쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 결정한 처분의 당부

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 495-5번지 전 3,055m 2 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 1996.6.28. 명의신탁해지를 원인으로 취득하여 2008.11.27. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 청구외 홍◆◆에게 양도(이하 “쟁점양도”라 한다)하였으나, 쟁점양도에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 1996.6.21.자 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 접수한 사실이 확인됨에 따라 쟁점토지의 취득시기를 명의수탁자인 청구외 이◉◉(이하 “이◉◉”라 한다)이 등기접수한 1988.7.19.로 보아 취득가액을 15,247,033원으로 환산하여 2010.7.12. 청구인에게 2008 과세연도 양도소득세 79,671,239원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 청구인이 전소유자 이◉◉에게 대여한 95백만원에 대한 대물변제로 받은 것인바, 당시 쟁점토지가 토지거래허가지역에 해당되어 매매를 원인으로 소유권을 이전받지 못하고 부득이 명의신탁해지라는 편 법을 이용하여 소유권을 이전받았을 뿐으로 실지거래가액은 95백만원이므로, 환산취득가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 결정한 이 건 처분은 부당하다.

실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것이며, 장부․매매계약서․영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실 지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것인바, 청구인이 쟁점토지를 취득한 원인이 부동산등기부등본상 명의신탁해지로 되 어 있고, 이에 따라 전소유자는 양도소득세 납부의무를 부담하지 않았으며, 실지 매매로 인한 취득임에도 쟁점토지의 소재지가 토 지거래허가지역이어서 명 의신탁해지라는 편법을 이용한 것뿐이라는 청구주장은 받아들일 수 없고, 청구인이 주장하는 취득가액(95백만원)은 ㎡당 31,096원으로 1996년 당시 개별공시지가 ㎡당 4,350원의 약 7.14배에 달하여 납득하기 힘든 가액이며, 취 득경위 및 취득가액에 대한 입증서류가 전소유자 이◉◉ 작성의 사실확인서 외에는 없는 등 제반 사정을 종합하여 볼 때 이 건 쟁점토지의 취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인은 쟁점양도에 대하여 양도소득세를 무신고하였고, 이에 처분청은 취득시기를 명의수탁자의 취득일(1988.7.19.), 취득가액은 환산가액(15,247천원), 양도가액은 경락가액(118,780천원) 을 각 적용하여 2010.7.12. 청구인에게 2008 과세연도 양도소득세 79,671,239원을 결정․고지한 사실이 나타난다.

2. 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본 및 토지대장등본에 의하면, 소유권 변동내역이 다음과 같이 나타난다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 소유권이전 1988.07.19. 이◉◉ 소유권이전 1996.06.28. 명의신탁해지 청구인 소유권이전 2008.11.27. 강제경매로 인한 매각 홍◆◆

3. 쟁점토지에 대한 토지대장등본 및 국세통합전산망 조회 등에 의하면, 쟁점토지의 개별공시지가(원/m 2)는 2008년 27,500원, 2006년 17,300원, 1996년 4,350원, 1990년 3,800원인 것으로 나타난다.

4. 쟁점토지에 대한 법원경매정보 경매물건현황에 의하면, 쟁점토지는 2008.10.13. 매각기일 현재 토지거래허가구역 내 소재하는 것으로 나타난다.

5. 청구인이 제출한 이◉◉ 작성의 2010.6.7.자 확인서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ‘쟁점토지를 청구인에게 1996.2월경 95백만원(차입금)에 매매하였으며, 매매대금은 본인이 청구인으로부터 차입한 동 금액(95백만원)을 채무변제 상환조건으로 대체처리 하였으며, 매매 당시 쟁점토지 소재지에 토지거래허가지역으로 매매이전을 할 수가 없는 상태여서 부득이 명의신탁해지라는 편법으로 등기이전을 하여준 사실이 있어 이를 확인합니다.’

• 라. 판 단 청구인은 이◉◉으로부터 받을 채권 95백만원에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하여 동 95백만원이 쟁점토지의 실지취득가액이라고 할 것임에도 쟁점토지의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 결정․고지한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 위 사실관계에 의하면, 청구인은 이◉◉ 작성의 확인서 외에 이◉◉과의 채권·채무관계에 대한 입증을 포함하여 청구주장의 취득원인 및 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 부동산등기부등본상 쟁점토지의 취득원인은 명의신탁해지로 되 어 있으며, 동 등기원인은 등기의 추정력에 의하여 적법하게 존재하는 것으로 추정되는 점, 청구인이 주장하는 취득가액(95백만원)의 ㎡당 가액은 31,096원으로 1996년 당시 개별공시지가(㎡당 4,350원)의 약 7.14배에 달하는 금액으로 이를 쟁점토지의 취득당시 시가를 반영한 객관적이고 합리적인 가액이라고 보기 어려운 점, 이◉◉ 작성의 확인서는 사인 간에 임의로 작성이 가능한 것으로 신빙성이 떨어지는 점 등 제반 사정을 종합하여 볼 때 쟁점양도는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 에 해당된다고 할 것이므로, 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.