청구인이 제시한 취득계약서가 검인계약서보다 신빙성이 있음

○○세무서장이 2010.8.17. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 25,150,330원의 부과처분은

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 리 39

○○ 빌라트 204호의 취득가액을 82,000천원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2005.11.18.

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 리 39

○○ 빌라트 204호(대지 48.12㎡, 건물 82.43㎡, 이하 “쟁점주택”라 한다)를 청구외 장○○(이 하 “매도인”라고 한다)로부터 취득하여 2008.4.23. 청구외 이

○○ 에게 양도한 후 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 신고를 아니하였다. 처분청은 청구인이 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호 의 부득이한 사유에 의하여 쟁점주택을 양도한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 양도가액은 쟁점주택의 등기부등본에 기재된 거래가액 143,000천원, 취득가액은 취득시의 검인 계약서상 매매대금 53,000천원으로 하여 2010.8.17. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 25,150천원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 처분청은 2005.11.18. ○○시 ○○구청장이 검인한 검인계약서상의 매매대금 53,000천원을 쟁점주택의 취득가액으로 간주하여 이 건 부과처분을 하였으나, 동 금액은 2005.4.30. 고시된 쟁점주택의 기준시가와 동일하여 실지거래가액이라 할 수 없다.

2. 당초 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 82,000천원으로 기재된 2005.9.12.자 실지매매계약서(이하 “쟁점계약서”라고 한다)를 제출하자 처분청은 이를 인정할 수 없다며 매도인의 확인서를 요구하였으며, 청구인이 매도인과 연락이 닿지 않아 확인서를 제때 제출하지 못하자 2010.8.17. 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.

3. 청구인은 쟁점주택의 인근에 위치한 ○○빌라트 2-404호(이하 “종전주택”이라고 한다)에서 전세로 거주하고 있던 중 쟁점주택이 매물로 나와 종전 주택의 전세금 41,500천원 및 대출금 35,000천원 등으로 쟁점주택을 취득하였다.

4. 청구인은 과거의 시세를 확인할 수 없으나 처분청은 납세자들이 신고한 내역을 통해 매매가의 변동을 확인할 수 있는 유리한 위치에 있음에도 청구인이 제출한 취득시 실지계약서 및 매도인이 인감증명서를 첨부하여 확인한 거래사 실확인서를 인 정하지 못하겠다고 하면서 취득당시 쟁점주택의 기준시가와 정확히 일치하는 검인계약서상 기재금액 53,000천원을 쟁점주택의 취득금액으로 보아야 한다는 것은 상식적으로 이해되지 않는다.

5. 청구인은 쟁점주택과 유사한 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 464-2 ○○현우아파트(건물면적 79㎡, 이하 “비교주택”라고 한다)의 시세가 아래와 같이 2005.11.18. 90,000천원에서 2008.4.25. 136,250천원으로 변동된 점에 비추어 처분청의 주장처럼 같은 기간에 쟁점주택의 가격이 약 3배가량 상승하였다고 보기 어려우며, 아래 비교주택은 아파트임에도 훨씬 상승폭이 적은 것은 상식적으로 납득할 수 없다. 구 분 쟁점주택(82.43㎡) 비교주택 (79㎡) 처분청주장 청구인주장 2005.11.18 53,000,000 82,000,000 90,000,000 2008.04.23 143,000,000 143,000,000 136,250,000

6. 청구인이 전세로 거주한 종전주택의 소유자와 연락이 닿지 않기 때문에 전세계약서는 제출할 수 있는 상황은 아니지만 처분청의 주장대로 종전주택의 전세금과 쟁점주택의 취득가액이 유사하다면, 청구인이 35,000천원을 대출받을 이유가 없다.

7. 따라서 종전주택의 전세보증금, 쟁점주택 취득시 대출금, 비교아파트의 시세변동내역, 실지매매계약서 및 매도인의 거래사실확인서 등을 종합해보면 청구인이 주장하는 취득가액 82,000천원이 신빙성이 있으므로 동 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

1. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특 별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다.

2. 청구인은 쟁점주택의 실지취득계약서라고 주장하면서 거래금액이 82,000천원으로 기재된 매매계약서 및 매도인의 거래사실확인서 외에는 대금지급에 관한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

3. 또한 종전주택의 전세보증금으로 쟁점주택의 취득대금을 지급한 사실이 불분명하고, 쟁점주택 취득 무렵에 청구인이 35,000천원을 대출을 받았다는 점만으로는 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서상의 가액을 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계

1. 처분청이 쟁점주택의 양도가액은 등기부등본에 기재된 거래가액 143,000천원으로 하고, 취득가액은 2005.11.18.자 검인계약서상의 매매대금 53,000천원으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였음이 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인에 대한 과세전적부심사결정서에 의하면, 처분청이 2010.6.16. 청구인 에게 2008년 과세연도 양도소득세 25,150천원을 과세예고통지하자 청구인은 화물운송업을 영위하는 배우자의 운송지역이 서산으로 변경됨에 따라 가족들이 서산으로 이사한 후에 쟁점주택을 양도하였으므로 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호 의 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하면서 2010.7.19. 처분청에 과세전적부심사청구를 하였으나, 처분청은 이를 불채택결정하였음이 나타난다.

3. 청구인은 과세전적부심사청구가 받아들여지지 않자 추후 2005.9.12. 작성된 매매대금 82,000천원의 쟁점계약서를 처분청에 제출하고 쟁점주택의 실지취득가액이 82,000천원이라고 주장하였으나, 처분청은 금융거래자료에 의하여 청구인이 쟁점주택을 82,000천원에 취득 하였음이 객관적으로 확인되지 아니할 뿐만 아니라 매도인의 확인서도 첨부되어 있지 아니하다는 이유로 이를 인정하지 아니하고 2010.8.17. 이 건 양도소득세를 부과하였다는 점에 대하여는 다툼이 없다.

4. 청구인은 이 건 심사청구와 관련하여 쟁점계약서와 함께 매도인이 쟁점주택을 82,000천원에 거래하였다고 인감증명서(발급일자: 2010.10.11)를 첨부하여 확인한 거래사실확인서를 추가로 제시하였는바, 검인계약서와 청구인이 제시한 쟁점계약서를 비교해보면 다음과 같다.

• 가) 부동산매매계약서 내용 구 분 검인계약서 쟁점계약서 매매대금 53,000천원 82,000천원 기준시가 대비 100% 154.7% 특약사항 없음 있음 중개업자 인적사항 없음 있음 계약일자/잔금일자 2005.9.12 / 2005.11.18 좌 동
• 나) 쟁점계약서상 특약사항

① 기본 및 현 시설물 상태에서 매매함

② 등기부등본상 하자없는 상태임

③ 잔금시까지 각종공과금은 매도자 부담임

④ 기타사항은 부동산매매 관례에 따르기로 함

⑤ 중개대상확인설명서 1부 첨부

• 다) 국세통합전산망에서 쟁점계약서상 부동산중개업자인 ○○공인중개사 김○○ 에 대하여 조회하여 본바, ○○시 ○○면 ○○리 48에서 2003.1.1.부터 부동산 중개업을 영위하다가 2006.5.1. 폐업하였음이 확인된다.

5. 청구인이 이 건 심사청구와 관련하여 제출한 매도인의 거래사실확인서를 살펴보면, 청구인과 쟁점주택을 82,000천원에 거래하였다고 기재되어 있고, 매도인의 인감증명서가 첨부되어 있다. 당심에서 매도인과 통화하여 본바, 거래사실확인서의 내용이 사실이라고 답변하였다.

6. 청구인에 대한 열람용 주민등록정보 및 주민등록 초본에 의하면, 청구인 세대의 주소가 아래와 같이 변동되었음이 나타난다. 주 소 지 전입일 사유 비 고

○○시 ○○구 ○○리 39 ○○빌라트 2-404 2004.01.16 전입 종전주택

○○시 ○○구 ○○리 39 ○○빌라트 204 2005.12.16 전입 쟁점주택 서산 ○○면 ○○리 596 ○○(아) 102-1403 2007.05.11 전입

7. 청구인은 쟁점주택 잔금지급일인 2005.11.18. ○○은행 ○○타운지점에서 쟁점주택을 담보로 35,000천원을 대출받았음이 대출금통장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

8. 처분청과 청구인이 주장하는 쟁점주택에 대한 거래가액과 기준시가를 비교 하면 다음과 같다. (단위: 천원, %) 구 분 취득시(①) 양도시(②) 상승률(②/①) 비고 기준시가 53,000 79,000 149.0 처분청 53,000 143,000 269.8 검인계약서 기준 청구인 82,000 143,000 174.3 쟁점계약서 기준

9. 쟁점주택 주변에는 연립주택들이 산재하여 있는데, 청구인이 쟁점주택을 보유한 기간동안 쟁점주택 및 인근 연립주택의 기준시가가 아래와 같이 변동되었음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. (단위: 천원, %) 구 분 쟁점주택 (○○리39-1) 동원빌라 202 (○○리 15-1) 경동빌라 202 (○○리 32) 금호빌라 202 (○○리 47-13) 명성빌라 202 (○○리 58-6) 2005년(①) 53,000 41,000 52,000 51,000 49,000 2008년(②) 79,000 63,000 75,000 73,000 73,000 상승률(②/1①) 149.0 153.6 144.2 143.1 149.0

• 라. 판단 쟁점주택의 취득가액을 검인계약서상의 53,000천원과 쟁점계약서상의 82,000천원 중 어느 것을 인정할 것인지를 살펴본다.

1. 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 검인계약서상 매매대금 53,000천원인 것으로 보았으나, 청구인이 이 건 심사청구와 관련하여 매매대금이 82,000천원으로 기재된 쟁점계약서와 함께 매도인의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 추가로 제시한 점, 매도인이 당심과의 통화에서 거래사실확인서의 내용이 사실이라고 인정한 점, 검인계약서상의 매매대금이 취득당시 기준시가 53,000천원과 정확하게 일치하고 검인신청인이 공인중개사가 아닌 법무사인 점, 검인계약서에는 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니한 반면, 쟁점계약서에는 구체적으로 나타나 있는 점 등에 비추어 쟁점계약서의 내용은 신빙성이 있어 보인다.

2. 청구인이 쟁점주택을 취득하기 이전인 2004.1.16. ～ 2005.12.15.까지 쟁 점주택과 같은 단지에 있는 종전 주택에서 주소를 둔 점과 쟁점주택 잔금지급일인 2005.11.18. 쟁점주택을 담보로 35,000천원을 대출받은 점 등을 감안해 볼 때, 청구인의 주장처럼 종전주택의 전세보증금 41,500천원 및 대출금 35,000천원 등으로 취득대금을 지급하였을 가능성이 높아 보인다.

3. 또한 검인계약서상의 매매대금 53,000천원을 쟁점주택의 취득가액으로 볼 경우 양도가액 143,000천원은 취득가액 대비 269.8%이나, 쟁점주택(연립주택)이 청구인의 보유기간(2005.9.12. ～ 2008.4.22) 중 그 정도의 가격상승이 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 쟁점주택 및 인근 연립주택의 기준시가 상승률에 비추어 보아도 과다한 면이 있는 반면, 쟁점주택 양도가액을 청구인이 주장하는 취득가액과 비교해 보아도 가격상승률이 174.3%로 기준시가 상승률 149.%보다 높게 나타난다.

4. 그렇다면 쟁점주택의 취득가액은 쟁점계약서상의 매매대금 82,000천원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 양도소득세 과세대상으로 본 것은 잘못이 없으나, 쟁점주택의 취득가액을 검인계약서상의 매매대금 53,000천원으로 보아 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.