쟁점토지의 양도시기가 언제인지

이 유

청구인은 ××도 ××시 ××구 ××동 ××-1번지 소재 전 595㎡(이하󰡒분할 전토지 󰡓라 한다)를 1994.10.5. 취득하여 보유하다가 2007.11.5. 같은 번지 전 305㎡ (이하 󰡒쟁점토지󰡓라 한다)와 같은 동 ×× -12번지 전 290㎡(이하󰡒분할토지󰡓라 한다) 로 분할하였으며, 2007.11.26. 쟁점토지를 (주)○○○건설(이하󰡒○○○건설󰡓이라 한다)에 94,483천원에 양도하고 이에 대한 양도소득세를 무신고 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 쟁점토지 의 등기접수일인

2007. 11.26.을 양도일로 보고 실거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2010.1.13. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 71,938천원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 이의신청을 거쳐 2010.8.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2000.4.3. 분할전 토지와 같은 동 55-2번지 임야 66,546㎡, 같은 동 428-1번지 하천 142㎡, 같은 동 436번지 묘지 387㎡, 합계 67,670㎡(이하󰡒쟁점외토지󰡓라 한다)를 청구외 (주)△△에 20,961,280천원에 양도하였으나 (주)△△이 주택건설 사업승인을 득하지 못하여 지목이 농지로서 농지법상 영리법인이 취득하지 못하는 쟁점토지와 같은 동 504-12번지의 토지만 등기이전을 하지 못하였는 바 (주)△△이 사업계획 승인이 이루어지면 소유권이 이전됨으로서, 토지거래 허가 토지의 경우에도 양도시기는 소득세법 제98조 에 의하여 판단하며, 과세표준 예정시기는 소득세법 제105조 제1항 제1호 의 단서 규정상 토지사용허가일을 기준으로 하도록 규정하고 있다.
• 나. 과세당국이 쟁점토지의 양도일이라고 판단하는 2007.11.26.은 토지허가가 나지 않았던 쟁점토지의 허가를 실제 소유자인 (주)△△이 아닌 ○○○건설이 득하고, (주)△△의 요구에 의하여 ○○○건설에게 직접 명의를 이전하기 위해, 명의이전을 위한 계약서를 작성하여 명의이전이 이루어진 날로서, 청구인과 ○○○건설간에는 대금수수를 포함해서 아무런 실질거래가 없다.
• 다. 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득의 계산근거로 삼아야 할 계약서는 청구 인과 (주)△△이 맺은 2000.4.3.자 계약서로, 쟁점토지의 양도시기는 부동산의 매매시기에 대한 소득세법시행령(2000.1.1.시행) 제162조 제2항의󰡐대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일󰡑로 규정되어 있고, 쟁점토지에 대한 토지사용허가를 득하지 못하여 등기가 미루어진 것임을 고려할 때, 쟁점토지의 양도시기는 계약상 다른 3필지의 등기이전 접수일인 2000.4.3.이다.
• 라. 청구인은 쟁점토지의 토지거래허가가 해당구청으로부터 승인된 달의 다음월부터 쟁점토지 계약내용을 기준으로 양도시기를 판단하여 양도소득세를 신고하였어야 하나 무지로 인하여 신고하지 못하였는 바 그러나 과세관청이 이 건 양도소득세를 부과하는 근거인 2007.11.26.은 (주)△△과 ○○○건설간의 계약에 의하여 청구인에게 소유권을 이전한 결과로 이루어졌으므로 청구인과 ○○○건설간에는 실질적인 거래의 내역이 존재하지 아니하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

청구인은 분할전 토지와 쟁점외토지를 2000.4.3. (주)△△과 일괄 양도하는 계 약을 체결한 후 분할전 토지에 대하여만 토지거래허가구역으로 인한 소유권이전 등기를 경료하지 못하였다고 주장하나, 분할전토지 중 지구단위계획구역에 포함된 쟁점토지만을 2007.11.26. ○○○건설에 소유권 이전하고 분할토지는 현재까지 청구 인의 소유로 되어있는 점, 청구인이 서명 날인한 쟁점토지의 소유권이전등기 접수시 제출된 ○○○건설과의 부동산매매계약서상 잔금지급약정 등에 비추어 쟁점토지의 양도시기를 2007.11.26.로 보아 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지 거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 " 확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제57조 제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해 당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수 자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명 부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점토지를 1994.10.5. 취득하여 보유하다가 2007.11.26. ○○○건설에 양도한 사실과, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 무신고한 데 대하여 처분청이 실거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2010.1.13. 청구인에게 양도소득세 71,938천원을 결 정․고지한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 쟁점토지와 쟁점외토지의 소유권 이전 현황은 등기부등본에 의하여 아래와 같이 확인된다. NO 소재지 지목 및 면적 소유권에 관한 사항 비고 1 ×× ×× ×× ×× -1 전 595㎡ 1994.10.5. 청구인 분할전토지 2 ×× ×× ×× ×× -1 전 305㎡ 1994.10.5. 청구인 → 2007.11.26. 양수법인 쟁점토지 3 ×× ×× ×× ×× -12 전 290㎡ 1994.10.05 청구인 분할토지 5 ×× ×× ×× ×× -2 임야 66,546㎡ 1994.10.5. 청구인 → 2000.4.3. (주)△△ 쟁점외토지 6 ×× ×× ×× ××× -1 하천 142㎡ 7 ×× ×× ×× ××× 묘지 387㎡

3. 청구인은 분할전 토지와 쟁점외토지의 거래내역은 아래와 같다고 주장한다.(기재생략)

4. 청구인은 분할전 토지와 쟁점외토지에 대한 부동산매매계약서는 분실하였다고 주장하면서, 다시 작성된 분할전 토지와 쟁점외토지의 부동산매매계약서를 제출하였 으며, 분할전 토지의 매매계약서(2000.4.3.)에는 청구인과 (주)△△이 분할전 토지 를 매매대금 184,320천원(계약금 계약체결 시 20,000천원, 1차중도금 계약 체결시 40,000천원, 2001.10.31. 잔금 124,320천원)에 양도하기로 한 내용이, 쟁점 외토지의 매매계약서(2000.4.3.)에는 청구인과 (주)△△이 20,776,960천원(계약금 계약 체결시 1,980,000천원, 1차중도금 계약체결시 4,960,000천원, 2000.4.30. 2차 중도금 3,000,000천원, 2000.12.31. 3차 중도금 2,000,000천원, 2001.10.31 잔금 8,836,960천원)에 양도하기로 한 내용이 나타나 있다.

5. 청구인은 쟁점토지가 ○○○건설 아파트 신축토지에 끼어 있어 쟁점토지 를 (주)△△과 ○○○건설간에 교환하기로 합의하였다고 주장 하면서, ○○○건설 의 요청에 따라 청구인 및 (주)△△, ○○○건설 3자가 2007.9.7. 작성한 명의이전을 위한 합의 확인서와 쟁점토지의 명의이전을 위하여 청구인과 ○○○건설간에 2007.11.26. 작성된 부동산매매계약서를 제출하였고, 부동산매매계약서에는 청구인이 쟁점토지를 매매대금 94,483천원에 양도하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타나며, ○○○건설은 쟁점토지의 부동산매매계약서는 등기이전에 필요한 형식 적인 매매계약서임을 확인하는 확인서를 제출하였으나 동 거래의 내용을 확인할 수 있는 관련 증거자료는 제시하지 아니하였다.

6. 한편, 청구인과 (주)△△, ○○○건설이 2007.9.7. 상호 합의한 합의 확인서를 살펴보면, 당사자들은 소송이 진행 중인 (주)△△에 대한 청구인의 채권총액(근저당 설정금액)에 변동없이 쟁점토지에 대한 사용승낙서 및 소유권이전서류를 청구인이 (주)△△에게 교부하는 내용과 쟁점외토지 중 분할될 산55-2번지 임야 718㎡, 428-1번지 하천 76㎡, 436번지 묘지 307㎡의 근저당권을 해지하고 경매 신청을 취하하는 내용 그리고 청구인이 상기 토지에 대한 가압류를 해제하는 내용이 확인된다.

7. 쟁점토지의 토지거래 허가구역 지정 현황은 2003.11.25. 건설교통부 공고 제268호에 의하여 2003.12.01부터 2008.11.30까 지로 확인되고, 쟁점토지는 ○○○건설이 아파트 및 부대 복리시설을 건립 하고자 2007.11.23. ×× 시 ×× 구청장으로부터 토지거래 계약 허가를 받았음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

8. (주)△△이 제출한 분할전 토지와 쟁점외토지에 대한 부동산매매계약서 및 대금 지급 영수증에 의하면 총 매매대금 20,961,000천원 중 12,000,000천원은 계약일(2000.4.3)에 지급한 것으로 확인되고, 부동산매매계약서 제7조 [소유권 이전 및 명도]에는 청구인이 중도금 수령과 동시에 소유권이전에 필요한 제반서류 일체를 교부한다고 되어 있고, 청구인은 잔금지급에 대한 채권확보로 근저당을 설정한다고 되어 있으며, 실제로 청구인은 2000.4.3. 소유권 이전 완료한 쟁점외토지에 대하여 근저당(채권최고액: 금 8,961,000천원)을 설정하고 있는 것으로 확인된다.

• 라. 판단

1. 청구인은 분할전 토지와 쟁점외토지를 2000.4.3. (주)△△과 일괄 양도하는 계약 체결 후 분할전 토지에 대하여는 매수인인 (주)△△이 주택건설 사업승인을 득하지 못하여 지목이 농지인 쟁점토지와 같은 동 ×× -12번지의 토지는 농지법상 영리법인이 취득하지 못하는 관계로 소유권이전 등기를 경료하지 못하였다고 주장하고 있다.

2. 청구인은 분할전 토지와 쟁점외토지의 총 양도대금 중 12,000,000천원은 2000.4.3. 수령하고 잔금 8,961,280천원은 소비대차로 전환하여 쟁점토지에 근저당 을 설정하고, 당시 농지법상 영리법인이 취득하지 못한 분할전토지를 제외한 쟁점외토지를 2000.4.3. 소유권이전등기를 한 점에 비추어 쟁점토지의 양도일을 2000.4.3.로 보아야 한다고 주장하나, (주)△△이 제출한 부동산매매계약서와 대금 지급영수증에 의하면 총 매매대금 20,961,000천원 중 12,000,000천원은 계약일 (2000.4.3.)에 지급한 것으로 확인되고, 잔금지급에 대한 채권확보로 청구인이 계약당일 쟁점외토지 에 대하여 근저당 (채권최고액 8,961,000천원)을 설정하고 있는 점, 분할전 토지 중 쟁점 토지를 제외한 209㎡는 같은 동 504-12번지로 분할하여 현재까지 청구인의 소유로 되어 있는 점 등에 비추어 보면 쟁점토지에 대한 잔금 청산이 2000.4.3. 이루어 지지 않은 것으로 보인다.

3. 한편, 청구인은 쟁점토지가 ○○○건설 아파트 신축토지에 끼어 있어 쟁점토지 를 (주)△△과 ○○○건설간에 교환하기로 합의하였다고 주장 하면서, ○○○건설 의 요청에 따라 청구인 및 (주)△△, ○○○건설 3자가 2007.9.7. 작성한 명의이전을 위한 합의 확인서와 쟁점토지의 명의이전을 위해 청구인과 ○○○건설간에 2007.11.26. 작성된 부동산매매계약서 등을 제출하였으나 이 건 심리일 현재까지 동 거래내용을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료는 제시하지 아니하고 있어 이에 대한 내용을 확인하기 어렵다.

4. 위 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 불복청구시 제시한 증거자료만으로는 (주)△△이 쟁점토지에 대한 잔금을 언제 청산되었는지 및 청구인과 (주)△△ 그리고 ○○○건설간의 거래가 어떻게 이루어졌는지 불분명한 이 건의 경우 처분청이 청 구인과 ○○○건설간 에 2007.11.26. 작성된 부동산 매매 계약서 에 의한 매매가액을 실거래가액으로,

토지의 양도시기를 쟁점토지의 등기접수일인 2007.11.26.로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.