실지거래가액으로 신고한 취득가액(교환가액)이 불분명하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 경정함

청구인과 청구인의 남편 박□석(이하 “청구인 등”이라 한다.)은 2001.3.7. 00 시 남동구 00동 170-26 소재 토지 196.3㎡ 및 위지상 건물 810.72㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 청구외 김☆열(이하 “김☆열”이라 한다.)로부터 각각 2분의 1 지분으로 교환취득(이하 “교환거래”라 한다.)한다. 청구인 등은 김☆열 소유 쟁점부동산을 교환거래로 취득하면서 취득가액을 775백만원으로 임의평가하고 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정대상 채무액 4억원과 임대보증금 채무액 5백만원을 청구인 등이 인수하며 청구인 등이 소유한 경기도 00시 00면 00리 235-5소재 답 1,400㎡(이하 “교환부동산”이라 한다.)을 김☆열에게 양도하면서 교환부동산을 3억원으로 임의평가하여, 교환차이 7천만원을 김☆열에게 현금․지급하였으나 교환거래 당시 교환부동산 임의평가액 3억원과 쟁점부동산 임의평가액 775백만원을 부동산교환계약서에 기재하지 않았다. [김☆열 소유 부동산] (쟁점부동산) 대지 196.3㎡, 건물 810.72㎡ 근저당채무 등 405,000천원 기준시가 490,811천원 교환(취득) <===> 교환가격: 775백만원 교환부동산가액 3억원 채무 405,000천원 인수 현금 70,000천원 지급 [청구인 등 소유 부동산] (교환부동산) 답 1,400㎡ 근저당채무 없음 * 기준시가 69,300천원 청구인 등은 쟁점부동산을 2006.10.25. 청구외 전◇영에게 8억원에 양도하면서 양도가액을 각각 2분의 1지분에 해당하는 4억원으로, 취득가액을 각각 2분의 1지분에 해당하는 387백만원(775백만원/2)으로 하여 2007.5.31. 양도소득세 확정신고(과세미달)하였다. 처분청은 2009.10.19.～2009.11.16. 기간 동안 청구인 등에 대한 2006귀속 양도소득세조사 결과 양도가액 8억원에 대하여는 실지거래가액을 인정하였으나, 취득가액(교환가액)에 대하여는 부동산교환계약서에 취득가액이 775백만원으로 기재되어 있지 않고, 교환부동산평가액 3억원도 청구인 등이 임의평가한 것으로 보아 이는 실제거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 하여 취득가액을 기준시가로 환산한 후, 2010.7.2 청구인 등에게 각각 양도소득세 19,973,950원을 경정․고지하였다. (단위:천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 비 고 신 고 800,000 775,000 23,510 1,490 0 0 실가신고 조 사 800,000 616,032 14,724 169,244 138,857 39,690 환산취득가액 증 감 0 158,968 8,768 167,754 138,857 39,690 청구인 등은 이에 불복하여 2010.9.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 실지거래가액이란 불특정다수인과 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격을 의미하는 바, 계약서 상 교환가액이 누락되어 있더라도 교환 당시 실지거래 자체가 명백하고 교환부동산의 가액이 명백히 정해져 있다면 실질과세의 원칙에 따라 이를 취득가액으로 인정해야 하며, 계약서 상 거래가액이 누락되어 있는 사실은 청구인과 처분청 모두 인정하고 있는 사실로 교환거래 당시 실지거래가액이 사실이라는 것은 교환부동산의 거래가액이 3억이었다는 사실정황을 보여주거나 쟁점부동산의 시가가 8억 정도였다는 정황을 살펴보는 것이 그 거래의 사실 여부를 판단하는 최선의 방법일 것이다. 1) 청구인 등은 쟁점부동산 취득 당시 청구인 등 소유 교환부동산가액을 3억원으로, 김☆열 소유 쟁점부동산가액을 775백만원으로 평가하여 교환거래하였으며 쟁점부동산의 전 소유자 최◇자외 1명(이하 “최◇자 등”이라 한다.) 중 최◇자의 확인서에 따르면 쟁점부동산의 양도 당시 김☆열이 아닌 박▲수라는 사람과 계약을 진행하면서 쟁점부동산을 8억원으로, 박▲수 소유의 부동산 충북 00군 00읍 00리 218-1외 2필지를 3억원으로 평가하고 교환차액 5억원은, 은행융자금 5억원(최◇자의 아들인 공동소유자인 우●회의 융자)을 박▲수가 승계하는 조건으로 일체의 현금거래 없이 교환한 사실이 있었다. 2) 청구인 등과 교환거래를 중개했던 임◎만의 사실확인서를 살펴보아도 쟁점부동산의 교환당시 가격이 (교환부동산 3억원 + 융자금 4억원 + 임대보증금 5백만원 + 현금 7천만원 = 775백만원)임을 확인할 수 있다. 3) 또한 임◎만이 보관하고 있던 부동산매매장부 기재내용을 보더라도 그 당시 쟁점부동산의 대략적인 시세를 850백만원으로 산정하였음을 알 수 있다 4) 쟁점부동산의 양도소득세 신고를 앞두고 계약서 자체의 흠결(교환가격이 적혀있지 않음)을 발견한 청구인 등이 김☆열에게 적극적으로 내용증명을 보냈으나, 1년이 지난 후 1년 5개월 후 내용증명에 대한 답변이 왔다는 점, 김☆열이 00세무서에 소명한 쟁점부동산의 실지거래가액을 370백만원에서 555백만원으로 변경한 점, 쟁점부동산 전 전 소유자 최◇자 등과 청구인 등이 주장하는 거래가액이 모두 김☆열이 주장하는 실지거래가액이 상이하다는 점은 실질적인 거래가액을 의도적으로 감추려는 의도임을 알 수 있으며, 이로 인해 청구인 등은 경제적, 육체적으로 큰 피해를 보고 있는 실정이다. 나. 교환부동산의 교환가격 1) 청구인 등은 교환부동산을 1997.1.30. 이0우와 280백만원에 매매계약을 체결하고 1997.2.26. 중도금과 잔금을 정산하였으며 토지거래허가를 득하여 1997.12.22. 등기이전하였고 1997.6.20. 건축허가에 필요한 관련비용 약 8백만원을 지급한 사실이 있다. 2) 교환거래 당시 거래를 중개한 임◎만은 교환부동산의 평가금액 3억원의 표기를 누락하여 작성한 사실이 있음을 확인하고 있어 교환부동산의 실지거래가액은 3억원으로 보아야 한다. 3) 이 후 김☆열은 교환부동산을 박◎하에게 80백만원에 양도했다고 주장하고 있으나 박◎하가 교환부동산을 등기이전한 2001.11.14.로부터 6일 후인 2001.11.20. 00은행에서 채권최고액 260백만원으로 근저당권을 설정한 사실및 청구인 등과 김☆열이 거래한 시점이 비슷한 점 등을 종합해 볼 때 교환부동산을 3억원으로 평가하여 거래하였다는 청구주장은 설득력이 있다. 다. 결론 청구인 등이 교환부동산을 교환일로부터 4년 전 280백만원에 실제 구입한 점, 교환거래 당시 쟁점부동산의 계약서를 작성한 임◎만이 쟁점부동산의 교환가격을 단순 누락하였다고 사실확인서를 작성한 점, 임◎만이 보유한 개인장부에서 거래 당시 쟁점부동산의 시가를 확인할 수 있는 점, 최◇자의 사실확인서에서 쟁점부동산의 가액을 8억원으로 평가하여 양도하였다는 점, 억단위 부동산거래를 함에 있어서, 교환차액을 추가로 지불하는데 별도의 쟁점부동산의 평가 및 합의가 없다는 것은 상식적으로 맞지 않는다는 점, 김☆열이 박◎하에게 80백만원으로 교환양도하고 소유권이전등기일 6일 후 조흥은행에 채권최고액 260백만원의 근저당권이 설정된 점으로 보아 교환부동산의 교환가격이 3억원임을 미루어 짐작할 수 있어 쟁점부동산의 교환가격이 775백만원임을 명백히 알 수 있다.

가. 쟁점부동산 교환거래시 체결한 부동산교환계약서 및 그 별지에 전 소유자 김☆열의 쟁점부동산과 청구인 등의 소유 교환부동산을 교환하기로 계약하면서 교환가격은 쌍방합의하에 결정하고 쟁점부동산의 근저당채무 및 임대보증금채무 등 405백만원을 청구인 등이 인수하고, 교환차액 70백만원을 청구인 등이 김☆열에게 지급한다.고 되어 있으나 구체적인 교환가격이 기재되어 있지 않고, 김☆열은 2008.7.22. 청구인 등의 내용증명우편에 대한 답변을 통해 교환계약 당시 교환부동산의 가액(즉 교환가액)을 쌍방합의하에 결정하기로 하였지만 그 당시 금액을 얼마로 평가할 것인지에 대한 합의가 없었으며, 더구나 청구인 등이 주장하는 것처럼 3억원(교환부동산 평가액)으로 평가(즉 쟁점부동산을 775백만원으로 평가)한 사실은 더더욱 없었다.고 주장한 것과 같이 쟁점부동산의 취득가액 775백만원은 청구인 등이 임의평가한 것에 해당하여 이는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다. 나. 쟁점부동산의 전 소유자인 김☆열은 교환거래에 따른 쟁점부동산 양도에 대하여 2001.3.5. 양도가액 370백만원, 취득가액 350백만원으로 하여 양도소득세 실가신고 하였으나, 2008.7월경 00세무서에서 전․후소유자 실가상이자료에 의거 소명요구를 하자, 2008.7.29. 양도가액 555백만원, 취득가액 607백만원으로 하여 당초 실가신고에 대한 수정신고 를 하였고, 2008.8.8. 00세무서장은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다 하여 기준시가로 양도가액 490백만원, 취득가액 496백만원으로 결정한 사실이 확인되고, 전 소유자 김☆열의 양도가액 즉, 청구인의 쟁점부동산 취득가액(교환가액)이 775백만원이란 증빙은 제출된 바, 없다. 다. 국세청 유권해석 및 국세심판결정사례 등에서도 부동산 교환양도의 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 교환가액이 표기되고 그 가액이 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당되지 아니하는 경우에 한하여 그 교환가액을 실지거래가액으로 할 수 있고, 그렇지 아니한 경우 취득가액을 환산가액 등에 의하도록 관련 법령을 해석(서면인터넷방문상담5팀-1679, 2007.5.28.외 같은 뜻)하고 있는바, 쟁점부동산 교환계약서에 교환가액에 대한 구체적인 명시가 없으므로 쟁점부동산의 실지거래가액은 확인할 수 없다 할 것이고, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 환산한 것은 정당하다. 라. 교환부동산은 김☆열이 교환거래를 통하여 2001.3.7. 청구인 등으로부터 교환취득한 후 미등기 상태에서 불과 한 달 후인 2001.4.7. 80백만원으로 평가하여 박◎하에게 교환양도한바, 이러한 점에 비추어 보더라도 쟁점교환거래 당시 교환부동산을 3억원으로 평가(즉, 쟁점부동산을 775백만원 으로 평가) 하여 거래 한 것이라는 청구인 등의 주장은 설득력이 없다. 마. 따라서 쟁점부동산 교환계약서에 교환가액이 구체적으로 명시되어 있지 아니하고, 거래상대방인 김☆열이 거래당시 교환가액에 대한 합의가 없었다고 주장하고 있으며, 교환거래 약 6개월 전 김☆열이 쟁점부동산을 불과 587백만원에 취득한 점, 교환부동산을 교환거래로 취득한 김☆열이 불과 80백만원에 다시 양도한 점 등을 종합해 볼 때 교환거래로 인한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액(교환가액)이 불분명한 경우에 해당하여 취득가액을 기준시가로 환산하여 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나.관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각호 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31.개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우. (2005.12.31.개정) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31.개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것. (이하 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하야야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (이하 생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.(2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 산입된 것을 제외한 금액.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대금액․사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우.

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우.

② 법 제115조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액.(2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (이하 생략)

• 다. 사실관계 ⃟ 쟁점부동산 및 교환부동산 소유권변동 내역 소유자 현황 요약표 <쟁점부동산> < 교환부동산 > 00시 남동구 00동 170-26 경기 00시 00면 0리 235-5 대지 196.3㎡, 건물 810.72㎡ 답 1,400㎡ 일자 소유권 변동 현황 일자 소유권 변동 현황 명의자 지분 거래형태 명의자 지분 거래형태 1997.12.26 이0덕 1/2 매매 1996.01.30 이0우 매매 최0정 1/2 1997.12.22 박□숙 매매 1999.03.12 최◇자 1/2 매매 우●희 1/2 2000.06 박▲수 전매 2001.03.07 김☆열 전매 2000.09.05 김☆열 매매 2001.03.07 청구인 1/2 매매 2001.11.14 박◎하 매매 박□숙 1/2 2006.10.25 전◇영 매매 2006.02.09 손0모 매매 1) 처분청에서 쟁점부동산을 실지조사하고 작성한양도소득세실지조사복명서에 쟁점부동산 양도가액 8억원에 대하여는 당사자간 다툼이 없음을 기재하고 있다. 2) 청구인 등의 쟁점부동산 취득가액(교환가액) 775백만원에 대하여 청구인 등과 김☆열이 내용증명우편을 통하여 교환거래에 대한 분쟁이 있었던바, 그 내용을 정리하면 다음과 같다. 부동산교환계약서 갑과 을은 상호합의하에 부동산교환계약서를 아래와 같이 체결한다.

1. 갑 물건소재지: 00시 남동구 00동 170-26(00모텔) 대지 196.3㎡ 건물 810.72㎡ 융자 사억원 정 임대보증금 5백만원정

2. 을 물건소재지: 경기도 00시 00면 00리 235-5 (준농림 답) 준농림 답 1,400㎡ 허가사항: 근린생활 약 60평, 주택 30평, 창고 15평 (융자 무), 건축허가

3. 본 계약을 체결함에 있어 계약당사자간 합의하에 교환차액을(갑이 을에게 을 이 갑에게) 아래와 같이 지불한다.

• 가) 교환차액: 7천만원
• 나) 계약금: 일천만원 (2001.2.26. 지불)
• 다) 잔금: 육천만원(2001.3.4. 지불) 계약일: 2001.2.26 특약사항: 별지 갑 인적사항: 서울시 00구 00동 47-1 00아파트 101-1701 김 ☆ 열(650705-) 전화 011-000-4270 을 인적사항: 서울시 00구 00동 19-8 박□숙 (500408-) 전화 011-0000-6456 중개업자: 00공인중개사 대표 전 △ 섭 허가 제00000-2734호 별 지

1. 00모텔(인천 00구 00동 170-26)과 경기도 00시 00면 00리 235-5(준농림 전) 교환가역은 쌍방합의하에 결정 하고 갑의 00모텔에 융자되어있는 금 사억만원정 과 지층 단란주점 임대보증금 오백만원 에 월50만원을 을이 그 상태에서 안고사며 차액금 칠천만원 을이 갑에게 지불키로 한다 (이하생략). 2001년 2월 28일 갑 김 ☆ 열 날인됨 을 박 □ 숙 날인됨·⃟ 쟁점부동산 소유권변동 내역 1999.3.12. 2000.7월 2000.9.5. 2001.3.7. 2006.10.25. 최◇자외1 취득 박▲수(전매) 김☆열 취득 청구인 등 취득 전◇영 취득 --------○-----------------○-----------------○---------- ------

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• 가) 청구인 등과 김☆열이 쟁점부동산을 교환거래하면서 체결한 부동산교환계약서 및 그 별지에 김☆열 소유 쟁점부동산과 청구인 등 소유 교환부동산을 교환하기로 계약하고 “교환가격은 쌍방합의하에 결정하고 쟁점부동산의 근저당 채무 및 임대보증금 채무 등 405백만원을 청구인 등이 인수하고, 교환차액 70백만원을 청구인 등이 김☆열에게 지급한다.”고 기재되어 있으나 교환가격을 구체적으로 얼마로 정한 것인지에 대한 기재사항은 없다.
• 나) 청구인 등은 2007.2.14. 김☆열에게 내용증명우편을 통해 쟁점부동산 교환거래시 “청구인 등이 쟁점부동산을 교환취득함에 있어서 그 매매가액을 775백만원으로 하기로 약정하고, 그 대가로 쟁점부동산의 근저당채무 및 임대보증금채무 등 405백만원을 인수하고, 교환차액으로 현금지급액 70백만원, 평가금액 3억원의 교환부동산을 소유권 이전하는 방법으로 김☆열에게 총 775백만원을 지급한 사실이 있으며 이와 같은 사실관계를 확인하여 2007년 2월까지 회신하여 줄 것」을 요구하였다.
• 다) 이에 대해 김☆열은 2008.7.22. 청구인 등에게 내용증명우편에 답변하기를 “교환계약 당시 교환부동산의 가액(즉 교환가액)을 쌍방합의하에 결정하기로 하였지만 그 당시 금액을 얼마로 평가할 것인지에 대한 합의가 없었으며, 더구나 청구인 등이 주장하는 것처럼 교환부동산을 3억원으로 평가(즉 쟁점부동산을 775백만원으로 평가)한 사실은 더더욱 없었다.」
• 라) 또한 청구인 등은 교환거래를 중개한 00공인중개사(대표 전●섭)의 소속 중개보조원으로 근무하면서 실제 교환거래를 중개하고 교환계약서를 작성하였다는 임◎만의 사실확인서를 처분청에 제출한바, 교환계약 당시 교환부동산의 가액(즉 교환가액)을 약 3억원으로 쌍방이 계약하는 장소에서 평가(즉, 쟁점부동산을 775백만원으로 평가) 하였으나 교환계약서에 교환부동산의 평가금액 표기를 누락하여 작성한 사실이 있다.는 취지의 내용이 기재돠어 있다. 3) 청구인 등은 처분청에 교환부동산을 청구외 이◎우(이하 “이◎우”라 한다.)로부터 280백만원에 취득한 매매계약서를 제출하였다. 부동산매매계약서

경기도 00시 00면 00리 235-5 답 1,400㎡

• 매매대금: 이억팔천만원(280,000,000원)

• 계약금: 이천오백만원

• 중도금: 일억이천오백만원(1997.3.31.)

• 잔금: 일억삼천만원(1997.4.22.)

• 주 소: 서울시 00구 00동 810-12

• 성 명: 이◎우(520522-)

• 주 소: 서울시 00구 00동 19-82

• 성 명: 박 △ 석(청구인의 남편)

• 소재지: 경기도 00군 00면 00리 152-3

• 상 호: 00공인중개사(대표 임∇택) ⃟ 교환부동산 소유권 변동내역 1996.1.30. 1997.12.22. 2001.3.7. 2001.11.14. 2001.11.20 이◎우 취득 박◇숙(청구인) 취득 김☆열 취득(전매) 박◎하 취득 근저당권설정(260백만원) --------○----------------○-------------- -----

○-----------------○-----------○----------- 4) 청구인 등으로부터 교환부동산을 취득한 김☆열은 미등기 전매로 2001.11.14. 청구외 박◎하(이하 “박◎하”라 한다.)에게 양도하고 2001.11.20. 박◎하는 본인을 채무자로 하여 조흥은행으로부터 채권최고액 260백만원의 근저당권을 설정한 사실이 등기부등본에 기재되어 있다. 5) 김☆열의 양도소득세 경정 및 쟁점부동산 취득내용

• 가) 금천세무서장이 김☆열의 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세를 경정한 내용을 살펴보면, 김☆열은 쟁점부동산을 최◇자 등으로부터 취득하여 청구인 등에게 2001.3.5. 교환양도하면서 양도가액 370백만원, 취득가액 350백만원으로 하여 양도소득세 실가신고 하였으나, 2008.7월경 00세무서장이 전후소유자 실가상이자료에 의거 소명을 요구하자, 2008.7.29. 양도가액 555백만원, 취득가액 607백만원으로 수정신고하 였고, 2008.8.8. 금천세무서장은 김☆열의 수정신고에 대해 “실지거래가액을 확인할 수 없다”하여 기준시가에 의한 양도가액 490백만원, 취득가액 496백만원으로 경정․결정한 내용이 국세청통합전산망에서 확인된다.
• 나) 김☆열은 00세무서에 쟁점부동산 양도소득세 수정신고서를 제출하면서 첨부로 소명서를 제출한바, 쟁점부동산을 2000.8.30. 최◇자 등으로부터 587백만원에 양수하기로 계약체결하고, 2000.9.5. 소유권이전 등기를 하였다가 2001.2.26. 청구인 등에게 양도하기로 하면서, 그 대가로 쟁점부동산 근저당채무 등 405백만원을 청구인 등에게 승계시키고, 현금 70백만원을 청구인 등으로부터 수취하여 청구인 등으로부터 교환부동산의 소유권을 넘겨받기로 하였지만, 이때 교환부동산의 가액을 구체적으로 얼마로 평가할 것인지에 대한 합의가 없었던 것이고, 그 후 교환부동산을 미등기 상태에서 2001.4.7. 박◎하가 운영하는 경기도 00시 002동 164-15 3층 소재 호프주점 “비어00”와 임차보증금 50백만원을 승계 받고 현금 30백만원을 지급받는 조건, 즉 교환부동산의 교환가액 80백만원으로 평가하여 교환함으로써 교환부동산을 다시 박◎하에게 교환양도하였다.고 진술하고 있다.
• 다) 쟁점부동산 등기부상 전 전 소유자 최◇자 등은 “(2)”번 김☆열의 소명과 상이한 사실확인서를 제출한바 그 내용은 다음과 같다. 사 실 확 인 서

주 소: 충북 00군 00읍 00리 219-1 성 명: 최 □ 자(410717-)

① 인천시 00구 00동 170-26(00모텔)

② 충북 00군 00읍 00리 218-1 대지 330㎡

③ 상 동 218-4 전 677㎡

④ 상 동 299 전 572㎡

위 본인은 인천시 00구 00동 170-26호 00모텔의 전 전 소유자입니다. 위 본인은 2000년 00모텔 구입 당시 8억원으로 평가하여 실제로 현금이 오간 것은 없고 경기도 00시 00동 344-3 본인 토지를 3억원에 평가하여 교환하여 주고 나머지 5억원은 00은행 가락동지점에서 1999.3.12. 잔금일에 맞춰 CF모 텔 잔금으로 융자금을 최0정이 잔금으로 가져가는 형식으로 8억으로 평가 하 여 매매 교환을 하였으며 최◇자 본인도 2000년 7월 30일 교환한 ①번 물건 00모텔을 8억원으로 평가하고 ②～④번 물건을 3억원으로 평가하여 박▲수와 교환하였다 이 과정에서 CF모텔 가격 8억원 중 융자금 5억원은 박▲수가 승계하는 조건 으로 ①번과 ②～④번물건을 맞교환하는 조건으로 서로 돈을 주고 받지도 않 고 교환한 사실이 있음을 확인합니다. 교환당시 박▲수와 교환하였고 등기부상에 나와있는 김☆열이라는 사람은 본 적도 없고 모르는 사람이며 박▲수와 계약을 체결하였습니다. 김☆열씨에게는 계약서에 도장을 찍어준 사실은 더더욱 없습니다 2010.9.2. 확인자 최 ■ 자 임감증명서 1통 및 본인신분증 사본 제출함

• 라. 판단 청구인 등과 처분청은 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없고 취득가액(교환가액)에 대하여 다툼이 있는바, 청구인 등이 쟁점부동산 취득가액으로 신고한 교환가액 775백만원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산 전 소유자 김☆열은 교환거래에 따라 쟁점부동산을 청구인 등에게 양도하고 2008.7.29. 양도가액 555백만원, 취득가액 607백만원으로 하여 당초 실지거래가액 신고에 대하여 수정신고 하였는바, 청구인 등이 취득가액으로 신고한 775백만원과 일치하지 아니한 점, 김☆열이 2008.7.22. 청구인 등의 내용증명우편에 대한 답변에서 교환계약 당시 교환부동산의 가액(교환가액)을 쌍방합의하에 결정하기로 하였지만 그 당시 금액을 얼마로 평가할 것인지에 대한 합의가 없었으며, 더구나 청구주장처럼 교환부동산을 3억원으로 평가(즉, 쟁점부동산을 775백만원으로 평가)한 사실은 더더욱 없었다.고 확인한 점 등, 위 내용을 종합해 볼 때 쟁점부동산 교환거래시 교환대가의 일부분인 임대보증금과 금융기관의 대출금이 인정된다 할지라도 쟁점부동산과 교환대상 부동산을 감정평가하지 않고 임의로 산정하여 단순교환한 이 건의 경우에는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제100조 제1항 및 동 법 제114조 제5항과 동 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호 규정에 따라 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 경정하여야 한다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.