쟁점상가와 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 과세할 수 있는지 여부

○○ 세무서장이 2010.8.3. 청구인에게 한 2006년 과세연도 양도소득세 5,901,723원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산00-13번지외 2필지 지상의 ○○아파트 상가동 지하층 00호(대지 14.36㎡, 건물 19.06㎡, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 1996.5.2. 청구외 이

○○ 로부터 취득하여 2006.5.8. 청구외 임

○○ 에게 35,000천원에 양도하고 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000-5번지 대지 433㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1994.3.11. 청구외 양○○로부터 취득하여 2006.12.20. 청구외 박○○에게 44,530천원에 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점상가와 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액(쟁점상가 24,447천원, 쟁점토지 9,480천원)으로 계산하여 2010.1.19. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 5,901,723원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.5. 이의신청을 거쳐 2010.8.3. 이 건 심사청구를 하였다.

1) 청구인은 쟁점상가를 보증금 1천만원, 월세 50만원에 임대하여 청구인의 아내가 야채가게를 운영하던 중 상가주인의 사정으로 44백만원에 취득하였다. 2) 쟁점토지는 전 소유자가 뺑소니 교통사고를 내어 구속 상태에서 합의금이 급히 필요하여 23백만원에 팔겠다고 하여 1994.2.24. ○○농협에 설정된 근저당권 10,500천원을 청구인이 해지하고 이를 계약금으로 하였으며, 1994.3.11. 잔금 12,500천원을 지불하고 23,000천원에 취득하였다. 3) 위와 같이 청구인은 쟁점상가를 44,000천원에, 쟁점토지를 23,000천원에 취득하였음에도 불구하고 금융기관에서 자료를 보관하지 않고 있어 금융자료를 제출할 수 없음을 이유로 이를 인정하지 않고 취득가액을 환산가액으로 하여 한 이 건 처분은 부당하다.

청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점상가와 쟁점토지의 취득가액은 쌍방합의로 작성된 계약서만 있고, 청구인은 이를 뒷받침할 금융증빙서류 등을 제출하지 못하고 있는바, 쌍방합의로 작성된 계약서는 임의작성이 가능하고, 계약서상의 전 소유자 주소지가 주민등록상 주소지와 다른 것으로 확인되는 등 그 객관성을 신뢰할 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 계산하여 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가와 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 계산한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. ～ 6. (생략)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.(단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② ～ ③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ ～ ⑥ (생략)

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 쟁점상가와 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 다툼이 없다. 2) 쟁점상가 및 쟁점토지는 양도당시 소득세법 제104조 의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우에 해당되는 것으로 확인된다. 3) 1996.4.10. 작성한 쟁점상가의 부동산매매계약서 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 매매대금: 44,000,000원
• 나) 계약금 10,000,000원은 전․월세 보증금으로 대체
• 다) 잔금 34,000,000원은 1996.5.2. 중개업자 입회하에 지불
• 라) 중개업자란은 공란 4) 1994.1.22. 작성한 쟁점토지의 부동산매매계약서 기재내용은 다음과 같다.
• 가) 매매대금: 23,000,000원
• 나) 계약금 3,000,000원은 계약시 지불하고 영수함
• 다) 잔금 20,000,000원은 1994.2.24. 중개업자 입회하에 지불. 단, ○○농협에 근저당 설정(10,500,000원)은 잔금일전 근저당 해지함
• 라) 양도자 양○○의 주민등록번호를 기재하지 않았고, 중개업자란은 공란
• 마) 당시 전소유자 양○○의 주소지가 주민등록상 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 142-1번지로 확인되나 같은 곳 127-5번지로 기재 5) 청구인이 주장하는 양도․취득금액과 공시지가는 다음과 같다. 구분 청구인 주장 공시지가 비고 취득 양도 비율 취득 양도 비율 쟁점상가 44,000,000 35,000,000 79.55 21,310,219 30,508,940 143.17 쟁점토지 23,000,000 44,530,000 193.61 5,715,600 26,846,000 469.70 ※ 쟁점상가는 1996.5.2. 쟁점토지는 1994.1.22. 취득 6) 쟁점상가와 쟁점토지의 전소유자는 양도일이 너무 오래되어 거래가액이 기억나지 않는다고 진술하였으며, 쟁점상가를 전소유자에게 분양한 (주)신영○○의 박○철 부장에게 문의한바 너무 오래전 일이라 기억이 나지 않고 관련 자료도 없어 확인이 불가능하다고 진술하였다.
• 라. 판 단 청구인은 쟁점상가와 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 일반적으로 소유권이전등기를 경료할 당시 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 일응 추정된다 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자(처분청)가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)이다. 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 근거를 제시하지 못하고 막연하게 실제와 달리 작성되었으리라고 추정만 하면서 그 입증책임을 청구인에게 전가하여 청구인이 쌍방합의로 작성한 계약서만 제출하고 이를 뒷받침 할 금융증빙서류 등을 제출하지 못하고 있으므로 쟁점상가와 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있는바, 이 건 처분 당시 쟁점상가는 약 14년, 쟁점토지는 약 16년 전에 청구인이 취득하여 경과한 기간이나 금융기관의 자료보관 기한에 비추어 보면 청구인에게 취득 당시의 금융증빙을 제시하도록 하고 이를 이행하지 않았다 하여 계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼 수는 없다 할 것이고, 처분청이 위 계약서가 실제와 달리 작성되었으리라고 의심을 하는 것이 합리적일 정도의 입증을 다 하지 못한 이 건 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.