쟁점임대보증금을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 ○○○-5외 2필지 □□빌딩 9층 901호 및 10층1002호(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 2008.4.3. 공매에 의해 취득 한 후 2008.6.12. 매매를 원인으로 청구외 김◇◇외 5인에게 양도하고 이를 2009.5.31. 실지거래가액(양도가액 8,000백만원, 취득가액 4,729백만원, 필요경비 3,266백만원, 납부세액 359천원)으로 하여 양도소득세를 확정신고하였다.
• 나. ○○○세무서장(이하 “조사관서”라 한다.)은 청구인에 대한 양도소득세 확정신고에 대하여 2010.4.22.부터 2010.5.7.까지 실지조사를 한 결과, 청구인이 필요경비로 계상한 3,266백만원 중 쟁점부동산을 임차한 세입자 중 (주)◈◈ 대표 이󰁲󰁲(이하 “이󰁲󰁲”이라 한다.)에게 지급한 임대보증금 490백만원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다.)은 대항력 없는 임대보증금으로 이는 필요경비에 해당하지 않은 것으로 보고 청구인 주소지 관할 세무서에 자료통보하였고 처분청은 양도차익을 재계산하여 2008년 과세연도 양도소득세 309,719,560원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 쟁점임대보증금이 대항력 없는 임차보증금이라 하여 필요경비를 부인하였으나 이󰁲󰁲이 임차한 장소는 유흥업소로 일반업종과 달리 시설비나 영업권 등이 상당한 비중을 차지하고 있는 업소이고 종업원도 많아 일반적인 상식으로 건물명도를 협상하기가 어려운 상황에서 재산권 행사를 하기위하여 불가피하게 지출된 합의금이다.
• 나. 임차인 이󰁲󰁲을 상대로 명도소송을 하는 경우 적어도 2～3년은 소요될 것으로 예상되었고 소송이 진행될 경우 소송비용과 소송기간 동안 이자비용을 고려할 때 청구인이 이󰁲󰁲에게 지급한 쟁점임대보증금은 취득비용을 최소화하기 위해 지출한 소송 전 당사자간 화해비용으로 봄이 타당하다 할 것이다.
• 다. 시설비 및 집기비품 구입 등 엄청난 초기비용이 투입된 (주)◈◈의 임차보증금과 유치권은 다른 채권자에 비하여 건물을 점유하고 있는 임차인인 (주)◈◈가 채권자를 대위하여 약정한 것으로 청구인이 임차인 이󰁲󰁲에게 쟁점임대보증금을 지급한 것은 단순히 임차보증금이라 할 수 없고 유치권 등 채권자들에게 채권행사를 포기하도록 하기 위한 사회통념상 타당한 합의금이라고 보아야만 할 것이다.(법인46012-380. 2000.2.10. 같은 뜻)
• 라. 쟁점임차보증금을 이󰁲󰁲에게 반환한 것은 당시 정황으로서는 어쩔 수 없는 최소한의 비용으로 동 건물을 정상화 시킬 수 있는 유일한 방법이었으며 합의금 명목으로 지출된 쟁점임차보증금을 부인한다면 실질소득이 없는 곳에 거액의 세금을 부과되는 것으로 국세기본법 제14조 제2항 에 규정한 “ 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다” 는 실질과세 원칙에 반하게 될 뿐 아니라, 동법 제18조 제1항 “세법의 해석, 적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”라는 세법해석의 기준에도 반하는 처분이라 사료된다.
• 마. 쟁점부 동산이 공매되어 더 이상 구상권을 행사할 수 없고 청구인 은 지출된 금액을 다른 소득의 필요경비로도 계상된 사실도 없고 쟁점 임차보증금 지급은 쟁점부동산을 취득하여 양도하는 과정에서 불가피하 게 지출된 합의금으로 사회통념상 타당한 범위 내에서 지출된 비용이므로 필요경비로 공제되어야 한다.

• 가. 청구인이 이󰁲󰁲에게 지급한 쟁점임대보증금은 상가임대차보호법상 일정 금액을 초과하여 보호되지 않는 임대보증금이고 전세권도 설정되지 않아 쟁점부동산을 취득하는데 필요한 직접비용으로 볼 수 없다.
• 나. 따라서 쟁점부동산을 공매로 취득한 이 건의 경우 청구인이 경매대금과는 별도로 이󰁲󰁲에게 지급한 쟁점임대보증금은 대항력을 갖추지 못하여 청구인이 당해 임차보증금을 지급할 의무가 없고, 임차인인 이󰁲󰁲도 이에 대하여 경락인에게 대항할 수 없으므로 이를 부동산 취득 시 실질적으로 소요된 대가로 보기는 어렵다 할 것이므로 필요경비 공제를 부인한 것은 정당하다.(조심 2010중3046, 2010.11.30. 같은 뜻)

• 가. 쟁점 쟁점임대보증금을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정⋅경정의 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31> 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호의 가목단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 법 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다.

□ <표1> 쟁점부동산 양도소득세 신고 및 경정내역 (단위: 백만원) 구 분 당초 신고 경정⋅결정 청구인 주장 양도가액 8,000 8,000 취득가액 4,729 4,729 필요경비 3,266 2.766 쟁점임대보증금 490 필요경비 공제 2) 쟁점부동산 전 소유자 한△△과 (주)◈◈ 대표 이󰁲󰁲(청구인)은 2006.5.17. 쟁점부동산 9층, 10층 ◇◇◇클럽 부분에 대하여 4억원에, 쟁점부동산 9층 ◇◇◇룸비지니스클럽 부분에 대하여는 1억원에 부동산임대차계약을 체결한 내용이 나타나고 이󰁲󰁲은 쟁점부동산 공매에 따라 한국자산관리공사 인천지사에 (주)◈◈ 명의로 임차인 권리신고 및 배당요구서를 제출하였으나 임대보증금 5억원에 대하여 배당받은 사실이 나타나지 아니한다. 3) 청구인이 쟁점부동산의 기존임차인 이󰁲󰁲과 2008.6.12. 체결한약정서의 내용은 다음과 같다. 약 정 서 이 건 약정서의 편의상 양○○(청구인)을 ‘갑’이라 칭하고, (주)◈◈ 대표 이󰁲󰁲을 ‘을’이라 칭하여 위 당사자간 쟁점부동산을 갑이 낙찰 받았기에 쟁점부동산을 점유하고 있는 을과 아래와 같은 내용으로 약정한다. 1. 갑은 을에게 을의 기존 보증금 5억원을 명도 비용조로 지급하기로 한다. 2. 을은 상기 금원을 지급받음과 동시에 갑에게 위 나이트클럽의 영업장을 명도해주기로 한다. 3. 또한 을은 상기 소재지에 신청되어 있는 유치권을 즉시 취하하기로 한다. 4. 이 약정으로 인하여 분쟁이 생긴 경우 관할 법원은 갑의 주소지 법원으로 할 것을 약정한다. 2008. 00. 00. 갑: 양○○ 날인됨 을: (주)◈◈ 대표 이󰁲󰁲 날인됨 4) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 유치권 신고와 관련하여 한국✽✽✽✽공사 인천지사에 확인을 요청하여 회신받은 전소유자 한△△ 관련 임차권 및 유치권 신고내역은 아래 <표2>와 같다.

□ <표2> 임차권 및 유치권 신고내역 (단위: 천원) 임차인 권리 신고일 계약일자 계약기간 보증금 월세 (환산) 계 점유부분 부터 까지 (주)◈◈ (◇◇나이트) 2007-01-23 2006-05-17 2006-05-17 2008-05-16 100,000 1,200,000 1,300,000 9층 ◇◇나이트 (주)◈◈ (◇◇나이트) 2007-01-23 2006-05-17 2006-05-17 2008-05-16 400,000 2,000,000 2,400,000 9,10층 ◇◇나이트 (주)▣.▣.▣. 2007-01-23 2002-05-09 2002-05-09 2005-05-08 100,000 300,000 400,000 9,10층 나이트내 식당 (주)▣.▣.▣. 2007-01-23 2002-03-27 2003-03-27 2006-03-26 400,000 200,000 600,000 9,10층 나이트내 매점 (주)☆☆☆나이트 2007-01-23 2005-03-25 2005-03-25 2008-03-24 400,000 2,000,000 2,400,000 9,10층 나이트클럽 (주)☆☆☆나이트 2007-01-23 2005-03-29 2005-03-29 2008-03-28 100,000 1,200,000 1,300,000 9층 ◈◈ 룸비즈니스 계 1,500,000 6,900,000 8,400,000 유치권자 권리 신고일 유치권 권리금액 신고내역 심＊＊ 2007-01-23 150,000 나이트클럽 간판 옥외공사 정◎◎ 2007-01-23 94,000 엘리베이터 제작,설치공사 나＊＊ 2007-01-23 150,000 나이트 쇼파, 테이블 설치 이✽✽ 2007-01-23 280,000 음향,영상기기, 노래방음향공사 서◎◎ 2007-01-23 250,000 나이트 냉,난방기 설치 (주)☆☆☆나이트 2007-01-23 750,000 인테리어 공사 (주)☆☆☆나이트 2007-01-23 200,000 조명공사 (주)☆☆☆나이트 2007-01-23 70,000 추가간판공사 (주)▣▣아이디 2007-01-23 2450,000 신축 및 내장공사 계 4,394,000 4) 2008.7.10. 쟁점부동산의 매각과 관련하여 배분계산서에 나타나는 배분순위 및 금액은 아래 <표3>과 같다.

□ <표3> 배분순위 및 금액 (단위: 천원) 순위 성 명 금액 교부일 비고 1 체납처분비 38,570 2008.07.10. 2

□□시청 1,778,794 3 한국◈◈은행 2,194,903 합 계 4,012,269 5) 2008.5.26. 작성된 청구인과 쟁점부동산 취득자 청구외 김◇◇ 외 5명이 체결한 매매계약서에 의하면 청구인은 양도대금 80억에 쟁점부동산을 양도하면서 유치권, 미납관리비, 임차보증금을 청구인의 비용부담으로 책임지고 해결하기로 한다.는 내용이 기재되어있다. 라. 판단 쟁점임대보증금을 청구인의 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 쟁점임대보증금을 청구인의 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인이 이󰁲󰁲에게 쟁점임대보증금을 지급하면서 작성한 약정서에 “갑(청구인)은 을(이󰁲󰁲)에게 을의 기존 보증금 5억원을 명도비용조로 지급하기로 한다”고 명시되어 있고 청구인은 이󰁲󰁲이 점유한 쟁점부동산을 명도받기 위해 약정서 내용에 따라 쟁점임대보증금을 지급하였음을 알 수 있으며, 동 금액은 상가임대차보호법 제2조 내지 제5조 및 동법 시행령 제2조 규정에 따라 청구인에게 대항력 없는 임대보증금임을 알 수 있다. 경락으로 취득하는 부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어 그 부동산의 청구인이 경락대금과는 별도로 전세권자나 임차인에게 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있다 하겠으나, 이󰁲󰁲이 대항력을 갖추지 못하여 청구인은 당해 임차보증금을 이󰁲󰁲에게 지급할 의무가 없고, 이󰁲󰁲도 이에 대하여 청구인에게 대항할 수 없으므로 쟁점임대보증금은 부동산 취득 시 실질적으로 소요된 직접비용으로 보기는 어렵다 할 것이다.(서울행정법원2009구단6684, 2010.04.30. 같은 뜻) 따라서, 처분청이 청구인의 양도소득금액 계산 시 쟁점임대보증금에 대해 필요경비 공제를 부인하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.