쟁점토지는 대물변제로 취득하였음이 인정되고, 대물변제로 취득한 토지의 취득일은 대물변제에 따른 등기접수일이 되는 것임
쟁점토지는 대물변제로 취득하였음이 인정되고, 대물변제로 취득한 토지의 취득일은 대물변제에 따른 등기접수일이 되는 것임
청구인은 00시 00동 15필지 토지 4,971㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005. 10.10. 한국토지공사에 양도(양도가액 1,657백만원)하고 취득일을 2005.2.23.로, 취득가액을 1,200백만원으로 하여 양도소득세 195백만원을 2005. 10.24. 자진신고․납부하였다. 서울지방국세청장은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구 외 주식회사 a주택건설(“청구외법인”이라 한다)을 조사하여, 청구인의 쟁점토지 취득대금이 750백만원임을 확인하고 이를 처분청에 통지하였다. 처분청은, 청구인이 청구외 b(이하 “b”라 한다)를 통하여 청구외법인에게 2004.2.24. 대여하여 준 750백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대한 대물변제로 쟁점토지를 2005.2.23. 청구외법인으로부터 소유권이전등기 받은 것으로 보아, 취득일을 2005.2.23.로, 취득가액을 쟁점금액으로 결정하여 2010.8.2. 이건 2005년 과세연도 양도소득세 372,930,210원을 청구인에게 결정․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.15. 이건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이 아니고, 2004.2.24. 취득대금 750백만원(쟁점금액)을 지불하고 취득하였다. 청구인은 축협조합장 및 00시의원으로 바쁜 탓에 오랜 친구인 b에게 쟁점토지에 대한 취득계약을 대행해 줄 것을 의뢰하여 b이 2004.2.24. 그 계약을 이행하였고, 취득대금 750백만원(쟁점금액)은 계약 당일 전액 수표로 지불하였다[청구인 발행수표 500백만원(00축산농협 100백만원권 바가11735, 100백만원권 바가11735, 300백만원권 바가11735), 주식회사 c주택(이하 “c주택”이라 한다) 발행수표 250백만원(00농협 100백만원권 바가51705, 100백만원권 바가51765, 50백만원권 바가54805)]. 그런데, 쟁점토지가 청구외법인의 대출 관계로 한국투자신탁에 신탁등기가 되어있어 소유권이전등기를 이행하지 못하고 있다가 1년이 지난 2005.2.23. 이행 하였는바, 그 과정에서 거래가액을 12억원(계약금 700백만원, 잔금 500백만원)으로, 계약일을 2004.2.23.로, 잔금일을 2005.2.23.로 하는 매매계약서를 재작성하여 양도소득세를 자진신고하였으나, 이는 청구외법인의 요청에 의한 것으로 사실이 아니다. 따라서, 청구인은 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이 아니고 2004.2.24. 취득대금 전액을 수표로 지불하고 취득한 것이므로, 쟁점토지의 실제 취득일은 실제 잔금지급일인 2004.2.24.이 되는 것이고, 보유기간이 1년 이상에 해당하여 1년 미만 단기양도(세율 50%)가 아니므로, 1년 미만 단기양도로 과세한 당초 처분은 세율을 40%로 하여 경정하여야 할 것이다.
청구인이 실계약서라고 주장하는 2004.2.24. 작성된 거래대금 750백만원의 매매계약서는 매수인이 b로 되어 있고, 쟁점토지 거래대금으로 2004.2.24. 청구외법인에게 지불하였다는 쟁점금액 750백만원이 청구외법인의 장부에 2004.2.23. “가수금(대표이사 사채)”으로 계상되어 있으며, 청구인이 쟁점토지의 계약을 대행시켰다는 b는 ‘후배인 청구외법인의 직원 으로부터 회사 자금대여를 요청받고 당시 축협조합장이며 친구인 청구인 에게 자금을 빌리게 된 것이며, 담보 없이 거금을 빌려주는 상황에서 채무상환 불이행에 대비하여 쟁점토지에 대한 매매계계약서를 작성하게 된 것이며, 채무상환이 조기에 이뤄지지 않아 다투는 과정에서 소유권이전이 늦게 이뤄진 것이다’라고 이건 당초 조사 시 진술하였고, 청구인 역시 ‘오랜 친구인 b의 요청으로 긴급하게 주변 지인들에게 쟁점금액을 빌려서 마련해 준 것이며, 쟁점토지에 대한 취득계약 관련 내용은 이후에 알게 되었고, 쟁점토지 소유권 이전등기 시 청구외법인의 요청으로 취득가액을 1,200백만원으로 작성하게 된 것이다’라고 당초 조사 시 진술하였다. 위와 같이, 청구인은 당초 매매목적으로 쟁점토지를 취득할 의사도 없었고, 친구인 b의 요청으로 단순히 자금을 대여해주었을 뿐이며, 채무상환이 조기에 이루어 지지 않아 원래 채권자인 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권을 이전받은 것으로 봄이 상당하다 할 것이므로, 이는 사실상 금전채무에 대한 변제로서 쟁점토지의 취득원인은 대물변제인 것이다. 따라서, 쟁점토지의 취득시기는 대물변제에 따른 등기접수일인 2005.2.23.이 된다 할 것(1993.5.11. 선고, 대법원92누11602 참조)이므로, 이날을 취득일로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제96조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일.
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
○ 민법 제466조 【대물변제】 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.
- 다. 사실관계
1. 청구인이 양도한 쟁점토지 내역은 다음과 같다. 번호 지 번 지목 면 적 (㎡) 취 득 양 도 상대방 등 기 접수일 청구주장 취 득 일 상대방 양도일 1 443-1 답 596 청구외법 인 2005.2.23. (당초 청구인 신고 취득일) 2004.2.24. 한국 토지공사 (공공용지 협의취득) 2005.10.10. 2 “ 443-4 도로 168 3 “ 443-7 답 264 4 “ 443-8 도로 42 5 “ 446-1 전 1,685 6 “ 446-9 전 1 7 “ 446-22 전 131 8 “ 446-26 전 99 9 “ 447 전 136 10 “ 447-1 전 865 11 “ 447-2 전 121 12 “ 447-3 전 33 13 “ 447-12 전 327 14 “ 447-13 전 199 15 “ 447-14 전 189 16 “ 447-15 전 115 합 계 4,971
2. 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 예정신고하면서 취득시기를 소유권이전등기접수일인 2005.2.23.로 한 사실과, 취득가액이 750백만원이라는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다. 3) 청구인이 쟁점토지의 취득일이 2004.2.24.이라고 주장하며 제시한 쟁점토지 부동산매매계약서 및 2005.2.23. 소유권 이전등기 시 재작성 하였다는 매매계약서의 내용은 다음과 같다.
○ 청구인이 실계약서라고 주장하는 부동산매매계약서의 내용
• 계약일: 2004.2.24.
• 매도인: (주)a주택건설 대표이사 갑돌이 (청구외법인)
• 매수인: b * 입회자 및 중개인 등 기재 없음
• 매매대금: 750백만원(계약금 700백만원 계약 시 지급, 잔금 50백만원 2004.3.2. 지급)
• 특약사항 “ 본 매매목적부동산은 매도인이 시행하는 공동주택신축사업의 잔여부지로 PF 은행과의 매각협의를 득하여야 하며, 20M측반폭 부지는 지적분할전이므로 지번 및 면적에 다 소간 변동이 있을 수 있다. 따라서, 본 매매목적부동산에 대한 소유권 이전은 지적분할 및 협의를 거친 약 2004.8.30.까지로 한다. 단, 소유권이전 전이라도 유통단지 사업이 진행 되어 토지공사의 토지보상이 이루어질 경우 그에 대한 일체의 권한은 매수자에게 있다.”
○ 재작성 부동산매매계약서의 내용
• 계약일: 2004.2.23.
• 매도인: (주)a주택건설 대표이사 갑돌이 (청구외법인)
• 매수인: 청구인 * 입회자 및 중개인 등 기재 없음
• 매매대금: 1,200백만원(계약금 700백만원 계약 시 지급, 잔금 500백만원 2005.2.23. 지급)
• 특약사항 없음 4) 처분청의 조사내용을 보면, 이건 당초 조사자와 청구인 및 b과의 통화내용이 다음과 같이 나타난다.
○ b과의 통화 내용 ‘후배인 청구외법인의 직원으로부터 회사 자금대여를 요청받고 당시 축협조합장이자 친구인 청구인에게 자금을 빌리게 된 것이며, 담보 없이 거금을 빌려주는 상황에서 채무 상환 불이행에 대비하여 쟁점토지에 대한 매매계계약서를 작성하게 된 것이고, 채무상환이 조기에 이뤄지지 않아 다투는 과정에서 소유권이전이 늦게 이뤄진 것이다’
○ 청구인과의 통화 내용 ‘오랜 친구인 b의 요청으로 긴급하게 주변 지인들에게 쟁점금액을 빌려서 마련해 준 것이며, 쟁점토지에 대한 취득계약 관련 내용은 이후에 알게 되었고, 쟁점토지 소유권 이전등기 시 청구외법인의 요청으로 취득가액을 1,200백만원으로 작성하게 된 것이다’
5. 쟁점토지 취득대금 750백만원(쟁점금액)을 청구인이 전액 수표로 지급하였다며 제시한 지급내역은 다음과 같다. (단위: 백만원) 지 급 일 수표발행기관 금 액 수표발행번호 발 행 인 비 고 2004.2.24 00충남양돈농협 100 바가 11735 을동이(지인) 출금표 100 바가 11735 병동이처남) 입금표 300 바가 11735 청구인 2004.2.24 00농협00지점 100 바가 51705 (주)c주택 (청구외법인) 출금표 100 바가 51705 50 바가 51705 합 계 750
6. 청구인은 c주택 대표 000이 2010.6.24. 작성한 ‘2004.4.24. 장기간 친밀하게 지내오던 청구인에게 00단위농협에서 발행한 수표 250백만원을 대여하여 주었음을 확인합니다.’라는 확인서를 제시하였으며, 이건 심리 중에 c주택으로부터 징취한 당해 법인의 재무제표를 보면 2004.2.24. “일시가수 250백만원”이 차변에 계상되어 있고, 같은 날 법인통장에서 같은 금액이 인출된 것으로 나타난다.
7. 청구인은 청구외법인이 2010.9.1. 작성한 확인서를 제시하였는데, 그 내용은 다음과 같으며, 청구외법인의 전표를 보면 750백만원이 2004.2.23. “가수금(대표이사 사채)” 으로 계상되어 있는 것으로 나타난다. ‘쟁점토지를 2004.2.24. 전혀 모르는 관계인 청구인에게 750백만원에 매매계약하고 계약 당일 토지대금 전액을 수령하여 타 사업부지 매수대금으로 사용한 사실이 있음’
8. 처분청에서 금융조회 한 바에 의하면, 쟁점금액인 수표 750백만원 중 700백만원이 청구외 d(이하 “d”라 한다)가 이서하여 2004.2.24. 청구외 e(이하 “e”라 한다)의 계좌로 입금된 것으로 나타나는데, 처 분청의 확인결과 e는 청구외법인이 쟁점토지를 양도하고 매입한 새 사업 부지 양도자로 확인된다.
9. 청구인은 d가 2010.12.21. 작성한 확인서를 제시하였는데, 그 내용은 다음과 같다. ‘청구인과는 호형호제하는 사이로서 쟁점토지 취득계약시 청구인의 부탁으로 b과 계약장소에 참석하여 토지대금을 청구외법인에 전달하면서 수표에 이서하였다’
10. 청구인은 b이 2010.7.13. 작성한 확인서를 제시하였는데, 그 내용은 다음과 같다. ‘본인은 000으로부터 투자가치가 있는 쟁점토지의 투자제의를 받았으나 자금여력이 없어 친구인 청구인에게 매수를 추천하였고, 청구인은 이를 수락하였으나 청구인이 바쁜 탓에 본인에게 쟁점토지의 매매관련업무를 일임하여 2004.2.24. 매매계약을 대행하였으며, 매매대금 750백만원은 청구인으로부터 받은 수표로 (주)a주택건설에 전달하였다.’
11. 청구인은 000이 2010.7.13. 작성한 확인서를 제시하였는데, 그 내용은 다음과 같다. ‘본인은 (주)a주택건설이 쟁점토지를 청구인에게 매도함에 있어, b을 통하여 청구인이 매수하도록 소개한 사실이 있다’
12. 쟁점토지는 2003.12.4. 한국토지신탁에 신탁등기 되었다가 2004.3.2. 신탁등기말소등기 된 후 2004.5.3. 또다시 신탁등기 되었다가 2005.2.22. 신탁등기말소등기 된 후 2005.2.23. 청구인에게 소유권이전등기 되었다.
- 라. 판 단 청구인은 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이 아니고, 2004.2.24. 취득대금 750백만원(쟁점금액)을 수표로 지불하고 취득하였다는 주장이나, 청구인이 쟁점토지의 계약을 대행시켰다는 b이 ‘후배인 청구외법인의 직원으로부터 회사 자금대여를 요청받고 당시 축협조합장이자 친구인 청구인 에게 자금을 빌리게 된 것이며, 담보 없이 거금을 빌려주는 상황에서 채무상환 불이행에 대비하여 쟁점토지에 대한 매매계계약서를 작성하게 된 것이고, 채무 상환이 조기에 이뤄지지 않아 다투는 과정에서 소유권이전이 늦게 이뤄진 것이다’라고 당초 조사 시 진술한 점, 청구인 역시 ‘오랜 친구인 b의 요청으로 긴급하게 주변 지인들에게 쟁점금액을 빌려서 마련해 준 것이며, 쟁점토지에 대한 취득계약 관련 내용은 이후에 알게 되었고, 쟁점토지 소유권 이전등기 시 청구외법인의 요청으로 취득 가액을 1,200백만원으로 작성하게 된 것이다’라고 당초 조사 시 진술한 점, 쟁점금액인 750백만원이 2004.2.23. 청구외법인의 장부에 “가수금(대표이사 사채)”으로 계상되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 2004.2.24. 취득하였다면 쟁점토지의 신탁등기말소등기일인 2004.3.2. 이후에 소유권이전등기를 하면 될 것인 데, 청구인이 이를 이행하지 아니하고 2004.5.3. 청구외법인이 또다시 신탁등기를 한 것은 쟁점금액이 대여금 이기 때문으로 보인다는 점 등을 종합하여 보면, 청구인은 단지 친구 b의 중개로 청구외법인에 자금을 대여해 주었을 뿐으로, 청구외법인이 채무에 갈음하여 쟁점토지를 청구인에게 소유권이전등기하여 준 것으로 봄이 상당하다 할 것이다. 따라서, 청구인은 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이 되는 것이고, 대물변제 받은 쟁점토지의 취득시기는 대물변제에 따른 등기접수일인 2005.2.23.이 된다 할 것(1993.5.11. 선고, 대법원92누11602 참조)이므로, 이날을 취득일로 하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.