양도와 관련하여 지급하였다고 주장하는 사례금의 필요경비 인정여부

청구인과 청구외 박□□(이하 “청구인 등”이라 한다)는 2004.3.4. 도 시 면 리 산 1-1번지 1,028㎡, 같은 리 산 1-2번지 1,488㎡ 및 같은 리 산 1**-3번지 1,332㎡(이하 3필지 토지를 “쟁점토지”라고 한다)를 공동 으로 취득하여 보유하다가 2004.10.25. 청구외 박△△(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도한 후 2004.10.26. 양도가액 27,900천원, 취득가액은 23,395천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득세 267천원을 자진납부하였다. 처분청은 ○○세무서장이 쟁점토지에 대한 실가상이자료를 통보함에 따라 청구인의 양도가액을 64,779천원으로 재계산하여 2010.5.4. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 30,247천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.2. 이의신청을 거쳐 2010.11.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 청구인 등은 2004년 9월경 쟁점토지의 양도가액으로 120,000천원을 보장 해 주는 조건으로 지인 김○○에게 쟁점토지의 매도 중개를 의뢰하였고, 김○○, 김☆☆, 문◎◎(이하 3인을 “김○○ 등”이라 한다)이 매수인을 소개하여 쟁점 토지를 170,000천원에 양도하기로 하는 매매계약이 성사됨에 따라 청구인 등은 잔금수령일인 2004.10.25. 김○○ 등에게 사례금 명목으로 47,000천원(이하 “쟁점사례금”이라 한다)을 지급하였다. 2) 쟁점토지는 토지 특성상 묘지로서 이용도가 높을 뿐 다른 용도나 투자목적 으로는 부적합하여 청구인 등이 여러 지인에게 매매를 권유하던 중 김○○ 등이 매수인을 소개하여 170,000천원에 양도함에 따라 당초 청구인 등이 양도대금으로 요구한 120,000천원과 50,000천원의 차액이 발생하였으며, 청구인 등이 동 금액에서 3,000천원을 낮추어 달라고 하여 47,000천원의 쟁점사례금을 김○○ 등에게 지급하기로 상호 합의한 것이므로 이를 통상적인 거래에서 발생하는 사례금과 비교하여 필요경비로 인정하지 않는 것은 실질거래내용을 감안하지 아니한 잘못된 판단이다.

3. 청구인 등이 쟁점토지 매매와 관련하여 김○○ 등에게 쟁점사례금을 지급하였다는 점은 김○○ 등이 2010년 7월에 작성한 확인서에 의하여 확인되며, 청구인 등은 쟁점토지 양도 당시 법률적인 상식이 없었을 뿐만 아니라 김○○가 지인이기 때문에 쟁점사례금 지금에 관한 구체적인 증빙자료를 확보하지 아니하였을 뿐이다. 김○○ 등은 당초 쟁점사례금이 종합소득세 신고대상인지를 몰라 종합소득세 확정신고를 아니하였으나, 청구인 등의 권유로 김○○ 등은 2010년 10월에 각자의 주소지 관할세무서에 쟁점사례금에 대한 종합소득세신고를 하였다.

4. 따라서 처분청은 청구인 등이 쟁점토지 양도와 관련하여 김○○ 등에게 지급한 쟁점사례금 중 청구인의 지분에 해당하는 28,825천원을 필요경비로 인정하여야 한다.

청구인은 2004.10.26. 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 청구인 지분에 대한 양도가액이 105,221천원임에도 44,200천원으로 허위로 신고하였으며, 쟁점사례금은 쟁점토지의 양도가액 170백만원에 비추어 통상적인 중개수수료의 범위를 벗어나는 금액이다. 또한 김○○ 등이 부동산중개업자도 아닌 점, 김○○ 등의 확인서도 청구인 등에 대한 양도소득세 부과처분이 이루어진 이후인 2010년 7월에 작성된 점, 김○○ 등이 쟁점사례금을 받았다고 2010년 10월에 각자의 주소지 관할세무서에 종합소득세 기한 후 신고만 하였을 뿐 관련 세금을 납부하지 아니한 점 등을 감안해 볼 때, 쟁점토지 거래와 관련하여 쟁점사례금이 수수된 것으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도시 지급한 사례금을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각 호의 1에 해당 하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발 채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법 기본통칙 97-12【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·인지대·소개비 등을 포함한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청은 ○○세무서장이 매수인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 2009.10.23. 청구인에 대한 실가상이자료를 통보함에 따라 청구인의 양도 가액을 아래와 같이 64,779천원으로 재계산하여 2010.5.4. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 30,247천원을 경정․고지하였음이 처분청의 심리자료에 의해 확인된다. (단위: 천원) 청구인 등 신고내용 매수인 신고내용 경 정 비 고 성 명 양도가액 성 명 취득가액 양도가액 계 72,100 170,000 170,000 청구인 27,900 박△△ (매수인) 170,000 64,779 실가 상이자료 박□□ 44,200 105,221 2) 청구인은 처분청이 청구인의 양도가액을 64,779천원으로 경정한 것에 대하여는 다투지 아니하나, 쟁점사례금 중 청구인 지분에 해당하는 18,174천원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 김○○ 등의 확인서 및 종합소득세 기간 후 신고서 등을 제시하고 있는바, 이를 살펴본다. 가) 김○○ 등은 2010년 7월 다음과 같은 요지의 확인서를 작성하고 각자의 인감증명서를 첨부하여 청구인에게 교부하였다. 김○○ 등은 2004년 여름경 평소 묘지로 쓸 임야를 찾아줄 것을 부탁했던 관계로 알게 된 청구인이 쟁점토지를 팔아달라고 부탁하여 김○○가 **시 *동에 있는 ◇◇부동산을 통해 알게 된 매수인을 현장으로 안내해주는 등 쟁점토지의 매매계약이 체결되도록 하였고, 청구인이 그에 대한 고마움의 표시로 김○○에게 쟁점사례금을 지급하였으며, 김○○는 이를 자신 및 김☆☆ 16,000천원, 문◎◎ 15,000천원으로 나누어 사용하였다. 김○○ 등은 청구인 등이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 매수인이 신고한 취득가액과 일치하지 않다는 사실을 나중에야 알게 되었으며, 쟁점사례금에 대해서는 세금을 납부하지 않아도 되는 줄 알았는데 지금이라도 세금을 내야 하는 부분이라면 관련세법에 따라 납부할 것이다.

• 나) 청구인은 김☆☆의 명함과 김○○와 김☆☆의 이름․주소․주민등록번호 및 수기로 “2004년 10월 25일, 일천만원 4매 우리은행 일백만원 7매 중 이천축협 2매 중계료 지출 47백만원”이라고 기재된 사본을 제출하였으며, 김☆☆의 명함 에는 김☆☆이 ‘주식회사 ◇◇’의 대표이사로 나타나 있다. 다) 청구인이 제출한 2004.10.15.자 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 양도 가액은 170,000천원이고, 특약사항으로는 “계약금은 금액 칠백만원을 지급하고 팔백만원은 10월 18일 송금한다”는 내용만 기재되어 있다. 그리고 중개업자는 ◇◇부동산 문◇◇(연락처 02-2-8, 허가번호 92,)으로 기재되어 있을 뿐 김○○ 등의 인적사항은 나타나 있지 아니 하며, ‘문◇◇’의 이름 옆에 ‘문◇◇’이 아니라 ‘문◎◎’의 도장이 찍혀 있다.
• 라) 청구인은 김○○ 등이 2010.10.31. 쟁점토지 거래와 관련하여 청구인 등으로부터 쟁점사례금을 지급받은 사실에 대하여 기타소득으로 각자의 주소지 관할세무서에 종합소득세 기한후 신고를 하였다면서 관련 신고서 사본 3부를 제출하였는바, 신고내용을 요약하면 아래와 같다. (단위: 천원) 거래일자 계 김○○ 김☆☆ 문◎◎ 신고일자 2010.10.31. 2010.10.31. 2010.10.31. 관할세무서 안양 부천 금천 수입금액 47,000 16,000 16,000 15,000 납부할 세액 6,295 2,066 1,517 2,712

3. 국세통합전산망에 의하면, 아래와 같은 내용이 확인된다.

• 가) 김○○, 김☆☆, 문◎◎은 2000.1.1. 이후 부동산중개업자로 사업자등록을 한 사실이 없다.
• 나) ◇◇부동산(117-1*-0**)의 사업자는 ‘문◇◇’이 아니라 ‘문▲▲’이고, 1994.1.15. 서울시 양천구 목동 3번지에서 개업하여 심리일 현재 계속사업 중이다.
• 다) 매수인이 쟁점토지를 2004.11.9. 청구외 문♤♤에게 양도한 것에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득과 관련한 중개수수료를 필요경비로 공제하지 아니하였다.
• 라) 김○○, 김☆☆, 문◎◎은 2010.10.31.자 종합소득세 기한후 신고서상의 납부할 세액을 심리일 현재까지 납부한 사실이 발견되지 아니한다.
• 라. 판단 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 공동소유자인 박□□와 함께 김○○ 등에게 쟁점사례금을 지급한 것으로 보아 청구인 지분에 해당하는 28,825천원을 필요경비로 공제할 수 있는지 살펴본다.

1. 김○○, 김☆☆, 문◎◎이 2000.1.1. 이후 부동산중개업자로 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 2) 청구인이 제출한 2004.10.15.자 쟁점토지 매매계약서에 중개업자로 ◇◇부동산 문◇◇으로 기재되어 있을 뿐 김○○ 등의 인적사항은 나타나 있지 아니하고, ◇◇부동산의 사업자는 ‘문◇◇’이 아니라 ‘문▲▲’인데, 동 계약서에는 ‘문◇◇’의 이름 옆에 ‘문◇◇’이 아닌 ‘문◎◎’의 도장이 찍혀 있는 점,

3. 청구인 및 쟁점토지의 공동매도자인 박□□가 2004.10.25. 김○○ 등에게 쟁점사례금을 지급하였다고 주장만 할 뿐 실제 지급사실을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점,

4. 쟁점사례금(47,000천원)은 쟁점토지의 양도가액 170,000천원의 27.6%에 달하여 통상적인 중개수수료보다 월등히 많은 액수인 점, 5) 일반적으로 부동산중개수수료는 매도인과 매수인이 함께 부담함에도 매수인 박△△이 쟁점토지를 2004.11.9. 청구외 문♤♤에게 양도하고 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득과 관련한 중개수수료를 필요경비로 공제 하지 아니한 점으로 보아 매수인 박△△은 중개수수료를 부담하지 않은 것으로 나타나는 점,

6. 김○○ 등이 2010.10.31. 종합소득세 기한 후 신고만 하였을 뿐 소득세를 납부하지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인 등이 쟁점토지 양도와 관련하여 김○○ 등에게 쟁점사례금을 지급하였다는 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.