양도가액 산정 적정 여부

이 유

청구인은 1987.6.30. 취득한 ×××시 ××구 ××동 133-3번지 ○○ ○○ 상가 3층 14호(토지 44.4㎡, 건물 173.4㎡, 이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 2007. 11.19. 청구외 최○○(이하󰡒최○○󰡓라 한다)에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 700,000,000원으로, 취득가액은 환산가액인 277,821,801원으로, 필요경비는 4,702,534원으로, 양도차익을 417,475,665원으로 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 쟁점부동산의 양도가액을 매수인 최○○가 제시한 금융자료에 의한 820,000,000원으로, 취득가액은 신고 오류에 따른 적법한 환산가액인 140,044,890원으로, 필요경비는 2,023,565원으로 하여 양도차익을 677,931,545원으로 산정하고 2010.12.1. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 92,861,200원을 경정․고지하였다. 청구인은 양도가액 산정에 불복하여 2010.12.29. 이 건 심사청구를 제기하였

• 가. 청구인은 2009.9.27. 최○○와 쟁점부동산을 7억원에 매매하기로 하고 쟁점부동산에 담보된 ○○은행 융자금 2억 7천만과 ○○○○○저축은행 융자금 2억원 및 상가임차보증금 5천만원 도합 5억 2천만원을 인수하기로 하는 매매계약을 체결하였으며 최○○로부터 2007.9.24. 4천만원, 2007.9.27. 6천만원, 2007.10.9. 2천만원, 2007.10.31. 5천만원, 2007.11.19. 1천만원 등 1억 8천만원을 지급받았다.
• 나. 청구외 임○○(청구인의 남편, 이하󰡒임○○󰡓이라 한다)은 청구외 서○○ 을 통하여 청구외 주○○(매수인 최○○의 남편, 이하󰡒주○○󰡓라 한다)를 소개 받아 알고 지내던 중 쟁점부동산을 매매하기로 하였으며, 쟁점부동산의 잔금이 결제될 무렵인 2007.11.하순 경 ○○대학교 재직 시 지도한 바 있는 청구외 전○○교수로부터 사업상 어려움에 처한 후배 청구외 송○○를 도와달라는 부탁을 받고 주○○에게 1억 2천만원(이하󰡒쟁점금액󰡓이라 한다)을 빌려 1억원은 청구외 전○○교수에게 주고 2천만원은 임○○이 사용하였다.
• 다. 주○○로부터 차입한 1억 2천만원은 은행송금과 수표로 지급받았으나 서면 계약서는 작성하지 아니하였으며, 주○○는 2007.11.16. 잔금 1천만원과 대여금 1억 2천만원의 합계액 1억 3천만원을 지급하였고, 그 중 1억원의 수표는 청구외 송○○에게 지급하고 청구외 송○○는 2007.11.20. 청구인에게 어음공증증서를 작성하여 교부하였는 바 동 금액은 임○○이 5차례에 걸쳐 모두 상환하였다.
• 라. 청구인이 최○○로부터 수령한 1억 2천만원은 임○○과 주○○간에 대여금 거래로 양도부동산의 양도가액과는 별개이며, 다만, 공교롭게도 쟁점부동산의 잔금지급기일과 겹쳐있고, 대여금관계를 명확히 해주는 서면계약서가 작성 되지 않은 관계로 쟁점부동산에 대한 잔금으로 오해를 받고 있으나 청구인이 약속 어음공증하에 청구외 송○○에게 1억원을 대여한 사실, 매수인 최○○가 󰡐부동산 거래사실확인서󰡑를 작성하여 청구인에게 교부한 사실, 송○○에 대한 대여경위에 대하여 청구외 송○○ 및 전○○가 그 사실관계를 확인해 주고 있는 사실, 임○○과 주○○ 사이 대여금 수수를 서면계약에 갈음하여 입증해 줄 수 있는 수표가 유통되었다는 사실 및 당시 상호간 형성된 신뢰관계로 인하여 금전대차에 관한 서면계약의 작성 없이도 대여금 수수가 가능했던 점등을 종합하여 볼 때, 주○○의 진술에만 의존하여 위 대여금을 쟁점부동산의 양도대금이라고 본 처분청의 판단은 추정에 의한 것으로 부당하다.

• 가. 쟁점부동산 양도대금과 관련하여 다툼이 있는 매수인 발행 자기앞수표 2매 130백만원은 금융조회결과 청구인과 청구인의 夫 임○○의 제자인 송○○가 수령하여 사용한 것으로 확인되고, 청구인은 자기앞수표 130백만원 중 10백만원 은 양도대금, 120백만원은 양도대금이 아닌 매수인의 夫 주○○로부터의 차입금을 추후 전액 현금으로 변제하였다는 사실관계확인서를 제출하였으나
• 나. 청구인이 차입금으로 주장하는 1억 2천만원은 쟁점부동산의 소유권이전등기 접수일인 2007.11.19. 이전에 매수인이 청구인 및 임○○의 제자인 송○○에게 지급하였음이 확인되는 반면, 청구인은 상기 차입금을 주○○에게 반환하였다고 주장만 할 뿐, 차입금임을 입증할 수 있는 구체적인 증거자료(차용 증서, 이자 지급내용, 변제시 영수증, 변제시 자금출처)를 제시하지 못하고 있으며
• 다. 매수인의 夫인 주○○는 양도소득세 조사 시 문답서에서 쟁점부동산을 실제 로는 850백만원에 매수하였으며, 820백만원은 금융증빙 등에 의하여 확인되나 30백만원은 현금으로 지급하여 증빙이 없어 양도소득세 신고시 취득가액을 820백만원으로 하였다고 진술한 점, 청구인이 제출한 매매계약서상 잔금과 공제 정산하기로 한 승계채무액(520백만원이)이 잔금 500백만원을 초과하는 등 신빙성이 결여되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도가액을 820백만원으로 산정한 당초처분은 정당하다. 4. 관련 법령
• 가. 쟁점 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 820백만원으로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내용은 다음과 같이 확인된다. 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 장기보유 특별공제 양도소득금액 신고 700,000 277,822 4,703 417,475 125,243 292,232 경정 820,000 140,045 2,024 677,931 203,379 474,552 단위: 천원

2. 쟁점부동산을 매수한 최○○가 양도소득세 신고시 제시한 취득가액 증빙 자료는 처분청 심리자료에 의하여 다음과 같이 확인된다. 입금일자 금액 입금자 수취인 관련증빙 비고 2007.09.24 40,000 최○○ 임○○ 예금거래내역 임○○은 청구인 배우자 2009.09.27 20,000 최○○ 임○○ 2007.09.27 40,000 주○○ 임○○ 주○○는 최○○ 배우자 2007.10.09 20,000 최○○ 임○○ 2007.10.31 50,000 최○○ 임○○ 2007.11.16 130,000 최○○? 수표발행전표 청구인은 10,000천원만 잔금 이라고 주장 채무승계 520,000 채무인수에 대한 다툼은 없음

○○은행 근저당 270백만원

○○○저축은행 200백만원 임대보증금 50백만원 합계 820,000 단위: 천원 ※ 청구인은 2007.11.16.자 130,000천원 중 120,000천원이 차입금이라고 주장

3. 쟁점부동산을 취득한 매수인 최○○가 취득가액에 대한 대금증빙으로 제시한 금융자료 중 최○○가 2007.11.27.에 지급한 130,000천원의 발행수표 내역 등은 처분청 조사복명서에 의하여 다음과 같이 확인된다.

• 가) ○○은행 ○○○○지점 2007.11.16. 발행 100백만원권 자기앞수표의 사용처를 확인한 바 2007.11.21. ☆☆은행 ○○역 지점에 제시되어 *-**-송○○ 계좌번호가 배서되어 입금됨. 나) 송○○는 청구인의 남편 임○○의 ○○대학교 제자로 사업이 어려워 임○○에게 도움을 요청하여 80백만원을 차용하고 2007.11.20. 수취인 장○○ 앞약속어음을 발행하고 법무법인 ○○에서 2007년 **호의 어음공정증서를 작성한 사실이 확인됨.
• 다) ○○은행 ○○○○지점 2007.11.16. 발행 30백만원권 자기앞수표의 사용처 확인한 바 2007.10.4. 청구인의 ○○은행 계좌에 입금된 사실이 확인됨. 4) 청구인이 쟁점금액이 차입금이라고 주장하며 제시한 증거자료와 그 내용은다음과 같다.
• 가) 부동산 매매계약서 매매계약일은 2007.9.27. 매매대금은 7억원(계약금 1억원, 중도금 2007.11.31.자 1억원, 잔금 2007.11.15.자 5억원)으로, 특약사항에는 융자금 등 부채 5억 2천만원을 매수인이 인수하는 것으로 나타남.
• 나) 부동산 거래사실확인서 매수자 최○○가 쟁점부동산의 매매대금이 매매계약서의 내용과 같이 7억원임을 확인 다) 소명서 대학 스승인 임○○교수에게 사업상 어려움을 호소하여 교수님의 지인으로부터 1억원을 차입하였고, 그 후 약 3개월에 4-5 차례에 걸쳐 변제하였으며, 차용 확인 차원에서 공증을 하였으나 2천만원은 빠른 시일내에 해결할 수 있기에 약속어음 및 공증증서를 8천만원으로 작성함.
• 라) 약속어음 송○○가 2007.11.20. 청구인에게 발행한 8천만원짜리 문방구 어음으로서 지급기일이 2008.3.31.로 나타나 있음.
• 마) 어음공증증서 법무법인

○○ 에서 작성(2007년 제****호)한 공증증서로 송○○가 청구인에게 발행한 약속어음(발행액 8천만원)을 공증한 내용이 나타남.

• 바) 송○○의 확인서 2007년 11월 20일에 대학은사인 임○○교수로부터 8천만원을 빌려 2008년 3월 31일 원금상환하였고, 상환방법은 일부는 인터넷뱅킹으로, 일부는 현금으로 하였으며, 당시 1억원을 빌려 이천만원을 돌려드렸기 8천만원이 빌린금액임.
• 사) 송○○의 사실확인서 차입한 8천만원에 대한 상환은 인터넷뱅킹으로 2008.1.21. 1,900천원, 2008.1.28. 15,000천원, 2008.1.25. 10,000천원, 2008.1.29. 5,000천원, 2008.2.19. 1,280천원을 송금하였고, 40,000천원은 현금으로 인출하여 청구인에게 직접 주었으며, 나머지 금액은 현금 있을 때 여러번 나누어 드려 증빙자료가 없음.
• 아) 임○○의 사실확인서 쟁점부동산의 매매대금은 7억원이며 청구인이 매매대금의 일부라고 주장하는 1억 2천만원은 주○○와의 별도의 금전거래로 2007.11월 하순에 2,000만원, 2008월 2월 하순에 2,500만원, 2008년 3월 초순에 1,500만원, 2008년 3월 중순에4,000만원, 2008년 4월 중순 2,000천만원을 주○○에게 현금으로 상환
• 자) 서○○의 사실확인서 죽마고우인 임○○에게 고향 선배 주○○를 소개하여 주었고 쟁점부동산 매매계약시 입회하였으며, 2007.11.20.경 임○○이 주○○로부터 1억원을 빌려 임○○의 제자에게 전달한 사실을 인지함.

5. 한편, 처분청이 쟁점부동산에 대한 실지조사시 매수인 최○○의 남편 주○○로부터 징구한 문답서상에 의하면, 최○○가 취득한 쟁점부동산의 매매금액은 850백만원이나 청구인의 요구에 의해 매매계약서를 작성하지 아니하였고, 최○○의 양도소득세 신고시 금융증빙으로 입증할 수 있는 금액 820백만원을 취득가액으로 신고하였으며, 청구인이 700백만원의 다운계약서를 작성하는 것으로 거래 조건을 정하여 어쩔수 없이 매매조건에 응하였다는 내용과 쟁점금액을 포함한 잔금 130백만원을 계약금 등과 같이 계좌이체하지 아니하고 수표로 발행한 것은 청구인이 130백만원을 현금으로 요구하였으나 후에 이를 증명할 수 있게 하기 위함이었다는 진술을 한 사실이 확인된다.

• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대금과 관련 없는 별도의 차입금 이므로 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 700백만원이라고 주장하고 있어 그 주장이 정당한지 여부를 살펴보면

• 가) 청구인이 증거자료로 제시한 매매계약서를 보면, 잔금이 500백만원으로나타나 있으나 특약사항에는 인수할 채무가 520백만원으로 확인되고 있는 바 잔금으로 수령할 금액이 인수할 채무액을 초과하고 있는 점으로 볼 때, 동 매매계약서에 신빙성이 없어 보이고
• 나) 청구인이 불복청구시 제시한 입증자료를 살펴보면, 청구인의 남편 임○○ 이 송○○에게 80백만원(청구인은 120백만원을 대여하였다고 주장하나 공증증서에 송○○의 어음발행액이 80백만원인 점에 비추어 대여액은 80백만원으로 판단됨)을 대여한 것은 인정된다 하겠으나 동 금액이 청구인이 주○○로부터 차입하였다는 데 대하여 그 차입 및 상환에 따른 객관적인 증빙자료의 제시가 없으므로 쟁점금액이 차입금이라는 청구 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

2. 사실이 이러하다면 처분청이 쟁점금액을 양도가액에 포함하여 청구인의 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.