교환계약서에 매매가액이나 평가가액이 기재되어 있지 않고, 객관적인 감정절차없이 당사자 간에 임의로 교환가액을 산정하여 합의한 점 등으로 보아 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가로 추계결정함은 정당함
교환계약서에 매매가액이나 평가가액이 기재되어 있지 않고, 객관적인 감정절차없이 당사자 간에 임의로 교환가액을 산정하여 합의한 점 등으로 보아 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가로 추계결정함은 정당함
청구인은 ○○도 ○○○시 ○○동 435-2번지 및 위 지상 모텔 ‘☆☆의 궁전’(대지 1,628㎡, 건물 996.65㎡, 이하 “쟁점모텔”이라 한다)을 2002.6.17. 취득하고 2009.5.14. 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 양도한 후 실지거래가액에 의하여 아래 표1과 같이 양도소득세를 신고․ 납부하였다. 표1 양도가액 취득가액 과세표준 산출세액 납부세액 2,000,000,000 1,685,701,730 242,924,582 70,883,603 63,795,243 청구인은 쟁점모텔 양도가액 20억원 중 1,020백만원은 쟁점모텔 위에 근저당 설정한 채무와 상계하고 차액 980백만원은 매수인 김○○ 소유 ○○도 ◎◎◎시 @@읍 &&리 180번지 등 4필지(이하 “쟁점토지”라 한다)와 교환한 것으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점모텔의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항제4호의 규정에 의해 기준시가에 의하여 양도가액을 1,234백만원으로, 취득가액을 546백만원으로 하여 양도차익을 산정한 후 2010.8.10. 양도소득세 118,621,070원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.5. 이건 심사청구를 제기하였다.
쟁점모텔의 양도가액이 매매계약서, 포괄양도양수계약서, 양도대가 정산내역, 부동산중개인들의 법정 증언 등에 의해 20억원임이 확인됨에도 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다. 1) 청구인은 쟁점모텔을 매매하면서 매매계약서, 사업장 포괄양도양수계약서, 물물교환매매계약서를 작성하였는바, 작성된 모든 서류에는 매매가액을 20억원으로 기재하였다.
2. 쟁점모텔 양도대가는 김○○이 쟁점모텔 위에 근저당설정된 청구인의 채무 ① ◉◉은행대출금 540백만원 ② ☆☆저축은행대출금 480백만원, 합계 1,020백만원을 승계 받고, 차액 980백만원은 김○○의 보유토지인 쟁점 토지를 청구인에게 소유권이전하기로 합의하였다.
3. 그러나 김○○은 본인의 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로 쟁점토지의 거래가액을 400백만원으로 할 것을 요청하며 청구인에게 소유권이전등기를 해 주지 않고 있으며, 이에 청구인은 2010.5.17. ○○○ 지방법원에 부동산소유권이전등기 청구소를 제소하여 2010.11.26. ○○○지방법원으로부터 쟁점토지에 관하여 2009.5.8. 교환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 받았다.
4. 쟁점모텔과 쟁점토지를 교환하는 물물매매교환계약서도 쟁점모텔이 20억원이라는 전제하에 대출금 1,020백만원은 양수자 김○○이 인수하고 차액 980백만원은 쟁점토지와 교환하기로 합의한 것이나, 김○○의 요청에 의해 김○○의 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로 쟁점모텔과 쟁점토지를 매매로 세무신고하고 쟁점모텔의 매매가액은 20억원, 쟁점토지의 매매가액은 4억원으로 신고하기로 특약조항 11번에 기재한 것이다. 5) 처분청은 매매물물교환계약서 특약조항 11번에 본계약은 교환계약으로 하되 세무신고 및 등기는 매매로 한다(갑의 물건(쟁점모텔)은 20억, 을의 물건(쟁점토지)은 4억으로 신고한다)라고 기재한 것을 이유로 쟁점모텔의 양도가액이 불분명하다고 판단하였으나, 표2와 같이 쟁점토지의 공시지가는 591백만원이고, 교환거래 당시 김○○은 제1근린생활시설 개발행위(토지 형질변경)허가 및 건축허가를 받았으며, 2009.5.27. 담보목적으로 평가한 감정평가 가액도 706백만원인 점으로 보아 매매물물교환계약서에 기재한 4억원은 매매가액이 아니라 김○○의 양도소득세 신고용으로 기재한 가액이라는 것을 알 수 있다. 표2 번호 토지소재지 지목 면적 (㎡)당 공시지가 공시지가합계 1 ◎◎◎시 @@읍 &&리 180 답 383 230,000 88,090,000 2 ◎◎◎시 @@읍 &&리 180-1 답 998 243,000 242,514,000 3 ◎◎◎시 @@읍 &&리 180-2 답 1,002 168,000 168,336,000 4 ◎◎◎시 @@읍 &&리 산24-5 임야 2,312 40,200 92,942,400 합 계 4,695 591,882,400
6. 청구인이 제소한 소유권이전등기 청구소, 2010가합**** 증인신문조서에서도 증인(쟁점토지 중개인)들은 모두 쟁점모텔의 양도가액은 20억원으로 쟁점토지의 교환가액은 980백만원이며, 특약조항 11번의 4억원은 양도소득세 신고용으로 기재한 가액이라고 증언하고 있다.
7. 위와 같이 쟁점모텔의 매매가액이 20억원이며 쟁점토지의 교환가액이 980백만원이라는 것이 분명함에도 단지, 매수인의 양도소득세를 줄이기 위해 단서조항에 매수인의 양도소득세 신고금액은 4억원으로 한다고 기재된 사유만으로 처분청이 쟁점모텔의 거래가액을 부인하고 실지 양도한 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 처분은 부당하다.
객관적인 별도의 감정 절차 없이 당사자간 쌍방합의하에 임의로 결정한 쟁점모텔의 교환가액은 양도가액으로 볼 수 없다.
1. 청구인이 제출한 매매물물교환계약서에는 쟁점모텔과 쟁점토지의 평가가액이 기재되어 있지 아니하고, 특약조항 11번에 세무신고 및 등기는 매매로 한다(갑의물건은 20억, 을의 물건은 4억으로 신고한다)라고 기재되어 있는 반면, 쟁점모텔 중개인 박○○이 쟁점모텔 양도소득세 조사 시 작성한 확인서와 거래대금결정의견서에는 쟁점모텔 시가는 20억원(융자금 1,020백만 원, 차액 980백만원)이고 쟁점토지의 거래가액 은 980백만원이라고 기재되어 있다.
2. 위와 같이 매매물물교환계약서 특약사항 11번과 중개인 박○○의 의견이 다르고, 감정가액 등 객관적인 방법에 의해 평가한 가액이 아닌 별도의 감정 절차 없이 당사자간 쌍방합의하에 교환가액이 결정된 점으로 보아 쟁점모텔은 실지거래가액이 불분명한 것으로 판단되며 이는 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】사항에 해당하므로 양도가액과 취득가액을 기준시가로 계산한 당초처분은 정당하다.
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산 】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다) 에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 " 감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
6) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 7) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
2. 청구인은 2009.5.14. 쟁점모텔 거래금액을 20억원으로 하여 부동산 거래 신고 한 후 ○○○시장으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았음이 확인된다.
3. 쟁점모텔 등기부등본에 의하면 청구인은 2009.5.14. 김○○에게 매매를 원인으로 소유권이전 등기하였으며, 등기부등본에 기재된 매매가액은 20억원으로 확인된다.
4. 2)에 이어 쟁점모텔 위에 설정된 근저당채권 ｛(① 2002.6.17. 채권최고액 1,105백만원, 근저당권자: ◉◉은행), (② 2008.3.4. 채권최고액 672백만원, 근저당권자: ○○○○저축은행)｝은 2009.5.28., 2009.6.4. 각각 근저당설정등기 말소되었음이 확인된다.
5. 쟁점토지 등기부등본에 의하면 심리일 현재 소유자는 김○○이며, 청구인은 2009.5.8. 교환을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 2010.6.8. ○○○지방법원의 가처분결정(2010카합***)을 받아 가처분등기하였다.
6. 5)에 이어 2009.5.29. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 300백만원을 근저당설정하였으며, 2009.6.10. 김○○을 채무자로 하고 청구인의 형 최○○을 채권자로 채권최고액 500백만원을 근저당설정하였다.
7. 청구인이 심리자료로 제출한 여신원장조회 사본에 의하면 쟁점모텔 소유권이전 당시 ◉◉은행 대출잔액은 540백만원, ○○○○저축은행 대출잔액은 480백만원, 합계잔액 1,020백만원임이 확인된다.
8. 청구인은 이건 심리자료로 매매계약서사본, 사업장포괄양도양수계약서사본, 물물매매교환계약서사본을 제출하였으며 매매계약서와 사업장포괄양도양수계약서에는 쟁점모텔 양도가액이 20억원으로 기재되어 있고, 쟁점모텔과 쟁점토지를 교환하는 물물매매교환계약서에는 매매가액이 기재되어 있지 않으며 특약사항에만 아래와 같이 기재되어 있다.(물물매매교환계약서 특약사항을 그대로 이기함)
① 갑(청구인)과 을(김○○) 막교환 하되 쌍방이행보증 계약금 일금삼천만원을 걸고 계약하며 불이행시 계약금 포기한다.
② 을은 갑에게 을의 물건에서 대출금 이억오천만원을 대출받을 수 있도록 서로 협조한다(허가구역때문)
③ 을의 물건에 대한 토지 종합소득세는 명도일(잔금일)기준으로 이후 등기시까지 갑이 책임진다
④ 을의 토지내에 구지사용료는 쌍방 반반 부담한다.
⑤ 을은 갑의 물건에 포함된 융자금 오억사천만원(◉◉은행), 사억팔천만원(○○저축은행)을 안고(승계)비품을 현재상태로 인수인계해 주기로 한다.
⑥ 을의 토지 180번지와 180-1번지의 건축착공계는 등기가 늦어져 기한이 지날시 을이 책임지기로 한다.
⑦ 소유권이전에 관한 명도일(잔금일)은 2009년 5월 15일로 한다.
⑧ 갑은 을의 토지를 1년 내 등기하기로 한다.
⑨ 현재 을의 토지내의 도로사용승낙서는 잔금일에 을이 갑에게 해준다.
⑩ 을은 갑에게 여관에 대한 포괄양도양수계약서를 발행해주기로 한다.
⑪ 본계약은 교환계약으로 하되 세무신고 및 등기는 매매로 한다.(갑의 물건은 이십억, 을의 물건은 사억으로 신고한다.)
⑫ 갑은 을의 물건에 근저당 오억으로 한다.
9. 매매계약서는 매매대금 20억원(융자금 1,020백만원 승계) 계약금 2억원(계약시), 중도금 4억원(2009.5.11.), 잔금 380백만원(2009.5.13.)으로 기재되어 있으며 포괄양도양수계약서에는 융자금은 매수인이 승계하고 나머지 금액은 현금으로 지불하기로 기재되어 있다.
10. 처분청의 양도소득세조사보고서에 의하면 중개인 박○○은 쟁점모텔 시가는 20억원, 쟁점토지 시가는 980백만원으로 청구인과 김○○이 합의하여 결정한 것으로 확인된다.
11. ○○○지방법원2010가합**** 소유권이전등기 청구소은 2010.11.26.피고(김○○)는 쟁점토지를 원고(청구인)에게 2009.5.8 교환을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 선고하였다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.