청구인이 주장하는 부동산의 취득가액을 인정할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 ◎◎시 ◎◎구 ◎◎동 3가 77-64번지 토지 및 건물(건물 955.37㎡, 토지 387㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.8.25. 취득하고 2004.2.27. 양도하면서, 이에 대한 양도소득세는 신고하지 아니하였다.
• 나. ◎◎세무서장은 ◎◎구청에 보관 중인 쟁점부동산의 취득 및 양도 검인계약서에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 600백만원, 취득가액을 450백만원으로 확인 하고, 2008.11.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 84,948,300원을 결정․고지하였고, 청구인은 취득가액이 650백만원이라며 2009.1.15. 심사청구(이하 “1차 심사청구”라 한다)를 하였다.
• 다. 1차 심사청구 시 취득가액은 650백만원으로 보여 지고, 양도가액은 1,150백만원으로 확인된다며 이를 실지거래가액으로 하여 결정하여야 하나 국세기본법상 불이익변경금지원칙에 따라 기각결정하면서, 양도소득세를 경정하는 것을 별론으로 하자, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 1,150백만원, 취득가액 을 650백만원으로 하여 2010.7.1. 2004년 과세연도 양도소득세 288,417,500원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.27. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 2009.1.15. 쟁점부동산의 양도소득세와 관련하여 심사청구를 제기하여 기각 되었으나, 처분청이 2010.7.1. 실제거래가액이라며 쟁점부동산의 양도가액을 1,150백만원, 취득가액을 650백만원으로 하여 경정․고지하였기에 청구인 은 그 이후에 찾은 쟁점부동산의 매입자료 및 매매계약서를 찾아 심사청구하게 되었다.
• 나. 청구인은 2003.4.2. 쟁점부동산을 매입하기 위해 소유자 이●●의 남편 유●●를 만나 990백만원에 매입하기로 하고, 그 자리에서 50백만원을 지급하고 영수증을 수령한 다음 매매계약서를 작성한 사실이 있으며, 2003.5.21. 중도금 1억원을 지급하였고, 2003.8.22. ●●은행 *지점에서 대출받은 6억원과 함께 현금 240백만원을 지급하였다.

청구인 및 쟁점부동산의 양도자 이●●은 2003.4.2. 계약금 50백만원 영수증, 2003.8.22. 잔금 600백만원(계좌이체)으로 총매매금액 650백만원으로 확인하였으며, 청구인이 추가 취득금액으로 주장하는 2003.5.21. 중도금 100백만원, 2003.8.22. 잔금 240백만원은 이를 입증할만한 구체적인 입증자료가 없어 취득금액으로 인정할 수 없으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 990백만원인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산을 양도한 가액이 1,150백만원이라는 점에 대하여는 다툼이 없다.

2. 1차 심사청구 결정문 중 거래가액에 대한 판단내용은 다음과 같다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 과세한다 하더라도 쟁점부동산을 650백만원에 취득하여 600백만원에 양도하였으므로 양도차익이 없어 이 건 양도소득세 부과는 취소되어야 한다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산 취득가액 650백만원은 쟁점부동산 취득 시 양도인 이●●의 사실 확인서와 금융증빙 등으로 볼 때 사실로 보이나, 양도가액은 쟁점부동산 양수인 조익성의 진술 및 동인이 제출한 매매계약서, 영수증, 채무인수 관련 계좌, 중개수수료 영수증 등에 의하여 1,150백마원으로 확인되고 있으므로 이를 실지 거래가액으로 하여 양도소득세를 결정함이 타당하다 하겠다. 그러나, 실지거래가액으로 심리 결정할 경우 국세기본법상 ‘불이익 변경 금지 원칙’에 위배되어 이 건 심사청구는 기각 결정함이 타당하다고 판단된다. 다만, 처분청이 새로운 증거자료인 쟁점양도계약서 등에 의하여 양도소득세를 경정하는 것은 별론으로 한다.

3. 청구인이 제출한 취득계약서는 중개업자가 기재되어 있는 부동산매매계약서 와 중개업자가 없는 부동산매매계약서 2개를 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 계약일자는 모두 2003.4.2.이다.
• 나) 소재지는 ◎◎시 ◎◎구 ◎◎동 3가 77-64번지이고, 대지 387㎡, 건물(연와조) 238.84㎡로 기재되어 있다.
• 다) 중개업자가 기재되어 있는 부동산매매계약서에는 매매대금은 990백만원이고, 계약금 50백만원은 계약시에 지불하며, 잔금 940백만원을 2003.5.15. 지불하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로는 매도인은 매수인의 은행 업무에 협조키로 하며, 잔금일은 추후 조정하는 것으로 기재되어 있고, 매도인에는 “이●● 代 유●●”로 기재되어 있으며, 지장이 찍혀 있고, 매수 인에는 청구인의 성명과 함께 도장이 날인되어 있으며, 중개업자의 성명과 도장도 날인되어 있다.
• 라) 중개업자가 기재되어 있지 않은 부동산매매계약서에는 계약일자, 소재지와 면적 등은 위 계약서의 내용과 동일하다. 매매대금은 990백만원이고, 계약금 50백만원은 계약시에 지불하며, 중도금 100백만원은 2003.5.21. 지불하고, 잔금 840백만원은 2003.8.31. 중개업자 입회하에 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항으로는 매도인은 매수인의 은행 업무에 협조키로 하고, 잔액 840백만원에 대한 이자를 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 매도인란과 매수인란에는 각각 매도자와 매수자의 성명과 함께 도장이 날인 되어 있다.

4. 청구인이 제출한 쟁점부동산의 계약금 50백만원의 영수증에는 발행인란 에 유●●(양도인 이●●의 배우자)로 기재되어 있고, 지장이 날인되어 있으며, 작성일자는 2003.4.2.이다.

5. 2009.4.6. ●●은행 ◎◎*지점에서 발급한 (주)★★★★★의 예금거래 실적증명서에 의하면, 2003.8.22. 대출금 595,892천원이 입금되어 600백만원이 현금 지급되었고, 이●●의 예금거래실적증명서에는 2003.8.22. 600백만원이 현금 입금되었다.

6. 1차 심사청구 당시인 2009.4.6. 청구인이 제출한 청구취지변경 내용에 의하 면, 2003.5.2. 계약금 50백만원을 지급하고, 2003.8.22. ●●은행 *지점에서 600백만원의 대출을 발생하여 이●●의 은행구좌에 중도금 및 잔금을 일시에 지불한 것으로 기재되어 있다.

7. 1차 심사청구 심리 시 청구인이 제출한 2009.4.3. 작성된 이●●의 사실확인서에 의하면, 2003.5.2. 청구인과 쟁점부동산을 650백만원에 매매하는 것 으로 하여 매매계약을 체결하고 계약금 50백만원을 수령하였고, 2003.8.22. 잔액 600백만원을 일시에 영수하면서 소유권이전에 따른 서류절차를 해주었으며, 당시 매매계약서는 분실한 것으로 기재되어 있고, 인감증명서가 첨부되어 있다.

8. 등기부등본에 의하면, 이●●은 2000.8.9. 취득하여 2003.8.25. 매매를 원인으로 하여 청구인에게 쟁점부동산을 양도(등기원인일 2003.5.2.)하였고, 결정결의서에 의하면, 기준시가(양도가액 607백만원, 취득가액 529백만원)로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 납부하였다.

9. 이 건 심리 시 쟁점부동산의 양도자인 이●●의 배우자 유●●에게 양도 가액에 대하여 문의한바, 쟁점부동산의 매매금액은 990백만원이고, 기 제출된 사실확인서 금액은 틀리나, 날인된 도장은 인감도장이 맞고, 매매계약서에 날인 된 도장은 사업체에서 사용하는 도장이며, 사업장을 12억원에 취득하여 현소재 지로 이전하면서 쟁점부동산을 990백만원에 양도하고 부족분은 대출(350백만원)을 받았으며, 대금을 통장으로 받았는지는 기억이 나지 않는다는 취지로 답변하였다.

10. 쟁점부동산 소재지의 공시지가 변동내역은 다음과 같다. 기준년월일 2002.1.1. 2003.1.1. 2004.1.1. 2005.1.1. 공시일 2002.6.29 2003.6.30 2004.6.30. 2005.5.31. 금액(천원) 1,340 1,340 1,700 1,900 증가율

• - 26.9% 11.8%

• 라. 판 단 위 사실관계에 의하면 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 990백만원이라고 주장하면서 990백만원의 매매계약서를 제출하고 있으나, 청구인은 1차 심사청구 시 쟁점부동산의 취득가액을 650백만원이라고 주장 한 바 있고, 매도인 이●●의 배우자인 유●●도 50백만원을 수령하였다는 영수 증, 잔금 600백만원을 지급하였다는 은행거래내역, 이●●의 사실확인서를 제출하였는바, 제출된 계약서를 실지계약서라고 보기 어렵고, 1차 심사청구시 주장한 650백만원을 초과하는 340백만원에 대하여는 현금 으로 지급하였다는 주장만 할 뿐, 지급사실을 확인할 수 있는 아무런 증거자료 도 제출하지 않고 있어 쟁점부동산의 취득가액이 990백만원이라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정합니다.