쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 시 면 리 산 6-6 소재 임야 2,671㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.5.10. 청구외 **개발주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 취득하여 2008.1.4. 임의경매로 142,510천원에 양도하였으나, 관련 양도소득세 신고는 하지 않았다. 이에 처분청은 청구인의 쟁점토지 취득가액을 환산가액인 106,882천원으로 결정하고, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 2010.12.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 25,308천원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 135백만원에 취득하였으나, 당시 거래관행상 현금 등으로 거래하여 금융증빙을 제출하지 못하였다는 이유로 처분청에서 이를 인정하지 않고 환산취득가액으로 양도소득세를 결정․고지한바, 심히 부당한 처분이다. 청구인은 쟁점토지 취득관련 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 제출하였으나, 처분청은 이건 계약서가 중개업자 없이 쌍방 간에 작성되었다 하여 부당한 것으로 보았으나, 매도자가 매수자를 찾지 못한 경우 중개업자를 거쳐 계약하는 것이지 매도자와 매수자가 서로 신뢰하여 계약을 체결하는 경우까지 굳이 중개업자를 거칠 필요는 없는바, 중개업자 없는 계약서라고 하여 이를 신뢰성이 없다고 보는 것은 심히 부당하다. 또, 처분청은 쟁점계약서의 보관형태, 인영의 화학적 변화, 지질 변화 상태, 서식 구조 등을 살펴 볼때 소급 작성한 것으로 보았으나, 보관형태 등은 육안으로 보아서는 정확히 알 수 없는 것이어서 단순한 추측을 근거로 진실성이 없다고 보는 것은 부당하며, 서식 구조 역시 사인 간의 합의에 의해 결정되는 것으로 특정한 양식이 있어야 하는 것은 아니다. 또 처분청은 청구외법인의 대표 청구외 이**의 매매확인서가 2010.6.26. 작성되었고, 막도장이 날인되어 진실성이 없다고 하나, 사후적 사인 간 확인서라고 하여 모두 진실성이 없다고 보는 것은 억지이며, 이건 심사청구 과정에서 매매확인서에 인감도장을 날인하여 다시 제출하는바, 이에 대한 진실성을 인정하여 주기 바란다. 또 처분청은 쟁점토지 취득일 7개월 뒤인 1991.11.19. 쟁점토지에 설정된 근저당 채권최고액 120백만원에 대하여 금융기관이 평가하여 설정한 채권이 아닌 사인간의 채권으로 시가로 보기 힘들다고 주장하나, 합리적인 경제주체 간의 거래에 있어서 채무자가 부담하여야 할 채무보다 더 많은 근저당 설정을 허락할 채무자는 없는바, 이를 인정하기 어렵다는 처분청의 주장 역시 부당하다. 채권최고액이 실제 채무의 약 20%～30%로 가산된 것임을 고려할 때 쟁점토지를 담보로 설정된 채무가 1억원이면, 담보비율이 쟁점토지 시가의 약 70%라고 가정하는 경우 쟁점토지의 시가는 142백만원이 되는 것을 의미하는바, 이는 쟁점토지 취득가액이 135백만원인 청구주장과도 일치한다. 이와 같이 청구인에게 쟁점토지 가액을 기준시가 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정․고지한 이건 처분은 부당하니, 실지 취득가액 135백만원으로 이를 경정하여 주기 바란다.

소득세법 제97조 제1항 에서 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이며, 이를 확인할 수 없는 경우 대통령령이 정하는 매매사례가액, 환산가액 등으로 보고 있다. 청구인은 쟁점토지 매매계약서, 청구외 법인 당시 대표이사 이**의 확인서, 근저당 설정금액을 들어 135백만원이 쟁점토지 실지 취득가액이라고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서는 법인과 청구인 간의 쌍방 계약서이며, 청구외법인은 1980년 이전에 설립하여 1995년 해산된 법인으로 현재 국세통합전산망에서 어떠한 내역도 확인되지 않으며, 대표자 개인의 확인서만으로는 실질 거래내역을 판단하는 근거가 되지 않으며, 근저당설정금액 역시 취득당시의 실지 거래가액 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 등의 증빙서류에 해당되지 않으며, 달리 금융거래 등 객관적인 거래 내역을 확인할 수 없는바, 환산가액을 취득가액으로 결정한 당초 결정은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부이다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 4) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점토지 양도가액 142,510천원에는 청구인과 처분청의 다툼이 없다.

2. 처분청에서 제출한 자료에 따르면 쟁점토지의 취득당시 ㎡당 기준시가는 15천원, 전체 면적 2,671㎡에 대해서는 40,065천원이며, 양도당시 ㎡당 기준시가는 20천원, 전체 면적에 대해서는 53,420천원으로, 쟁점토지 개별공시지가 변동 내역은 다음과 같다. 쟁점토지 ㎡당 기준시가 내역 기준일 금 액 기준일 금 액 1990-01-01 15,000 2000-01-01 3,460 1991-01-01 5,200 2001-01-01 3,460 1992-01-01 8,000 2002-01-01 3,460 1993-01-01 8,000 2003-01-01 3,460 1994-01-01 5,100 2004-01-01 5,850 1995-01-01 4,080 2005-01-01 10,000 1996-01-01 3,810 2006-01-01 20,000 1997-01-01 3,810 2007-01-01 20,000 1998-01-01 3,460 2008-01-01 22,500 1999-01-01 3,460 2009-01-01 22,500

3. 이건 심사청구와 관련하여 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다.

• 가) (쟁점토지 취득계약서) 기재된 대금 총액은 135백만원이며, 계약일은 1990.3.20.이며, 계약금은 15백만원은 계약시, 중도금을 6천만원은 1990.4.12., 잔금 6천만원은 1990.4.30.에 지급하는 내용으로 작성되어 있다.

(1) 매도인난에는 청구외법인의 주소가 “시 구 ***동 810”로 기재되어 있으며, 청구외법인의 도장이 날인되어 있다. 주민번호란에 청구외법인의 사업자등록번호가 기재되어 있으나, 국세통합전산망에서 청구외법인에 관한 사항은 확인되지 않는다.

(2) 중개업자 없는 계약서이다.

• 나) (부동산매매확인서) 청구인에게 쟁점토지를 135백만원에 매매하였다는 청구외법인 대표 이의 확인서와 이의 인감증명을 제출하였다(2010.6.28. 작성).
• 다) (쟁점토지 등기부등본) 쟁점토지에 채권최고액 1억2천만원에 대해 청구외 강** 등 3인의 근저당권이 1991.11.19.설정되어 있음이 확인된다.
• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 청구인의 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 환산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지를 살펴본다. 청구인은 쟁점토지 매매계약서, 청구외법인 대표이사 이의 확인서, 1991.11.19. 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액 1억2천만원을 근거로 청구인의 쟁점토지 취득가액은 135백만원이라고 주장한다. 그러나, 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서는 중개업자 없는 계약서이며, 이의 확인서 역시 사인간의 확인서이며, 쟁점토지 근저당권 설정액을 역산한 가액 역시 추정에 불과한 것으로 쟁점토지 취득가액이 135백만원이라는 청구주장을 입증하는 객관적인 증빙으로는 보기 어렵다. 이러한 경우라면 쟁점토지 취득가액을 불분명한 것으로 볼 수밖에 없는바, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 기준시가 환산가액을 쟁점토지 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여 청구인에게 결정한 이건 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.