실지 취득가액이 불분명하여 환산취득가액으로 함

1. ***세무서장이 2009.12.11. 청구인에게 한 양도소득세 33,427,040원의 결정․고지처분에 대한 불복청구는 청구기한이 도과한 청구이므로 이를 각하하고,

2. 2010.2.18. 청구인에게 한 양도소득세 147,354천원의 결정․고지처분은 도 군 면 리 산-지번의 양도가액은 17,613천원, 같은 곳 산-지번의 양도가액은 16,900천원, 같은 곳 산43-63지번의 양도가액은 11,700천원으로 하는 것으로 이를 경정하고,

3. 나머지 청구는 이를 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.12.27. 청구외 김률, 송선, 김곤, 이섭과 공동으로 도 군 면 리 소재 산43-3지번(이하 “산43-3”라 한다) 66,858㎡와 같은 곳 산43-7지번(이하 “산43-7”라 한다)을 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)로부터 취득하였다(이중 청구인의 지분은 산43-3번지의 66,858분의 38,808임). ※ 2004.9.8. 산43-3지번 중 임야 15,509㎡는 산43-29, 임야 1,381㎡는 산43-30, 임야 1,261㎡는 산43-31로 분할되었고, 2005.9.5. 임야 1,488㎡는 산43-54, 임야 1,322㎡는 산43-55, 임야 391㎡는 산43-56, 임야 584㎡는 산43-57로 분할되었고, 2006.3.20. 산43-29 중 임야 4,399㎡는 산43-58로 분할되었으며, 2006.3.6. 산43-55 중 임야 407㎡는 산43-63로 분할됨 청구인은 도 군 면 리 산43-54, 산53-56(이하 각각 “산43-54”, “산53-56”이라 하고, 모두를 “쟁점토지1”이라 한다), 산43-29, 산43-30, 산43-31, 산43-57, 산43-58, 산43-63(이하 각각 “산43-29”, “산43-30”, “산43-31”, “산43-57”, “산43-58”, “산43-63”이라 하고, 모두를 “쟁점토지2”라 하며, 쟁점토지1,2를 모두 “쟁점토지”라 한다) 중 청구인 지분 중 일부를 청구외 이●●(이하 “이●●”이라 한다)에게 양도하였으나, 관련 양도소득세는 신고하지 않았다. 【청구인의 쟁점토지2 취득․양도내역】 소재지 취득 면적 (㎡) 양도 면적 (㎡) 양도 일자 산43-29 12,203 11,645.03 07.2.2. 산43-30 1,381 1,317.855 07.2.2. 산43-31 1,261 1,203.34 07.1.22. 산43-57 584 557.30 07.2.16. 산43-58 3,306 3,154.84 07.2.16. 산43-63 407 388.39 07.2.16. 합계 19,142 18,266.76
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점토지 관련 양도소득세를 결정하면서, 등기부등본에 기재된 실거래가액을 양도가액으로 하였으나, 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 것으로 보아, 기준시가 환산가액을 취득가액으로 하여 2009.12.11. 청구인에게 쟁점토지1에 대한 양도소득세 33,427,040원(2009.12.16.송달), 2010.2.18. 쟁점토지2에 대한 양도소득세 147,354천원(2010.2.22. 송달)을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 쟁점토지 관련 양도소득세 부과처분에 불복하여 2010.5.24. 이의신청을 거쳐(쟁점토지1에 대한 양도소득세 부과처분은 불복청구기간 도과로 각하결정 됨), 청구인은 2010.8.9. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 산43-29, 산43-57, 산43-63의 양도가액은 46,213천원으로 이를 공시지가로 안분하면, 각각 산43-29의 양도가액은 36,635천원, 산43-57은 5,510천원, 산43-63은 4,067천원이나, 처분청은 각각 27,906천원, 16,900천원, 11,700천원으로 보아 양도소득세를 결정하였던바, 이는 부당하다.
• 나. 청구인은 쟁점토지2가 포함된 산43-3 66,858㎡ 중 38,808㎡를 570백만원에 취득하였으므로, 쟁점토지2 18,266.76㎡에 대한 취득가액은 양도면적에 해당하는 취득가액인 125,705,171원으로 결정하여 주기 바란다. 청구인은 2001년 중 331백만원, 2002년 중 80백만원, 2003년 중 255백만원을 이●●에게 지급하였으며, 이에 2003.12.23. 이●●이 쟁점토지 등의 전소유자 이○○에게 570백만원을 지급하여 쟁점토지를 취득하게 되었다. 처분청은 청구인이 2003년 취득한 쟁점토지의 대금을 2001년부터 송금한 사실 등을 들어 취득토지의 가액을 570백만원으로 볼 근거가 없다고 주장하나, 채권자가 부동산을 취득하는 경우에는 부동산 취득대금으로 채권금액을 먼저 상계한 후 잔액을 지급하는 것이며, 청구인이 이●●에게 송금한 자금이 청구인에게 반환된 사실 등도 없는바, 이를 취득가액을 인정하지 않는 것은 부당하다. 또 처분청은 청구인의 취득계약서와 관련하여 청구인과 김곤이 제출한 계약서의 별지 목록이 서로 달라 진실성을 알 수 없다고 하나, 양도계약서의 일부 내용이 착오로 잘못 기재된 경우 등기부등본의 소유권 이전내용을 조사하면 그 내용을 알 수 있을 것이며, 김곤이 제출한 계약서의 별지목록 합계금액은 11억2천만원으로 청구인이 제출한 계약서를 실지계약서로 보아야한다. 설령, 청구인 취득토지의 실지 취득가액을 570백만원으로 볼 수 없다 하더라도 공유자 송*선외 4인의 취득가액 11억원을 공시지가로 안분한 가액 512백만원을 청구인이 취득한 쟁점토지 38,808㎡에 대한 취득가액으로 보는 것이 타당하다.
• 다. 청구인 취득토지 중 쟁점토지2와 관련하여 지출한 필요경비 49,474천원을 인정하여 주기 바란다. 청구인은 쟁점토지 취득 이후 이●●과 공사도급계약을 체결하고, 금융기관을 통하여 이●●에게 공사대금 188백만원을 지급하였으며, 이●●이 공사비 34,057,500원을 지출한 사실, 실지공사를 하였다는 이●●의 확인서를 볼 때 청구인이 실제로 공사비를 지출하였음을 알 수 있다. 이건 대금 중 115백만원은 청구인은 쟁점토지 취득이후 이●●이 운용자금 부족 등을 이유로 선수금을 요구하여 차후 분쟁 방지를 위해 산업은행에 근무하는 이●●의 형인 이섭이 보증하기로 약속하여 이섭의 계좌로 송금하였으며, 이*섭은 이●●의 계좌로 송금하였다.
• 라. 이와 같이 청구인에 대한 이건 양도소득세 과세처분은 부당하니 이를 취소하여주기 바란다.

• 가. 청구인이 제출한 쟁점토지 취득관련 매매계약서의 진실성을 알 수 없다. 청구인과 김곤이 제출한 매매계약서 붙임 내용이 서로 다르며, 이○○가 여러 사람과 상대하기 곤란하다 하여 취득자들 중 대표로 송선이 대표로 계약서를 작성하였다고 하는데 취득대금 11억원은 수표, 무통장 송금 등으로 지급하였다는 주장일 뿐 이와 관련한 증거는 제출하지 못하였으며, 또 매수자금 송금내용도 11억원 전체에 대하여 지급증빙을 제시해야 할 것이나 청구인의 자금지출부분만을 제시하는 등 증거제시가 미흡하다.
• 나. 청구인과 이●● 간에 2001년부터 자금거래가 있었던 것은 사실이나 위 자금이 당해 부동산을 취득하기 위한 자금이었다고 볼만한 명백한 근거가 없으며 공동매수인 간의 양도소득세 신고 내용도 서로 상이하여 청구주장을 받아들이기 어렵다. 청구인과 이●● 간은 평소 자금거래가 빈번하였고 이●●은 부동산개발업에 종사하고 있는 사업자로 부족한 자금을 지인들로부터 수시로 차입하여 사용한 것으로 추정되는바 청구인과 이●● 간의 자금흐름이 부동산을 취득하기 위한 자금이었다는 주장은 받아들이기 어렵다.
• 다. 따라서 당초 처분은 정당하며 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 이건의 쟁점은,

1. 처분청이 쟁점토지2 관련 양도소득세 계산시 적용한 산43-29, 산43-57, 산43-63 지번의 양도가액이 타당한지 여부,

2. 처분청에서 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가환산가액을 적용한 것의 당부 및 청구인이 주장하는 경비를 쟁점토지2 양도시 필요경비로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

1. 소득세법 (2007.12.31. 법률제8835호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 1999.12.28 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.12.30 부칙, 2007.12.31 부칙>

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

2. 소득세법 (2007.12.31. 법률제8835호로 개정되기 전의 것) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2006. 12. 30. 개정)

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정) 3) 소득세법 시행령 (2008.02.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. <개정 1997.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.8.5 부칙>

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

4. 소득세법시행령 (2008.02.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계

1. 처분청의 2007년 귀속 양도소득세 결정내역 및 이건 심사청구시 청구주장은 다음과 같다. (천원) 소재지 취득 면적 (㎡) 양도 면적 (㎡) 매수인 양도 일자 청구주장 처분청 결정내용 양도 가액 취득 가액 공사비 등 법무사비 양도 가액 취득 비용 산43-29 12,203 11,645.03 이●● 07.2.2. 36,635 17,613 1,350 27,906 14,351 산43-30 1,381 1,317.855 이●● 07.2.2. 79,600 38,962 18,806 152 79,600 11,401 산43-31 1,261 1,203.34 이●● 07.1.22. 91,000 35,577 17,172 139 91,000 17,664 산43-57 584 557.30 이●● 07.2.16. 5,510 16,476 7,952 64 16,900 2,765 산43-58 3,306 3,154.84 이●● 07.2.16. 4,773 4,771 365 4,773 2,643 산43-63 407 388.39 이●● 07.2.16. 4,067 11,482 5,542 45 11,700 1,807 합계 19,142 18,266.76 221,585 125,706 49,474 2,119 231,879 50,634

2. 쟁점토지 양도가액은 실거래가액으로 결정되었는바, 처분청에 제출한 자료에 의하면, 결정근거는 부동산 검인계약서 사본으로, 쟁점1) 관련 토지의 검인계약서 신고 내용, 청구주장, 처분청 결정 내역을 비교하면 다음과 같다. 구분 검인계약서 내용 처분청결정내역 청구주장 (46,213천원을 공시지가 안분) 산43-29 17,613천원 27,906천원 36,635천원 산43-57 16,900천원 16,900천원 5,510천원 산43-63 11,700천원 11,700천원 4,067천원 합 계 46,213천원 56,506천원 46,213천원

3. 청구인이 주장하는 쟁점토지 전체 취득자금은 570백만원이며, 이건 대금은 2001～2003년 청구인이 이●●에게 666,842천원을 빌려주었고, 청구인의 쟁점부동산 취득시 이●●이 청구인 대신 이○○에게 570백만원을 지급하였다고 주장한다.

• 가) 청구인은 이●●에게 지급하였다고 주장하는 내역에 대한 통장사본을 증빙으로 제시하였으며, 확인되는 내역은 다음과 같다. 날 짜 금 액 날 짜 금 액 날 짜 금 액 2001.3.8. 2001.3.23. 2001.6.15. 2001.10.27. 2001.11.9. 2001.11.24. 2002.7.26. 2003.12.23. 60백만원 40백만원 19백만원 17백만원 60백만원 20백만원 10백만원 72백만원 2003.12.23. 2003.12.23. 60백만원 25백만원 2001.3.8. 2001.9.8. 2001.9.17. 2001.9.27. 2001.10.6. 2001.10.13. 2001.10.27. 2001.10.31. 2001.12.3. 2001.12.5. 2002.7.25. 불명 18백만원 20백만원 10백만원 3백만원 3백만원 20백만원 10백만원 10백만원 21백만원 842천원 70백만원 98백만원(흐릿함) 298백만원 85백만원 283,842천원 이밖에 청구인이 제출한 ***계좌로 2002.7.16. 이●●이 21,500천원, 9,990,00원, 9,990,000원을 입금한 사실, 청구인이 2003.7.22. 이*섭에게 300천원, 2003.9.9. 200천원을 입금한 사실이 확인된다.
• 나) 청구인은 이●●이 쟁점토지 전소유자 이○○에게 다음과 같이 570백만원을 지급하여 쟁점토지를 취득하였다고 주장한다. 지급일 금액(천원) 비고 청구주장 2003.12.23. 460,000 수표 이○○ 주소지인 동지점에서 교환하였다고 주장 6,000 수표 40,000 송금 무통장 송금, 청구인이 제출한 이○○ 통장에서 확인됨 64,000 수표 청구외 장에게서 차입한 수표로 지급한 후 2004.6.29. **리 336-1번지에 담보대출하여 변제하였다고 주장함 합계 570,000

(1) 이에 대한 증빙으로 청구인은 이●●의 은행 통장사본, 자기앞수표거래증명서, 이○○의 예금거래실적 증명서를 제시하였으며, 청구인이 제출한 이○○의 예금거래실적증명서를 보면, 2003.9.2. 1억원, 2003.12.24. 906백만원이 입금되었으며(취급점 , 은행 지점 입금, 입금자는 기재되어 있지 않음) 2003.12.23. 이●●으로부터 4회 각 10백만원 4천만원, 김곤으로부터 2003.12.24. 5천만원이 입금된 사실이 확인된다(합계 1,096백만원).

(2) 처분청에서 작성한 조사보고서를 보면, 이●●이 쟁점부동산 취득일인 200312.23. 발행한 466백만원 수표가 은행 동 지점에서 현금으로 인출되었다는 내용이 확인된다.

4. 청구인은 부동산 매수자가 송선, 청구인, 김곤, 김률로 기재되어 있는 이○○의 인감증명서 1매, 이섭으로 기재되어 있는 인감증명서 1매(모두 2003.12.23. 발행)를 제출하였다.

5. 쟁점토지 등기부등본을 보면 2004.6.29. 쟁점토지 중 청구인 지분에 대해 채무자는 이●●, 채권최고액은 975백만원, 근저당권자는 청구외 정**로 하여 근저당권이 설정된 사실이 확인된다.

6. 이건 심사청구과정에서 청구인측에 문의한바, 이●●으로부터 청구인에게 자금이 이체된 적은 한번도 없으며, 청구인과 이●● 간의 금전거래와 관련하여 금전소비대차 계약서나 약정서 등은 작성된 사실이 없다고 진술하였다.

7. 청구인이 제출한 쟁점토지 취득계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)와 김*곤이 제출한 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 다음의 내용은 청구인이 제출한 쟁점계약서와 김*곤이 제출한 계약서 중 일치하는 내용이다.

(1) 부동산 소재지는 도 군 면 리 산 43-7, 산 43-3 및 그 지상구조물이다.

(2) 매매대금은 11억원으로, 1억원은 계약시, 5억원은 2003.11.30., 5억원은 2003.12.30. 지불한다.

(3) 매도인은 이○○, 매수인은 청구외 송선으로 이○○와 송선의 도장이 날인되어 있으며, 중개업자 없는 계약서이다.

• 나) 별지 내용은 차이가 있는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. 청구인 제출 김*곤 제출

• 가격은 대로변을 기준으로 하여 가까운 정도, 지형상 경사도여부, 가용면적 등을 참작하여 매수하기로 하되 보전림의 가격은 일률적으로 평당 5천원임

• 매수면적은 산 43-7에 대해서는 이*섭이 단독으로 소유하고, 노후 건축물의 철거 등의 제반비용은 매수자가 부담하고, 매수가격은 260백만원으로 함

• 산 43-3 중 이◎◎(청구인)은 38,808㎡를 570백만원에, 송선은 6,600㎡를 20백만원에, 김곤은 16,500㎡를 150백만원에, 김*률은 4,950㎡를 100백만원에 매수하기로 함

• 분할비용은 각자 부담하기로 함

• 이섭, 이◎◎(청구인), 김곤, 김률의 도장이 날인되어 있으며(김곤, 김률의 도장은 목도장임), 송선의 도장은 날인되어 있지 않음

• 김률, 이◎◎(청구인), 김곤, 이*섭의 도장이 날인되어 있음

• 매입면적은 산43-3 중 4,950㎡(9천만원)은 김률, 38,8085㎡(5억원)는 이◎◎(청구인), 16,500㎡(250백만원)은 김곤, 6,600㎡(2천만원)은 송선이며, 산43-7 8,601㎡(260백만원)은 이섭으로 기재됨

• 단, 보전지역은 구분없이 평당 5천원으로 하고, 관리지역은 경사지형, 위치에 따라 가격을 정하여 매입한다라는 내용이 확인됨

• 이섭, 이◎◎, 김곤, 김*률의 도장이 날인되어 있으며, 모두 목도장임

• 다) 청구인은 이건 심사청구시 쟁점토지 총 취득가액이 11억원이며, 청구인 지분의 취득가액은 570백만원이라는 내용으로 작성된 이섭, 김곤, 김률, 송선의 확인서와 신분증 사본을 제시하였다.

8. 전소유자 이○○는 쟁점토지 양도와 관련하여 양도가액과 취득가액을 기준시가로 신고하였다.

9. 쟁점계약서와 관련한 처분청의 조사종결보고서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인이 주장하는 쟁점토지 총 취득가액 11억원을 인정할 경우 기준시 가로 안분한 지분별 가액과 쟁점계약서 별지에 기재된 가액은 다음과 같다. (㎡, 천원) 취득자 면적 기준시가 기준시가 안분가액 쟁점계약서 기재금액 청구인 38,808 41,912 512,202 570,000 김률 4,950 5,346 65,333 100,000 송선 6,600 7,128 87,110 20,000 김곤 16,500 17,820 217,775 150,000 이섭 8,601 17,804 217,580 260,000 합 계 75,459 90,010 1,100,000 1,100,000
• 나) 전 소유자인 이○○에게 쟁점토지 양도가액 11억원에 대하여 사실확인을 하려고 양도가액 확인요청을 하였으나, 응하지 않은 것으로 기재되어 있다.

(1) 이에 조사직원이 출장하여 면담하려고 하였으나, 개인적 사정으로 어렵다고 하여 전화로 문의한바, 양도금액은 11억원이 맞으며, 금융기관을 통해 송금하거나, 일부 수표는 **도 양평에 있는 조경태 법무사 사무실에서 직접 수령한 사실이 있다고 답변하였다.

(2) 조사직원이 이○○에게 대금을 입금받은 통장사본을 요청하였으나, 오래되어 통장이 없어 제출할 수 없으나, 거래내용은 틀림없다고 답변하였으며, 청구인이 양도인으로부터 2010.6.14. 확인한 확인서와 양도인의 주민등록사본을 제출한 것으로 기재되어 있다.

10. 쟁점토지 거래를 주관하였다는 이●●에 대한 처분청의 조사 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인과의 관계는 동향선배로서 평소 알고 있었던 사이로 부동산 개발업에 종사하고 있던 이●●에게 청구인이 여유 자금을 투자하겠다는 요청을 하여 2001년부터 본인 통장으로 입금받아 사용하였다고 답변한 것으로 기재되어 있다.
• 나) 이후 자금난으로 마찰이 생겨 2003.12. 청구인외 4인이 쟁점토지를 11억원에 취득하였고, 그동안 청구인이 이●●에게 투자한 자금과 부족분 255백만원을 추가로 이●●의 통장으로 입금받아 전 양도인 이○○에게 11억원을 지급하였다고 답변하였다. 이에 대해 조사자는 쟁점토지 취득자금으로 전양도인에게 지급한 것으로 파악된 것은 466백만원 뿐이며, 잔여자금은 사채를 이용하였다고 하나, 구체적 증빙이 없는 등 환산가액으로 결정한 당초 처분 정당하다고 기재되어 있다.

11. 청구인이 제출한 이●●의 확인서(2010.7.작성)에 ‘청구인과 이●●은 같은 고향 지인의 소개로 알게 되어 잦은 만남을 가지다가, 평소에 부동산에 관심이 많던 청구인이 본인의 여유자금을 이●●에게 투자 의뢰하였고 2001～2003년 사이에 투자금액을 이●●의 통장으로 입금시켜, 리 산43-3을 취득하였으며, 투자금과 관련한 분쟁을 방지하기 위하여 모든 자금조달은 통장을 통해 이루어졌으며, 산43-3, 산43-7지번은 11억원에 취득하였으며 계약금 1억원은 50백만원 자기앞수표 2매를 주었고, 잔액 10억원은 청구외 조 법무사사무실에서 자기앞수표로 지급하였으며, 일부 금액은 무통장으로 송금하였다’라는 내용이 확인된다.

12. 이●●(71년생)의 사업자 등록 사항은 다음과 같다. 상호 업종 사업장소재지 영업기간 화장지 도소매업 1994.11.30.～2000.5.10. 부동산매매업 2001.6.20.～2008.1.10. 여관숙박업 2004.7.20.～2007.2.1.

13. 청구인의 사업자 등록 사항은 다음과 같다. 상호 업종 사업장소재지 영업기간 옥외광고 서비스업 2008.12.26.～ 음식숙박, 펜션 2007.2.1.～2008.4.30. 부동산임대 2008.6.12.～2008.6.12. 서적 도소매업 2009.1.5.～

14. 처분청이 제출한 조사보고서를 보면, 청구인이 제출한 쟁점토지 관련 공사계약서와 관련하여 처분청에서 시공자인 이●●에게 사실관계를 문의한바, 사실임을 시인하였으며, 민원발생으로 2차례에 걸쳐 공사를 시공하여 실제 발생비용은 확인된 금액보다 많다고 주장하였다는 내용이 확인된다.

15. 청구인이 제출한 이●●과의 공사도급계약서 등의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 공사명은 토목건축 및 조경석, 수목, 석축, 도로개설, 암반제거, 하수관 매설, 수로관, 도로변방지턱이다.
• 나) 공사 장소는 도 군 면 리 산43-30, 산43-31, 산43-3, 산43-56, 산43-57이다.
• 다) 착공연월일은 2004.2.1., 준공예정연월일은 2006.12.30.이다.
• 라) 도급금액은 115백만원이며, 계약보증금 및 부가가치세는 공사 완료시 전액 지급하기로 하고, 15백만원을 드릴비용으로 추가로 영수한 것으로 기재되어 있다.
• 마) 작성일은 2004.1.20. 도급인은 청구인, 수급인은 이●●이다.
• 바) 또, 청구인은 이●●과 2006.12.20. 다시 공사도급계약을 체결하였다고 주장하며, 관련 계약서를 제출하였으며, 이건 계약서에는 도급금액이 58백만원으로 기재되어 있으며, 다른 내용은 2004.1.20. 작성 공사계약서과 동일하다.
• 사) 이밖에 청구인은 공사내역서, 하수관 공사, 인건비 등의 공사 대금이 인출되었다는 이●●의 계좌거래내역을 제출하였다.

16. 청구인이 제출한 이섭, 이●●의 계좌내역을 보면 이섭의 &&은행 020계좌에 청구인으로부터 2004.3.12. 15백만원, 2004.3.18. 100백만원이 입금되었으며, 이섭으로부터 이●●의 은행 계좌에 2004.3.12. 15백만원, 2004.3.18. 5천만원, 2004.3.19. 10백만원, 2004.3.22. 39,600천원이 입금된 사실이 확인된다. 또 청구인이 제출한 이●●의 계좌내역을 보면 청구인으로부터 2006.12.29. 20백만원, 2007.1.5. 20백만원, 2007.1.17. 21백만원, 2007.1.18. 2백만원, 2007.2.26. 10,510,273원이 입금되었으며, 2006.12.29. 19,917,808원, 2007.1.18. 48,202,150원, 2007.2.26. 10,510,273원이 인출된 사실이 확인된다. 17) 국세통합전산망상, 이●●이 2001.6.20.～2008.1.10. 사업을 영위한 것으로 나타나는 ‘개발’(부동산 매매업) 관련 세금계산서 발행내역은 확인되지 않으며, 부가가치세를 신고한 과세기간에는 과세표준을 모두 0원으로 신고하였다.

• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령을 바탕으로 청구주장을 살펴본다.

1. 우선, 처분청이 쟁점토지2 관련 양도소득세 계산시 적용한 산43-29, 산 43-57, 산43-63 지번의 양도가액이 타당한지 여부를 살펴보면, 관련 검인계약서에 기재된 가액이 산43-29는 17,613천원, 산 43-57은 16,900천원, 산 43-63은 11,700천원인 사실이 확인되는바, 이건 가액을 양도가액으로 보아 관련 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다.

2. 다음으로 청구인이 주장하는 570백만원을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 볼 수 있는지를 살펴보면, 청구인은 2001～2003년 이●●에게 자금을 이체하였고, 이를 원천으로 2003.12. 이●●이 쟁점토지를 취득하였다고 하나, 청구인과 이●● 간에 금전대차계약서가 작성된 사실이 없는 등 단순 투자 목적으로 3년간이나 청구인이 20여차례에 걸쳐 6억원 가까이 되는 돈은 아무런 반대급부없이 이체하였다는 것은 납득하기 어려운 점, 청구인이 사실상 쟁점토지2를 다시 이●●에게 양도한 점, 청구인이 쟁점토지를 보유하고 있는 기간에 쟁점토지에 이●●의 채무로 근저당권이 설정된 점, 쟁점토지 매매일인 2003.12.23. 이●●의 통장에서 40백만원이 이○○의 계좌로 입금되었으나, 466백만원은 수표로 인출되었으며, 청구인이 제출한 이○○의 계좌에는 2003.12.24. 906백만원이 입금된바, 이●●의 계좌에서 인출된 자금이 쟁점토지 취득자금으로서 이○○의 계좌에 입금되었다고는 단정하기 어려운 점 등 청구주장처럼 청구인이 2001～2003년 이●●에게 이체한 대금이 쟁점토지 취득자금에 소요되었다고 보기는 어려운바, 이러한 경우라면, 청구인의 쟁점토지2 취득가액이 금융증빙 등을 통해 확인되지 않는 것이므로 기준시가 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분 정당하며, 이에 쟁점토지2와 관련한 필요경비도, 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 의 개산공제를 적용하여 계산함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 일부 청구주장을 받아들여, 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.