신축임대주택양도세감면여부

청구인은 2001.4.14. 아파트분양권을 매입하여 취득한 서울 AA구 BB동 1281 CC마을 2단지아파트 205동 701호(건물 59.91㎡, 이하 “쟁점아파트1”이라 한다), 같은곳 202동 1005호(건물 49.16㎡, 이하 “쟁점아파트2”라 하며 쟁점아파트1과 2를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 임대하다가 2006. 10.31. 및 2006.12.12.각 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고․ 납부하였다가 2010.4.21. 쟁점부동산이 조세특례제한법제97조의2 제1항 제2호의 신축임대 주택에 대한 양도소득세 감면대상이라는 이유로 경정청구(청구세액 29백만원) 를 하였고, 처 분청은 청구인이 신축임대주택의 최초 분양권 자가 아닌 분양권을 타인 으로부터 구입하여 취득하였기 때문에 신축 임대주택 감면 대상자가 아니라는 이유로 2010.5.26. 경정청구 거부통지를 하자 청구인은 이에 불복하여 2010.5.26. 이의신청을 거쳐 2010.11.17. 이건 심사청구를 하였다

조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호는 양도소득세가 면제되는 매입임대 주택을 주택 건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입 임대 주택으로 제한하고 있지 아니하며, 대법원 판례(대법 2009두2566, 2009.5.14.)에서도 분양권 매입을 통하여 취득하였다는 이유로 신축임대주택면 대상이 아니 라고 본 처분은 위법하다고 해석하였으므로, 청구인이 제출한 경정청구에 대하 여 처분청이 이를 거부통지한 것은 부당하다.

타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 신축임대 주택에 대한 양도소득세의 감면특례가 적용되지 아니하는 것(부동산 거래관리과-299, 2010.2.24., 법규과-586, 2009.12.10.)이므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 쟁점부동산의 경우 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례가 적용되는 지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는임대주택법에 따른 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는임대주택법에 따른 매입임대 주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 의 감면특례】

① 법 제97조의2 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자 "란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

3. 부동산거래관리과-299(2010.2.24) 조세특례제한법제97조의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 적용되지 아니하는 것임.

4. 대법원2009두2566(2009.5.14) 구 조세특례제한법(2008.12.16. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제97조의 2 제1항 제2호 가목(이하 ‘이 사건 법률조항’ 이라 한다)에 의하면, 거주자가 1999.8.20. 이후 신축된 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)인 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에는 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있다. 법 제97조의2는 침체된 주택경기의 활성화를 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모하기 위한다는데 주된 입법취지가 있는 점, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로, 이 사건 법률 조항의 법문상 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 엄격히 해석 하여야 할 것인 점(대법원 2008.2.14. 선고, 2007두21242 판결 등 참조), ‘주택건설업자’와 ‘최초로’ 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우로 규정하여 분양권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는 법 제99조 등 다른 감면규정과의 비교 등을 종합하면, 이 사건 법률조항의 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’를 ‘미분양주택에 관하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’로 제한하는 것은 온당한 해석이라 할 수 없다. 같은 취지에서 원심이, 원고가 주택건설업자로부터 최초로 이 사건 임대 주택을 취득한 것이 아니라 분양권 매입을 통하여 취득하였다는 이유로 양도 소득세 감면대상이 아니라고 본 이 사건 처분이 위법하다고 판단한 것은 정당 하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 이 사건 법률조항의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 취득․양도시기는 등기부등본에 의하여 다음과 같이 확인된다. 구 분 취 득 양 도 비 고 bb AA BB 1281 CC마을2차 205-701 59.91㎡ 2001.04.14. 2006.10.31. 쟁점부동산 bb AA BB 1281 CC마을2차 202-1005 49.16㎡ 2001.04.14. 2006.12.12. 2) 청구인은 2010.3.2. 세무서장이 발급한 주택임대사업자(117-910- 3@@@@) 로서의 폐업사실증명서를 제출하였는 바 2001.3.17. 개업하고 2006.12.15. 폐업하기 까지 쟁점부동산으로 임대사업을 한 것으로 나타난다. 3) 청구인이 불복청구시 제출한 쟁점부동산의 주택분양계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 **시도시개발공사로부터 최초분양 받은 것이 아닌 청구외 쟁점부동산 매도인들로부터 분양권을 구입하여 승계 취득한 사실이 확인된다. 4) 한편, 신축임대주택 감면에 관한 대법원의 판결문(대법원 2009두2566, 2009.5.14)을 보면, 신축임대주택 감면에 있어서 최초 분양권자 및 분양권 승계 자도 감면대상이라고 나타나 있으나, 국세청 예규〔부동산거래관리과-299 (2010.2.24), 재산세과-1034(2009.12.18)〕 에는 분양권 승계자는 감면배제 되는 것으로 나타나 있다.

• 라. 판단 상기 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 조세특례제한법 제97조의 2 규정의 신설취지가 1999.8.20. 건설교통부의 주거안정대책 발표 가 있은 이후 미분양주택의 공급활성화 및 임대주택공급을 확대함으로써 중산·서민층의 주거안정을 지원하기 위한 목적이라는 점과 매입임대주택 중 양도소득세 감면대상이 1999.8.20. 이후 신축된 주택 또는 1999.8.19. 이전 이미 신축된 공동주택 중 입주사실이 없는 주택으로서 1999.8.20. 이후 주택건설사업자로부터 최초로 취득(부동산거래관리과-299, 2010.2.24.)한 주택으로 해석되는 점 등에 비추어 볼 때 비록 국세청의 유권해석과 다른 판례가 있다고 하더라도 국세청의 예규변경이 없는 한 과세관청은 그 판례를 따를 수는 없는 것이며, 또한 판례는 당해 사건에만 기속력이 있는 점 등을 종합하여 보면 청구인은 쟁점부동산의 최초분양자가 아닌 분양권을 승계취득한 자로서 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면적용 대상에 포함되지 않는다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.