소유권이전 등기 받은 취득자가 신고한 취득가액을 청구인의 양도가액으로 본 처분의 당부

○○세무서장이 2010.5.12. 청구인에게 한 1999년 과세연도 양도소득세 173,520,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 산 139-7(8,967㎡), 같은 곳 산 139-8(2,216㎡), 같은 곳 산 139-9(907㎡),(이하 3필지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 1999.3.25. 청구외 김○섭으로부터 취득하고 1999.10.23. 청구외 손○○에게 양 도한 후 실지거래가액에 의하여 양도가액을 26백만원으로, 취득가액을 25백만원으로 하여 양도소득세 사전신고하였다. ◇◇세무서장은 쟁점토지를 청구인으로부터 소유권이전 받은 문○○이 2009.9.3. 쟁점토지를 양도하면서 양도가액을 400백만원으로, 취득가액을 390백만원으로 하여 양도소득세 예정신고하자 2010.5.4. 처분청에 실가상이 과세자료를 통보하였다. 처분청은 수보한 실가상이 과세자료에 의거 청구인의 쟁점토지 양도가액을 390백만원으로 경정하여 2010.5.12. 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 173,520,000원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.24. 이의신청을 거쳐 2010.10.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 1997.10.10.경 ○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 805-1(20,034㎡), 같은 곳 산 139-5(43,325㎡), 같은 곳 산 139-7(8,967㎡), 같은 곳 산 139-8(2,216㎡), 같은 곳 산 139-9(907㎡)를 전 소유자 김○섭으 로부터 670백만원에 취득하면서 문○○으로부터 1997.10.10. 400백만원을 투자받고 위 토지에 청구인과 문○○은 공동으로 10억원의 근저당을 설정등기 하였다.
• 나. 1998년 5월경 금융위기로 인해 위 토지 5필지를 취득하면서 김○섭으로부터 채무승계한 ○○상호신용금고의 대출금이자 부담이 높아져 위 토지 중 805-1필지와 산 139-5필지를 양도하여 대출금을 상환하였으며, 양도대금 중 250백만원을 ○○구 ○○동에 소재한 ○○약국(문○○ 부인이 운영)에 있는 문○○에게 최○○(011-000-0000)을 통하여 전달하였다.
• 다. 문○○은 투자금 중 미회수한 잔여금액에 대한 대가로 쟁점토지를 소유권이전 해 주길 요청하였고 청구인은 1999.10.23. 문○○에게 쟁점토지를 소유권이전 해 준 것이며 이에 따른 별도의 대금거래는 없었다.
• 라. 2009년 5월경 문○○이 청구인에게 300,000원을 주며 세금은 모두 문○○이 책임지겠다며 본인의 인감증명과 인감도장을 백지에 찍어 줄 것을 요청하여 청구인은 문○○에게 요청한 서류를 건네주었다.
• 마. 문○○은 이를 이용하여 청구인으로부터 쟁점토지를 390백만원에 취득한 것으로 토지거래사실확인서를 임의로 작성하여 양도소득세를 낮추어 신고하였고 처분청은 청구인의 양도가액을 문○○이 신고한 390백만원으로 하여 양도소득세 173백만원을 청구인에게 고지하였다.
• 바. 이에 청구인이 문○○에게 항의하자 문○○은 쟁점토지 양도소득세 예정신고 시 실지 취득가액으로 신고한 390백만원을 철회하고 기준시가에 의한 환산취득가액으로 확정신고 한 후 양도소득세 60백만원을 추가 납부하였다고 하였음에도 처분청은 청구인의 이의신청을 기각하였다.
• 사. 취득 당시 전 소유자 김○섭과 작성한 매매계약서와 문○○에게 400백만원을 수령한 영수증을 찾아 이 건 심리자료로 제출하니, 쟁점토지 취득으로 실제 이득을 취한 문○○에게 세금을 부과하고 청구인에게 부과된 양도소득세는 취소함이 타당하다.

• 가. 문○○이 제출한 취득계약서, 토지거래사실확인서 및 인감증명서 등에 의해, 청구인이 문○○으로부터 4억원을 차입하였고 1999.10.23. 미변제한 차입금 잔액 390백만원을 대물변제하기 위해 쟁점토지를 이전한 사실을 확인할 수 있는 반면, 청구인은 쟁점토지를 양도한 가액이 얼마인지에 대해서 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있다.
• 나. 문○○이 제출한 매매계약서와 토지거래사실확인서가 문○○이 임의로 작성한 것이라는 청구주장을 받아들이기 위해서는 문○○이 계약서 및 토지거래사실확인서를 임의작성하였다는 사실을 확인할 수 있는 특별한 사정이 필요함에도 청구인은 이에 대해 입증하지 못하고 있다.
• 다. 또한, 문○○이 예정신고 시 취득가액을 390백만원으로 신고하였다가 처분청이 청구인에게 2010.5.12. 이 건 양도소득세를 부과하자 2010.5.19. 취득가 액을 기준시가로 환산하여 계산한 158백만원으로 수정하여 확정신고하였는바 이는 청구인과 문○○간의 세부담을 이유로 통정하였을 가능성을 배제할 수 없다.
• 라. 따라서 청구인이 쟁점토지를 390백만원에 양도한 것으로 보아 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 173,520,000원을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 청구인으로부터 소유권이전 받은 청구외 문○○이 양도소득세 신고 시 취득가액으로 신고한 금액을 청구인의 쟁점토지 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령․판례․예규 등 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (이하 중략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑩ (중 략)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (이하 생략) 5) 소득세법 제103조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어는 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 이 건 심리자료로 쟁점토지 취득계약서원본, 문○○으로부터 400백만원을 수령하였다는 영수증사본, 김○섭이 390백만원을 수령하였다는 영수증원본을 제출하였으며 그 내용은 표1, 표2, 표3과 같다. 표1매매계약서 매도자 매수인 부동산의표시 매매대금 김○섭 손○○ ∘○○군 ○○면 ○○○리 805-1외 4필지 75,449㎡ 단,매매지번:139-7(8,697㎡), 139-5(43,325㎡), 139-8(2,216㎡), 139-9(907㎡), 805-1(20,034㎡) 위 지번 중 139-5에서(약삼천오백평)은 분할하여 139-7(약오백평)묘지부분쪽으로 매도인 소유로 한다 ∘ 계약금 -1997.9.11. 100,000,000원 ∘ 중도금 -1997.10.10. 290,000,000원 ∘ 잔금 -1997.12.30. 280,000,000원 표2영수증1 TO 문 ○○ ￦ 400,000,000 내역 ○○군 ○○면 ○○○리 139-5외 4필지 계약금 및 중도금 상기 금액 정히 영수하였습니다. 1997.10.10. 손○○(날인) 표3영수증2 TO 손○○(청구인) ￦ 390,000,000 내역 ○○군 ○○면 ○○○리 139-5외 4필지 계약금 및 중도금 상기 금액 정히 영수하였습니다. 1997.10.10. 김○섭(날인)

2. 문○○은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고 시 쟁점토지의 취득가액을 390백만원으로 기재한 부동산매매계약서, 토지거래사실확인서, 청구인 인감증명서를 첨부하였으며 부동산매매계약서에는 문○○과 청구인의 나무목도장이, 토지거래사실확인서는 청구인의 인감도장이 날인되어 있으며 토지거래사실확인서의 내용은 아래와 같다. 본인(손○○)은 1997년 10월 10일 문○○으로부터 차용한 사억원 중 삼억구천만원을 상환하지 못하여 본인이 소유한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○○리 산 139-7번지 및 산 139-8번지와 산 139-9번지 3필지를 문○○에게 매매키로 하고 토지매매대금(계약금 및 잔금)은 차용금잔액 삼억구천만원과 상계하기로 합의하고 채권자 문○○에게 토지를 매매하였습니다. 2009.5.4. 손○○(날인)

3. 위 토지거래사실확인서는 수기로 작성되어 있으나, 이 건 심리과정에서 청구인이 직접 작성하여 제출한 확인서의 청구인 필체와는 육안으로 보아도 현저히 달라 청구인이 아닌 제3자가 작성한 것으로 보인다.

4. 청구인이 제출한 매매계약서상 청구인이 취득하기로 한 쟁점토지를 포함한 5필지의 등기부등본과 토지대장에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1999.3.25. 김○섭으로부터 취득하여 1999.10.23. 문○○에게 소유권이전하였고, 청구인이 제출한 매매계약서에서 김○섭으로부터 취득하기로 했던 쟁점토지 외 805-1번지는 김○섭이 1998.5.12. 청구외 하○○에게 소유권이전하였고 또 다른 필지 산 139-5번지는 김○섭이 1998.5.12. 청구외 주식회사○○월드에 소유권이전하였음이 확인된다.

5. 쟁점토지 구 등기부등본을 확인한바, 1997.3.4. 쟁점토지는 김○섭을 채무자로 하여 ◇◇상호신용금고에서 강제경매개시 신청하여 경매진행중이었으나, 청구인과 문○○은 1997.10.10. 근저당설정계약을 원인으로 채무자를 김○섭으로, 채권최고액을 10억원으로 하여 쟁점토지에 공동으로 근저당설정 등기를 하였고 동시에 1997.10.10. ◇◇상호신용금고의 근저당 해지, 1997.10.13. 경매취소 등기하였다.

6. 5)에 이어 쟁점토지에 1996.11.27. ◇◇지원가압류 결정(96카합0000)을 원인으로 주식회사○○상호신용금고에서 청구금액 253,901,786원을 가압류 등기 한 사실이 확인된다.

7. 이 건 심리와 관련하여 문○○과 통화한바, 문○○은 4억원을 대여하고 2억원은 현금으로 받았으며 남은 잔여액 2억원과 이자상당액 1억9천만원을 더하여 쟁점토지로 대물변제 받은 금액이 390백만원이라고 신고하였으나 이에 대한 증빙이 없어 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 재계산하여 양도소득세 확정신고한 것이라고 답변하였다.

8. 이 건 심리와 관련하여 최○○과 통화한바, 본인이 문○○에게 돈을 전달한 적이 있긴 하나, 언제, 얼마를 전달하였는지 구체적으로 기억나지 않으며 다만, 손○○은 쟁점토지로 인해 손해를 많이 보았다고 답변하였다.

9. 청구인의 한국★★은행 계좌 884-00000-256-00로 2009.5.4. 문○○이 300,000원을 입금한 사실이 ★★은행 발행 거래내역조회에 의해 확인된다.

10. 청구인과 문○○이 쟁점토지와 관련하여 양도소득세 신고한 내역은 표4와 같다. 표4쟁점토지 양도소득세 신고현황 소유자 신고일자 양도일자 취득일자 양도가액 취득가액 청구인(사전) 1999.10.25. 1999.10.23. 1999.03.25. 26,000,000 25,000,000 문○○(예정) 2009.11.16. 2009.09.03. 1999.10.23. 400,000,000 390,000,000 〃 (확정) 2010.05.19. 2009.09.03. 1999.10.23. 400,000,000 158,000,000

11. 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2000년까지 (주)○○에너지에서 근무하였으며 이후 일정한 소득자료는 없고, 쟁점토지 외 재산취득․양도 현황은 아래와 같으며 현재 무재산이다. 취득일자 양도일자 부동산소재지 건물면적 기준시가 1999.12.15. 2001.08.24. 서울★★구★★동○○아파트113-902 59.76㎡ 73,500,000 2004.03.30. 2008.04.04. 서울 ○○구 ○○동 ○○골드빌 402 40.98㎡ 61,000,000

• 라. 판단 처분청은 청구인이 1999.10.23. 쟁점토지를 소유권 이전한 문○○이 양도소득세 신고 시 취득가액으로 신고한 390백만원을 청구인의 쟁점토지 양도가액으로 하여 청구인의 양도소득세를 결정한 데 반하여 청구인은 청구인이 쟁점토지를 문○○에게 390백만원에 양도한 것이 아니라 청구인과 문○○이 쟁점토지와 쟁점토지외 2필지를 1997.10.10. 공동으로 투자하였고, 청구인은 문○○이 투자한 지분을 정산하기 위해 1999.10.23. 쟁점토지를 문○○의 요청에 따라 문○○에게 소유권이전 등기하였다고 주장하고 있다.

1. 문○○이 쟁점토지 취득가액으로 신고한 390백만원이 청구인이 문○○에게 실제 양도한 가액인지를 살펴보면, 문○○이 양도소득세 신고 시 첨부한 매매 계약서는 문○○과 청구인의 목도장만 날인되어 있고, 문○○ 스스로도 매매계약서에 기재한 390백만원이 임의로 산정한 금액임을 시인하고 쟁점토지 취득가액을 기준시가로 환산하여 2010.5.19. 확정신고한 점으로 보아 문○○이 제출한 매매계약서는 청구인과 문○○이 쟁점토지를 거래하면서 작성한 매매계약서가 아니라 문○○이 본인의 양도소득세 신고를 위해 임의로 작성한 것으로 보인다. 청구인의 인감도장이 날인된 토지거래사실확 인서 또한 문○○이 신고한 양도소득세 신고서에 첨부되어 있는 청구인의 인감증명서 발부일 2009.5.4.에 문○○이 청구인의 계좌로 300,000원을 입금한 점과 토지거래사실확인서를 청구인이 아닌 제3자가 작성한 것으로 보이는 점으로 보아 토지거래사실확인서에 기재된 내용도 신뢰하기 어렵다고 판단된다. 또한, 양도자가 실지거래가액으로 예정신고를 한 후 확정신고 기한내에 기준시가로 확정신고 한 경우 예정신고의 효력은 소멸되는 것으로(대법원 2009두 5237, 2010.4.29.) 처분청은 청구인에게 문○○의 양도소득세 예정신고에 근거하여 청구인의 양도가액을 390백만원으로 경정결정하였으나, 문○○이 제출한 매매계약서와 토지거래사실확인서가 문○○이 임의로 작성한 것으로 보이고, 문○○이 예정신고를 한 후 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 환산계산하여 확정신고 함으로써 문○○의 예정신고 효력은 소멸되었다고 할 것인바, 이를 기초로 하여 처분청이 한 처분의 근거도 소멸하였다고 봄이 타당하다. 2) 청구인과 문○○이 쟁점토지와 쟁점토지외 2필지를 1997.10.10. 공동으로 투자하였고, 청구인은 문○○이 투자한 잔여지분을 정산하기 위해 1999.10.23. 쟁점토지를 문○○의 요청에 따라 문○○에게 소유권이전 등기하였다는 주장을 살펴보면, 청구인이 쟁점토지와 쟁점토지외 2필지의 계약금과 중도금으로 1997.10.10. 문○○으로부터 4억원을 수령하고 영수증1을 문○○에게 교부하였고, 같은 날 김○섭에게 390백만원을 계약금과 중도금으로 전달하고 영수증2를 김○섭으로부터 수령한 점과 쟁점토지에 1997.10.10. 청구인과 문○○이 공동으로 채권최고액을 10억원으로 하여 근저당설정등기한 사실로 보아 쟁점토지는 청구인이 문○○에게 차용한 채무를 이행하기 위해 대물변제한 것이 아니라 문○○은 쟁점토지와 쟁점토지외 2필지를 청구인과 공동으로 투자하고, 문○○이 자 신이 투자한 금액 중 쟁점토지 소유권이전등기일인 1999.10.23.까지 미회수한 금액을 정산하기 위해 청구인으로부터 쟁점토지를 소유권이전 한 것으로 보인다. 위와 같이 쟁점토지를 청구인이 390백만원의 채무를 이행하기 위해 문○○에게 대물변제로 소유권이전하였다는 문○○의 양도소득세 신고내용은 사실과 다른 것으로 보이고, 쟁점토지는 청구인이 문○○의 투자지분 명목으로 문○○에게 소유권이전한 것으로 판단되므로 문○○이 쟁점토지를 취득한 취득가액을 확인하여 문○○의 양도소득세를 재계산함은 별론으로 하고 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소함이 타당하다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.