분양권 프리미엄을 인정할 수 있는지 여부

청구인은 2003.5.30. “시 구 동 316 아파트 101동 207호”(이하“쟁점①부동산”이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점①분양권”라 한다)를 154백만원에 양도하고, 2003.7.2. “시 구 **동 316 이수아파트 101동 607호”(이하 “쟁점②부동산이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점②분양권”라 한다)를 157,600천원에 양도하였으나, 관련 양도소득세는 신고하지 않았다. 처분청은 청구인의 쟁점①,②분양권 취득당시 매매계약서, 양도인들의 양도소득세 신고내역을 확인하여 청구인이 쟁점①분양권의 양도와 관련하여 66백만원, 쟁점②분양권의 양도와 관련하여 49백만원의 양도차익을 얻은 것으로 보아(합계 115백만원) 청구인에게 2003년 양도소득세 66,168,000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이의신청을 거쳐 2010.6.21. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점①분양권은 원분양자 청구외 박→ 청구외 박태→ 청구인→ 청구외 김 순으로 취득한 것으로 쟁점①분양권의 양도로 인한 양도차익은 30백만원이다. 쟁점①분양권의 원분양계약자인 청구외 박(이하 “박”이라 한다)은 이를 분양받아, 청구외 박태(이하 “박태”라 한다)에게로 양도하였고, 청구인은 계약금 28백만원이 납부된 상태에서 박태로부터 프리미엄 4천만원을 포함하여 68백만원을 주고 쟁점①분양권을 취득하였다. 또, 청구인이 중도금 56백만원을 납부하여(합계 취득액 124백만원), 2003.7.2. 청구외 김(이하 “김”라 한다)에게 이를 154백만원에 양도한 것으로 쟁점①분양권의 양도로 청구인이 취한 차익은 30백만원이다.
• 나. 쟁점②분양권은 원분양자 청구외 권→ 청구외 구 → 청구인→ 청구외 김홍 순으로 취득한 것으로 쟁점②분양권의 양도로 인한 청구인의 양도차익은 14백만원이다. 쟁 점②분양권의 원분양자인 청구외 권(이하 “권”이라 한다)은 이를 분양받아 청구외 구(이하 “구”이라 한다)에게 양도하였고, 청구인은 계약금 31,200천원이 납부된 상태에서 구**으로부터 프리미엄 5천만원을 포함하여 81,200천원을 주고 취득하였다. 또 청구인은 중도금 62,400천원을 납부하여(합계 취득가액 143,600천원) 2003.5.30. 청구외 김홍(이하 “김*홍”이라 한다)에게 이를 157,600천원에 양도한 것으로 청구인이 취한 차익은 14백만원이다.
• 다. 결국 청구인의 쟁점①,②분양권의 양도에 따른 양도차익은 44백만원이므로 이에 따라 양도소득세를 경정하여 주기 바란다.

• 가. 청구인은 쟁점①분양권의 취득시 박태에게 프리미엄으로 2001. 10.22. 24백만원, 2001.10.30. 16백만원을 지급하였다고 하나, 청구인은 박으로부터 쟁점①분양권을 취득한 것으로 확인되고 박태가 개입하였다는 어떠한 증거도 발견할 수 없는바, 당초 처분은 정당하다. 원분양권자인 박의 분양계약일자가 2001.10.30.이며, 같은 날 박과 29백만원에 매매계약서를 작성하고 분양계약서의 권리의무승계 내역란에 기록하여 시행사의 확인을 받았으며 같은 날 구청에서 검인을 받은 사실이 확인되고 박 역시 당초 양도가액을 29백만원으로 신고하였다가 32백만원으로 수정하여 신고한 사실이 확인되므로 박이 최초분양계약을 체결하기 이전에 박*태에게 권리금을 지급하였다는 것은 이치에 맞지 아니하다.
• 나. 청구인은 쟁점②분양권의 취득과 관련하여 구에게 프리미엄으로 2001.10.31. 31백만원과 19백만원을 지급하였다고 하나, 청구인은 권으로부터 쟁점②분양권을 취득한 것으로 확인되고, 구**이 개입되었다는 정황이나 증거가 없는바, 당초 처분은 정당하다.

1. 원분양계약자인 권의 분양계약일자가 2001.10.31.이며, 2002.12.24. 쟁점②분양권을 청구인에게 양도한 사실이 분양계약서에서 확인되며, 매도자 권은 계약금 31,200천원을 불입한 상황에서 청구인에게 양도하여 미불입 중도금 46,800천원을 청구인이 2003.1.3. 대출받았음이 분양계약서에 기록되어 있고, 권은 2003.1.8. 양도가액 46,200천원, 취득가액 31,200천원으로 양도소득세 신고를 하는 등 분양권 양도의 과정에서 청구외 구이 개입되었다는 정황이나 증거가 없다.

2. 또 청구인이 제출한 영수증 가운데 영수인 구 본인의 이름을 틀리게 기록하여 정정한 흔적(구좌운→구)을 볼때 제출된 청구인이 제출한 영수증의 신뢰성이 문제가 있을 것으로 판단된다.

• 다. 이와 같이 청구주장은 이유 없으며 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 쟁점①,②분양권의 취득가액을 얼마로 하여야 하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점①,②분양권의 양도가액에 대해서는 다툼이 없다. 2) 처분청이 청구인이 쟁점①분양권을 원분양계약자 박**으로부터 32백만원(프리미엄 4백만원 포함)에 취득하였다고 보아 양도소득세를 과세한 데에 대하여 청구인은 박*태로부터 68백만원(프리미엄 4천만원 포함)에 취득하였다고 주장하는바, 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다.

• 가) (분양계약서) 계약일자는 2001.10.30.이며, “공급받는 자” 란에 박의 도장이 날인되어 있다. 권리의무승계내역에는 청구인이 박으로부터 쟁점①분양권을 취득한 내역만 확인된다.
• 나) (영수증 2매 및 박태의 명함) 발행일자는 2001.10.22., 2001.10.30.이며, 발행인란에는 “박** 대(代) 박태”, “분양권프리미엄계약금”로 기재되어 있다. 금액은 각각 24백만원과 28백만원으로 작성되어 있다. 박*태의 명함에는 부동산타운 공인중개사라고 기재되어 있다.
• 다) (영수증 1매) 발행일자는 2001.10.23.이며 발행인란에는 “박** 대(代) 김남수”로 기재되어 있다. 발행금액은 16백만원이다.
• 라) 이밖에 청구외 최대길의 명함을 제출하였으며, 명함에는부동산타운 공인중개사라고 기재되어 있다. 3) 처분청이 청구인이 쟁점②분양권을 원분양계약자 권으로부터 46,200천원(프리미엄 15백만원 포함)에 취득하였다고 보아 과세한 데에 대하여 청구인은 구으로부터 81,200천원(프리미엄 5천만원 포함)에 취득하였다고 주장하는바, 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다.
• 가) (분양계약서) 계약일자는 2001.10.31.이며, “공급받는 자” 란에 권**의 도장이 날인되어 있다. 권리의무승계내역에 2002.12.24. 청구인이 쟁점②분양권을 취득하였다가 2003.6.7. 김*홍에게 이를 양도한 내역이 확인된다. 또, 중도금과 관련하여 2003.1.3. 한미은행 행당역지점에서 46,800천원, 2003.3.20. 15,600천원을 대출받은 사실이 확인된다.
• 나) (영수증 3매 및 구의 명함) 영수증 발행일자는 2매는 2001.10.31., 1매는 2001.10.22.이며, 발행인란에는 “권 대 구”으로 기재되어 있다. 이중 1매는 “권 대 구운”으로 기재되었다가 “구운”을 “구”으로 수정한 점이 확인된다. 영수증 중 2매에 기재된 금액은 각각 31백만원, 1매는 19백만원으로 작성되어 있다. 구의 명함에는 한빛부동산 공인중개사 사무소라고 기재되어 있다.

4. 처분청은 청구인의 쟁점①분양권 취득과 관련하여, 구청에 검인(접수번호: 11487)을 받은 매매계약서를 제출하였다. 이건 매매계약서의 작성일은 2001.10.30.로 검인일은 같은 날이며, 매매대금은 29백만원으로 기재되어 있다. 매도인과 매수인란에는 각각 박과 최익규의 도장이 날인되어 있으며, 쌍방합의 계약서로 작성되어 있다. 이의신청 심리과정에서 청구인의 쟁점②분양권 취득과 관련하여 구청에 매매현황을 조회한 바, 청구인이 권으로부터 취득하였다고 2002.12.24. 구청장에게 신고․접수한 사실을 구청장이 발행한 전산상세 조회서에서 확인하였다.

5. 박**은 쟁점①분양권의 양도와 관련하여 당초 양도가액을 29백만원으로 하여 신고하였다가, 이를 32백만원(프리미엄 4백만원)으로 수정신고 하였다.

6. 권**은 쟁점②분양권의 양도와 관련하여 양도가액을 46,200천원(프리미엄 15백만원)으로 신고하였다.

7. 쟁점①,②분양권의 취득과 관련하여 청구인은 관련 금융증빙이나, 구**․박*태의 인적사항은 제시하지 못하고 있다.

• 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액을 취득에 든 실지거래가액으로 정하고 있는바, 청구인의 쟁점①,②분양권 취득가액을 얼마로 할 것인지를 살펴본다. 우선 청구인이 박태와 구으로부터 각각 쟁점①,②분양권을 취득하였다고 주장하면서 제출한 박태와 구이 작성한 영수증은 관련 금융내역이 확인되지 않고, 박태와 구의 인적사항이 확인되지 않으며, 구 작성 영수증의 경우 작성자의 이름이 잘못 기재되었다가 수정된 흔적이 있는바, 이를 청구주장을 입증하는 증빙서류로 보기는 어렵다고 판단된다. 그리고 쟁점①분양권의 양도와 관련하여 박이 양도가액을 32백만원으로 신고한 점, 박과 권이 구청장에게 신고한 쟁점①,②분양권 양도관련 검인계약서에 취득자가 모두 청구인으로 기재된 점등을 볼 때 박태․구**이 쟁점①,②분양권의 거래과정에서 관여한 어떠한 증빙도 확인되지 않는바, 청구주장은 인정하기 어려다고 판단된다. 따라서 쟁점①,②분양권의 직전 양도자의 양도소득세 신고 내용 등에 따라 청구인의 취득가액을 결정하여 양도소득세를 당초 과세처분 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.