매수인이 납부한 분양계약금이 분양권 프리미엄인지 여부

000세무서장이 2010.11.11. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 41,867,650원의 부과처분을 취소한다.

청구인은 2008.3.19. 서울시 00구 00동 00지구 3단지아파트 000동 00호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 SH공사로부터 분양받아 2008.4.7. 청구 외 a(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고, 분양권 양도에 따른 프리미엄을 6천만원으로 하여 양도소득세를 자진신고․납부하였다. 처분청은 매수인이 납부한 쟁점주택에 대한 계약금 72백만원(이하 “쟁점계약금”이라 한다)을 프리미엄으로 보고 청구인이 이를 과소신고 하였다하여 2010.11.11. 이건 2008년 과세연도 양도소득세 41,867,650원을 청구인에게 결정 ․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.9. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 00구 00지구 서민아파트에서 거주하다가 철거되면서 쟁점주 택을 특별분양 받은 자인바, 쟁점주택은 분양받은 자가 계약금을 납부하여야 만 전매가 가능하였는데 청구인은 계약금을 납부할 능력이 없어서 계약금 납부 지정일 (2007.11.28.)이 지나도 납부하지 못하고 있다가 계약금을 매수인이 대신 납부 하여 주기로 하고 2008.3.19. 쟁점주택 분양권을 프리미엄 6천만원에 양도하였다. 쟁점주택에 대한 분양권 프리미엄이 6천만원이라는 사실은 매매계약서 및 매수인의 금융거래 내역, 확인서 등에 의해 확인된다. 그러함에도 처분청은 매수인이 대신 납부하여 준 쟁점계약금을 프리미엄으로 보아 양도소득세를 과세하였으므로 이는 부당하다.

쟁점주택에 대한 분양권 프리미엄이 6천만원이라는 매수인의 확인서는 이해 당사자인 거래당사자가 작성한 것이어서 신빙성이 없고, 이건 분양권 양도당시 쟁점주택과 같은 평형의 분양권시세는 1억5천만원 정도로 확인되는바, 청구인이 주장하는 프리미엄과 매수인이 대신 납부한 계약금을 합하면 당시 분양권 시세와 비슷한 1억3천2백만원이 된다. 따라서, 매수인이 대신 납부한 쟁점계약금을 프리미엄으로 보고 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 매수인이 납부한 분양계약금이 분양권 프리미엄인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점주택은 SH공사가 시행한 도시계획시설 철거민 특별분양 아파트로서, 최초 분양받은 자가 계약금을 납부하지 않을 시는 권리가 소멸되고 최초 분양 받은 자는 1회에 한하여 전매가 가능했던 것으로 확인되며, 청구인은 00구 00지구 서민아파트에서 거주하다가 철거되면서 쟁점주택을 특별분양 받은 것으로 확인된다. 2) 쟁점주택에 대한 분양계약서를 보면 분양금액은 362백만원으로 나타나고, 쟁점계약금(72백만원)의 납부기한은 2007.11.28.로 되어 있으나 2008.3.19. 납부된 것으로 나타난다. 3) 청구인이 제시한 쟁점주택 분양권에 대한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 보면 그 작성일자는 2008.3.20.로 나타나고, 총매매대금은 422백만원, 계약금은 3천만원, 잔금 392백만원은 2008.4.7. 지불하는 것으로, 중도금부터는 매수인이 부담하는 것으로 나타난다(총매매대금 422백만원에서 분양금액 362 백 만원을 차감하면 쟁점주택에 대한 분양권 프리미엄은 매매계약서상 6천만원이 된다).

4. 매수인 a의 금융계좌(011-30-206***) 거래내역을 보면, 2008.3.18. 102백만원이 출금된 것으로 나타나며, 그 외 쟁점계약과 관련된 것으로 보이는 금원의 입․출금 내역은 나타나지 아니한다. 5) 매수인 a는 2010.7.8. ‘쟁점주택에 대한 분양권을 프리미엄 6천만원에 취득하였다’는 취지의 확인서를 “부동산 거래사실 확인 세무서 제출용 인감증명서”를 첨부하여 작성하였고, 청구인은 이를 증거로 제시하였다. 6) 처분청의 이건 당초 “양도소득세 조사복명서”의 조사내용은 다음과 같다.

○ 양도인 청구인의 동 분양권 양도 당시 적정프리미엄은 1억5천만원 정도 형성되어 있는 것으로 확인되나 양도인은 프리미엄을 6천만원으로 신고하였음.

○ 00 지구 아파트의 경우 입주권의 소유자가 직접 계약금을 납부하고 분양계약서에 서명 하 기로 되어 있었으나 본인이 직접 납부할 금액이 없어 양도시 양수인이 계약시 계약금을 납부하여 주기로 약정하고 계약시 계약금 72,473천원을 양수인 a가 대신 납부하여 줌.

○ 대신 납부하기로 한 계약금은 양수인이 양도의 대가로 지급한 일종의 프리미엄으로 볼 수 있으므로 양도인 청구인이 양도가액을 과소신고한 것으로 보임. 7) 처분청의 이건 당초 조사결과통지에 대해 청구인은 과세전적부심사청구를 000 세무서장에 제기하였고 000세무서장은 프리미엄을 재조사하라는 취 지의 “재조사”결정을 하였는바, 그에 따른 처분청의 재조사결과는 다음과 같다.

○ 당초 조사내용에 따라 결정함이 타당하다고 사료되어 당초와 같이 결정하고 재조사를 종결코자 합니다.

• 라. 판 단 청구인은, 쟁점주택에 대한 분양권 양도대가는 6천만원 뿐임에도 매수인이 대납한 쟁점계약금 72백만원을 포함한 132백만원을 청구인의 분양권 양도대가로 보는 것은 부당하다고 주장하므로, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점주택 분양권 매매계약서를 보면 양도가액이 422백만원으로서 이는 쟁점 주택 분양가액 362백만원과 분양권 양도가액 6천만원이 포함된 금액으로 보이고, 매수인 a도 쟁점주택에 대한 분양권 양도가액이 6천만원이라고 “부동산 거래사실 확인 세무서 제출용 인감증명서”를 첨부하여 확인하고 있으며, 처분청은 쟁점주택에 대한 분양권 양도가액이 쟁점계약금 72백만원과 청구인이 주장하는 프리미엄 6천만원을 합한 132백만원이라고 주장만 할 뿐, 그 외의 금액을 추가로 수수하였다는 그 어떠한 입증도 하지 못하고 있는 점 등을 종합 하여 보면, 쟁점주택에 대한 분양권 양도가액을 6천만원으로 봄이 상당하다고 판단된다. 따라서, 쟁점계약금을 쟁점주택에 대한 분양권 양도대가에 포함하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 잘못으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.