비사업용 토지 여부

청구인은 ×××시 ××구 ××동 ×××-1번지 소재 대지 648.58㎡ 중 지분 190.29㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다) 를 1999.1.12. 상속으로 취득하여 보유하다가 2009.10.29. 청구외 (주)△△△△△ (이하󰡒청구외법인󰡓이라 한다)에 148,918천원에 양도하고 이에 대한 양도 소득세를 신고함에 있어, 양도가액은 실거래가액인 148,918천원, 취득가액은 환산가액인 19,029천원, 장기보유특별공제는 38,831천원으로 하여 양도소득 90,605천원을 산정하고 이에 대한 양도소득세 15,027천원 을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인이 양도차익에서 공제한 장기보유특별공제 38,831천원을 배제하고 양도소득금액을 129,436천원으로 하여 2010.7.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 14,643천원 을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 이의신청을 거쳐 2010.12.1. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구외법인은 쟁점토지를 포함한 ○○구역 사업부지 일대를 도시개발법에의한 도시개발사업을 추진하고자 도시개발법의 요건을 갖추기 위하여 예정사업부지내 쟁점토지를 청구인으로부터 매수하고 도시개발사업에 필요한 도시개발구역지정신청을 하기도 하였으며, 예정사업부지내의 국유지에 대하여 소유자인 국가로부터 소관〔기획재정부, 국토해양부〕도시개발구역지정 제안에 동의를 얻기도 하는 등 도시개발법의 법적 요건을 갖추어 2010.2. 쟁점토지 일대의 사업예정부지에 대한 도시개발사업 구역지정제안서를 ○○○○시 ○○구청에 접수하여 2010.2.25. ○○○○○ ○○구청에서 도시개발구역지정을 위한 공고․열람을 14일간 공고하였고, 2010.3.30. ○○시 ○○구청에 보완서류를 제출하였으며, 2010.4.20. ○○○○○ ○○구청 도시계획위원회로부터 자문을 받아 2010.6.7.

○○○○○ ○○구청으로부터 쟁점토지 일대 도시개발구역지정 제안서에 대하 여 도시개발법시행령 제23조 제3항 에 의하여 수용결정되었음을 통보받는 등 공익사업에 해당하는 도시개발사업을 수행하기 위하여 제반 인․허가 절차등을 진행하고 있음.

• 나. 소득세법 제104조 의 3 제2항 동법시행령 제168조의14 제3항 제3호에서 규정하는󰡐공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률󰡑에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정과 공익사업은 국가․지방자치단체․정부투자 기관․지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업이라 명시하고 있 는 바 쟁점토지는 청구인이 상속받아 보유하고 있다가 도시개발법에 의한 공동주택사업 부지로 공익사업용토지에 대한 협의매수 또는 수용방식에 의하여 2006.4.3. 청구외법인과 매매계약을 체결하여 사실상 보상계획 및 통지에 의하여 협의매수가 진행된 것으로서 쟁점토지는 사업용토지에 해당하므로 이건 양도 소득세는 마땅히 취소되어야 한다.

가. 쟁점토지의 비사업용토지 여부를 가리기 위하여 현지확인한 결과, 공부상󰡐전󰡑이나 본래의 용도로 사용하지 않고 무허가공장용지로 무단사용한 사실이 확인되므로 비사업용토지에 해당하며

• 나. ○○○○○ ○○구청 도시개발과에 문의한 바 쟁점토지 일대가 도시개발 구역 지정 및 인정고시, 토지보상계획 공고가 전혀 이루어지지 상태라는 회신을 받았으며, 또한 청구외법인의 황○○ 차장은 전화통화에서 쟁점토지 일대의 도시개발은 민간주도의 미니개발사업으로 지정권자로부터 사업시행자로 지정된 바 없으며, 사인의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것이라고 진술하고 있는 바, 따라서 쟁점토지를 공익사업용 토지로 볼 수 없다.
• 다. 청구인이 주장하고 있는 근거로 예시하고 있는 국세청 예규(서면4팀 1953, 2007.6.21)의 취지는 사업인정고시일 없이 공익사업이 시행될 경우 토지보상계획공고일로 갈음한다는 의미이므로 쟁점토지와 관련이 없으며, 또한 청구외법인은 사업시행자의 지위가 아닌 사인의 지위로 취득한 경우로 협의매수 또는 수용에 의한 것이 아니므로 소득세법 시행령 제168조 의 14 제3항 제3호에 의한 공익사업을 위하여 법률에 따라 협의매수․수용되는 토지에 해당하지 아니하므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다(단서 생략). 2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 3) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토 지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

③ 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. 3.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지는 청구인이 1999.1.12. 상속으로 취득하여 보유하다가 2009.10.29. 청구외법인에게 양도하였고(청구외법인은 쟁점토지를 주식회사 한국토지신탁에 신탁등기), 공부상 지목은 전(田)임이 관련 공부에 의하여 확인된다.

2. 처분청이 2010.5월 쟁점토지에 현지 출장하여 작성한 현지확인복명서에 의하면, 쟁점토지는 ○○산업사(1984.10.12. 개업) 및 △△△△(1995.7.25. 개업)의 사업부지로 사용되었고, 실제 농지로 사용한 사실은 없는 것으로 확인된다는 내용이 나타나 있다. 3) 청구인은 쟁점토지가 사업인정고시 없이 공익사업을 시행하는 토지로 국 세청 예규(서면4팀-1954, 2007.6.21)에 의하여 보상계획공고일(공고 생략시 보상계획통지일)을 사업인정고시일로 보아야 하며, 사실상 보상계획 통지에 의하여 매수된 쟁점토지는 사업용토지라고 주장하면서 그 진행과정을 다음과 같이 설명하고 있다.

• 가) 쟁점토지를 매수한 청구외법인은 쟁점토지 인근 ○○구역 사업부지 일대를 도시개발법에 의한 도시개발사업을 추진하고자 도시개발법의 요건을 갖추기 위하여 예정사업부지 내의 토지를 청구인 등으로부터 그 소유의 토지를 협의매수 또는 수용 방식에 의해 매수하였으며, 이는 사실상 보상계획통지에 의한 협의매수이다.
• 나) 2010.2.25. ○○○○○ ○○구청에서 쟁점토지 일대의 사업예정부지에 대한 도시개발구역지정을 위한 공고․열람을 14일간 공고하였고, 2010.6.7. ○○○○○ ○○구청으로부터 도시개발구역지정 제안이 수용 결정되었음을 통보받는 등 공익사업에 해당하는 도시개발사업을 수행하기 위하여 제반 인․허가 절차 등을 진행하고 있다.

4. 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 제시한 쟁점토지의 부동산매매계약서를 보면, 도시개발법에 의한 공동주택사업부지로 청구외법인에게 양도한 것으로 되어 있으나 협의매수나 수용방식이 아닌 일반매매 방식으로 되어 있음이 확인된다.

5. 이 건 심리기간 중 ○○○○○ ○○구청에 확인한 바에 의하면, 쟁점토지 일대의 ○○구역 도시개발사업은 현재 ○○○○○○ 주식회사(주식회사한국 토지신탁으로부터 쟁점토지를 소유권 이전등기) 가 도시개발구역지정제안서를 ○○○○○ ○○구청에 제출하여 놓은 상태로 사업시행자 지정 및 사업인정고시가 되어 있지 아니한 것으로 확인된다.

• 라. 판단 1) 소득세법시행령 제168조 의 14 제3항 제3호에 의하면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는수용되는 토지일 경우 사업용토지로 규정하고 있는 바

2. 쟁점토지는 현재 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 에 의한 도시개발구역 지정 및 인정고시, 토지보상계획 공고 및 통보 등이 이루어지지 아니한 토지임이 ○○○○○ ○○구청 담당공무원의 전화답변에 의하여 확인되고, 쟁점토지를 취득한 청구외법인 또한 지정권자로부터 사업시행자로 지정된 바 없어 쟁점토지를 사업시행자의 지위에서 취득하였다고 볼 수 없다 할 것이다.

3. 또한 청구인이 주장의 근거로 인용한 국세청 예규(서면4팀-1953, 2007.6.21)는 사업 인정고시일이 없어공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 사업시행자가 협의매수의 방식으로 취득하는 경우에 한하여 토지보상협의일을 사업인정고시일로 볼 수 있다는 취지로서 이 건의 경우 청구외법인이 시업시행자의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것이 아닐 뿐 아니라 취득의 방식 또한 협의매수 또는 수용에 의한 것이 아니므로 동 예규는 적용할 수 없다 하겠다.

4. 따라서 상기 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 양도당시 비사업용토지에 해당한다 할 것이어서 처분청이 장기보유특별공제를 배제하여 부과한 이 건 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.