청구외토지 매매계약서에 지상건물 및 세입자에 대한 특약사항이 기재되어 있고, 쟁점토지 매매계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 않은 점, 항공사진 및 현장확인 등에 의하여 청구외토지 지상에 쟁점주택이 위치하고 있었던 것으로 보이는 점 등으로 보아 쟁점토지 지상에 쟁점주택이 위치하고 있지 않았던 것으로 보이므로 쟁점토지 양도당시 농지로 보아야 한다고 한 사례
청구외토지 매매계약서에 지상건물 및 세입자에 대한 특약사항이 기재되어 있고, 쟁점토지 매매계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 않은 점, 항공사진 및 현장확인 등에 의하여 청구외토지 지상에 쟁점주택이 위치하고 있었던 것으로 보이는 점 등으로 보아 쟁점토지 지상에 쟁점주택이 위치하고 있지 않았던 것으로 보이므로 쟁점토지 양도당시 농지로 보아야 한다고 한 사례
○○세무서장이 2010.9.1. 청구인에게 한 2006년 과세연도 양도소득세 30,220,775원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 1981.6.20. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 007번지 전 437㎡(이하 “양도농지”라 한다)와 같은 곳 000번지 전 132㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.9.4. 청구외 김○○에게 250백만원에 양도하고 2006.9.15. 2006년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지는 조세특례제한법 제69조 의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정에 해당한다 하여 양도가액 250,000,000원, 취득가액(기준시가) 8,479,985원, 양도소득금액 168,886,211원으로 하여 2006년 과세연도 양도소득세 48,199,035원의 감면신청을 하였다. 처분청은 양도농지와 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 양도농지의 감면은 인정하였으나 쟁점토지에는 건축물이 정착되어 있어 양도일 현재 농지가 아니므로 감면요건에 해당되지 않는다 하여 쟁점토지에 대한 감면을 배제하고 2010.9.1. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 30,220,775원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.30. 이 건 심사청구를 하였다.
가. 쟁점토지 지상에 건축물이 없음에도 건축물이 있는 것으로 판단하여 쟁점토지가 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다. 1) 청구인의 부모가 1970년경 정착할 곳이 없어 어렵게 살고 있던 청구외 한○○(이하 “한○○”라 한다)에게 쟁점토지와 연접한 임야인 ○○도 ○○시 ○○동 산00번지(현재 000-12번지, 이하 “청구외토지”라 한다)에 집을 짓고 살도록 허락하여 한○○는 위 임야를 개간하여 무허가로 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 짓고 살던 중 청구인의 부모가 임야에 주택을 등재하는 것은 좋지 않다고 하여 연접한 지번인 쟁점토지에 주택을 등재하게 한 것으로, 쟁점토지의 공부상 주택이 등재되어 있으나 실제로는 연접한 지번의 지상에 주택이 건축되어 있으며, 쟁점토지에는 주택이 없었고, 청구인이 계속 농지로 이용하여 왔다. 2) 위와 같은 사실은 청구외토지 소유자인 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)가 쟁점주택 소유자인 한○○로부터 매년 토지사용료를 받고 있는 사실에 의하여 확인된다. 3) 쟁점주택은 쟁점토지와의 경계에 걸쳐 있어 외관상으로는 쟁점토지 지상에 위치하고 있는 것으로 보이나 실제로는 청구외토지 지상에 위치하고 있으며, 출입구가 쟁점토지의 반대편에 있는바, 이러한 사실은 실제 측량에 의하여 확인이 가능한 것이다. 4) 청구인과 매수인 및 중개인 모두 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지 공부상 주택이 등재된 사실을 몰랐고, 당시 위 당사자들이 현장을 직접 확인하고 계약을 하였는바, 청구인은 처분청의 이 건 조사에 위 사실을 알게 되었으며, 만약 청구인이 위와 같은 사실을 알고 있었다면 주택이 있는 토지를 자경농지 감면대상으로 신청하지 않았을 것이다. 5) 만약 쟁점토지 지상에 주택이 있었다면 매매계약서에 특약사항 등으로 언급이 되어 있거나 지상권 등에 대한 계약조건이 있었을 것인데 계약서에 이러한 조건이 없다는 것은 청구인의 주장이 사실임을 입증하는 것이다. 6) 쟁점토지에 대한 지방세가 농지가 아닌 대지로 과세된 것은 ○○시에서 직접 현황조사를 하지 않고 공부상 주택 등재 사실만으로 과세를 한 것에 기인하고, 항공사진은 명확하지 않을 뿐만 아니라 이를 과세근거로 삼아서는 아니 되는 것이다.
가. 쟁점토지 지상에 쟁점주택이 위치하고 있는바, 쟁점토지를 농지가 아닌 것으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다. 1) 쟁점토지에 대한 ○○시의 과세내역을 살펴보면, 공부는 ‘전’, 현황은 ‘대지’로 과세되고 납부되었으므로 쟁점토지는 양도 당시 농지로 볼 수 없다. 2) 촬영일이 2004.12.3.과 2006.12.30.인 항공사진에 쟁점토지 지상에 주택이 존재하고, 인터넷 포털사이트 ‘다음’의 항공사진과 토지이용계획원상의 지적도를 복사한 자료에 의하여 쟁점토지의 지상에 주택이 존재하는 것이 확인되므로 쟁점토지는 양도 당시 농지가 아닌 대지로 보아야 한다. 3) 쟁점토지는 항공사진으로 보아 쟁점주택과의 경계(울타리 등)가 명확하지 않고, 설령 텃밭으로 사용되었다 하더라도 주택의 부수토지 용도에 지장이 없는 범위 내에서의 잠정적인 토지이용에 불과할 뿐이다. 4) 청구인은 쟁점토지 소재지가 본적이며, 현재 청구인의 동생이 쟁점토지 소재지에 거주하고 있어 청구인이 제출한 사실확인서는 임의로 작성되었을 개연성이 높아 객관적인 증빙자료로 볼 수 없다. 5) 청구인이 제출한 지적측량결과부는 쟁점주택이 멸실된 2010.6.28. 측량한 자료로 쟁점주택이 어느 필지의 토지 지상에 위치하였는지를 입증하는 자료로 볼 수 없다.
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상(괄호 생략) 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(괄호 생략)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략)
② ～ ③ (생략) 2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 ⓛ 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년(괄호 생략) 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역(괄호 생략)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.
1. 농지가 소재하는 시․군․구(괄호 생략)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역
② ～ ⑪ (생략)
⑫ 법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. 3) 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】
① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.
② 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지에 해당하는지의 여부 확인은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년(괄호 생략)이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것
2. 주민등록표등본, 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년(괄호 생략)이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것 (이하 생략) 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】 ⓛ (생략)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
○○도 ○○시 ○○동 산00, 000 30㎡ 한○○ 1998.02.24 소유권보존 일반건축물대장
○○도 ○○시 ○○동 산00외 1필지 " " 1968.05.00 소유자등록
- 가) 1968.5월 쟁점주택 소유자등록 당시 한○○의 주소지는 ○○도 ○○시 ○○동 005번지이고, 1988.2.24. 소유권보존등기 및 1986.8.13. 일반건축물대장의 주소변경 당시 한○○의 주소지는 쟁점토지 소재지로 확인된다.
- 나) 청구인은 쟁점주택의 재산세를 납부하였음이 세목별과세(납세)증명서에 의하여 확인된다. 5) 1997.1.13. 김○석(청구인의 母, 매도자), 권○용․이○○․이○생․김○식(매수자)이 작성한 청구외토지의 부동산매매계약서에 기재된 주요내용은 다음과 같다.
- 가) 임야 1,500평을 370백만원에 양도(계약금 70백만원, 중도금 100백만원, 잔금 200백만원)
- 나) 단서사항
(1) 매도자는 현재 지상건물 및 세입자에 대해 책임을 지지 않는다.
(2) 측량 및 분할등기로 인한 제반 모든 비용은 매수자가 부담한다.
(3) 잔금 전에 분할등기를 마친다.
(4) 분할은 假分割圖대로 한다.
(5) 분할 평수(1,500평) 안에 묘가 있을 시는 서로 협의하여 결정한다. 6) 처분청과 청구인은 쟁점토지가 양도 당시 농지인지 여부에 관하여 다투고 있을 뿐 청구인의 8년 이상 자경에 관하여는 다툼이 없다. 7) 당심이 2011.1.6. 쟁점토지의 현황․주택존재 여부 등의 파악을 위하여 현장 확인한 바에 의하면 쟁점토지는 청구외토지보다 낮게 위치하여 주차장 용도로 사용되고 있으며, 쟁점토지 인근에 위치한 ○○보신탕(○○도 ○○시 ○○동 009-4번지)에 임하여 문의한바, 사업자 김○심의 남편 김○○(쟁점토지 취득자)은 다음과 같이 진술하였다.
- 가) 쟁점토지 취득 당시 현황은 농지였으며, 쟁점주택은 청구외토지에 위치하고 있어 본인은 토지사용료를 받은 사실이 없고, 이○○가 한○○로부터 토지사용료를 수령하였던 것으로 알고 있다.
- 나) 본인이 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 후 비닐하우스를 설치하여 작물을 재배하였으며, 항공사진에 쟁점토지에 건물처럼 보이는 것이 촬영된 것은 위 비닐하우스가 촬영되었기 때문이다.
- 다) 쟁점토지는 비닐하우스를 철거하고 지반을 깎아 청구외토지와 구분하였으며, 현재 ○○보신탕의 주차장으로 사용하고 있다. 8) 2011.1.19. ○○도청에서 확인한 항공사진 판독내용은 다음과 같다.
- 가) 2004.12.3. 촬영된 항공사진에 나타나는 쟁점토지의 구조물은 비닐하우스 또는 천막으로 보이며, 철골 위에 덮개가 설치되고, 벽체가 없음(임시시설로 위만 덮개가 설치되고 양 옆은 막히지 않은 빈 공간임)
- 나) 2006.12.30. 촬영된 항공사진상 쟁점토지의 구조물은 위 가)와 동일함
- 다) 2009년 촬영된 항공사진에는 쟁점토지의 다른 부분에 비닐하우스가 설치되어 있음
- 라. 판 단 청구인은 공부상 쟁점주택이 쟁점토지와 청구외토지 지상에 위치하는 것으로 기재되어 있으나 실제로는 청구외토지 지상에 위치하고 있었다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 공부상 쟁점주택은 쟁점토지와 청구외토지의 지상에 위치하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 청구인이 쟁점토지를 양도할 때 작성한 부동산매매계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 아니하나 청구인의 모친이 청구외토지를 양도할 때 작성한 부동산매매계약서에는 지상건물 및 세입자에 대한 특약사항이 기재되어 있어 쟁점주택이 청구외토지 지상에 위치하였을 개연성이 큰 점, 마을주민 및 쟁점토지 양수자인 김○○이 쟁점토지 지상에는 쟁점주택이 없었다고 진술하고 있는 점, 청구외토지를 취득한 이○○가 쟁점주택이 청구외토지에 위치하고 있어 쟁점주택 소유자인 한○○로부터 매년 토지사용료를 받았다고 진술하고 있는 점, 쟁점주택 소유자인 한○○가 청구인의 부모에게 토지사용료를 지급하다가 이○○가 청구외토지를 양수한 이후부터는 매년 이○○에게 토지사용료를 지급하였다고 진술하고 있는 점, 항공사진에 의하면 쟁점토지가 아닌 청구외토지에 쟁점주택이 위치하고 있는 것으로 보이는 점, 당심이 쟁점토지의 현장에 임하여 확인한바 ‘쟁점토지에 쟁점주택이 존재하지 않았으며, 쟁점토지를 양수할 때의 현황이 농지로 쟁점토지를 양수한 후 비닐하우스에서 농작물 재배를 하였다’고 쟁점토지 매수자인 김○○이 진술한 점, 항공사진․위성사진과 ○○보신탕의 주차장으로 사용하고 있는 쟁점토지 사진 등을 비교한바 쟁점토지 지상에 쟁점주택이 위치하지 않은 것으로 보이는 점, ○○도청에서 확인한 쟁점토지 지상의 시설물은 비가림막(시설물의 위만 덮개로 덮은 형태)으로 비닐하우스 용도로 사용되었다고 볼 수도 있는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점주택은 쟁점토지가 아닌 청구외토지에 위치하고 있었다고 보는 것이 타당하다 할 것이고, 그렇다면 쟁점토지는 청구인이 양도할 당시 농지였던 것으로 보아야 할 것이므로, 쟁점토지가 양도 당시 농지가 아닌 것으로 보아 한 이 건 처분은 잘못된 것이라고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.