취득당시 계약서 등 거래가액의 입증이 없어 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

• 가. 청구인은 경기도 ○○군 ○○읍 ○○리 산 7번지 임야 8,826㎡, 같은 리 82번지 전 929㎡, 같은 리 8*3번지 전 1,183㎡(이하 위 토지 전부를 ‘쟁점토 지’라 한다)를 2004.10.20. 청구 외 용○○(이하 ‘용○○’라 한다)로부터 취득하여 2006.7.27. 임의경매에 의하여 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. ○○세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)은 위 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액은 경락가액으로, 취득가액은 실거래가액 확인이 불가능하다 하여 기준시가로 환산한 후 양도차익을 산정하여, 2010.2.1. 2006년 과세연도 양도소득세 104,949,870원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.3. 이의신청을 거쳐 2010.9.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 쟁점토지를 취득한 가액은 350백만원이다.

1. 청구인은 펜션사업을 목적으로 농협중앙회 ○○○○시장지점(이하 ‘농협 ○○시장점’이라 한다)에서 350백만원을 대출받아 쟁점토지를 취득하였으나, 상수도보호법의 개정으로 펜션사업을 영위하지 못하게 됨에 따라 대출이자를 감당하지 못하여 임의경매로 매각처분된 것이다.

2. 청 구인의 부주의로 인하여 350백만원에 실지 매입한 취득시 매매계약서를 분실하였으나 2004.10.19. 농협 ○○시장점에 개설한 청구인의 마이너스대출통장 (계좌번호--*, 이하 ‘쟁점계좌’라 한다) 거래내역에 의하면 김

○○ 법무사 사무소 직원 유○○가 관리하는 김△△, 김□□ 통장으로 7회에 걸쳐 150,240천원, 유○○ 통장으로 10회에 걸쳐 215,100천원, 합계 367,500천원이 인출되었음을 알 수 있다.

• 나. 청구인이 취득당시의 매매계약서를 제시하지 못한다 하여 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 결정함은 부당하다. 유○○는 전 소유자 청구외 용○○의 대리인으로, 청구인은 모든 대금지급을 유○○를 통하여 한바, 청구인이 쟁점토지를 담보로 근저당을 설정하고 대출받은 돈이 유○○의 통장으로 입금되었고, 유○○는 농협 가평군지점에서 인출하여 용○○에게 지급하였다. 청구인은 유○○에 대한 금융거래 내역 조회가 불가능하나, 처분청은 이에 관한 조회가 가능하다 하니 유○○가 용○○에게 지급한 사실 여부를 재조사하여 과세하여야 한다.

청구인은 취득 시 매매계약서를 분실하였다고 하면서 쟁점토지의 취득가액이 350백만원이라고 주장하나, 청구인이 제시한 쟁점계좌의 금융거래내역, 쟁점토지의 근저당설정에 관한 감정평가서, 청구인 본인이 작성한 확인서만으로는 거래사실을 입증할 만한 구체적인 증빙자료가 되지 못하고, 용○○가 진술한 거래가액과 상이하여 취득가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의 2 규정에 의거 환산가액으로 취득가액을 결정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 또한, 쟁점토지 취득에 관한 대금지급은 법무사 사무소 직원 유○○가 주도하였으므로 유○○가 용○○에게 지급한 금융거래 내역을 처분청에서 확인해 주기를 요청하였으나, 유○○의 인적사항도 확인되지 아니할 뿐만 아니라 유○○가 법무사사무소 직원인지 여부는 이 건 쟁점과는 관련이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

○ 제96조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31까지 양도하는 경우에 그 사산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(이하 생략)

○ 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

(2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(이하생략)

○ 제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 경정결정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

2. 소득세법시행령 (2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)

○ 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가 액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 안 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 안 생략)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 무신고한 데에 대하여 양도가액은 경락가액인 267,890,000원으로, 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가로 환산한 가액인 75,329,940원으로 산정하여 양도소득세를 결정한 사실이 심리자료에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 양도가액이 267,890,000원이라는 사실에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.10.20. 용○○로부터 소유권이전등기를 경료한 사실, 같은 날 농업협동조합중앙회를 근저당권자로 하여 채권최고액 640백만원의 근저당권이 설정된 사실, 2006.1.16. 임의경매개시를 결정(2005타경6***5)하여 2006.8.28. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이 이전된 사실이 확인된다.

3. 한국법원경매정보 사이트의 쟁점토지 부동산임의경매(2005타경6***5) 내용검색 결과에 의하면, 감정가(최저가)는 266,820천원이고, 2006.7.27. 낙찰된 가격은 267,690천원으로 확인된다.

4. 당심에서 가평군수에게 청구인의 쟁점토지 취득세․등록세 신고내역 및 검인계약서 사본을 조회하여 확인한 내용은 다음과 같다.

• 가) 취득세․등록세 신고 가액: 41,000천원
• 나) 검인계약서 내용 2004.9.30. 매도인 용○○와 매수인 청구인 간에 계약된 것으로, 총매매대금은 41,000천원(① 가평군 가평읍 금대리 산 7번지 임야 8,826㎡ 30,000천원, ② 동소 82번지 전 929㎡ 5,000천원, ③ 동소 83번지 전 1,183㎡ 6,000천원)이며, 계약금은 계약일에 5백만원, 잔금은 2004.10.20.에 36백만원을 수수하는 것으로 하여, 2004.10.20. 검인번호 5435호로 가평군수가 검인하였으며, 검인신청인은 법무사 김○○(○○시 ○○구 ○동 1200-1 2층 T. -*-****)이라고 되어 있다 (※ 당심에서 김○○ 법무사의 위 전화번호로 통화를 시도하였으나, 이는‘없는 번호’라는 안내를 들음). 5) 쟁점토지의 전소유자 용○○는 기준시가로 2004.12.30. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 하였으며, 과세관청은 신고대로 결정한 사실이 국세청전산자료 등에 의하여 확인된다. 당심에서 용○○에게 유선상으로 문의한바, 용○○는 ‘오래된 일이라 계약서를 보관하고 있지 않고 기억이 잘 나지 아니 하나, 쟁점토지 3천3백여평을 평당 5만원 쳐서 1억5천만원 조금 넘게 받은 것으로 기억하며, 유○○라는 사람에 대하여는 알지 못한다’고 진술하였다.

6. 청구인은 쟁점토지의 취득계약서는 분실하였으나 쟁점토지의 취득가액은 350백만원임을 주장하며, 쟁점계좌의 거래명세표사본, 감정평가서 사본을 제출한바, 그 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 자유저축 거래명세표상의 2004.

19. ～

10.

21. 기간의 일자별, 원인별 거래내역. 거래일자 출금(원) 입금(원) 잔액(원) 거래내용 (횟수) 거래점 2004-10-19 0 신규 [011]000190 2004-10-20 2,400,000 현금 [011]000190 2004-10-20 25,000,000 김△△ 대체 [011]000190 2004-10-20 142,450,000 대체(8건) [011]000190 2004-10-20 25,000,000 김□□ 대체 [011]000190 2004-10-20 173,000,000 유○○ 폰당행(8건) [011]000190 2004-10-20 유○○ 10,000,000 폰당행 [011]000161 2004-10-20 20,000,000 58370576-01 대체 [011]000190 2004-10-20 20,000,000 58370575-01 대체 [011]000190 2004-10-20 22,150,000 58370577-01 대체 [011]000190 2004-10-21 10,000,000 대체 [012]100027 2004-10-21 정장호 8,000,000 CD이체 [012]100027 2004-10-21 3,700,400 유○○ 통장이체 [012]100027 2004-10-21 700,500 46-0745 통장현금 [012]100027 2004-10-21 300,500 46-0746 -426,701,400 통장현금 [012]100027

① 청구인은 2004.

10.

20. 유○○가 신청인의 계좌에서 367,500천원을 유○○가 관리하는 김△△, 김□□의 계좌 및 유○○의 농협 ○○군지점 계좌로 이체하여 이중 357,500천원은 ○○군에 소재하는 다방에서 전소유자 용○○에게 지급하고, 차액 10,000천원은 다시 입금받았으며, 2004.

10.

21. 인출한 금액은 법무비용, 취득세 등으로 사용하였다고 주장하였다.

② 당심에서 농협 ○○시장점 대부계 안○○ 과장에게 유선상으로 쟁점토지의 근저당설정 건에 대하여 문의한바, 근저당설정의 채권최고액은 통상 대출액의 120% 정도로 설정하고 있으며, 청구인의 쟁점계좌 대출(마이너스) 약정금액은 490,000천원으로 확인된다고 진술하였다.

• 나) 감정평가서

① 평가의뢰인: 농협중앙회 ○○도매시장점장(채무자: 청구인)

② 감정평가법인: ○○감정평가법인

③ 가격시점, 조사기간, 작성일자: 2004.10.18.

④ 토지감점평가명세표 소재지 지목 면적(㎡) 평가가액(원) 비 고 단가 금액

○○군 ○○읍 ○○리 산7 임야 8,826 60,000 529,580,000 동 소 82 전 929 200,000 185,800,000 동 소 8*3 전 1,183 160,000 189,280,000 합 계 10,938 904,640,000

7. 쟁점토지의 취득․양도에 대한 기준시가, 검인계약서 금액 등 비교 (원) 취 득 양 도 기준시가 검인계약서 청구주장 환산가액 기준시가 경락가액 39,844,980 41,000,000 350,000,000 75,329,940 141,697,600 267,890,000

• 라. 판단

1. 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요가 납세의무자에게 있다 할 것이다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결 등 참조). 이러한 관점에서 쟁점토지의 취득가액이 350백만원이라는 주장에 대하여 살피건대, 쟁점토지 거래의 금융자료라는 쟁점계좌의 거래내역에는 매도인 용○○에게 지불한 금액이 전혀 없는 등 청구인이 제시한 자료로는 그 취득가액이 확인되지 아니하고, 매도자 용○○가 청구인이 주장하는 내용이 사실이 아니라고 부인하는 사실, 청구인이 지방자치단체에 신고한 쟁점토지의 취득가액이 41백만원인 사실 등에 비추어 주장 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

2. 그렇다면, 이 사건은 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 처분청이 소득세법 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2의 규정에 의하여 기준시가에 의한 환산가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.