취득가액 인정여부

청구인은 AA $$구 동 560-9 대지 86 ㎡ 및 동 소 건물 44.76㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다) 를 2003.2.13에 436,455 천 원에 취득하고 2006.10.26. 5억원에 양도하였다는 내용의 양도소득세 신고를 하고 양도소득세 9,337백만원을 납부하였다. 쟁점부동산은 청구인이 취득한 이후 제6구역주택재개발사업지역으로 지정되어 2004.02.12. $$ 구청장으로부터 관리처분계획인가를 받아 재개발조합원입주권으로 변경되었으며 처분청은 청구인의 재개발조합원입주권양도에 대한 양도소득세조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산의 전소유자이자 자신의 외조카인 노AA(이하 “노AA”이라 한다)에게 지급하였다고 주장하는 295,000천원이 장부 기타 증빙서류에 의해 쟁점부동산을 취득하기 위하여 전소유자에게 지급한 취득대금이라는 점을 인정할 수 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제114조 및 동법 시행령 제176조의2에 의하여 108,000천원과 청구인이 **제6구역주택재개발조합에 납부할 조합원 추가분담금 114,999,800원 합계 222,999,800원으로 추계결정하여 2010.7.7. 양도소득세 107,866천 원을 경정․고지하자 청구인은 이에 불복하여 2010.9.6. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 노AA간의 특수한 관계(이모와 외조카 사이)로 인하여 다소간 실지거래가액에 대한 장부 기타 증빙서류에 의한 확인 즉 증빙서류 등에 의한 입증이 명확하지 않다면 역으로 매매당시 쟁점부동산의 시가에 대한 심도 있는 조사를 충분히 한 후 매매당시 쟁점부동산의 시가가 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 매매가액과 비슷하다면 섣부른 추계결정처분을 하지 말아야 할 것이다. 하지만 **세무서장은 단순히 청구인과 조합과의 청산금부과처분취소소송의 조정 결과만을 토대로 취득가액을 추계결정을 한 것으로서 청구인이 노AA에게 명백히 계좌이체 해준 금원만 해도 129,782,000원에 해당하는 바 이를 무시하고 이 사건 추계결정을 한 것은 청구인의 재산권을 침해한 부당한 결정이라 아니할 수 없다.
• 나. 청구인은 실제로 노AA과 쟁점부동산에 대하여 295백만원에 매매계약을 하고 그 대금을 모두 지급하였기 때문에 아무런 문제가 없을 것이라 안일하게 생각하였고 특히 수년 전의 일이라 수차례에 걸친 대금지급사실에 대한 증거를 찾기도 쉽지 않았으므로 실지조사나 과세전적부심사청구시 부동산매매계약서대로 매매대금을 지급한 것처럼 응하였던 것뿐이다.
• 다. 청구인은 과세전적부심사청구시 2002.12.28. 쟁점부동산의 매매계약시 지급한 계약금 3,000만원을 제외한 나머지 대금에 대하여는 청구인의 현금인출계좌와 은행거래내역서 제출을 통하여 그 입증을 하였다. 다만 2003.12.28. ~ 2004.4.7. 현금으로 지급한 금액이 매매대금 지급의 연관성에 대한 입증이 부족하다고 DD 그것은 노AA의 요구로 청구인이 현금을 인출하여 그대로 노AA에게 전달하였기 때문이며, 2003년 당시 60세가 넘는 고령의 청구인 나이세대는 계좌이체보다는 현금으로 채무이행을 하는 것이 보다 일반적이었으므로 대금지급에 있어 하등 특별한 지급방법으로 볼 수도 없다.
• 라. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약일이 2002.12.28.이고 관리처분계획인가를 위한 쟁점부동산의 평가시점은 2003.1.30.로 거의 비슷한 시기임에도 매매대금이 평가액 108백만원에의 270%를 초과하여 그 매매대금에 대한 신빙성이 없다고 주장하고 있으나 관리처분계획 인가를 위한 평가는 시행자의 이익을 위해 시가를 반영하지 않고 가능한 저 평가하는 것이 일반적이다. 청구인이 심사청구서에 주장했던 바와 같이 당시는 재개발 재건축 바람이 불어 아파트 입주권을 가지고 있으면 1 ~2억 정도의 프리미엄은 쉽게 붙어 매매가 이루어지는 시기였으므로 관리처분을 위한 평가는 시가를 전혀 반영하지 못한 평가였으며 청구인은 관리처분을 위한 평가전에 시가에 따라 매매대금을 결정하였던 것인 바 처분청의 주장대로 하자면 관리처분계획을 위한 평가가 선행된 후 평가액에 맞춰 거래하여야 한다는 모순된 결론이 나온다. 한편 평가가 과소평가되었다고 판단한 청구인이 비슷한 시기인 2003. 6. 의뢰한 감정평가에 따르더라도 쟁점부동산의 감정액은 206,400,000원이었다. 또한 처분청은 청구인이 **6구역재건축조합을 상대로 한 청산금부과처분취소소송을 통해 2006.4.5. 쟁점부동산의 평가액을 81백만원에서 108백만원으로 상향조정되어 청구인의 추가부담금이 동액 많큼 줄어들었으나 사회통념상 쟁점부동산 잔금청산일인 2006.11.2.전에 쟁점부동산 매매가액을 추가부담금이 줄어든 많큼 낮게 변경하여야 함에도 정정된 사실이 없는 것으로 보아 매매가액 295백만원은 신빙성이 없다고 주장하고 있으나. 청구인과 노AA은 관리처분계획상 평가액과는 무관하게 그전에 쟁점부동산에 대한 매매계약을 하였기 때문에 위 매매계약은 적법한 효력이 있는 것이므로 처분청의 주장은 계약의 원칙을 간과한 터무니없는 주장에 불과하다. 청구인과 노AA이 특약사항을 통해 관리처분계획상 평가액을 반영하여 매매대금을 수정하기로 약정하지 않는 이상 청산금부과처분취소소송결과 평가액이 매매대금보다 작다고 하여 노AA과 매매대금을 다시 재조정할 수 있는 것이 아니다. 이는 사적자치의 원칙과 계약은 지켜져야 한다는 민법의 대원칙에 비추어 너무도 당연한 것으로 위와 같은 처분청의 주장은 더 이상 논할 가치가 없다고 할 것이다.
• 마. 처분청은 쟁점부동산의 건물이 2004년 멸실되고 청구인이 2004. 이주비 94백만원을 수령한 사실 및 청구인이 2004. 3. 용인 소재 아파트를 취득한 사실을 들어 청구인이 주장하는 장기간 대금지급사유에 대한 설득력이 없다고 주장하고 있다. 청구인은 매매대금지급 방법으로 전소유자 노AA이 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 이후에도 노AA이 계속 오락실 운영을 하였으나 임대보증금을 받지 않고 쟁점부동산을 사용하게 하는 것이었으며 또한 청구인이 이주비를 수령한 사실과 청구인이 새로운 아파트를 취득한 사실과 이 사건 매매대금을 장기간에 걸쳐 지급한 것과는 연관성이 전혀 없다고 보아야 할 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 취득한 애당초 목적은 아파트 입주권을 획득하여 실제로 입주하던지 아니면 프리미엄을 받고 되파는 것이었는데 새로운 아파트를 취득하였으므로 프리미엄을 받고 되파는 것으로 계획을 수정한 것으로 청구인의 개인적인 사정을 들어 이 사건 매매대금과 그 지급방법과 연관성을 지우는 것은 무리한 비약이다.
• 바. 따라서 처분청은 실지거래가액에 대한 증빙이 없다고 판단되면 실제 청구인의 당시 매수경위 및 시가, 대금지급방법 등에 있어 충분한 조사 후 추계결정을 하여야 함에도 불구하고 단순히 청구인의 청산금부과처분취소소송의 조정결정금액만으로 결정을 한 것은 부당하다. 청구인이 이 건 청구시 제출한 쟁점부동산의 매수와 매매대금지급 경위와 감정평가서 등을 토대로 판단하면 이 사건 처분청의 추계결정은 부당하므로 취소되어야 할 것이다.

• 가. 청구인 및 노AA이 세무조사시 제출한 양도가액회보서와 거래사실확인서에 기재된 대금지급 및 수취내역이 서로 일치하지 않고,
• 나. 거래사실 확인서상 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기 전후로 청구인의 금융계좌에서 쟁점부동산 취득자금용도로 볼만한 금액의 인출도 없고 매매대금 295백만원을 지급하였다는 사실을 뒷받침할 입증자료를 추가로 제시하지 않았으며
• 다. 매매계약일과 쟁점부동산에 대한 주택재개발정비조합의 관리처분계획인가를 위한 평가시점인 2003.1.30.을 비교해 볼 때 쟁점부동산의 취득가액이 관리처분계획인가를 위한 평가 액 108백만원에 270%를 초과하여 당해 매매 대금에 신빙성이 없고
• 라. 매매계약일 이후로 청구인이 쟁점부동산의 한국감정평가원 감정가액 206백만원을 근거로 재건축조합을 상대로 청산금 부과처분취소소송을 통해 쟁점부동산 평가액을 81백만원에서 108백만원 으로 2006.04.05일에 조정된 사실에 비추어 보면 사회통념상 청구인이 주장하는 잔금청산일인 2006.11.02.전에 쟁점부동산매매가액이 낮게 변경되어야 함에도 변경된 사실이 없는 것으로 보아 매매가액 295백만원은 신 뢰성이 없다.
• 마. 청구인이 이 건 심사청구시 2003.12.28.부터 2006.11.2. 쟁점부동산 취득을 위한 매매대금지급내역을 제출하면서 사인간의 일반적인 거래와는 달리 청구인과 노AA은 친척관계로 서로간의 신뢰를 기반으로 상호합의하에 장기간에 걸쳐 매매대금을 지급했음을 주장DD 청구인이 2003.12.28~2004.04.07 현금으로 지급한 금액에 대해 쟁점부동산취득자금과의 연관성을 입증하지 못하였 으며 3년에 걸쳐 대금을 지급한 사유에 대하여 쟁점부동산의 전 양도자 노AA이 쟁점 부동산에서 계속 오락실을 운영해야하는 필요성과 청구인이 자금사정상 계약내용대로 취득대금전부를 지급하지 못할 상황이었다 DD 쟁점부동산의 건물이 2004년에 멸실되어 노AA이 오락실을 계속 운영하였다는 주장은 사실과 다름을 알 수 있으며 청구인이 2004년 2월과 4월에 이주비 94백만원 수령한 사실과 청구인이 2004년 3월 26일 매매가액 3억원인 다른 아파트를 취득한 사실로 보아 청구인의 주장하는 자금사정상 장기간 대금을 지급하였다는 주장도 설득력이 없어서 사회통념상 이를 인정하기도 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액을 장부 기타 증빙 서류에 의해 확인할 수 없어 소득세법 제114조 및 동법시행령 제176조의2 제3항에 의하여 양도소득세를 경정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산 전소유자에게 지급하였다고 주장하는 295백만원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지
• 나. 관련법령 및 판례․예규 등 1) 법령 등

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29 부칙, 1999.12.28 부칙, 2000.12.29 부칙, 2002.12.18 부칙, 2005.12.31 부칙>

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ ~ ④ 생략

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(소명) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 생략

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. ~ ② 생략

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 DD에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2006.9.22 부칙>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. ~ 3의2. 생략 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1 에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19 부칙>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매 계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2001.12.31 부칙, 2002.12.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.8.5 부칙, 2005.12.31 부칙> 1 ~ 2. 생략

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31 부칙>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2003.6.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.2.19 부칙, 2005.12.31 부칙>

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항의 규정에 의한 필요경비]

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.5.31 부칙> 기존건물과 그부수토지의 평가액×취득일현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가/관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항제1호·제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2003.6.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.2.19 부칙, 2005.5.31 부칙>

④ 생략

⑤ 생략

○ 대법원2005두10675 (2007.11.16) 국세기본법 제79조 제2항 은 과세처분에 불복하는 심판청구에 대한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다고 규정하고 있고, 위 조항은 국세기본법상 심사청구에 대한 결정에도 준용된다 할 것인 바, 이러한 불이익변경금지는 심사결정의 주문 내용이 심사청구 대상인 과세처분보다 청구인에게 불이익한 경우에 적용되고, 과세관청이 심사결정의 이유에서 밝혀진 내용에 근거하여 탈루 또는 오류가 있는 과세표준이나 세액을 경정 결정하는 경우에는 적용되지 아니한다 할 것이다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산에 관한 개황은 다음과 같다. 가) 쟁점부동산 현황 소재지 지번 지목 면적(㎡) 비고 $$구 동 560-9 대 86 $$구 동 560-9 근린생활시설 44.76
• 나) 쟁점부동산 이력 ․ 2002.03.21. 주택재개발사업지역으로 지정되어 사업시행인가 ․ 2002.12.28. 청구인의 쟁점부동산 취득등기원인일(매매계약일) ․ 2003.02.13. 청구인이 쟁점부동산 취득 ․ 2004.02.12. 관리처분계획인가일 ․ 2006.10.26. 재개발조합원입주권 양도 2) 청구인이 제시한 쟁점부동산 부동산매매계약서, 감정평가서 등을 살펴본다. ․계약일: 2002.12.28. ․매매대금: 295,000천원 ․계약금2002.12.28): 30,000천원 ․중도금(2003.1.15): 120,000천원 ․잔 금(2003.2.12): 145,000천원 특이사항으로는 중개인이 기재되어 있지 않고 청구인과 쟁점부동산 전소유자간 직접 계약을 한 것으로 작성되었다. 3) 청구인은 쟁점부동산 취득가액을 확인할 수 있는 근거로 기업은행 오목교지점장이 한국감정원에 의뢰하여 2003.06.26. 가격시점으로 채무자 노AA의 담보재산(쟁점부동산이 포함되어 있음)을 평가한 감정평가서를 제출하였으며, 토지ㆍ건물평가명세표상의 쟁점부동산 평가금액은 아래와 같이 확인된다. < 노AA의 토지ㆍ건물감정평가서상의 쟁점부동산 내역> 소재지 지번 지목 면적 (㎡) 평가가격(천원) 비고 단가(㎡) 금액 $$구 **동 560-9 대 86 2,400 206,400

• $$구 **동 560-9 근린생활시설 44.76

• - 담보가치없음 4) 청구인은 처분청의 양도소득세 조사 당시에는 제출하지 않았으나 쟁점부동산 잔금에 해당하는 금액을 노AA명의의 은행계좌로 2006.06월 80,000천원 2006.10.13. 45백만원, 2006.11.02 4,782천원 합계 129,782천원을 계좌이체하여 지급하였다는 아래 계좌내역을 이 건 심리시 제출하였다. 【 청구인 계좌 출금내역 】 (단위: 천원) 번호 인출일자 인출액 적요 계좌내용 비고 1 2003.1.2. 19,000 대체 BB은행 110-004-7@@@@@ 2 2003.02.04. 14,000 대체 BB은행 110-004-7@@@@@ 3 2003.02.18 22,000 대체 BB은행 110-004-7@@@@@ 4 2004.04.07. 79,000 현금출금 CC은행842801-04-0##### 5 2006.6.13. 30,000 노AA DD은행789-910050-6&&&& 6 2006.6.14. 30,000 노AA DD은행789-910050-6&&&& 7 2006.6.26. 20,000 노AA DD은행789-910050-6&&&& 8 2006.10.13. 45,000 노AA DD은행789-910050-6&&&& 9 2006.11.02. 4,782 노AA DD은행789-910050-6&&&& 합 계 액 263,782 5) 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 제출한 거래사실확인서의 지급 및 수취내역이 아래와 같이 확인된다. 【거래사실확인서내역】 구분 일시 금액(천원) 지급수단 계약금 2002.12.28 30,000 현금 중도금 2003.01.15 120,000 현금 잔금 2003.02.13 145,000 현금 (※

• 나. 1)의 쟁점부동산매매계약서 내역과 같음을 알 수 있다.) 6) 조사관서는 청구인의 쟁점부동산 취득가액 검증을 목적으로 전 매도인 노AA에게 양도가액조회를 하였으며, 노AA의 제출한 양도가액 회보서에 의한 수취내역이 아래와 같다. 구분 일시 금액(천원) 지급수단 계약금 2002.12월 30,000 현금 중도금

• -

• 잔금 2003.02월 265,000 현금 7) 처분청의 양도소득세 조사 복명서의 내용을 살펴본 바 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인이 취득(2003.02.13)이후 2003.09. 06까지 노AA을 채무자로 하여 근저당이 설정(채권최고액 130,000천원)되어 있고 청구인이 쟁점부동산에 거주하지 않고 임대한 사실이 확인되나 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서는 공인중개사 날인이 없는 쌍방합의 계약서이며 근저당채무 및 임대보증금 대한 특약사항이 누락되어 있다.
• 나) 또한 청구인 및 전매도자 노AA이 제출한 부동산매매계약서, 양도가액회보서 등의 대금지급 및 수취내역이 서로 일치하지 않고, 현금지급에 대한 영수증 등 관련증빙도 제출하지 않았으며 비교내역은 아래와 같다. 【 부동산매매계약서 등 비교】 (단위:천원) 부동산매매계약서 양도가액회보서 확인자 노AA, 권순남 노AA 작성일 2002.12.28 2010.03월 구분 일자 금액 일자 금액 계약금 2002.12.28 30,000 2002.12월 30,000 중도금 2003.01.15 120,000

• - 잔금 2003.02.12 140,500 2003.02월 260,500

• 다) 부동산매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금의 대금지급시기 전후로 청구인이 제시한 금융계좌에서 취득대금과 관련하여 인출된 금액이 없고 지급시기 이외에 2003.01.02 19,000천원, 2003.02.04 14,000천원, 2003.02.18 22,000천원(총 55,000천원)이 인출된 내역이 있으나 이를 매매대금으로 인정하기 어렵다.
• 라) **제6구역주택재개발정바사업조합이 쟁점부동산의 관리처분계획을 위하여 쟁점부동산에 대하여 평가의뢰한 2003.01.30.가격시점 FF감정평가법인의 평가액이 81,544천원이었으나 청구인이 위 조합을 상대로 청산금부과처분취소소송(사건번호 2005누1@@@)결과 2006. 04.05. 서울행정법원이 2개의 감정평가법인에게 감정의뢰한 결과 감정평가액이 2003.10.4. 가격시점으로하여 108,000천원으로 조정되었으며
• 마) 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 결정한 내역

(1) 당초 청구인이 신고한 취득가액: 436,455,800원(①+②)

① 노AA으로부터 취득한 가액: 295,000,000원

② 조합원 추가 분담금: 141,455,800원

(2) 처분청이 결정한 취득가액: 223,000,000원(①+②)

① 감정가액 평균액: 108,000,200원(2003.10.4.시점) (소득세법 제114조 제7항 및 동법시행령 제176조의 2 제3항)

② 조합원 추가 분담금: (141,455,800원-26,456,000원=114,999,800원) 쟁점부동산의 권리가액이 소송에 의해 26,456,000원만큼 상향 조정됨에 따라 당초 추가분담금도 141,455,800원에서 26,456,000원만큼 하향 조정된 금액을 차감한 금액이 추가분담금임. (3) 쟁점부동산을 청구인이 노AA으로부터 취득한 가액이 불분명하므로 이를 쟁점부동산 취득당시의 시가가 반영된 가액이라고 볼 수 있으며 더구나 청구인이 양도세신고시 노AA에게 지급하였다는 295,000천원은 조정된 평가금액 81,544천원을 훨씬108,000천원의 270%를 초과하고 청구인이 노AA과 쟁점부동산 매매계약을 한 시 점과 청산금부과처분취소소송결과 평가액이 조정된 시점이 불과 3개월도 되지 않는데 이 기간 쟁점부동산의 시가가 크게 변동할 사유가 없었으므로 취득가액으로 인정하기 어렵다. 8) 처분청은 쟁점입주권의 양도차익을 계산시 소득세법 제114조 및 같은법시행령 제176조의2 제3항에 의거하여 계산하였으나 쟁점부동산은 ** 제6구역재개발정비조합이 $$구청장으로부터 2004.02.12. 관리처분계획인가를 득하였으므로 재개발조합원입주권으로 변경되었는 바 재개발조합원입주권을 양도시 양도차익을 계산시에는 소득세법 제100조, 같은 법 시행령 제166조 제1항 제1호 및 제2항 에 의하여 계산하여야하므로 소득세법 제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제1항 제1호 및 제2항 에 의거 쟁점조합원입주권의 양도차익을 계산하면 쟁점부동산의 취득가액이 76,502,139원이 됨에 따라 산출세액이 16,964천원이 증가됨을 알 수 있다.

• 라. 판단 청구인이 제출한 양도가액회보서와 노AA이 제출한 거래사실확인서에 기재된 대금지급과 수취내역이 상호 일치하지 않는 점, 양도가액회보서나 거래사실확인서상 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기 전후로 청구인이 제출한 청구인의 금융 계좌에서 쟁점부동산 취득자금으로 지급하였다고 볼 만한 금액의 인출이 없고 2004.4.7. 청구인이 자신의 CC은행계좌에서 7천9백만원을 현금으로 인출하여 지급하였다 DD 이를 확인할 수 없고 설령 동 금원이 실제 노AA에게 전달되었더라도 쟁점부동산의 취득자금인지 여부를 확인할 수 없는 점, 청구인명의 금융계좌에서 노AA의 계좌로 대체된 2006.06.13.외 129,782천원이 쟁점부동산 취득일인 2003.02.13.로부터 수년이 경과된 후에 대체되어 위 금원을 쟁점부동산의 취득대금 으로 인정하기 어려운 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산을 취득시 전소유자 노AA에게 지급하였다는 295,000천원은 장부 및 기타 증빙서류에 의해 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 볼 수 있다. 위와 같이 이 건 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 경우 양도차익을 계산할 때에는 소득세법 제100조, 같은 법 시행령 제166조 제1항 제1호및 제2항의 규정을 적용함이 타당하나 이럴 경우 처분청이 소득세법 제114조 및 같은 법 시행령 제176조2 제3항에 의하여 경정․고지한 세액보다 더 많은 세액이 결정되므로 “불이익변경금지원칙”에 의하여 이 건 심사청구를 기각함이 타당하다고 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 이를 기각한다.