취득가액이 적정한지 여부

○○ 세무서장이 2010.6.14. 청구인에게 결정고지한 2009 년 과세연도 양도 소득세 209,494,470원은 청구인이 2009년 3월 2일 양도한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○ 동 ×××-×번지외 3필지의 토지 1,224㎡의 취득가액을 1,867,799,999원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2005.2.24.～2005.7.19 간 청구외 박○○외 2인(이하󰡒공동매수자󰡓라 한다)과 공동으로 취득한

○○ 도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 ×××-×번지외 7필지 4,291㎡(이하󰡒개발토지󰡓라 한다) 중 2005.12.20. 공유물분할에 의해 청구인 소유로 된 같은곳 ××× -4번지외 3필지의 토지 1,224㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다)에 2006.12.26. 건물 200㎡를 신축한 후 2009.3.2. 청구외 한○○외 3인(이하󰡒공동 투자자󰡓라 한다)에게 2,000,000,000원(건물 100,000,000원 포함)에 양도하고 2009.5.25. 이에 대한 양도소득세를 예정신고함에 있어, 쟁점토지의 취득가액을 공동매수자간에 체결한 약정서상의 금액인 1,867,799,999원으로 산정하였다. 처분청은 청구인과 공동매수인간에 체결한 약정서를 신빙성이 없는 것으로 판단하고 공동매수자들이 당초 공유로 취득시 각 필지별 거래가액을 적용하여 산정한 가액(1,138,130,000원)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과대계상된 취득가액 729,669,999원을 양도차익에 가산하여 2010.6.14. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 209,494,470원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.21. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지 매입당시 부동산컨설팅업을 영위하고 있었고, 청구외 박○○, 김

○○, 백

○○ 에게 개발토지의 매입을 알선하던 차에, 계약은 이루어졌으나 계약진행 과정에서 청구외 백

○○ 이 계약자로서 권리를 포기함에 따라 청구외 박○○, 김

○○, 김△△이 공동투자를 권유하여 계약에 참여하게 되었고, 공동으로 토지를 구입하였다.

• 나. 개발토지는 도로에 연결되어 있는 조건이 좋은 토지와 인접하나 맹지인 토지, 부정형의 토지 등으로 구성되어 있으며 전체 모양은 사각형의 대각선 모 양으로서 청구인 및 공동매수자들은 개발토지를 개발(합필 및 지목변경 등 개발행위)한 후 약정서상의가분할도와 같이 공유물분할을 전제로 공동투자키로 하여 약정하고 약정서를 작성하였다.
• 다. 청구인과 공동매수자와의 약정은 일반계약의 일종으로서 약정서에 기재된 사항에 대하여 약정당사자들은 법적인 책임을 담보하며, 약정서는 계약서 의 일종이므로 당사자들 간의 합의에 의하여 약정이 이루어졌다면 약정당사자들이 약정서에 체결한대로 권리의무가 발생하며 약정당사자들 간의 취득가액 분배등은 일반적인 목적으로 만들어진 것으로서 약정당사자들이 인정하고 있으므로 처분청도 이를 인정하여야 한다.
• 라. 쟁점토지 구입후 분할시 약정서의 금액 배분내역을 살펴보면, 일반적으로 도로에 접한 토지는 가격이 높고, 맹지는 가격이 낮은 것이 사실인 바 청구인도 도로에 접한 토지를 맹지의 소유자가 동일해지면 도로에 접한 토지와 맹지의 가격은 차이가 없어지는 것이며, 투자금액비율을 감안하여 공동 구입 당사자 간에 금액배분 약정서를 작성하는 것은 당연하며 따라서 처분청이 이러한 약정서 를 무시하고 도로에 접한 토지와 맹지 각각의 토지가액을 근거로 청구인 등이 등기한 토지별로 취득가액을 안분계산한 것은 토지의 가격을 왜곡할 뿐 아니라 토지개발의 특성을 무시한 처사로서 만일 청구인외의 자가 개발토지를 양도할 시 취득시 임의로 배분한 지번의 공시지가가 높다는 이유로 전체토지 취득가액을 기준으로 안분할 때에는 투자한 금액보다 많은 금액이 취득가액으로 인정되는 모순이 발생하게 된다.
• 마. 쟁점토지 취득시 청구인의 자금력을 살펴보면, 청구인은 실질적으로 쟁점 토지를 구입할만한 재력이 없었으나 추후 쟁점토지의 가치상승에 대한 욕심으 로 청구외 황

○○, 최

○○, 한○○, 한△△과 공동투자 약정을 하고 차입한 자금으로 토지매입대금을 지급하였고, 잔금 또한 토지분할 등기 후 8억원을 대출하여 지급하였으며 이후 대출이자를 지급하기가 힘든 상황이 계속되자 쟁점토지를 신속히 양도하고자 하였으나 구입당사자가 없어 힘들어 하던 중 공동투자자인 청구외 황

○○, 최

○○, 한○○, 한△△이 구입 의사를 타진해 와서 투자차입금을 상계하고 대출을 승계하는 조건으로 양도하였다.

• 바. 처분청 과세전적부심사결정서에 의하면, 청구인외 3인과 작성한 약정서 및 투자약정서를 거래 당시 거래조건을 반영하는 서류로 보기 어렵다는 의견이 나 처분청은 개발토지의 양도자 및 양도가액 조사도 하지 아니하였고, 약정서상의 공동 개발사업자에 대한 조사는 전혀 하지 아니하였는 바 공동구입한 토지 가액을 청구인이 임의로 과대계상한다면 청구외 공동개발사업자들이 피해(공동개발사업자들이 양도시 취득가액이 줄어 듬)를 보게 되므로 약정서상 투자가액을 임의로 할 수는 없다.
• 사. 국세청 심사양도2007-167(2008.4.18)에서도 부동산에 대한 소유지분을 약정서상의 지분으로 인정한 사례가 있는데도 불구하고, 처분청은 쟁점토지가 사실상 1,868백만원에 거래되었는지 여부를 확인할 방법이 없다고 주장하고 있으나 공동사업자간의 약정서 및 투자자금의 출처를 제시하였는데도 불구하고 이러한 사실조사는 하지 아니하고 막연히 확인할 수 없다는 것은 부당하다.
• 아. 상기의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청의 쟁점토지 취득가액 결정은 국세기본법 제14조 에 의한 실지거래가액의 심각한 왜곡을 초래하는 바 개발토지가 개발이후 도로가 붙은 하나의 토지가 됨으로써 최초에는 서로 다른 가격이었으나 매수이후 개발가치를 감안하여 약정한 가액은 합리적인 가격이므로 처분청의 이 건 과세는 취소되어야 한다.

• 가. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 청구외 박○○외 2인과의 약정서 내용에 의하면, 청구인 명의 필지는 다른 공동매수자의 필지와는 달 리 토지 활용도가 낮은 곡선형태의 필지이나 이를 모두 동일금액(평당 6백만원)으로 인정하였으며, 청구인이 주장하는 취득가액 1,867,799천원은 필지별로 소유권 이전된 면적의 거래 가액으로 계산한 금액인 1,138,130천원의 164%에 달하는 가액으로 이러한 약정 결과는 청구인의 토지 취득가액을 과대평가한 것이므로 동 약정서 내용을 인정할 수 없으며
• 나. 청구인은 박○○외 2인과 공동으로 쟁점토지를 취득하면서 한○○외 3인 으로부터 투자금 1,226,000천원 및 쟁점토지를 담보로 800,000천원 계 2,026,000천원을 조달하여 토지매입대금으로 1,867,799천원을 부담하였으므로 동 금액을 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하나 과세전적부심사청구시 추가 제출한 한○○외 3인과의 공동투자약정서는 임의작성이 가능한 자료이며, 청구외 박○○ 명의의 통장으로 750,000천원의 자금이 이체된 것으로 보아 동 금액이 청구인의 부동산 취득가액이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우며, 쟁점토지 매입시 청구인이 지급한 취득대금에 대한 금융증빙 등의 자료 제출이 없어 부동산 매매계약서별 매매대금을 청구인 명의로 등기된 지분율에 의하여 계산된 1,138,130천원을 취득가액으로 결정함은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득가액을 공동매수자간의 약정서 금액인 1,867,799천원으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지 등 개발토지의 취득 및 공유물 분할내역은 다음과 같이 확인된
• 다. 단위: ㎡ 계약일 (잔금일) 등기 접수일 취득가액 취득물건 전 소유자 지분 05.12.20. 공유물분할 지번 면적 소유자 지분 ‘04.11.24 (05.2.24) ‘05.7.19 15억 ㎡당 756천원 148-1 하천 (1,983㎡) 민○○ 민△△ 민☆☆ 박○○ 29/3966 148-1 박○○ 1/2 김

○○ 1/2 김○○ 29/3966 148-3 김☆☆ 1/1 김☆☆ 1632/3966 148-4 927 우○○ 1/1 우○○ 2276/3966 148-5 211 우○○ 1/1 ‘04.11.24 (05.2.24) 10억 ㎡당 881천원 148 하천 (1,134㎡) 민★★ 민○○ 박○○ 1071/2268 148 박○○ 1/1 김○○ 1071/2268 김○○ 1/1 김☆☆ 126/2268 148-5 김☆☆ 1/1 ‘05.06.17 (05.12.25) 41억 ㎡당 3,875천원 146-9 (333㎡) 박○○ 박○○ 1/2 김○○ 1/2 146-18 (104㎡) 김☆☆ 55/104 146-18 김☆☆ 1/1 우○○ 49/104 146-27 49 우○○ 1/1 147-4 (621㎡) 박○○ 447/1242 김○○ 447/1242 김☆☆ 288/1242 ‘05.7.19 (05.12.25) 2.3억 ㎡당 1,982천원 147-5 박○○ (35.1평) 김☆☆ 1/1 146-19 김☆☆ 1/1 146-20 김☆☆ 17/54 146-20 김☆☆ 1/1 우○○ 37/54 146-28 37 우○○ 1/1 합계 68.3억

2. 청구인과 공동매수자간에 작성한 약정서의 내용은 다음과 같이 확인된다.

• 가) 계약체결일: 2005.8.20
• 나) 약정체결자: 박○○, 김

○○, 김☆☆, 우○○

• 다) 부동산의 표시:

○○ 시

○○ 동 148번지, 148-1번지, 147-4번지, 146-9 번지, 147-5번지, 146-19번지, 146-18번지, 146-20번지

• 라) 부동산 위치 지정

① 가분할 도면상 1번, 1-1번, 1-2번은 박○○, 김

○○ 소유로 한다.

② 가분할 도면상 2번은 김☆☆ 소유로 한다.

③ 가분할 도면상 3번은 우

○○ 소유로 한다.

• 마) 부동산 매입가 책정(총 매입가격: 6,827,500,000원)

① 가분할 도면상 1번은 평당 육백만원 총액 2,520,000,000원으로 한다

② 가분할 도면상 1-1번은 평당 이백일십오만원 총액 339,700,000원으로 한다

③ 가분할 도면상 1-2번은 평당 오십만원 총액 31,800,000원으로 한다.

④ 가분할 도면상 2번은 평당 육백반원 총액 2,100,000,000원으로 한다.

⑤ 가분할 도면상 3번은 평당 육백만원 총액 1,868,000,000원으로 한다.

• 바) 각종 인허가비, 제세공과금, 공시비는 각각 부담키로 한다.

3. 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 산정내역은 심리자료에 의하여 다음과 같이 확인된다. 소재지 면적(㎡) ㎡당 취득가액 총 취득가액

○○ 시

○○ 동 148-4 927 756 701,210 동소 148-5 211 756 159,607 동소 146-27 49 3,875 208,997 동소 146-28 37 1,982 68,316 계 1,138,130 단위: 천원 ※

○○ 동 146-27번지와 146-28번지는 분할전 필지의 공시지가가 각기 달라 공시 지가로 안분하여 취득가액을 산정함. 4) 개발토지의 전소유자와 청구인 및 공동매수인과의 매매계약서를 살펴보면, 매수인은 백

○○ 외 4인(박○○외 3인으로 승계)으로 되어 있으며, 매수인 각각의 지분은 표시되어 있지 아니한 것으로 확인된다. 5) 한편, 개발토지에 대한 필지별 공시지가는 다음과 같다. 지번 면적 2005년 2006년 비고

○○ 동 148-1 29 417,000 487,000 487,000 487,000 389,000 박○○, 김○○ 김○○ 우○○ 우○○ 148-3 148-4 148-5 29 927 211

• -

• ○○ 동 148 535.5 417,000 487,000 487,000 박○○, 김○○ 김○○ 148-2 63

• ○○ 동 146-9 146-18 333 55 430,000 451,000 526,000 548,000 548,000 477,000 박○○, 김

○○ 김☆☆ 우

○○ 박○○,김

○○,김☆☆

○○ 동 147-27 147-4 49 621

• 392,000

○○ 동 147-5 146-19 146-20 13 49 17 392,000 437,000 476,000 457,000 526,000 548,000 548,000 김☆☆ 김☆☆ 김☆☆ 우○○ 146-28 37

• 단위: 원

6. 청구인과 공동매수자들이 작성하고 공증한 인증서 내용은 다음과 같다.

• 가) 공증일자: 2010.4.9. 나) 공증인:

○○ 도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 ××-3번지 소재 이

○○ 공증사무소

• 다) 공증대상

(1) 거래사실확인서(개발필지에 대한 공동매수자들의 지분 및 그 가액 확인)

(2) 약정서(위󰡐나󰡑의 약정서)

(3) 개발토지 구입시 매매계약서

7. 청구인이 이 건 심사청구시 제시한 투자자금 원천 내역은 다음과 같다. 구분 금액 관련서류 비고 차입금(한○○외 3인) 1,226 투자약정서 및 박○○ 예금계좌 박○○에게 750백만원 입금 대출금(

○○) 800 대출거래명세서 박○○에게 수표교부 계 2,026 단위: 백만원

8. 청구인과 공동투자자간의 약정서 내용은 다음과 같다

• 가) 2005.8.10. 작성한 공동투자 약정서

(1) 약정당사자: 소유자(갑) 우

○○ (대리인 박○○), 투자자(을) 한○○, 한△△ (대리인 한☆☆)

(2) 부동산 표시:

○○ 시

○○ 동 148번지외 4필지 약 100평(위치3번)

(3) 총 투자금액: 620,000,000원

(4) 특약사항: (을)은 본 토지에 투자함에 있어 추후 발생되는 비용(건축비등) 을 지분별로 공동 부담하고 소유권이전은 건축물 준공후 이전 하기로 하며, 면적증감시 소유권이전시점으로 정산키로 하고 추후 매각시는 투자금액에 비례하여 분배한다.

• 나) 2005.8.23. 작성한 공동투자 약정서

(1) 약정당사자: 소유자(갑) 우

○○ (대리인 박○○), 투자자(을) 최

○○

(2) 부동산 표시:

○○ 시

○○ 동 148번지외 3필지 약 50평

(3) 총 투자금액: 303,500,000원

(4) 특약사항: 상기 가) 약정서와 동일함.

• 다) 2005.8.23. 작성한 공동투자 약정서

(1) 약정당사자: 소유자(갑) 우

○○ (대리인 박○○), 투자자(을) 황

○○

(2) 부동산 표시:

○○ 시

○○ 동 148번지외 3필지 약 50평

(3) 총 투자금액: 303,500,000원

(4) 특약사항: 상기 가) 약정서와 동일함. 9) 청구인은 쟁점토지 및 위 지상 건축물을 2009.3.2. 공동투자자들에게 양도하였음이 매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인되며, 양도계약서에는 매매 대금은 20억원(토지 19억원, 건물 1억원)으로, 특약사항란 에는 토지 및 건물에 대하여 한○○ 지분 25/100, 한△△지분 25/100, 최

○○ 지분 30/100, 황

○○ 지분 20/100으로 나타나 있음이 확인된다. 10) 이 건 심리기간 중 쟁점토지에 대하여 현장 확인한 바에 의하면 개발토지의 공동소유자들은 공유물분할 후 각자 토지에 건물을 신축하였고, 분할된 토지는 당초 가분할도와 동일하며, 각각 도로에 접하여 있음이 확인된다.

• 라. 판단 1) 개발토지를 공동으로 취득한 청구인과 공동매수자간에 체결한 약정서는 일반 계약의 일종으로서 통상 약정서에 기재된 사항에 대해 약정당사자들은 법적인 책임을 담보하며 2) 청구인은 공동매수자와의 약정에 따라 개발토지를 공유물 분할하여 쟁점토지 를 취득한 후 쟁점토지에 건물을 신축하여 양도하였으며, 공동매수자 각인들은 동 약정서의 내용을 공증에 의하여 확인하고 있음이 제시된 증빙자료에 의하여확인된다. 3) 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 1,867,799천원은 개발토지의 필지별로 소유권이전된 면적에 의해 계산한 1,138,130천원의 164%에 달하는 가액으로 이러한 약정결과는 청구인의 토지취득가액을 과대평가한 결과이므로 약정서 내용을 인정할 수 없다는 주장이나 총 취득가액에 변동이 없는 상태에서 공동매수자간에 이루어진 약정서의 효력을 달리 부인하기 어렵고, 이해관계를 달리하는(청구인의 취득가액이 인정되는 경우 공동매수인들의 취득가액은 낮아짐) 공동매수인들이 동 약정서의 내용을 인정하고 있으며, 청구인이 제시한 투자약정서 등 관련서류에 의하여 청구인이 약정서의 금액을 투자 한 것으로 보이므로 약정서에 의하여 신고한 청구인의 취득가액은 정당한 것으로 판단된다. 4) 위 내용으로 볼 때, 처분청이 약정서상의 금액을 취득가액으로 인정하지 아니한 이 건 양도소득세 처분은 취소함이 타당하다 하겠다. 다만, 청구인이 공동투자한 금액인 1,867,799천원에 상응하는 지분등기를 하지 아니한 데 대하여 이를 명의신탁으로 보는 것은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.