취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부

이 유

청구인은 2002.6.10. ××도 ××시 ××구 ××동 ****-8번지 토지 303.5㎡를 청구외 남○○(이하󰡒남○○ 󰡓이라 한다)과 공동(1/2지분)으로 취득하고 2002.12.18. 위 지상에 모텔건물 1,142.87㎡를 신축하여 보유하다가 2008.1.8. 상기 토지와 건물(이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 청구외 이○○외 1인에게 소유권이전등기를 하였으나 이에 대한 양도소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 청구인이 쟁점부동산을사실상 2003.6.28.에 양도한 것으로 보아 토지에 대하여는 1년 이상 보유한 자산으로기준시가에 의한 양도차익을, 건물에 대하여는 1년 미만 보유한 자산으로 실지거래 가액에 의한 양도차익을 각각 산정하여 2010.8.1. 청구인에게 2003년 과세연도 양 도소득세 217,917천원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2002년 5월경 당시 ◇◇◇◇이라는 건설 설비업을 주업으로 하는 남○○과 각각 3억원을 투자하여 위 지상에 모텔을 신축하여 완공 후 매각하여 공사비 및 각종 비용을 공제한 후 이익부분에 대하여 각 50%씩 분배하기로 하는 약정과 모텔신축은 공사일체를 남○○이 책임지고 시공하고 그에게 모든 것을 일임하다는 약정을 하였는 바 당시 직장에 근무하였던 청구인은 신축공사와 관련한 계약서 및 장부, 영수증 등 증빙서류를 보관하지 못하였다.
• 나. 청구인은 이 건 양도소득세 고지서를 수령한 후 다방면으로 알아본 바

1. 남○○은 청구외 ○○건설(주)(6-81-***, 대표자 원○○, 이하󰡒청구외법인󰡓이라 한다)와 공사비 1,100,000천원에 2002.6.5. 도급계약을 하였고, 당시 도급계약서는 청구외법인이 파기하여 찾을 수 없었으나 남○○이 2002.6.19.

○○시 ○○구청 건축과에 착공계를 제출할 당시 첨부된 서류 중 도급 계약서에 의하면, 남○○은 청구외법인과 11억원(부가가치세 포함)에 도급계약한 사실이 확인된다. 2) 또한, ○○○세무서 2003.1.25. 에 접수된 부가가치세 신고서 첨부서류에는 남○○과 청구외법인이 체결한 도급계약서상의 금액이 792,000천원으로 변경되어 제출되었으나 남○○이 청구외법인으로부터 변경된 도급금액으로 세금계산서를 발급받은 2002.12.30. 청구외법인에 33,000천원을 지급하여 △△ 건설에 도시가스 인입공사를 의뢰하였고, 청구외법인은 2002.12.31. 이를 발주하여 33,000천원의 도시가스공사에 대한 세금계산서를 교부받은 사실이 확인된다. 3) 사실이 이러하다면 청구외법인과 최초의 도급계약은 1,100,000천원이었으 나 도시가스 인입을 위해 33,000천원 등 총 1,133,000천원의 공사계약을 하였고, 이후 청구외법인이 건설설비업자로서 직영할 수 있는 공사를 제외한 공사(공사총액 720,000천원)만을 계약하고 이에 따른 공사비에 대하여만 세금계산서를 발급하였으며, 직영한 공사 및 모텔 실내장치 및 실내디자인 등 소요금액은 세금계산서가 발급되지 아니한 사실을 알 수 있는 바 최초 1,133,000천원의 공사비가 5일 후 749,000천원으로 감액된 것은 있을 수 없는 일이므로 처분청 이 신축 공사비 720,000천원, 설계 감리비 29,000천원, 합계 749,000천원만을 실제 공사비로 보아 그 1/2지분 374,500천원을 청구인의 취득가액으로 산정한 것은 부당하다.

• 다. 따라서 쟁점부동산의 건물 취득가액은 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액에 의한 방법으로 추계결정되어야 한다.

• 가. 청구인은 소득세 신고시 기장신고한 사업자로서, 부가가치세 신고시 건물취득가액에 해당하는 매입세액에 대하여 조기환급 받은 사실이 있으며, 쟁점부동산 건물의 시공자인 청구외법인으로부터 확인한 공사계약서 및 부가가치세 신고내용을 통하여 건물취득가액이 749,000천원임이 확인되며
• 나. 또한, 쟁점부동산 모텔건물의 공동소유자인 남○○에 대한 ○○○세무서의 양도소득세 결정내용을 보면, 쟁점부동산의 건물 취득가액을 부가가치세 매입신고 749,000천원 중 1/2지분 상당액인 374,500천원으로 결정한 사실이 확인된다.
• 다. 조사당시 청구인은 공사비 정산내역서를 제출하면서, 건축공사 당시 지출된 공사비로 1,107,200천원이 지출되었으므로 건물취득가액으로 553,600천원을 주장한 사실 및 과세전 적부심사청구시 2002.6.5. 작성된 청구외법인의 도급계약서 1,100,000천원의 1/2지분인 550,000천원을 주장한 사실이 있으나 심사청구시 청구인은 장부 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당함을 주장하며 환산가액으로 추계결정하여 줄 것을 주장하고 있는 바 청구인의 주장대로 환산가액으로 할 경우 환산취득가액은 706,358천원이 되어 청구인이 당초 주장하였던 공사금액보다 과다하게 되므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.
• 라. 청구인이 불복청구시 제출한 쟁점부동산 건물공사에 대한 도급계약서(2002.6.5. 작성) 1,100,000천원은 도급인의 서명이 빠져 있는 등 그 진위 여부가 불분명한 데 반하여 부가가치세 신고시 제출한 792,000천원(부가가치세 포함)의 도급계약서는 도급자와 시공사의 서명이 되어 있고, 공사 계약서의 작성일자는 2002.6.10.로 청구인이 제출한 계약서보다 나중에 작성되었으며, 공사금액 또한 청구외법인 및 청구인의 부가가치세 신고내용과 일치하므로 쟁점부동산의 건물 취득가액은 749,000천원으로 봄이 타당하므로 당초 처분은 정당하다. 4. 심리 및 판단
• 가. 쟁점 청구인이 신축취득한 쟁점부동산의 양도차익 계산시 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ⓛ 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사 결과 청구인의 양도차익 산정내역은 아래와 같다. 단위: 천원 양도자산 양도 및 취득일 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 양도일 취득일 쟁점부동산 부속토지 2003.06.28 2002.06.10 163,890 135,513 4,066 24,311 쟁점부동산건 물 2003.06.28 2002.12.18 720,922 384,120 12,365 324,437 계 884,812 519,633 16,431 348,748

• 가) 쟁점부동산은 청구인과 남○○ 공동소유로 각기 지분은 1/2씩이며 건물은 신축취득임.
• 나) 처분청은 보유기간이 1년이상인 토지는 기준시가로, 보유기간이 1년 미만 인 건물은 실지거래가액으로 양도차익을 계산함.
• 다) 쟁점부동산의 양도일은 잔금청산일인 2003.6.28.로 이에 대하여는 다툼이 없음.

2. 쟁점부동산에 대한 양도가액 및 취득가액 계산내역은 처분청 심리자료에 의하여 다음과 같이 확인된다.

• 가) 실지양도가액: 1,130,000천원(쟁점부동산의 양도가액 2,260,000천원의 1/2)
• 나) 토지와 건물의 양도가액(소득세법 제100조 제2항 에 의한 안분계산)

(1) 토지 409,078천원

(2) 건물 720,922천원

• 다) 건물 취득가액 384,120천원 공동사업자인 청구인과 남○○이 부가가치세 신고시 매입세액으로 공제받은 공사비 749,000천원의 1/2지분 374,500천원과 매입세액으로 공제누락한 수도․ 전기․인입비용 등 9,260천원의 합계액
• 라) 토지 기준시가

(1) 양도시 기준시가 163,890천원

(2) 취득시 기준시가 135,512천원 3) 청구인과 남○○이 2002.5월 체결한 공동투자의 내용은 청구인이 제시한 약정서에 의하여 다음과 같이 확인된다

• 가) 청구인은 남○○은 각각 3억원씩을 투자하여 모텔을 신축하고 완공후 이를 매각하여 공사비 및 각종 비용을 공제한 후 이익부분에 대하여 50%씩 분배한다.
• 나) 남○○은 모텔신축에 관한 공사일체를 책임지고 시공한다.
• 다) 남○○이 시공하는 공사비는 건축허가 평수 기준으로 평당 320만원 이 내에서 모든 시설을 완료하여야 하며, 청구인은 공사비에 대하여 남○○에게 모든 것을 맡겨 처리토록 하고 이에 이의를 제기하지 아니한다.
• 라) 남○○이 시공하는 공사의 범위는 건축공사 비용 및 모텔 운영에 필요 한 가구 및 집기류 까지를 포함하며 기타 설계비, 측량비, 전기, 수도, 가스 인입비용(계량기까지), 각종이자, 부동산수수료, 납입 세금 등 건축공사 이외에 발생하는 모든 비용은 남○○이 일괄처리후 정산하여 청구인의 승인을 받고 이를 균등 부담한다.

4. 쟁점부동산에 대한 ○○시 ○○구청의 건축허가 및 착공계 제출시 첨부한 도급계약서의 내용은 다음과 같다.

• 가) 건축주: 남○○
• 나) 건축허가일자: 2002.6.4.
• 다) 도급계약서(2002.6.5. 작성)의 내용

(1) 도급인: 남○○

(2) 수급인: ○○건설(주)

(3) 착공(준공예정)년월일: 2002.6.20(2002.12.30)

(4) 계약금액: 1,100,000천원(전체공사)

(5) 공사비 산출내역서 구분 금액 구분 금액

703,981

92,400

75,901

49,200 직접공사비 계 921,482

14,208

5,766

16,407

9,065 경비 계 45,446 공사비 계 966,928

9,669

23,403 총공사비 1,000,000

100.000 공사도급액 1,100,000

(6) 전기 수도 가스등 일체의 인입공사는 별도임 라) 도급계약서상 도급인란에 날인이 되어 있지 아니하며 공사명은 △△△△ △△점 신축공사로, 공사장소는 ○○시 ○○구 ○○동 ****-8번지(쟁점 부동산 소재지)로 나타남.

5. 쟁점부동산을 시공한 청구외법인의 건설업 등록증 내용은 다음과 같이 확인된다.

• 가) 등록일자: 2001.3.13.
• 나) 업종: 토목건축공사업
• 다) 영업소재지: ○○도 ○○시 ○○동 ***-*
• 라) 시공능력: 2000년 6,546백만원, 2001년 8,377백만원

6. 쟁점부동산을 신축한 남○○(*-30-***)이 2003.1.25. ○○○ 세무서에 제출한 2002년 2기 부가가치세 확정신고서에 의하면, 매입금액 을 749,000천원(설계비29,000천원, 신축공사비 720,000천원, 세액 74,900천원) 으로 신고하였고, 첨부된 도급계약서(작 성일: 2002.6.10)의 내용을 살펴보면, 도급 인이 남○○ 으로, 수급인이 청구외법인으로, 계약금액이 792,000천원으로, 착공일이 2002.6.20. 로, 준공예정일이 2002.12.30.로 나타나 있으며, 세금계산서 합계표에는 세금계산서 2매에 공급가액 749,000천원이 기재되어 있음이 확인된다.

7. 청구인은 이 건 불복청구시 쟁점부동산의 신축후 남○○이 제시하였다는 공사비 정산내역서를 다음과 같이 제출하고 있는 바 그 내용은 다음과 같다. 구분 내역 규격 금액 비고 토지매입 토지매입대금 540만원*92평 496,000 80만원 절충 삭제 소유권이전등기비용 13,323 토지매입 취득세 6,050 융자 저당권 설정비용 1,523 지상권 설정비용 993 감정평가료 토지 582 인지대 150 허가 지역개발공채구입 5 1종국민주택채권구입 1,500 도로부지점사용료 60 면허세 36 경계측량 549 설계 및 감리 설계비용 29,000 전기공사 감리비 300 소방감리비 1,500 방염감리비 2,800 건축 건축공사비 1,107,200 행사 기공식 행사비용 202 상량식행사비용 593 준공행사비용 1,681 내방객선물 등 720 인입 및 하수도 분담금 수도인입비용 2,085 전기인입공사비 1,343 전기인입보증금 1,000 전기인입비용 5,430 하수도원인자부담금 7,019 도시가스인입비용 33,000 등기 건축물등기비용 8,300 건축물취득세 17,218 융자 감정평가수수료 2,017 저당해지및설정비용 12월31일(5억) 2,450 인지대 150 설정비용 1월14일(7억) 4,970 인지대 150 이자 지급이자(융자2억) 6,854 부동산중개료(세입) 10,000 세입자교체변상 20,000 유선방송가입 704 화재보험가입 601 합계 1,787,757 단위: 천원 구 분 금 액 비 고 전세보증금 500,000 은행대출 1,200,000 합 계 1,700,000

8. 한편, 청구인과 쟁점부동산을 공동소유한 남○○에 대하여 ○○○세무서장이 쟁점부동산에 대하여 양도소득세 실지조사 결정한 내용은 다음과 같이 확인된다. 단위: 천원 결정일자 양도가액 취득가액 고지세액 계 토지 건물 계 토지 건물 2009.12.1 889,573 331,647 557,926 608,075 271,025 337,050 126,301

9. 1 884,812 163,890 720,922 510,012 135,512 374,500 79,732 가) 2009.12.1 결정시 토지 및 건물을 전부 실거래가액으로 안분계산

• 나) 2010.9.1 경정시 토지는 기준시가로, 건물은 실거래가액으로 양도차익을 산정하고, 건물신축가액을 부가가치세 신고서상의 매입금액으로 계산
• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점부동산 신축시 청구외법인이 건설설비업자로서 직영할 수 있는 공사를 제외한 공사만을 남○○과 계약하고 이에 따른 공사비 720,000천원 에 대하여 세금계산서를 발급하였으나 직영한 공사 및 모텔 실내장 치 및 실내 디자인 등 소요금액은 세금계산서를 발급받지 못하였으므로 쟁점부동산의 실지 취득가액은 확인할 수 없는 경우로서 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하는 바 이 건 쟁점부동산의 건물 취득가액이 확인되는 경우인지 여부에 대하여 살펴본다.

2. 청구인과 남○○이 2003.1.25. ○○○세무서에 제출한 2002년 2기 부가가치세 확정신고서에 의하면, 쟁점부동산 신축공사에 대하여 도급인 남○○과 수급인 ○○건설(주)사이에 작성된 도급계약서가 제출되어 있고, 그 도급금액이 792,000천원(부가가치세 포함)으로 나타나 있으며, 동 계약금액인 792,000천원에 상응하는 공급가액 720,000천원 상당의 세금계산서를 교부받아 부가가치세 매입 세액으로 신고하여 환급받은 사실이 있는 바 이를 감안하여 볼 때, 쟁점부동산의 신축공사비는 720,000천원으로서 이를 건물의 취득가액으로 봄이 타당하다 할 것이다.

3. 한편, 청구인은 2002.6.5. 작성된 1,100,000천원 상당의 도급계약서와 남○○ 이 청구인에게 제시한 공사비 정산내역서를 증거자료로 제시하고 있으나 청구외법인이 발행한 공급가액 720,000천원 상당액의 세금계산서외에는 달리 지출증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 위 증거자료를 제시하면서도 건물 신축가액이 확인되지 않으므로 환산가액으로 취득가액을 결정하여야 한다고 주장하는 바 이는 타당성이 없어 보인다.

4. 사실이 이러하다면 처분청이 쟁점부동산의 신축 공사비 720,000천원, 설계 감리비 29,000천원, 합계 749,000천원을 신축건물의 실 공사비로 보아 그 1/2 지분 에 상당하는 374,500천원과 처분청이 추가로 취득가액에 산입한 수도․ 전기 ․ 인입비용 등 9,260천원의 합계액 383,760천원을 청구인의 취득가액으로 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.