검인계약서에 기재된 금액을 쟁점부동산 취득가액으로 본 처분의 당부

청구인은 2004.3.16. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 605-9 번지 전(田) 992㎡를 (이하 “쟁점부동산”이라 한다) 청구외 차○○(이하 “차○○”이라 한다)으로부터 취득하여 2006.11.24. 담보권 실행으로 경락되었으나 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 실지거래가액 계산방식에 의해 경매 낙찰금액 70,599,900원을 양도가액으로, 쟁점부동산 등기신청 시 첨부한 검인계약서에 기재된 매매가액 7,700,000원을 취득가액으로 하여 2010.1.4. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 16,294,040원을 고지하였다. 이에 청구인은 이의신청을 거쳐 2010.7.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산 검인계약서에 기재된 7,700,000원은 당시 관행에 의해 기준시가로 계산한 금액을 매매가액으로 산정한 것이므로 7,700,000원은 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 볼 수 없다.
• 나. 청구인은 35백만원을 청구인의 언니 차○○에게 대여하고 쟁점부동산을 취득하였으나 이에 대한 근거서류로 청구인의 언니 차○○이 작성한 사실확인서 외에는 실제계약서 및 금융증빙을 갖추지 못하고 있으므로 쟁점부동산은 실제 취득가액을 확인 할 수 없는 경우에 적용되는 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야한다.

• 가. 소득세법 제114조 제4항 에 의하면 양도소득과세표준과 세액을 결정함에 있어 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정되어 있는바, 청구인이 작성한 검인계약서상 취득가액은 실지거래가액이 확인되는 경우라 할 수 있으므로 쟁점부동산이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라는 주장은 타당하지 않다.
• 나. 대법원 판례도 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 93.4.9 및 대법원91누5938, 91.9.10.)이라고 판시하고 있으므로 청구인이 35백만원에 쟁점부동산을 취득하였다고 주장할 뿐 이에 대한 실제 계약서나 금융증빙을 제시하지 못하는 이상 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 검인계약서에 기재된 매매가액을 취득가액으로 본 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략)

2. 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 (2006.12.30.법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산 등기부등본에 의해 청구인은 쟁점부동산을 2004.3.10. 차○○으로부터 취득하였고 2006.11.21. 담보권실행으로 경락되었음이 확인되며, 2006타경0000 부동산강제경매사건배당표에 의해 쟁점부동산이 70,599,900원에 낙찰되었음이 확인된다.

2. 처분청은 2009.8.10. ○○시장에게 쟁점부동산 검인계약서 사본을 발급 의뢰하였으며 ○○시장으로 부터 회보한 검인계약서 사본에는 매매대금이 7,700,000원으로 기재되어 있다.

3. 쟁점부동산은 소득세법 제104조 의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산으로 소득세법 제96조 제1항 에 의거 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 과세하였음이 확인된다.

4. 국세통합전산망에 의하면 차○○은 쟁점부동산을 2004.3.16. 청구인에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았으며 처분청은 기준시가에 의해 양도가액을 7,697,920원으로 하고, 취득가액을 3,739,840원으로 하여 양도소득세 납부할 세액이 없는 것으로 결정하였음이 확인된다.

4. 청구인이 이건 심리자료로 제출한 매도자 차○○이 작성한 확인서에는 동생인 청구인으로부터 차용한 35백만원을 갚을 길이 없어 부득이 하게 쟁점부동산을 동생에게 양도하였다고 기재되어 있으나 이 건 심리과정에서 차○○과 통화한바 차○○은 3백 또는 4백만원을 청구인에게 차용한 대가로 쟁점부동산을 청구인에게 이전하여 주었다고 답변하였으며 자신이 정신질환으로 약물치료 중으로 사리분별이 흐려 쟁점부동산을 동생에게 주었으며 위 확인서의 존재에 대해서는 모른다고 답변하였다.

5. 청구인이 이건 심리와 관련하여 차○○이 작성하였다는 사실확인서 사본 외에 제출한 다른 심리자료는 없다.

• 라. 판단 살피건대, 관련법령을 보면 납세 지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하여야 하며 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것으로 규정하고 있다. 또한, 대법원 판례는 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다고 판시하고 있는바(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻) 이 건의 경우 검인계약서에 기재된 매매가액은 쟁점부동산의 취득가액으로 추정되는 것이며 검인계약서에 기재된 매매대금이 실제와 달리 작성되었다는 사실은 청구인이 입증하여야 할 것인데, 청구인은 쟁점부동산의 검인계약서가 사실과 다르다고 주장만 할 뿐, 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 오히려 쟁점부동산을 35백만원에 취득하였다는 청구주장은 위 사실관계 조사 내용에서와 같이 차○○의 유선통화 내용과 일치하지 않으며, 차○○이 작성하였다는 사실확인서는 청구인이 임의로 작성한 것임이 이 건 심리과정에서 확인되었다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서에 기재된 매매대금인 7,700,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.