쟁점부동산의 양도가액이 얼마인지

청구인은 2003.12.30. 청구외 권@@(이하 “권@@”이라 한다)으로부터 *도 군 읍 동 689-1번지 외 2필지 대지 2,026㎡, 건물 1,221㎡(일명 **볼링장, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 350백만원에 취득하였으나, 등기를 하지 않은 상태에서 2004.5.4. 교환계약을 통해 양도하고 양도소득세는 신고하지 않았다. 이에 처분청은 2005.10.5. 쟁점부동산에 대해 양도가액은 360백만원, 취득가액은 350백만원, 미등기양도에 따른 양도소득세율 70%를 적용하여 청구인에게 양도소득세 7,045천원을 결정․고지하였으나, 2009.11. 국세청 감사관실의 처분청에 대한 종합감사시, 지방검찰청에서 부동산등기특별조치법 위반으로 쟁점부동산의 등기부등본상 취득자인 청구외 유@@(권@@에서 유@@로 등기이전됨, 이하 “유@@”라 한다)와 청구인의 배우자인 청구외 이@@(이하 “이@@”라 한다)를 기소하면서 첨부한 피의자 신문 조서에 쟁점부동산의 거래가액을 540백만원으로 적시한 내용에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 540백만원으로 경정할 것을 지적하였고, 이에 따라 처분청은 청구인에게 2010.5.3. 양도소득세 210,037,600원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.4. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 권@@으로부터 350백만원에 매수한 쟁점부동산을 등기하지 않고 청구외 박@@ 소유의 소재 ○○○○모텔(이하 “○○○○모텔”이라 한다)과의 교환계약을 하기로 하였으나, 박@@가 쟁점부동산을 청구외 유@@에게 등기 이전할 것을 요구하여 권@@에게 요청하여 유@@에게 쟁점부동산을 등기 이전하였다. 그러나 청구인은 박@@로부터 @@연립 203호(※103호의 오기로 판단됨) 한 세대만 등기이전을 받고 ○○○○모텔은 이전받지 못하였고, 이에 청구인이 박@@에게 쟁점부동산을 돌려달라고 요구하자, 박@@는 대신 ◇◇동 **-* 소재 ○○사우나(이하 “○○사우나”라 한다)를 이전해주겠다고 하였으나, 결국 청구인은 ○○사우나도 이전 받지 못하고 부동산 전매와 관련하여 벌금 500만원만 선고 받았다. 처분청에서는 검찰조서내용에 따라 청구인이 쟁점부동산을 5억4천만원에 전매하였다고 보았고 검찰은 청구인이 쟁점부동산을 유@@가 제시한 @@연립 5채(103호, 202호, 203호, 402호, 404호)와 교환하였다고 하나, 이와 같이 결국 청구인은 103호 한세대만 소유권을 이전받았을 뿐이며 청구인은 쟁점부동산만 빼앗긴 것인바, 이건 양도소득세 과세처분은 사실과 다른 내용에 근거한 부당한 처분으로 이를 취소하여 주기 바란다.

• 가. 청구인은 박@@의 교환계약에 따라 쟁점부동산의 소유권만 이전되고 교환취득대상 부동산은 이전받지 못하여 청구인이 이득을 취한 사실이 없으므로 이건 양도소득세 과세는 부당하다고 주장하나, 청구인은 교환대상 부동산 대신 ○○사우나(○○타이드사우나)를 미등기상태로 점유하면서 9개월간 영업한 사실이 있고, @@연립 1채와 박@@ 소유의 소제 모텔(※*)에 50백만원의 전세계약서를 받았으므로 청구인은 교환대가의 상당부분을 받은 것인바, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 소득의 실현이 있는 것으로 보는 권리․의무 확정주의를 채택하고 있는바, 양도가액은 양도대금 수령여부와 관계없이 양도 대상 물건의 거래 당시 실제 약정된 양도금액 전부로 하여야 하고 당사자 간 미수대금에 대해서는 채권의 형태로 청구인의 권리가 존속하므로 양도대금을 지급받지 못하였다 하더라도 양도가액을 실제 지급받은 금액만을 기준으로 계상할 수 없는바, 설령 청구인이 박@@로부터 교환대상 부동산을 이전받지 못하였다 하더라도 당초 교환계약이 설립된 당시의 양도가액에서 취득대상 부동산 가액을 차감할 수 없으므로 당초 양도소득세 과세는 정당하다.
• 나. 또 청구인은 박@@를 동부경찰서에 부동산 사기로 고소하였으나, 이후 지방검찰청에서 조사하던 중 고소를 취하하였을 뿐 이전받지 못한 부동산 가액에 상당하는 금액을 받지 않는다는 어떠한 합의나 약정을 한 사실도 없으므로 이전 받아야할 부동산에 대한 채권 상당액을 현재까지도 계속 소유하고 있다.
• 다. 이와 같이 당초 교환계약에 따라 성립된 양도가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 양도소득세 계산시 양도가액을 얼마로 할 것인지 여부이다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30>

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4) 국세기본법 제79조 【불고불리, 불이익변경금지】

① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

• 다. 사실관계

1. 2005.10. 당초 처분청이 쟁점부동산 관련 양도소득세 경정․고지시 적용한 양도가액 360백만원은 쟁점부동산 기존 채무 180백만원, @@빌라 1채(103호) 분양금액 1억원, @@빌라 402호 전세가액 3천만원, * 파크 전세가액 5천만원의 합계 금액으로 산출되었다.

2. 2008.3. 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 현지확인 결과 등을 토대로 쟁점부동산의 교환거래와 관련된 부동산 내역 및 소유자 변동내역을 정리하면 다음과 같다. 부동산 내역 당초 소유자 거래 종료 후 변동내역 쟁점부동산 청구인 (미등기, 담보채무액 180백만원) 유@@, 2004.4.25. 매매를 원인으로 등기이전됨

○○○○모텔 길@@ 박@만, 2004.9.1. 박@만의 배우자 ***으로 소유권 이전됨

○○사우나 박@만 청구인이 2004년 늦여름부터 수개월 운영하였다고 주장함, 박@만 명의 상태에서 2004.11.26. 경매개시됨 (채권자는 주식회사 은행, 채권최고액은 744백만원임) ♥♥♥가든 박@@ 길@@, 2004.2.4. 길@@의 남편 가 매매계약으로 가등기함 @@빌라 5채 유@@ 1채는 청구인, 1채 박@@ 배우자 김★자, 1채는 노래방과 교환, 2채는 과 교환

• 가) 세무서장이 청구인이 실제 양도한 대금 360백만원 이외에 ◇◇동 ○○사우나 건물을 받았다는 내용의 자료 통보함에 따라 2008.3. 처분청이 실시한 현지확인결과 보고서의 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 첨부된 자료 중 세무서가 처분청에 통보한 양도소득세 과세자료에당초 쟁점부동산의 양도가액은 쟁점부동산의 기존채무승계액 180백만원, @@빌라 103호 100백만원, *파크 전세권 50백만원, @@빌라 402호 전세권 30백만원 합계 360백만원이나 양도가액에 추가로 ○○사우나가 확인됨으로 기재되어 있다.

(2) 처분청의 현지확인보고서에 기재된 쟁점부동산 교환 관련 사실관계는 다음과 같다. (가) 유@@는 @@빌라 5채를 주는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 박@@는 자신의 ♥♥♥가든을 길@@에게 주고 ○○○○모텔과 교환계약한 상태에서 박@만의 ○○사우나와 신흥동(@@)빌라1채를 청구인에게 넘겨주었다. (다) 길@@는 자신의 ○○○○모텔을 박@만에게 주고 박@@의 ♥♥♥가든과 교환하였다. (라) 박@만은 자신의 ○○사우나를 이@@(청구인의 배우자)에게 주고 ○○○○모텔을 취득하였다. (마) ○○사우나는 박@만 소유인 상태에서 2004.11.경매가 개시되어 2006. 3.30. 청구외 박@민에게 임의경매로 낙찰되었다.

(3) 이에 대한 2008.3. 당시 처분청의 검토 내용은 다음과 같다. (가) 해당부동산들이 서로 교환되었으며 청구인이 ○○사우나를 교환취득하였다는 자료가 통보되었으나, 교환에 대해 경정내용이나 자료통보내용이 없어 유@@의 취득가액을 인정하고 청구인의 양도가액만 자료로 통보하였으며, 교환에 대한 증빙으로 박@@, 박@만의 문답서와 박@만의 ○○사우나와 ○○○○모텔의 이@수(대리인 이@@)가 작성한 부동산 교환계약서만이 증빙으로 제시되어 전체 교환에 대한 증빙서류가 전혀 없고, 추후에 ♥♥♥가든과 ○○○○모텔이 등기부상 소유자들에서 제3자로 소유권이 이전되면서 작성된 계약서 등을 볼 때 교환이 이루어졌다고 인정할만한 증빙이 전혀 없어 청구인이 쟁점부동산의 양도대금으로 ○○사우나를 받았다고 볼 수 없다고 기재되어 있다. (나) 이에 처분청은 **세무서로 자료를 반송하고 현지확인을 종결한다고 기재하였다.

3. 쟁점부동산의 양도 등과 관련하여 유@@와 청구인의 남편 이@@가 부동산등기특별조치법 위반으로 벌금형을 선고받았으며 이와 관련하여 **지방검찰청에서 작성한 조서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 유@@와 이@@의 범죄사실은 유@@는 @@빌라 5채를 대여금 5억원에 대물변제 받아 매수한 후 소유권이전등기를 하지 않고 쟁점부동산(**볼링장)과 540백만원에 교환매매하는 방법으로 전매하고 이@@는 권@@ 소유의 쟁점부동산을 350백만원에 매수한 이후 이를 유@@에게 540백만원에 전매한 것으로 기재되어 있다.
• 나) 유@@의 피의자 신문조서 내용은 다음과 같다.

(1) 유@@는 소유하던 부동산인 시 *구 동 127-2 @@빌라 103호, 202호, 203호, 402호, 404호 5채를 쟁점부동산의 당시 (등기부등본상)소유자였던 권@@과 교환하는 방식으로 매매하였다고 답변하였다.

(2) @@빌라 5채의 시가는 1채당 9,200만원, 총 4억6천만원으로 그 중 202호와 203호에는 담보대출이 각각 5천만원씩 총 1억원이 있어 그것을 상대방이 떠안기로 하고 3억6천만원에 넘기기로 하였고, 상대방의 무주소재 쟁점부동산에 설정된 근저당채무 1억8천만원을 떠안기로 하여 빌라의 교환가치는 3억6천만원과 1억8천만원을 합하여 총 5억4천만원이 된다고 답변하였다.

(3) 이건 관련 매매계약서는 2004.5.7. @@빌라 분양사무실인 101호에서 시 *구 동 317-1 부동산 중개인인 서와 진**와 함께 계약서를 작성하였다고 답변하였고, 조사과정에서 당시 작성한 계약서를 제출한다고 답변하였다.

(4) @@빌라를 취득하게 된 경위는 청구인이 알고 있던 임이 @@빌라를 지어 분양하는 과정에서 청구인에게 돈을 빌려달라고 하여 임에서 총 5억원을 빌려주었고, 이건 빌라가 분양이 잘 되지 않자 대물로 @@빌라를 받게 되었다고 답변하였다.

• 다) 이@@의 피의자 신문조서의 내용은 다음과 같다.

(1) 청구인의 배우자 이@@는 2003.11.7.부터 2004.4.경까지 쟁점부동산에서 ★★★볼링장을 경영하였다고 답변하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 시 *구 동 소재 부동산에 매물로 내어놓았는데, 부동산에 근무하는 진가 볼링장을, 실제로는 박@@ 소유이나 청구외 길@@의 명의로 되어있었던 ○○○○모텔과 교환하는 것을 권유하였고, ○○○○의 당시 부채는 8억원이고 볼링장의 부채는 1억8천만원이었는데, 각자의 부채를 떠안고 박@@가 이건 부채이외에 이@@에게 현금 1억원을 주기로 하고 교환하기로 하였다고 답변하였다. 박@@가 쟁점부동산의 등기를 먼저 박@@에게로 이전하여 달라고 하여 이@@는 ○○○○모텔을 일단 점유하는 대신 쟁점부동산의 명의를 박@@가 지정하는 유@@에게 넘겨주었으나, 박@@는 ○○○○모텔의 명의를 이@@에게 이전해주지 않았으며, 이에 이@@가 박@@와 진에게 계약을 파기하고 쟁점부동산을 청구인에게 돌려줄 것을 요구하였으나, 박@@와 진가 ○○○○모텔 대신 ** 중구 ◇◇동에 소재한 ○○타이드(○○)사우나를 대신 주기로 하여 ○○타이드(○○)사우나를 대신받기로 하였다고 답변하였다.

(3) 이@@는 쟁점부동산 매매과정에서 박@@가 현금 1억원을 주기로 하였으나, 이를 받지 못하고 대신 @@빌라 5채 중 103호를 받았으며, 이@@의 부모는 전북소재 박@@의 모텔(*) 1채를 전세보증금 5천만원으로 전세계약서를 작성하여 세를 살았으나, 박@@가 제삼자에게 모텔을 팔면서 전세보증금은 없는 것으로 이야기를 하여 이건 모텔의 양수자가 퇴실을 요구하였던바, 박@@의 전세계약서를 보여주고 살고 있으며 이후 이건 모텔에 경매가 들어와 앞으로 낙찰자에게 모텔을 비워줘야 한다고 답변하였다. 또 @@빌라 5채 중 103호는 청구인(***)의 명의로 등기이전을 하였으나, 다른 사람에게 전세보증금 3천만원에 전세를 놓았고 아직 교환하기로 한 부동산을 받지 못하였다고 답변하였다.

(4) 박@@에 대해 형사고소를 하였는지를 묻자 박@@가 모텔을 팔아서 돈을 주겠다고 하였고 박@@를 고소한들 돈이 나올 것이 없고 박@@가 어떻게든 해결하겠다고 하여 하지 않았다고 답변하였다.

• 라) 고발서류의 별지에 보면 유@@의 @@빌라 5채 중 103호는 청구인에게, 202호는 청구외 김에게, 203호는 청구외 이에게, 402호는 청구외 김에게, 404호는 청구외 문에게로 소유권이전 등기를 하였다고 기재되어 있다.

4. 청구인은 이건 심사청구과정에서 2006.5.10. 이@@가 쟁점부동산 교환관련자인 박@만과 박@@, 중개인 진를 고소 하는 과정에서 동부경찰서에서 작성한 진술조서를 제출하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다(2006.5.19. 작성).

• 가) 이@@가 박@만, 박@@, 진를 고소한 요지는 청구인이 청구인 소유의 시가 10억원 상당이었던 ***볼링장(쟁점부동산)을 넘겨주었음에도 이@@에게 교환하여 주기로 하였던 ○○○○모텔을 이전해주지 않아 피해를 보았다는 것이라고 진술하였다.
• 나) 또, 진술과정에서 이**에게 속은 점이 무엇인지 묻자 이@@ 명의의 쟁점부동산을 등기이전 하였으나, 교환하기로 한 부동산을 이전하여 주지 않은 것이며, 이로 인해 이@@는 계약서상으로는 7억원 정도의 피해를 입었다고 답변하였다.
• 다) 이@@가 진술한 쟁점부동산 교환 과정은 다음과 같다.

(1) 이@@는 우선 쟁점부동산과 박@@ 부인 김** 소유의 ○○○○모텔을 교환하기로 계약을 하였으나, 계약서 단서 란에 “상호간 위 모텔의 채무승계의 이행이 어려울 시 계약을 무효로 한다”라는 조건이 있었던바, ○○○○모텔의 채무 승계과정에서, 청구인이 채무를 인수하게 되면 일부 금액을 금융기관에 상환해야 하는데 (양도자가)그러한 사실을 숨기고 마치 상호간에 채무를 상호 인수하기만 될 것처럼 거짓말을 하였으며, 이에 채권자인 국민은행이 채무의 일부를 상환하라고 하였으나, 이를 상환하지 못하여 계약이 무효가 되어 ○○○○모텔을 인수하지 못하였다고 답변하였다.

(2) 청구인은 또 ○○○○모텔은 당초 길@@의 소유였으나, 박@@도 자신의 다른 부동산과 맞교환하여 ○○○○모텔을 취득하면서 국민은행으로부터 (○○○○모텔의 융자가 과다하여)채무 2억원을 상환해야한다는 말을 들었고, 채무를 상환할 능력이 없었던 박@@가 등기이전 없이 곧바로 이를 청구인에게 다시 맞교환으로 넘기려 한 것이라고 답변하였다.

(3) 조사직원이 청구인이 (○○○○모텔 채무) 2억원을 갚았으면 아무런 문제가 없지 않았냐고 묻자, 청구인은 여력이 없었다고 답변하였다.

(4) 계약이 무효가 되자 이건 교환계약의 대리인인 진에게 쟁점부동산을 돌려달라고 요구하였으나, 이미 쟁점부동산의 등기가 다른 사람에게 넘어갔고, 2004.7. 진가 박@만의 ○○사우나를 소개하여 2004.7.10. 진**, ○○○○ 주인 박@@, ○○사우나 주인 박@만, 부동산 중개소 사장의 남편 등 4명이 ○○○○ 모텔을 ○○사우나와 교환하기로 계약을 체결하였다고 진술하였다.

(5) 이@@는 ○○사우나의 채무 5억원(피의자 대질신문조서에는 우리은행 부채 6억2천만원과 ◇◇상호저축은행의 원금 3천만원 합계 6억5천만원이라고 답하였음)을 떠안고 교환하기로 하고 박@만이 나머지 채무 등(농협채권 최고액 4,900만원과 제세공과금)은 대신 처리해주기로 하였으나, 이를 이전해주지 않아 ○○사우나의 등기도 청구인의 명의로 이전하지 않았다고 진술하였다.

(6) ○○사우나와의 계약차액은 7천만원이었으며, 2천만원은 박@@의 집에 전세계약서로 받고 또 5천만원은 여관에 대해 전세계약서로 받았으나, 전세권설정을 해주지 않아 두 건물이 경매로 넘어가면서 한 푼도 건지지 못하였다고 답변하였다. 조사과정의 질문내용 중 이@@가 박@@의 여관을 약 2년 동안 실질적으로 운영하였다는 내용이 확인된다.

• 라) 조사과정에서 이건 대금은 박@만에게 청구할 수 있는 권리가 남아 있지 않느냐고 묻자 당연하다고 답하였다.
• 마) 이@@는 ○○사우나를 인수 받은 후 문을 열었다 닫았다하면서 약 9개월 정도 운영하였다고 답변하였다.
• 바) 이@@가 120백만원의 현금보관증을 받아 놓았던 바, 박@만으로부터 받아야 될 돈은 7천만원(계약시 잔금)인데 120백만원의 현금보관증을 받아놓은 사유를 묻자 박@만이 계약이후 공과금과 금융기관 이자를 정리해주지 않아 건물 등기이전을 해오지 못했고, 이를 독촉하는 과정에서 7천만원 잔금과 농협최고금액의 처리, 각종 제세공과금 및 은행 이자를 계산하여 120백만원의 현금보관증을 받았다고 답변하였다. ※ 이건 심사청구 심리 과정에서도 청구인은 박@만이 이@@, 청구인에게 현금 1억2천만원을 2004.8.25.까지 청구인에게 지급하지 못한바, 상기 금액을 2004.10.20.까지 청구인에게 지급하며 이를 지급하지 못할 시에는 모든 민형사상 책임을 감수한다는 내용으로 박@만이 청구인에게 작성한 현금보관증을 제출하였음(작성일자 2004.9.17.)
• 사) 조사과정에서 이@@는 당시 ○○사우나 관련 은행 이자는 한달에 300만원 정도로 대출금 이자는 전혀 내지 않았고, ○○사우나 인수 후 리모델링 비용으로 1,200～1,300만원정도가 소요되었으며, 제세공과금은 박@만이 부담하기로 하였으나, 전기와 가스를 끊는다고 하여 이@@가 가스비와 전기료 7～800만원만 우선 납부하였다고 답변하였다. 당시 ○○○○모텔을 박@만의 명의로 등기하기 위해서는 이@@의 동의가 필요하여 박@만이 잔금 7천만원 중 800만원을 받은 사실이 있으나, 이는 결과적으로 공과금의 변제가 되었다고 진술하였다.
• 아) 조사과정에서 조사관이 이@@가 박@만으로부터 받아야할 잔금 7천만원 때문에 ○○사우나를 운영하지 않은 것인지 질문하자, 이@@는 ○○사우나에 들어가서 공과금과 이밖에 들어가는 돈이 많아 운영하지 못하였다고 답변하였다. 또, ○○사우나와 ○○○○모텔의 교환계약서 상의 소유권이전 약정일이 2004.8.25.이어서 청구인은 박@만으로부터 잔금 7천만원을 받아서 취득세를 내려고 하였으나, 7천만원의 현찰이 들어오지 않아 ○○○○만 박@만에게 넘어간 것이라고 답변하였다. 조사과정에서 조사직원이 청구인은 쟁점부동산과 ○○○○모텔을 교환한 당시에도 박@@로부터 @@빌라 1채를 인수받아 그것을 담보로 5천만원을 대출받았는데도 등기비용을 다시 요구한 것이냐고 묻자, 그 돈은 등기이전이 흐지부지되어 먼저 써버리고 말았으며, 그 빌라는 3개월쯤 뒤에 경매로 넘어갔다고 답변하였다. 조사과정에서 이@@가 조금만 노력했어도 운영이 되었을 것이고, 피의자들은 ○○사우나의 계약과정에 은행채무 등에 대해 이@@에게 모든 것을 알렸다고 하는데, 이@@는 ○○사우나 임차인들로부터 고소를 당하게 되자 이를 면할 목적으로 허위고소를 한 것이 아닌지 묻자, 아니라고 답변하였다. 또, ○○사우나는 2004.11.경 이@@가 은행이자를 갚지 않았기 때문에 경매가 진행되지 않은 것이 아니냐고 묻자, 은행이자는 박@만이 부담하기로 약정한 것이라고 답변하였다.
• 자) 조사관이 이@@가 탄방동에 목욕탕을 계약한 사실에 대해 묻자 10억 얼마에 구입하려 했다고 답변하였으며 돈은 ○○사우나에서 자금이 풀리면 잘 될 줄 알았다고 답변하였다. 이에 조사관이 이@@가 제출한 채권계산서에 2004.7.29.～2004.11.21. 밀린 이자가 1,300만원으로 나오는데 그 이자를 내지 않아 경매까지 진행된 마당에 다른 목욕탕을 구입한 사유에 대해 묻자, 계약서에 박사장님(박@만)이 내야하는 이자를 납부하지 않은 것이고 이밖에 **시 등으로부터 추가 압류가 들어오는 상황이었다고 답변하였다.
• 차) 이@@에게 2004.10.14. 청구외 강과 박(○○사우나 임차인)들이 사우나 건물에 가압류를 한 사실이 있는지 묻자, 임차인들이 돈을 돌려달라고 하자, 쟁점부동산의 등기를 이@@ 본인에게 이전하지 않아, 본인은 돌려줄 수 없다고 하였더니 임차인들이 법적으로 한 것일 뿐이라고 답변하였다.
• 카) 이@@의 이건 고소사건은 2006.11.6. 합의되었으며, 이건 심사청구 심리과정에서 이@@에게 합의된 이유를 묻자, 검찰에서 박@@ 등이 재산이 없다 하였고 고소사건의 진행으로 이@@가 취할 이득이 없다고 하면서 합의를 종용하였기 때문이라고 답변하였다.

5. 청구인이 제출한 자료에 따르면 쟁점부동산과 ○○○○모텔의 교환계약서는 청구외 이(갑)와 김(을)간에 2004.5.4. 작성되었으며, 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 갑의 채무 180백만원은 을이 승계하고 을의 채무 1,030백만원은 갑이 인수 승계하며 갑, 을 상호간 채무승계의 이행이 어려울시 계약을 무효로 한다고 작성되어 있다.
• 나) 잔금은 6천만원이며, 잔금일자는 기재되어 있지 않으며, 중개업자란에는 공인중개사 서가 기재되어 있다.
• 다) 이★수의 도장은 날인되어 있지 않으며, 서**, 김★자의 도장만 날인되어 있다.

6. 청구인이 제출한

○○○○모텔과 ○○사우나의 교환계약서 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 갑물건은 ○○○○ 모텔의 은행 8억, 신용 1억, 세입자 보증금 1억, 지하주점 보증금 3천만원/월 200만원 및 모텔시설 집기 일체이며, 을물건은 ○○사우나의 은행 대출 6억2천만원, **상호저축 대출 3천만원, 용역 여탕 1천만원×2인, 남탕 전 2천만원, 안마 칠백만원/55만원 및 사우나 시설 집기 일체이다(※보증금과 부채합계액은 697백만원임).
• 나) 교환차액은 7천만원이며 2004.7.10. 지급한다.
• 다) 특약사항은 소유권 이전은 2004.8.25.까지로 쌍방합의하고, 제세공과금 및 융자 이자는 2004.7.16. 쌍방인수인계시점을 기준으로 정산하며, ○○○○모텔의 추가 융자건 총액이 일십이억원이상이 나오지 않는 경우 본 계약은 무효로 한다고 기재되어 있다.
• 라) 본 계약의 갑 물건의 이행책임은 이해관계인(이@@, 박@@) 2인이 책임을 지는 것으로 되어 있다.
• 마) 중개업자는 공인중개사무소 최이며, 갑은 민**, 길@@, 을은 박@만, 이해관계인은 이@@와 박@@로 기재되어 있고, 도장은 모두 날인되어 있지 않다.

7. 유@@는 2004.5.12. 취득한 쟁점부동산을 2004.11.29.양도하였으며, 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 540백만원, 양도가액은 560백만원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 국세통합전산망에서 확인된다.

8. 이건 심사청구 심리 과정에서 청구인의 배우자 이@@에게 문의한바, 당초 쟁점부동산에 대해 등기를 하지 않은 것은 권@@이 청구인 동네 사람으로 굳이 등기를 하지 않았더라고 신뢰를 바탕으로 쟁점부동산의 소유권을 인정받을 수 있었다고 답변하였다. 또, 쟁점부동산과 관련된 일련의 거래 흐름을 주도한 사람이 누구인지를 문의한바, 주도자는 박@@와 중개사무소를 운영하였던 진이며, 이건 거래와 관련하여 박@@가 최종적인 이득을 얻었고, 박@@는 교환 등을 통해 부동산을 추가로 취득하고, 부동산을 담보로 금융대출을 받아 이득을 취한 것이라고 답변하였다. 9) 심사청구 과정에서 “광역시 중구 ◇◇동 32-7 토지, 건물(○○사우나)”에 대한 2004.11.26. 경매개시당시 감정평가가액을 지방법원 민사집행과에 문의한바(지방법원 2004타경43688, 문의일 2010.10.13., 전화번호 --****), 전산상 조회되는 감정가액은 1,002,983,670원이며, 감정평가관련 서류는 보관기간 3년이 경과하여 더 이상 보관하고 있지 않다고 답변하였다. 10) 쟁점부동산 소재지의 개별공시지가는 ㎡당 2003.1.1. 기준 154,000원, 2004.1.1.기준 153,000원이다. 또, 쟁점부동산 중 대지는 2,026㎡인바, 전체 대지면적에 대한 2003.1.1. 기준 공시지가는 312,004천원, 2004.1.1. 기준 공시지가는 309,978천원이다.

11. 국세통합전산망에서 청구인과 이@@의 사업자 등록 내역은 다음과 같이 확인된다.(표 생략)

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 교환으로 양도하였으나, 받기로 한 부동산의 소유권은 이전 받지 못하여 쟁점부동산의 양도로 청구인이 취한 이득은 없다고 주장하며 이건 심사청구를 하였다. 우선 쟁점부동산의 양도는 미등기 전매로, 소득세법 제96조 에 따라 실거래가액을 확인하여 과세함이 타당하다고 판단되며, 관련 사실관계를 정리하면 우선 청구인의 쟁점부동산 양도가액 중 당초 처분청의 조사 등을 통해 확인되는 부분은 3억6천만원이다(쟁점부동산 부채 1억8천만원 + @@빌라 103호 1억원 + * 여관 전세보증금 5천만원+ @@빌라 402호 전세보증금 3천만원). 그리고 청구인은 당초 쟁점부동산과 교환으로 ○○○○모텔을 취득하려 하였으나, ○○○○모텔의 대출문제로 계약이 무효가 되었다고 주장하고, 이에 ○○사우나도 취득하려고 하였으나, 대출문제가 해결되지 않아 ○○사우나에 대해 등기하지 않았다고 주장하나, 등기부등본상 청구인이 ○○사우나에 대해 소유권을 이전받은 사실은 없지만, 검찰조사내용 및 청구인 고소사건에 대한 경찰 조사내용을 볼 때 ○○사우나에서 청구인이 6개월 이상 영업한 점, ○○○○모텔과 ○○사우나의 교환계약서상 소유권 이전 약정일이 2004.8.25.이었고, 박@만은 ○○○○모텔을 2004.9.1.자로 본인의 명의로 소유권 이전 등기를 한 점, 또 경찰조사시 청구인이 ○○사우나 관련 채권 이자 1,300만원은 내지 않았으나, 10억원 상당의 다른 목욕탕 건물을 계약하였다가 파기하였다고 진술한 점 등을 볼 때 청구인이 ○○사우나에 대해 소유권 이전 등기를 할 수 있었음에도 불구하고 미등기 상태에서 영업을 하다가, 이를 경매로 매각시킨 것으로 판단된다. 또, 청구인은 박@@ 등에 대한 고소사건 관련 경찰 조사시 쟁점부동산의 가액을 10억원정도라고 진술한 점, 2004.11.26. 경매 개시당시 적용된 ○○사우나에 대한 법원의 감정가액은 1,002,983,760원이었던 점 및 교환계약 당시 ○○사우나에 대한 은행 대출금 620백만원, **상호저축은행 3천만원, 및 임차보증금 47백만원을 청구인이 인수하기로 되어 있었고 박@만이 잔금 7천만원을 추가로 청구인에게 지급하기로 하였던 점등을 고려할 때 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 당초 양도대가로 확인된 부분 3억6천만원과 ○○사우나 가액 및 청구인의 계약서상 교환차액 정산금 70백만원의 합계액인 735,983,760원［ = 당초 확인된 부분 360백만원 + 쟁점부동산과 교환당시 ○○사우나 가액 375,983,760원｛=감정가액 1,002,983,760원-(620백만원+30백만원+47백만원)+교환 정산액 70백만원］되어야 한다고 보여진다. 그러나 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 540백만원으로 보았던바, 불이익변경 금지의 원칙에 의해 처분청의 당초 처분은 정당하고, 청구주장은 달리 이유 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.