매매계약서가 없는 경우 무통장입금액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 @@시 ○○구 ○○동 769-1번지 ○○아파트상가 103호와 108호를(이하 “쟁점상가”라 한다)를 2000.12.15. ○○복지공단으로부터 취득하여 부동산 임대업을 영위하다가, 2009.7.31. 쟁점상가를 양도한 후 양도가액은 실지거래가액인 500,000천원으로 하고 취득가액은 확인되지 아니하므로 호수별 기준시가 비율로 환산한 가액 335,605천원으로 산정하여 2009.7.31. 양도소득세 25,158천원을 신고납부 하였다.
• 나. 처분청은 신고된 쟁점상가의 취득가액 환산이 법 규정에 맞지 아니하므로 법규에 근거한 토지 및 건물의 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액 245,990천원 산정하여 2010.12.6. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 27,025,580원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.16. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 소득세법 제96조 에서 자산의 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(실거래가액)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 1항1호 및 2-3호에서 필요경비는 자산의 취득에 든 실지거래가액과 자본적 지출금액 및 자산의 양도비로 규정하고 있다.
• 나. 국세청에서도 취득가액은 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말한다고 해석하고 있으며 또 납세자가 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준 예정 확정신고한 경우 취득에 든 실지거래가액이 확인되는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것으로 해석하고 있다.
• 다. 소득세법 제97조 제1항 1호 나목에서는 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 결정하는 것으로 규정하고 있다.
• 라. 청구인은 이건 상가에 대한 양도소득세 신고시 분양금액을 입증할 서류를 찾으려고 많은 애를 썼으나 취득한 지 오래 되어서 찾지 못하고, 억울하지만 하는 수 없이 양도금액은 실거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 신고하였다.
• 마. 그런데 2010.6.22. 처분청은 청구인이 임의로 양도가액을 상가 103호와 108호에 배분하여 양도소득세를 과소신고 납부하였다며 26,153,140원을 고지한다는 과세예고 통지를 하였다.
• 바. 청구인은 분양서류를 찾기 위하여 살림살이를 모두 들어내 온 집안을 정리한 결과 마침내 이건 상가의 분양대금을 ○○복지공단에 보내준 은행 입금영수증(별첨) 2매(2000.11.17.자 122,600,200원, 2000.12.1.자 336,650,000원)를 찾아내 동 영수증을 가지고 ○○복지공단에 가서 분양계약서를 찾아줄 것을 여러차례 요청하였으나 오래되어 찾을 수 없다는 답변만 들었다.
• 사. 그러다 ○○복지공단으로부터 @@은행계좌(445701-94-)의 2000년 당시 금융거래내역을 받을 수 있어 동 증빙을 제시하면 2010.7.13. 과세전적부심사청구(취득가액 459,250,000원 취득세 1,540,000원, 등록세 2,520,000원, 중개수수료 2,500,000원)를 하였다.
• 아. 이후 2010.11.5. 같은 내용으로 당초 양도소득세 신고에 대한 경정청구를 하였으나 처분청은 경정청구를 거부하였고 과세전적부심도 거부하여 취득가액을 환산하는 가액으로 적용하여 이건 양도소득세를 고지하게 되었다.
• 자. 처분청은 청구인이 제출한 서류와 증빙자료에 대한 조사내용에 대해서는 한 마디 설명도 없이, 단지 당초 신고시에 이 증빙자료를 제출하였으면 실지거래가액으로 결정이 가능했을 텐데 지금 제출해서 불가능하다고만 하고 있다.
• 차. 법과 규정은 언제든지 취득가액이 증빙자료에 의하여 확인되면 실거래가액으로 결정하도록 되어 있는데, 당초 신고시에 제출하였으면 인정할 수 있는데 나중에 제출해서 인정할 수 없다는 것은 청구인은 납득할 수 없다.
• 카. 결론적으로 청구인이 제출한 분양대금 입금영수증과 분양회사의 은행계좌 거래내역에 의하여 쟁점상가 취득에 소요된 실지거래가액이 확인되므로 취득가액을 459,250천원으로 하여 이건 양도소득세를 경정 결정하여야 한다.

• 가. 쟁점상가의 전체 호수는 총 4개 층 21개호수(1층 8개호수, 2층 3개호수, 3층 6개호수, 4층 4개호수)로 이루어져 있으며 1층 8개호수 모두 청구인 가족이 취득하여 양도한 내용이 아래와 같다. 취득자 주민 번호 관계 호수 전용면적 (공용면적) ㎡ 취득일 양도일 비고 건물 토지 이○○ 660502- 1* 청구인 103 40.23 (73.46) 26.97

2000. 12.15

2009. 7.31 108 20.79 (39.48) 13.93 이@@ 651104- 2* 처 101 39.69 (75.47) 26.62

2000. 12.15

2009. 7.31 104 19.44 (36.92) 13.03 105 20.25 (38.39) 13.54 이## 560810- 1* 형 102 40.50 27.14

2000. 12.15

2009. 7.31 106 20.25 13.54 107 20.25 13.54

• 나. 분양회사(○○복지공단)의 계좌 입출금 내역 조회결과 이○○ 이외에 이@@, 이# 입금 내역은 나타나지 않으며 취득일과 양도일이 동일한 점으로 미루어 상기 부동산의 모든 거래는 동시에 이루어졌을 가능성이 큰 것으로 보인다.
• 다. 쟁점상가 관할 지자체인 ○○구청에 검인계약서 의뢰하였으나 구청에서 회신한 자료에 의하면, 5년 이상 된 건으로 관련 서류는 모두 소각하여 계약서 원본은 보관되어 있지 않다고 회신하였으며 이에 전산에 남아있는 조회내역 출력 가능한지 요청하여 회신 온 내용 확인결과 103호의 취득가액은 46백만원, 108호의 취득가액은 24백만원인 것으로 확인된다.
• 라. 또한 2002.3.18. 신한은행에 당해 물건을 담보로 대출시 작성된 감정평가서상 평가액은 아래와 같다. 단위: 천원 소유자 주민번호 호수 평가금액 비고 이○○ 660502-1 103 85,000 평당 3,810 108 40,000 평당 3,343 소유자 주민번호 호수 평가금액 비고 이@@ 651104-2 101 85,000 104 38,000 105 39,000 이## 560810-1* 102 86,000 106 39,000 107 39,000 계 451,000 ※ 평가기관: (주)@@감정평가법인
• 마. 1997.11.25자 ○○ 기사에 따르면○○복지공단 상가 분양이라는 제목으로 각 층별 분양금액이 나와 있는 바, 기사에 따르면 평당 분양가격이 1층 573만~720만원, 2층 485~510만원, 3층 334만~337만원, 4층 276만~279만원에 책정되었던 사실이 확인된다.
• 바. 특히 97년 금융위기(IMF) 이후 부동산 가격이 폭락하였으며 실제 ’97.9월 ○○복지공단에서 시행된 공문에 따르면 상가 분양촉진을 위하여 분양가 조정 및 재분양 결정을 하였으며 이에 따른 조정 분양가는 아래와 같다. 단위: 백만원 층별 호수 분양면적(평) 당초 분양가격 조정 분양가격 증감 1 8 127.19 1,352 (평당 1,063만원) 827 (평당 650만원) △525 2 3 126.27 884 (평당 700만원) 620 (평당 491만원) △264 3 6 156.17 625 (평당 400만원) 525 (평당 336만원) △100 4 4 167.61 503 (평당 300만원) 464 (평당 277만원) △39 계 21 577.24 3,364 (평당 583만원) 2,436 (평당 422만원) △928
• 사. 상기 사실들을 종합하여 판단한 바, 청구인의 주장대로라면 평당 취득가액이 13,500천원이나 지자체에 신고된 검인계약서상 평당 금액(1,940천원), 공단 분양가격(평당 6,500천원) 및 은행 대출시 평가기관에서 감정한 평가액 (평당 약 3,800천원)이 청구인이 주장하는 금액에 크게 미달하는 점, 특수관계자 소유의 1층 전체 물건이 동일한 날짜에 취득, 양도된 사실 등으로 미루어 무통장 송금액 459백만원이 이○○ 명의의 103호,108호만을 취득하기 위한 금액이라고 인정하기 힘들며 실매매계약서 등 근거 서류가 없어 정확한 취득가액 확인이 불가능한 바 취득가액을 환산하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득 계약서가 없는 경우 무통장 입금액을 실제 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점상가를 2000.12.15. ○○복지공단으로부터 취득한 후 2009.7.

31. 쟁점상가를 양도하면서 양도가액은 실지거래가액인 500,000천원으로 하고 취득가액은 확인되지 아니하므로 호수별 기준시가 비율로 환산한 가액 335,605천원으로 산정하여 2009.7.31. 양도소득세 25,158천원을 신고납부 하였으나 처분청은 신고된 환산 취득가액이 법 규정에 맞지 아니하므로 법규에 근거한 토지 및 건물의 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액 245,990천원 산정하여 2010.12.6. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 27,025,580원을 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 전체 상가 중 쟁점상가를 포함한 1층 8개 호수 모두 동일자에 청구인 가족이 취득하였으나 분양계약서는 한 건도 확인되지 아니한 채 청구인이 ○○ 복지공단에 2차례 송금한 금액(2000.11.17. 122,700,000원, 2000.12.1. 336,650,000원, 주택 대방동지점)을 쟁점상가의 취득가액이라고 주장하고 있다.

3. 처분청은 쟁점상가에 대한 분양금액을 확인하고자 ○○복지공단 및 ○○처에 출장확인한바 분양계약서는 확인하지 못하였으나 분양가 조정에 대하여 ○○복지공단이 ○○처에 승인받아 ○○신문에 재분양 입찰공고 한 내부문건 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) ○○복지공단의 분양가 조정안: ○○처에 승인요청 층별 호수 분양면적(평) 당초 분양가격 조정 분양가격 증감 1 8 127.19 1,352 (평당 1,063만원) 827 (평당 650만원) △525 2 3 126.27 884 (평당 700만원) 620 (평당 491만원) △264 3 6 156.17 625 (평당 400만원) 525 (평당 336만원) △100 4 4 167.61 503 (평당 300만원) 464 (평당 277만원) △39 계 21 577.24 3,364 (평당 583만원) 2,436 (평당 422만원) △928
• 나) 국가○○처의 재분양 승인 공문(복기35614-601, 97.10.8): 귀 복사1500-2022호(97.10.1)와 관련하여 귀안대로 아래와 같이 조정 승인하니 분양 업무추진에 만전을 기하시기 바랍니다. 당초분양금액 조정금액(부가세 포함) 증감 3,364백만원 (평당 583만원) 2,585백만원 (평당 422만원) △779백만원 (△23%)
• 다) 상가 재분양 입찰공고 내부결재: ○○처 복기 35614-601호(97.10.8)와 관련하여 상가 재분양계획이 우리공단 기본안대로 승인됨에 따라 ○○신문, @@신문에 재분양 입찰공고를 하고 입찰을 추진코져 하오니 결재하여 주시기 바랍니다.

4. ○○신문 인터넷(1997.11.25)에서 쟁점상가 분양내용이 아래와 같이 확인된다.

• ○○복지공단이 ○○구 ○○동 전 해군본부 입구에 지하주차장을 갖춘 아파트단지내 ○○상가를 분양하고 있다. 지상 4층규모의 상가는 평당 분양가격이 지상 1층 573만-720만원 지상 2층 485만-510만원 지상 3층 334만-337만원 지상 4층 276만-279만원에 각각 책정됐다.

5. 심리과정에서 ○○복지공단 계좌(주택 논현역 4457014-94-)의 1999.1.1.부터 2001.12.31. 금융 거래내역을 조회하여 확인하였으나 청구인 명의 송금금액만 확인되고 청구인 가족명의 송금내용은 확인되지 아니한다.

• 라. 심리자료 사전열람 결과 처분청은 보충의견 없으나 청구인은 상가 2층 분양계약자들과 대화한 내용을 녹취한 결과 최병기가 97.9.8.에 취득한 203호 및 204호 평당 분양가는 8,040천원으로 확인되고, 김@@가 97.10.2.에 취득한 205호 평당 분양가는 8,970천원으로 확인되므로 청구인이 쟁점상가 분양가로 459,250천원(평당 분양가 12,857천원)을 주장하는 것은 정당하다고 판단된다.
• 마. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 소득세법 상 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 할 것이다(소득세법 114조 제7항). 이건의 경우 무통장입금액이 분명하게 확인되고 있으므로 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나 취득 계약서가 확인되지 아니한 점, 상가 1층 8개 호수를 청구인 2개호수 청구인 배우자 3개호수 청구인의 형 3개호수를 동일자에 취득한 점, 청구인의 송금내역은 확인되나 배우자와 형의 송금내역은 한 건도 확인되지 아니한 점, ○○복지공단 및 ○○처 공문 등에 의하여 97년도 1층 조정분양가가 평당 650만원으로 확인되는 점, ○○신문 1997.11.25. 인터넷에 1층 평당분양가가 573만-720만원으로 광고된 점, 97년 분양가 인하이후 1층에 대한 분양이 한 건도 없다 2000년에 분양이 이루어진 사실 등을 종합해 보면 청구인이 송금한 459,250천원은 쟁점상가의 분양가(평당 13,500천원)로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 쟁점상가 실지취득가액이 불분명하므로 처분청이 관련법에 따라 쟁점상가의 취득가액을 환산하여 이건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.