취득가액 적정여부

• 가. 청구인은 00시 00구 00동 4-19번지 대지 76㎡, 건물 54.35㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 청구외 이(이하 “이”이라 한다.)으로부터 2002.5.7. 취득한 후, 2004.5.10. 청구외 장(이하 “장”이라 한다.)에게 양도한 후 양도가액 72백만원, 취득가액 65백만원으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 00세무서장(이하 “조사청”이라 한다.)이 장에 대한 양도소득세 실지 조사 결과 관련 과세자료를 처분청에 통보하여 이를 수보한 처분청은 청구인이 장에게 양도시 양도가액을 당초 신고한 72백만원이 아닌 226백만원으로, 2002.5.7.자로 취득한 쟁점부동산의 취득금액 즉 당초 검인계약서(이하 “쟁점검인계약 서”라 한다.)상 금액 65백만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다.)을 취득가액으로 하여 2004년 과세연도 양도소득세 74,166,070원을 2010.6.9. 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.9. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2002년 5월 7일 취득한 쟁점부동산을 2004년 5월 10일 양도하고 2004년 9월 21일 양도가액 72,000,000원, 취득가액 65,000,000원(검인계약서상 금액)으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 쟁점부동산을 취득할 당시 작성 되었던 부동산매매계약서(취득일 2002년 5월 7일, 취득가액 65,000,000원)는 부동산 중개인의 입회(작성)없이 양도인(이, 421013-1****)과 취득인이 형식적으로 작성한 후 취득인이 직접 법무사(오00)에게 위탁하여 000구청의 검인을 받았다.
• 나. 쟁점검인계약서는 비록 검인계약서의 형식을 갖추었기는 하나, 이는 2002년 취득 당시 거래관행상 취득세와 등록세 과세 기준을 검인계약서에 의하여 계산하였고, 검인계약서는 청구인의 확인내용, 세입자의 임차보증금에 대한 특약 사항, 은행 채무에 대한 특약 사항 등의 양수인과 양도인 사이에 법적으로 명확하게 규정해야 할 사항 등이 표시되어 있지 않은 점을 고려하면 쟁점부동산에 대한 실지취득가액으로 볼 수 없다 할 수 있다.
• 다. 청구인이 취득하여 양도한 쟁점부동산의 국세청 기준시가를 연도별로 비교하여 보면, 쟁점부동산의 취득시의 기준시가(토지 63,308,000원, 건물 3,641,450원, 합계 66,949,450원)와 양도시의 기준시가(토지 79,040,000원, 건물 3,967,550원, 합계 83,007,550원)의 상승률은 23.98%이나, 과세관청에서 결정고지 한 취득가액(65,000,000원)과 양도가액(226,000,000원)의 동일한 기간 동안의 상승률은 247.69%로 기준시가 기준의 지가상승률과 비교하여 10배 이상의 차이가 나타나고 있다. 과세관청에서 고시하는 기준시가가 비록 실지거래가를 정확하게 반영하지는 못한다고 할지라도 과세관청에서 결정고지 한 것과 같이, 쟁점부동산이 불과 2년여 만에 247.69%의 급격한 지가상승이 있었다고 한다면, 기준시가에서도 이와 비슷한 수준의 기준시가 상승률이 나타나야 할 것이나, 실제로는 23.98%의 상승률을 나타내고 있으므로, 과세관청의 결정은 양도차익을 부당하게 과다계상하였다고 할 수 있다. <표1> 기준시가 및 매매가액의 지가 상승률 비교 구 분 취 득 시 ① 양 도 시② 지가 상승률 (②/①) 기준시가 토지: 63,308,000 건물: 3,641,450 합계: 66,949,450 토지: 79,040,000 건물: 3,967,550 합계: 83,007,550 23.98 매매가액 65,000,000원 226,000,000원 247.69 (단위:원,%)
• 라. 또한, 청구인이 취득하여 양도한 쟁점부동산의 국세청 기준시가와 과세청이 결정고지 한 과세금액을 비교하여 보면, 취득가액은 2001년 기준시가와 비교하면 기준시가 대비 97.08%이나, 양도가액은 2003년 기준시가와 비교할 때 기준시가 대비 272.26%로 동 기간 동안 쟁점부동산이 기준시가 대비 실지거래가가 급등할 아무런 이유가 없고, 실지조사를 통하여 실지 양도가액이 기준시가와 비교하여 272.26% 더 높은 것을 확인 하였음에도 불구하고, 실지 취득가액에 대한 확인 없이 기준시가 대비 97.08%에 불과한 쟁점검인계약서를 취득가액으로 결정한 점 등을 보아도 이 건 처분은 부당하다고 할 것이다. <표2> 기준시가 대비 매매(실지거래)가액 비교 구 분 취 득 시 양 도 시 비 고 매 매 가 액① 65,000,000원 226,000,000원 기준시가 (기준연도)② 66,949,450원 (2001년) 83,007,550원 (2003년) 비율 (①/②) 97.08 272.26 (단위:원,%)
• 마. 또한, 조사청에서 장**에 대한 실지조사과정에서 청구인의 양도소득세신고와 중개를 하였던 부동산중개업소인(주)0000부동산투자개발은 청구인의 양도가액이 226,000,000원으로 확인되어 양도매매계약서는 허위 이중계약서작성으로 부동 산중개업법 위반으로 고발되었던 사항 등을 고려하면 쟁점검인계약서는 실지취득가 액을 반영하지 못한다고 할 수 있다.
• 바. 따라서, 위와 같은 사실을 종합하여 보면, 청구인이 세법에 무지한 관계로 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 실지거래가가 아닌 신고당시의 관행에 따라 기준시가에 준하는 금액으로 계약서를 작성하여 신고하였다 하더라도, 처분청의 실지조사에 의하여 실지 양도가액이 확인되고, 또한 실지 양도가액이 기준시가와 비교하여 272.26% 이상 더 많은 것으로 볼 때, 당시의 관행에 따라 기준시가 보다 더 적은 금액으로 작성되었던 쟁점검인계약서를 실지 취득가액으로 보기 보다는 실질내용에 따라 쟁점부동산의 실지 취득가액을 환산한 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정고지 하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 쟁점검인계약서를 실지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소하고 재결정함이 타당하다고 할 것이다.
• 사. 청구인이 처분청의 의견서에 대한 추가 이유서를 제출하였는 바, 그 내용은 아래와 같다.

1. 쟁점검인계약서상에 “이 계약을 증명하기 위하여 계약서 5부를 작성하고 계약당사자가 이의없음을 확인하고 각자 서명 날인한다”라고 명시되어 있는 바, 보편적으로 부동산을 취득하고 양도하는 경우, 거래당사자인 양도인, 양수인이 부동산 계약서를 2부 작성하여 각자의 관리 책임하에 보관하는 것이 일반적인 관례임에도 불구하고 본인의 재산에 관한 내용이 외부에 알려지는 것을 감수 하며 부동산계약서를 5부를 작성할 이유가 없는데도 이를 명시한 것은 당시의 거래관행상 등록세, 취득세 등의 지방세 과세표준을 삼기 위하여 쟁점검인계약서를 편의상 작성하여 형식적으로 검인을 받은 것일 뿐 진정한 매매계약서라 볼 수 없다. 2) 보편적으로 부동산(주택)은 개인의 재산내역 중 중요성이 상대적으로 높은 것으로써 부동산을 양도하는 양도인이나, 부동산을 구매하는 양수인 모두 본인이 원하는 부동산을 취득․판매하기 위하여 수차례에 걸쳐 부동산의 입지, 가격 등을 주변의 다른 부동산과 비교․검토하여 최종적으로 구매 또는 판매 의사를 결정하고, 또한 본인의 재산권리를 확실하게 입증하기 위하여 부동산을 양수․양도시의 인장은 본인의 인감도장을 날인하는 것이 관례이지만 쟁점검인계약서를 살펴보면, 양도인 이과 양수인 기(청구인)의 날인 도장은 인감도장이 아닌 동일한 형태의 단순 목도장인 것을 알 수 있어 쟁점검인계약서를 주택매매에 대한 진정한 매매계약서로 보기에는 너무나도 허술하다고 할 수 있다. 3) 주변에서 쉽게 접할 수 있는 부동산매매계약서는 양도인(매수인)의 필요기재사항 및 양수인(매도인)의 필요기재사항과 더불어 부동산매매를 중개하는 중개업자의 필요기재사항을 작성할 수 있는 공란이 함께 표시되어 있는 형태이며, 이들 공란에는 양도자 본인 및 양수자 본인 그리고 중개업자 본인이 각각 친필로 혹은 중개인의 대필로 작성하는 것이 일반적인 매매계약서의 형 태임에 반하여, 쟁점검인계약서는 계약서상의 모든 내용이 양도인, 양수인의 수기가 아닌 타이핑에 의하여 작성되어 있고, 또한 부동산을 중개하는 중개업자의 필요 기재사항을 작성할 수 있는 공란이 없고 이를 대신하여 법무사의 필요기 재사항이 타이핑되어 기재되어 있는 점 등을 고려하면 쟁점검인계약서는 양수인과 양도인의 합의하에 작성한 후 법무사를 통하여 검인을 받은 진정한 매매계약 서가 아니라, 처음부터 법무사에 의하여 쟁점부동산에 대한 실지거래가가 아닌 공시지가에 맞추어 작성된 후 검인을 받은 것이라 할 수 있다.

4. 또한, 쟁점부동산을 취득하였던 당시에는 1997년 IMF 사태를 맞이 하여 부동산 경기가 최악으로 위축된 후 주택건설 경기와 부동산 거래활성화를 위한 세제지원제도의 도입 등으로 점차적으로 부동산 경기가 활성화되던 시기로써, 양도인 이**과 청구인 사이에 시가보다 훨씬 적은 금액으로 쟁점부동산을 매매할 특별한 이유가 없음에도 해당 부동산에 대한 당시의 공시지가 보다도 더 적은 금액을 거래대금으로 명시한 것은 쟁점검인계약서가 비록 검인계약서로서 거래계약서의 요식성을 갖추었다고 하더라도 이를 실지거래가로 추정하기에는 어려움이 있다고 할 수 있다.

5. 2002년 쟁점부동산을 취득하던 당시에는 기준시가에 의하여 양도소 득세를 신고(소득세법 96조 개정 2005.12.31)하였고, 이에 따라 실지거래가가 아닌 법무사가 산출한 금액으로 검인계약서를 작성하여 이를 지방세 과세표준으로 삼았던 것이 관행이었다. 세무업무에 전문적 지식이 없는 청구인 등은 당시의 관행에 따라 법무사에게 검인계약서 작성에 관한 일체의 업무를 위임하여 처리하였다.

6. 결론

○ 실지 취득가액이라 함은 거래당시 취득자가 자산을 양수함에 있어 그 대가로 실지 지급한 가액으로서 매매계약서 기타 증빙서류 등에 의하여 확인 되는 가액을 말하므로, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되어 검인계약서상의 금액을 쟁점부동산의 취득당시 실지 취득가액으로 볼 여지는 있으나, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매가격은 실지거래가액이 아니라 취․등록세 납부 편의를 위하여 이 사건의 공시지가를 기준으로 하여 당사자들이 임의로 산정한 금액이므로 검인계약서상의 매매가액이 이 사건의 실지거래가액에 해당한다고 보기 어려우므로 위 검인계약서의 추정력은 번복되었다고 할 것이고, 결국 위 검인계약서만으로 이 사건의 실지 취득가액을 확인할 수 있다고 볼 수는 없다(00지방법원2008구합2485, 2009.05.28.)

○ 또한, 통상 검인계약서상의 금액은 실지 거래가액과 차이가 있는 것이 일반적인 현상인 것으로 볼 때, 실지 취득가액을 확인할 필요성이 있었는데도 불구하고 이를 확인하려는 노력도 없이 검인계약서를 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 본 것은 사실관계에 대한 조사가 미흡하였던 것으로 보인다(심사양도 2004-7085, 2005.3.9.).

○ 국세기본법 제14조

② 항은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다” 라고 규정되어 있는바, 쟁점검인계약서가 단순히 거래계약서의 요식성을 갖춘 검인계약서라는 사실 하나만으로 쟁점검인계약서의 거래대금이 실지거래 대금으로 보기 어려움에도 이에 대한 사실관계를 확인하려는 노력도 없이 2010년 6월 9일 청구인에게 결정고지한 2004년 수시분 양도소득세 74,166,070원은 부당한 처분이라 할 수 있다. 이에 청구인은 처분청이 2010년 6월 9일 청구인에게 결정고지한 2004년 수시분 양도소득세 74,166,070원을 취소하고 재결정한다라는 결정을 구한다.

• 가. 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 쟁점검인계약서가 사실과 다른 계약서이므로 쟁점부동산의 취득가액을 검인가액이 아닌 환산취득가액으로 하여야 한다는 주장이나, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 사실과 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바(대법원1993누2353, 1993.4.9.),
• 나. 청구인은 쟁점검인계약서를 부동산 중개인 입회없이 양도인과 양수인이 형식적으로 작성하여 000구청의 검인을 받았으며 쟁점검인계약서에 임차보증금, 은행채무에 대한 특약사항이 표시되어 있지 않아 쟁점검인계약서를 실지계약서로 볼 수 없고, 취득시와 양도시 기준시가 상승률 23.98%와 비교 하여 취득가액 대비 양도가액 상승률이 247.69%로 과다하고, 취득시 기준시가 대비 취득가액(65,000천원) 비율이 97.08%이나 양도시 기준시가 대비 양도 가액(226,000천원) 비율은 272.26%인 점 등으로 보아 쟁점검인계약서상 가액을 실지 취득가액으로 볼 수 없다고 주장하나,

• 쟁점검인계약서에는 부동산 거래계약서에 기재되어야 할 거래당사자 인적사항 및 인장, 물건의 표시, 계약일, 거래금액 및 그 지급일자 등이 모두 기재되어 있어 거래계약서의 요식성을 갖추었으며 거래당사자간 합의에 의하여 작성되었으므로 이를 사실과 다른 계약서로 볼 이유가 없고,

• 청구인은 실지 계약서를 제시하거나 쟁점부동산을 얼마에 취득하였는지에 대한 객관적인 증빙의 제시 없이 단순히 쟁점검인계약서상 가액을 취득․양도시의 기준시가 등과 비교 하여 그 비율이 과소하다는 사유로 쟁점검인계약서가 실제 취득계약서가 아니라는 청구인의 주장은 이유 없으므로 취득가액을 쟁점검인계약서상 가액으로 하여 경정․고지한 당초 처분은 정당하다(조심2009중4084,2010.2.18. 외 다수).

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 금액이 아닌 기준시가에 의하여 환산가액으로 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ⇒ 2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것.

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래및비밀보장에관한법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2004.9.21. 쟁점부동산 양도후 예정신고․납부하였으나, 이에 대하여 처분청이 양도소득세 경정시 양도가액 및 취득가액을 각각 경정하여 고지하였음이 “양도소득세 결정결의서”에 의하여 확인된다. <표3> 양도소득세 경정결정내역 (단위:원) 구 분 당초신고 경정결정 비고 양도가액 72,000,000 226,000,000 실거래가액 취득가액 65,000,000 65,000,000 검인계약서상 금액 필요경비 3,940,000 3,940,000 양도차익 3,060,000 157,060,000 장기보유특별공제 0 0 양도소득금액 3,060,000 157,060,000 양도소득기본공제 등 2,500,000 560,000 과세표준 560,000 157,620,000 산출세액 50,400 45,043,200 기본세율 감면세액 0 0 결정세액 50,400 45,043,200 가산세액 0 29,173,277 총결정세액 0 74,216,477 자납세액 50,400 50,400 차감고지세액 0 74,166,077 2) 조사청이 “장에 대한 양도소득세 실지조사”시 조사내용을 처분청에 과세자료로 통보(00재산세과-648, 2010.2.10.)하였는 바, 조사청의 장에 대한 조사내용은 다음과 같다.
• 가) 쟁점부동산 전 소유자 기(청구인)는 2004.5.7. 피조사대상자 장 에게 226,000천원에 양도하였으나, 기 본인은 72,000천원으로 기재된 허위의 매매계약서(실지계약서1)를 관할 세무서에 제출하였고, 장은 251,000천원으로 기재된 허위의 매매계약서(실지계약서2)를 관할세무서에 제출한 사실이 확인됨. ※ 장** 자신이 지분 100%를 소유 및 법인대표로 등재된 부동산 중개법인에서 이중계약서를 직접 작성함.
• 나) 전 소유자 기는 장으로부터 계좌이체로 116,000천원(04.4.6. 및 04.5.7. 입금), 00근저당 채무 승계 20,000천원, 전세보증금 90,000천원 승계 합계 226,000천원을 양도대가로 수취하였음이 확인되었으며, 장**은 실제 지급하지도 않은 현금 25,000천원을 지급한 것처럼 매매계약서를 허위로 기재함.
• 다) 청구인이 쟁점부동산을 양도시 양수자 장으로부터 수취한 대금수수 내역은 조사청에서 조사시 2004.4.6. 계약금 70,000천원(계좌 794), 2004.5.7. 중도금 46,000천원(계좌 794), 2004.5.10. 잔금 90,000천원(전세금 인수), 잔금 20,000천원(00의 근저당 인수), 잔금 25,000천원(현금), 합계 251,000천원으로 확인되나, 실제로 현금 25,000천원은 허위인 것으로 확인됨. 3) 청구인이 쟁점부동산을 이으로부터 취득당시 작성한 쟁점검인계약서는 2002.5.6. 000구청장의 검인을 받았으며 그 “쟁점 검인계약서” 주요 내용은 다음과 같다. <표4> 쟁점검인계약서 구 분 비 고 부동산의 표시 00구 00동 4-19 면적 대지 76㎡, 건물 54.35㎡ 단층주택 양도인 이 매수인(청구인) 양도가액 65,000,000원 계약일(잔금일) 2002.4.6, (2002.5.6.) 약정내용 계약시 5백만원, 잔금 60백만원 등기일 2002.5.7. ※ 특약사항 없음 4) 청구인이 제출한 허위계약서와 장이 제출한 허위계약서를 각각 “실지계약서1 및 실지계약서2”라 하고 주요 계약내용은 다음과 같다.
• 가) 청구인이 취득한 쟁점부동산을 장(540604-1**)에게 양도시 제출한 “실지계약서1”라고 주장한 계약서의 주요내용은 아래와 같다. <표5-1> 실지계약서1 구 분 비 고 부동산의 표시 00구 00동 4-19 면적 대지 76㎡, 건물 54.35㎡ 단층주택 양도인 기(청구인) 장**(양수인) 양도가액 72,000,000원 계약일 2004.4.15. 잔금일 2004.5.8. 약정내용 계약금 7백만원, 중도금 10백만원 융자금 20백만원, 잔금 35백만원 등기일 2004.5.10. < 특약사항>

1. 토지건물에 공동으로 담보되어 있는 00융자금(이천만원)은 매수인이 승계한다.

2. 공과금 정산 기준일은 잔금날짜로 한다. 나) 조사청이 장(540604-1**)에 대한 양도소득세 조사시 확보한 “실지 계약서2”의 주요 계약내용은 아래와 같다. <표5-2> 실지계약서2 구 분 비 고 부동산의 표시 00구 00동 4-19 면적 대지 76㎡, 건물 54.35㎡ 단층주택 양도인 기(청구인) 매수인(장**) 양도가액 251,000,000원 실가: 226백만원 계약일 2004.4.6. 잔금일 2004.5.10. 약정내용 계약금 25백만원, 중도금 100백만원 융자금 20백만원, 잔금 106백만원 등기일 2004.5.10. < 특약사항>

1. 토지건물에 공동으로 담보되어 있는 00융자금(이천만원)은 매수인이 승계한다.

2. 각종 공과금은 잔금기준으로 통상 관례에 따르며 제반 서류업무를 법무사에 일임한다. 5) 쟁점부동산(토지 및 건물)의 기준시가 산정내역은 다음과 같다. <표6> 쟁점부동산 기준시가 토 지 건 물 합계 (①+②) 기준연도 면적 단가 공시지가① 면적 단가 기준시가② 2002.05.07. 76 833,000 63,308,000 54.35 67,000 3,641,450 66,949,450 2004.05.10. 76 1040000 79,040,000 54.35 73,000 3,967,550 83,007,550 (단위:㎡, 원) 6) 쟁점부동산에 대한 등기부등본(토지 및 건물), 일반건축물 대장에 의하면 소유권이 이→기(청구인)→장→박으로 이전되었으며, 근저당설정은 2003.5.12. 설정되었으며 취득당시에는 설정된 것이 없음이 확인된다.

• 라. 판단 쟁점부동산의 취득가액을 산정함에 있어서 청구인은 환산가액, 처분청은 쟁점검인계약서상 금액으로 계산하여야 한다고 각자 주장하고 있는 바,

○ 실지 취득가액이라 함은 거래당시 취득자가 자산을 양수함에 있어서 그 대가로 실지 지급한 가액으로서 매매계약서 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하므로, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며(대법원 93누2353, 1993.4.9., 같은 뜻),

○ 청구인의 경우 쟁점검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 주장하면서 취득당시 검인계약서 및 실제계약서상으로 취득대금 지급과 관련된 금융증빙 등의 객관적인 증빙의 제시없이,

• <표1>에서와 같이 쟁점부동산 취득시 기준시가(66,949천원) 대비 양도시 기준시가(83,007천원) 상승률이 23.98%인 반면에 쟁점검인계약서상 취득가액(65,000천원)대비 실지조사에 의하여 확인된 실지거래가액(226,000천원)의 상승률이 247.69%라는 사실과,

• <표2>에서와 같이 취득시 기준시가 대비 쟁점검인계약서상에 기재된 금액의 상승률(97.08%)과 양도시 기준시가 대비 실지거래가액의 상승률 (272.26%)과 현저한 차이가 발생한다는 사유를 들어 쟁점검인계약서상 금액이 취득가액이 아니라는 정황증거만을 제시하고 있다.

○ 따라서 처분청이 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 계산하지 아니하고 쟁점검인계약서상 기재된 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 경정고지한 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 사건 심사청구는 청주주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.