청구인의 쟁점토지 양도가액이 얼마인지

청구인은 광역시 구 동 **- 대지 249㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.11.20. 취득하여 2003.9.6. 청구외 김(이하 “김”이라 한다)에게 양도하였으며, 쟁점토지 양도가액은 81백만원, 취득가액은 90,391천원으로 하여 2003.10.20. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은, 김이 쟁점토지를 2008.10.2. 양도하면서 취득가액을 166백만원으로 신고한바, 이건 취득가액이 정당한 것으로 보아, 2010.8.12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 47,391,430원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2010.11.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청은 쟁점토지 계약일에 청구인의 계좌로 이체된 계약금 20백만원 및 쟁점토지 소유권 이전 등기일에 김의 계좌에서 수표로 인출 지급된 86백만원, 금융부채 인수액 60백만원 합계 166백만원을 쟁점토지 양도가액으로 보았으나, 소유권이전 등기일에 김의 계좌에서 수표로 인출된 86백만원은 김의 통장에서 당일 인출된 것만 사실이며, 실제로 이건 수표 86백만원 중 70백만원은 청구외 김화(이하 “김화”라 한다)가 배서하였으므로, 실제 수령자는 김화이며, 김화와 청구인은 전혀 관련이 없는 사람이다. 이건과 관련하여 김은 이미 청구인의 계좌번호로 계약금 20백만원을 입금하여 청구인의 계좌번호를 알고 있던 상황에서, 굳이 86백만원은 수표로 인출하여 직접 전달하였다고 주장하는 것으로 이는 김*화에게 수수료로 지급한 것으로 밖에는 볼 수 없으며, 김이 주장하는 취득가액 관련 매매계약서나, 영수증도 제출한바 없다. 이와 같이 관련 대금의 귀속이나, 김이 신고한 취득가액에 대한 매매계약서, 영수증 등의 확인도 없이 매수자의 자금을 곧바로 청구인이 수령한 것으로 보아 과세한 결정은 부당다.

청구인은 쟁점토지 양도시 검인계약서인 기준시가 금액으로 신고하였으나, 후소유자인 김의 취득가액 166백만원에 대한 자료 소명결과, 2003.8.28. 계약금 2천만원은 계좌이체하여 청구인 명의의 외환은행계좌로 입금되었으며, 잔금 86백만원 중 70백만원 수표의 발행일은 2003.9.5.로 쟁점토지 잔금일자와 일치하고 나머지 16백만원은 소액권 수표로 발행되었다. 잔금 86백만원 중 70백만원 수표에 배서된 김화는 당시 오성부동산 컨설팅 공인중개사로 중개인 입장에서 김에게 받은 돈을 청구인 계좌로 입금하는 과정에서 자신의 이름과 계좌를 배서하였으며, 이에 관해서는 조사직원이 김화와 통화한바, 김*화는 당시 정황을 상세히 알고 있었고, 국세통합전산망에서 이건 오성부동산컨설팅의 사업기간 중에 쟁점토지 거래가 이루어진 사실이 확인된다. 또, 쟁점토지의 근저당내역을 보면, 당초 청구인이 은행 동 지점으로부터 2003.5.3. 대출한 60백만원을 부동산 양수인 김에게 2003.9.24. 승계한 사실과 금융거래 확인서가 확인된다. 그러나 청구인이 제출한 매매계약서의 계약금은 11백만원으로 김이 제출한 금융증빙 2천만원과도 일치하지 않는 등 이상의 사실을 종합적으로 판단한바, 후 소유자의 취득가액 166백만원을 실거래가액으로 인정하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점토지 양도가액이 81백만원인지, 166백만원인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】

① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 "양도소득과세표준"이라 한다)은 종합소득·퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18>

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제111조 【확정신고자진납부】

① 거주자는 당해년도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제110조제1항(제118조의 규정에 의하여 준용되는 제74조제1항 내지 제4항을 포함한다)의 규정에 의한 확정신고기한까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서·한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.<개정 1999.12.28>

② 제1항의 규정에 의한 납부는 이를 확정신고자진납부라 한다.<개정 1999.12.28>

③ 확정신고자진납부에 있어서 제107조의 규정에 의한 예정신고산출세액, 제114조의 규정에 의하여 결정·경정한 세액 또는 제82조 및 제118조의 규정에 의한 수시부과세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지는 광역시(도시개발본부)에서 『국제공항 배후지원단지 시가지조성사업』과 관련하여, 89,391천원에 단독주택용지로 분양한 것이며, 청구인은 쟁점토지 분양권을 2001.11.20. 청구외 이**으로부터 권리금 1백만원을 지급하고 취득한 사실이 확인되는바, 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액 90,391천원에 대해서는 다툼이 없다.

2. 청구인이 이건 심사청구 등의 과정에서 제출한, 부동산 검인계약서 및 매매사실 확인서상의 매매가액은 81백만원이며, 계약서상 계약일은 2003.8.25.이며, 계약금 11백만원은 계약과 동시 지불하며, 70백만원은 2003.9.6. 부동산 명도시 지급하는 것으로 기재되어 있다. 또, 매매거래사실확인서에는 청구인과 김**의 인감도장이 날인되어 있다.

3. 후소유자인 김**은 쟁점토지의 취득가액은 166백만원, 양도가액은 187,500천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

4. 김**은 쟁점토지 취득가액 166백만원에 대해 2003.8.28. 계약금으로 20백만원을 청구인에게 계좌이체 하였으며, 2003.9.6. 잔금 86백만원은 수표를 발행하여 지급하였고, 대출금 60백만원을 승계하였다고 주장하며, 다음의 증빙을 처분청에 제출하였다.

• 가) 2003.8.28.자로 계약금 20백만원이 김의 은행 계좌에서 청구인의 은행계좌에 송금된 것이 김이 처분청에 제출한 금융거래 명세서에 의하여 확인된다.
• 나) 김의 한국씨티은행 금융거래확인서를 보면, 청구인이 쟁점토지를 담보로 대출받은 60백만원을 김이 인수한 사실이 확인된다.
• 다) 2003.9.5. 김의 은행 계좌에서 수표 10만원권 5매, 50만원권 1매, 100만원권 15매, 70백만원권 1매로(합계액 86백만원)이 인출되었음이 금융거래 명세서에 의해 확인된다.

(1) 김이 제출한 수표 사본 중 70백만원권 자기앞수표의 뒷면에 청구외 김화()가 배서한 것으로 나타난다.

(2) 처분청 담당자와 통화한바, 처분청 담당자와 김화와 통화당시 김화는 당시 공인중개사 사무실에서 심부름으로 수표 등을 입금하는 일을 종종 담당하였으며, 이건 수표도 이런 과정에서 김*화가 청구인의 계좌에 입금함 것이라고 진술하였다고 답변하였다.

5. 쟁점토지 취득과 관련하여 김**이 제출한 계약서는 없다.

6. 김이 청구인에게 쟁점토지 매매대금을 지급하였다는 수표에 배서인으로 기재된 김화는 2003.5.27.～2003.11.4. 광역시 구 동 *-1 빌딩 A-101에서 부동산컨설팅이라는 상호로 부동산 중개업을 영위한 사실인 국세통합전산망에서 확인된다.

7. 2003.9. 매매당시 쟁점토지 249㎡의 개별공시지가는 80,676천원(249㎡×324천원)이다.

8. 김이 제출한 *은행 **지점에서 발급한 금융거래확인서를 보면 담보내용에 2003.4.30. 쟁점토지의 감정가액을 124,500천원으로 평가한 것으로 기재되어 있다.

9. 이건 심사청구과정에서 김**, 김*화, 청구인 등과 통화한 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점토지 후소유자 김**과 통화한바, 계약금 2천만원은 계좌이체로 지급하였고, 60백만원은 청구인의 대출을 인수하기로 하였고 나머지 86백만원도 계좌이체로 지불하려고 하였으나, 청구인 측에서 70백만원 수표 1장, 1백만원 수표 15장, 10만원 수표 10장으로 지정하여 지급하여 주기를 요청하여, 청구인이 원하는 대로 출금하여 준 것이라고 답변하였다.

(1) 이 건 거래와 관련하여 공인중개사 개입여부에 대해 묻자, 3명 정도의 공인중개사가 개입하였던 것 같다고 답변하였다.

(2) 청구인과 만난 적이 있는지 묻자, 잔금일에 공인중개사 등 3명이 나와있었으며, 그 중 여자 1명이 자기가 정**(청구인)이라고 소개하여 그 사람이 청구인인줄 알고 그 사람에게 잔금을 지급하였으나, 지금 생각하면 그 사람이 청구인이 맞는지는 불분명하다고 답변하였다.

(3) 계약서 작성 여부에 대해 묻자, 계약서를 작성했는지 안했는지 기억은 나지 않으며, 쟁점토지를 보고, 매입하기로 바로 결정하였고 소유권 이전도 제대로 되어, 별다른 의심없이 일이 진행되었다고 답변하였다.

• 나) 쟁점토지 잔금 중 70백만원 수표의 배서자 김화와 통화한바, 김화는 쟁점토지 매매 당시 심부름을 하면서 70백만원 수표를 받아 현금으로 이를 바꿨으며, 청구인에게 이를 입금한 금융증빙이 있다고 심리담당자에게 진술하였었다.당초에는 계좌이체내역이 있는 금융증빙을 심사담당자에게 팩스로 보내주기로 하였으나, 나중에는 다른 것과 착각하였다고 하면서 당초 진술을 번복하였다. 이에, 김화에게 수표를 바꾸어 현금으로 곧바로 청구인의 계좌에 입금하였다면, 김화가 가지고 있을만한 금융증빙이 없을텐데, 혹시 김*화의 계좌로 입금하였다가 다시 청구인의 계좌로 이체하여서 증빙이 있는 것인지 묻자, 그런 것은 아니며, 당시 상황이 확실하지 않아 증빙을 찾아보려한 것이라고 답변하였다.
• 다) 청구인과 통화한바, 오랜 시간이 지나 잘 기억은 나지 않으나, 당초 쟁점토지를 지인과 함께 구입하여 주택을 신축하려 하였으나, 일이 진행되지 않던 중 마침 공인중개사 사무소에서 쟁점토지를 팔아주겠다고 연락이 와서 중개를 맡겼으며, 물건 매도 전에 미리 계약서를 작성해뒀던 것으로 기억난다고 답변하였다.

(1) 또, 자세한 일자는 기억나지 않으나, 중개사사무소에서 쟁점토지를 매도한다고 연락이 와서 잔금일에 참석하려하였으나, 당시 비가 많이 와서 그 다음날 오전에 중개사 사무소를 방문하여 관련 서류를 건네받았으며, 그때 잔금을 받았는지, 받았다면 얼마를 받았는지는 기억이 나지 않으며, 중개수수료로 3백만원 정도를 지불했던 것으로 기억난다고 답변하였다.

(2) 쟁점토지 매매와 관련하여 15백만원 정도의 차익이 나서 같이 투자했던 지인과 750만원씩을 나눴던 것으로 기억난다고 하였으며, 이에 청구인이 당초 양도차손이 난 것으로 양도소득세 신고를 한 경위 등에 대해 묻자, 청구인은 쟁점토지 관련 양도소득세 신고는 공인중개사 사무실에서 알아서 한 것이라고 답변하였다.

(3) 청구인은 김**과 만난 사실도 없고, 이름을 들어본 적도 없으며, 본인은 김*호라는 제3자에게 쟁점토지를 양도한 것으로 기억난다고 답변하였다.

(4) 다만, 이후에 김에게 전화가 와서 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인에게 본인이 쟁점토지를 취득하였다고 하고, 쟁점토지를 양도하려 하는데 양도소득세가 많이 나올 것 같다고 하는 등의 이야기를 하여 청구인은 그제서야 쟁점토지를 김이 취득하였다는 것을 알게 되었다고 답변하였다

(5) 이후 이건 양도소득세가 청구인에게 고지되자, 청구인이 쟁점토지의 중개를 의뢰한 당시 구 동 **-1에 소재한 공인중개사 사무소의 조에게 연락하여, 청구인과 조, 김화가 함께 만난 적이 있으며, 김**에게도 연락을 하였으나, 연락이 되지 않았다고 답변하였다.

• 라) 청구인이 쟁점토지의 중개를 맡겼다는 공인중개사 사무소의 조와 통화한바, 본인은 쟁점토지를 김**이 아닌 제3자에게 중개한 것으로 기억을 하나, 시일이 너무 오래되서 기억이 나지 않는다고 답변하였다. 이건 양도소득세 고지 이후 청구인, 김*화와 함께 만난 적은 있다고 진술하였다.

10. 이건 심사청구 심리과정에서 인천광역시 중구농협 운서지점에 2003.8.부터 김화의 농협 계좌의 거래내역을 조회한바, 김화로부터 청구인에게 다음과 같은 금액이 이체된 내역이 확인된다. 이체 내역 이체 일자․시간 금액 김*화→ 청구인 2003.8.20. 18:54:49 15백만원 〃 2003.8.28. 11:25:59 10백만원 〃 2003.9.5. 12:17:36 45백만원 합계 70백만원

• 가) 이밖에 쟁점토지 잔금일인 2003.9.5. 김화의 계좌로 80백만원이 입금된 사실이 확인된다. 나)이에 대해 김화와 통화한바, 김*화는 청구인의 계좌로 인출된 70백만원과의 차액 10백만원이 모두 본인에게 귀속된 것은 아니며, 자신은 다른 공인중개사들의 부탁으로 계좌를 빌려준 것이라고 답변하였다.
• 라. 판단 이건 심사청구시 청구인은 계약금 20백만원을 후소유자인 김으로부터 직접 수령한 사실, 쟁점토지 관련 60백만원의 대출금이 김에게 승계된 사실은 인정하고 있으나, 김의 계좌에서 쟁점토지 등기이전일인 2003.9.6. 수표로 인출된 86백만원 등 잔금은 청구인이 수령한 사실이 없다고 주장하였다. 그러나, 후소유자인 김의 계좌에서 잔금일에 86백만원이 인출된 점, 이건 수표 중 70백만원의 배서인인 김*화 계좌에서 2003.8.20.～2003.9.5.동안 3회에 걸쳐 70백만원이 청구인에게로 이체된 점을 고려한다면, 86백만원 전액이 청구인에게 잔금으로 지급된 것으로 봄이 타당하며, 설령 이중 일부를 청구인이 중개수수료로 지급하였다 하더라도, 이는 납세자의 지배영역 안에 있는 것이어서 청구인이 입증하는 것이 타당하다고 판단된다. 이와 같이 쟁점토지 등기이전일에 후소유자의 계좌에서 인출된 86백만원을 청구인의 쟁점토지 양도가액에 포함하는 등 쟁점토지 양도가액을 166백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.