청구인의 쟁점주택 취득가액이 얼마인지

○○○세무서장이 2009.11.9. 청구인에게 한 2007년 과세연도 양도소득세 36,682,560원의 부과처분은 쟁점주택의 취득가액을 158,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2003.3.21. ○○시 ○○구 ○○동 1057-5번지 제2층 102호 ◉◉빌라 51.39㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 한◇◇(이하 “한◇◇”이라 한다)으로부터 취득하여 2007.7.16. 청구외 김◇철에게 양도하고, 2007.7.27. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 165,000,000원으로, 취득가액을 158,000,000원으로, 필요경비 4,867,500원으로 하여 양도소득세 예정신고하였다.

○○지방국세청장은 감사 시 쟁점주택 전소유자 한◇◇이 실지거래가액에 의하여 양도가액을 110,000,000원으로, 취득가액을 105,000,000원으로 하여 양도소득세 신고한 사실을 확인하여 반포세무서장에게 시정조치하였다. 반포세무서장은 처분청에 실가상이 과세자료를 통보하였으며 처분청은 수보한 과세자료에 따라 청구인의 쟁점주택 취득가액을 110,000,000원으로 경정하여 2009.11.9. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 36,682,560원을 부과하였다. 청구인은 이에 이의신청을 제기하였고 심리결과 재조사결정 되 었으나 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 110,000,000원으로 조사하여 2010.4.13. 청구인에게 재조사결과 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.24. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택을 한◇◇으로부터 총 158백만원에 취득하고 매매대금을 아래 표1과 같이 지급하였음이 158백만원으로 작성된 계약서(이하 “쟁점계약서1”이라 함)와 금융증빙, 매도인으로부터 수령한 영수증에 의 해 확인됨에도 쟁점주택의 취득가액을 한◇◇이 양도소득세 신고 시 첨부한 계약서(이하 “쟁점계약서2”라 함)의 매매대금 110백만원으로 봄은 부당하다. 표1쟁점계약서1 및 대금지급내역 계약서 대금지급내역 날짜 금액 비고 날짜 송금액 2003.3.21. 10,000,000 계약금 2003.3.21. 5,000,000 2003.3.26. 5,000,000 2003.4.22. 20,000,000 중도금 2003.4.9. 20,000,000 2003.5.2. 128,000,000 잔금 2003.5.22. 98,000,000. 2003.6.2. 30,000,000 (대출금 승계) 합계 158,000,000 합계 158,000,000

1. 청구인은 쟁점주택 인근에 거주하는 청구인의 숙모 김◇남(이하 “김◇남”이라 한다)이 쟁점주택이 재개발예정이라고 투자를 권유하여 쟁점주택 을 취득하였으나 청구인은 가정살림 외 다른 경제활동을 한 적이 없고 청구인 주소지가 쟁점주택과 멀어 쟁점주택 취득을 위한 계약서 작성 및 대금지 급을 모두 숙모 김◇남에게 위임하였으며 청구인은 쟁점주택의 대금을 대리인 김◇남의 □□은행 000-00000-00-000계좌로 표2와 같이 송금하였다. 표2쟁점주택 거래대금 금융흐름 내역 (만원) 청구인/배우자 이◇희계좌 김◇남 □□은행 계좌 출금액 입금액 출금액 날짜 금액 비고 날짜 금액 날짜 금액 비고 03.3.21 500 정◇◇계좌 03.3.21 500 03.3.21 500 수표출금 03.3.26 500 정◇◇계좌 03.3.26 500 03.3.26 500 수표출금 03.4.8 2,000 정◇◇계좌 03.4.8 2,000 03.4.9 2,000 현금출금 03.5.21 5,000 정◇◇계좌 03.5.21 5,000 03.5.22 8,000 수표출금 03.5.21 2,800 정◇◇계좌 03.5.21 2,800 03.5.22 400 현금출금 03.5.21 1,000 이◇희계좌 03.5.21 1,000 03.5.22 (1,400) 현금전달 03.5.21 (1,000) 현금전달 03.5.21 (1,000) 03.6.4 3,000 대출금승계 계 12,800 (1,000) 12,800 (1,000) 12,800 (1,400)

2. 2003.5.21. 청구인은 대리인 김◇남을 만나 청구인의 인감증명서와 현금 1,000만원를 건네주고 쟁점계약서1을 김◇남으로부터 받았으며, 매도인 한◇ ◇은 2003.6.4. 쟁점주택 담보대출금을 승계하기 위해 ☆☆은행에서 처음 만났다.

3. 김◇남은 ★★부동산중개소(대표 이◇석)에서 매도인의 어머니 안◇◇과 2003.3.21. 계약서를 작성하고 계약금 500만원을 지급하였으며, 2003.3.26. 계약금 잔액 500만원을 지급하고 안◇◇의 도장이 날인된 영수증1을, 2003.4.9.쟁점주택 중도금 2,000만원을 지급하고 안◇◇의 도장이 날인된 영수증2을, 2003.5.22. 잔금 9,800만원을 지급하고 한◇◇의 인감도장이 날인된 영수증3을 수취하여 청구인에게 전해주었다.

4. 또한 쟁점주택 계약당시에는 전세금 8,000만원을 승계하기로 하였으나 청구인이 쟁점주택을 월세로 전환하겠다는 요청에 따라 매도인이 먼저 전세입자에게 전세금을 반환하여 주기로 하였으며 매도인은 청구인이 계약금과 중도금으로 지급한 3,000만원 외에 추가로 소요되는 5,000만원에 대해 3,000만원은 쟁점주택을 담보로 대출을 받았으며 2,000만원은 매도인 개인돈으로 반환하여 이에 대한 은행수수료 경과이자를 청구인이 표3과 같이 계산한 금액을 매도인에게 지급하고 한◇◇의 인감이 날인된 영수증4(간이계산내역서임)를 수취하였다. 표3 영수증4 계산내역 기재된 내용 사 유 은행수수료 350,000원 담보대출금 3,000만원 대출수수료 이천만원이자 300,000원 매도인이 부담한 2,000만원에 대한 2월분이자 삼천만원에 대한 은행이자 154,000원 담보대출금 3,000만원 1월분 이자 이사비용 1,000,000원 전세입자 이사비용 계 1,800,000원

• 나. 한◇◇이 제출한 쟁점계약서2는 실제 대금을 지급한 날짜와 일치하지 않으며 부동산중개소의 간인이 생략된 점 등으로 보아 한◇◇의 양도소득세를 낮추려는 목적으로 작성된 실제와 다른 별도의 계약서이다.

1. 쟁점계약서2는 2003.4.22. 계약금 1,000만원, 2003.5.7. 4,000만원 2003.5.22. 6,000만원으로 작성되어 김◇남이 표2에서와 같이 대금을 지급한 날짜와 전혀 일치하지 않으며 매도인 한◇◇은 쟁점주택을 110백만원에 매도하였다고 주장하지만 이에 대한 대금을 언제 얼마를 받았는지에 대해서는 전혀 설명하고 있지 못한다.

2. 일반적으로 부동산공인중개사무소에서 작성한 실제매매계약서는 매도인, 매수인, 부동산중개소의 간인이 함께 날인되는 것이 일반적이나 쟁점계약서2는 매도인과 매수인의 인감만 간인된 점으로 보아 실제계약서와 별도로 한◇◇의 양도소득세를 낮추려는 목적으로 사후적으로 작성된 매매계약서이다.

3. 또한 한◇◇은 처분청의 재조사 기간 동안 쟁점계약서1이 허위로 작성 되었다는 것을 주장하며 쟁점계약서1의 인감이 한◇◇의 인감과 다르다는 감정서를 제출하였지만 청구인이 쟁점계약서1의 인감과 위 영수증3,4의 인감이 한◇◇의 인감과 동일하다는 감정서를 받아 이건 심리자료로 제출하였다.

가. 청구인은 쟁점주택의 매매대금 158백만원을 청구인의 숙모 김◇남 통장을 통하여 지급하였다고 주장하나, 김◇남 통장에 이체된 금액이 실제로 매도자 한◇◇에게 지급되었다는 구체적인 사실을 입증할 만한 증거가 없으며, 한◇◇의 인감이 날인된 영수증3(9,800만원)을 제외한 다른 영수증1,2는 대리인(안◇◇)도장이 날인되어 있어 신뢰할 수 없다. 나. 매도인 한◇◇이 양도소득세 신고 시 쟁점계약서2와 더불어 청구인이 발급한 인감증명서, 청구인의 인감이 날인된 거래사실증명서를 첨부한 점과 건물등기부상 등기원인일 2003.4.22.은 쟁점계약서2의 계약일과 일치한 점, 재조사 기간 동안 한◇◇이 제시한 감정서에 쟁점계약서1에 날인된 도장은 한◇◇의 인감도장과 다르다고 확인된 점으로 보아 쟁점주택의 진실한 계약서는 쟁점계약서2로 판단된다. 다. 따라서 쟁점주택의 취득가액을 110백만원으로 보아 청구인에게 부과한 2007년 과세연도 양도소득세 36,682,560원은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 취득가액이 청구인이 주장하는 158백만원인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (이하 중략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑩ (중 략)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (이하 생략)

• 다. 조사내용

1. 쟁점주택 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 2003.4.22. 매매를 원인으로 2003.5.26. 소유권이전 등기하였으며 2007.7.16. 거래가액 165백만원에 양도하였음이 확인된다.

2. 1)에 이어 쟁점주택에 2001.3.30. 전세금 65,000,000원으로 전세권 설정, 2003.3.28. 전세권설정등기말소, 2003.4.1. 36,000,000원 근저당설정, 2003.6.10. 근저당 채무자가 한◇◇에서 정◇◇으로 변경, 2007.7.6. 근저당설정등기 말소된 사실이 확인된다.

3. 쟁점주택 등기부등본과 국세통합전산망에서 확인한 소유자별 보유기간 및 양도소득세 신고현황은 표3과 같다. 표3 쟁점주택 소유자별 양도소득세 신고현황 소유자 취득일자 양도일자 양도가액 취득가액 보유기간 김◇자 1989.2.16 2002.4.1 비과세 박◇순 2002.4.1 2002.6.17. 105,000,000 100,000,000 2개월 한◇◇ 2002.6.17 2003.5.26. 110,000,000 105,000,000 11개월 청구인 2003.5.26. 2007.7.2. 165,000,000 158,000,000 4년2개월 김◇철 2007.7.2 보유중

4. 쟁점주택 등기부등본에 확인된 거래일자별 거래가액은 표4와 같다. 표4 쟁점주택 거래일자별 거래가액 호수 소유자 대지면적 거래일자 거래가액 지하 102호 정◇선 40.11 2006.6.9 88,000,000 1층 101호 이◇윤 45.72 2009.4.15 200,000,000 1층 102호 정◇숙 40.11 2009.5.18 203,000,000 2층 101호 권◇정 45.72 2007.5.1 182,000,000 2층 102호 청구인 40.11 2007.7.16 165,000,000

5. 청구인은 표2에서 김◇남이 김◇남계좌에서 수표로 인출한 금액에 대한 금융조회를 신청하였으나 거래일이 5년이 경과한 금융증빙은 보관하지 않다는 □□은행 금융조회 담당자의 회신에 따라 2010.8.11. 청구인에게 금융조회가 불가능한 사유를 통지하였다.

6. 청구인과 대리인 김◇남이 숙모와 조카사이임이 청구인이 제출한 호적등본에 의해 확인되며, 이건 심리과정에서 영수증 1,2에 날인한 안◇◇은 한◇◇의 어머니임이 당사자들(한◇◇, 안◇◇)의 진술에 의해 확인된다.

7. 안◇◇은 이건 심리과정에서 쟁점주택의 취득계약서나 양도계약서를 분실하여 쟁점주택을 사고 판 금액이 정확히 기억나지 않으나 양도당시 매도인 한◇◇의 결혼자금을 마련하기 위해 11개월만에 급히 양도한 것이며 ★★부동산에 손해만 보지 않도록 팔아달라고 부탁한 것인데 본인이 105백만원에 취득하여 158백만원에 양도하였다는 건 터무니 없으며 ★★부동산 중개인 이◇석이 사망하여 실제 계약서를 확인할 수 없어 답답하다고 아래와 같이 진술하였다.

• 가) 안◇◇이 청구인의 대리인 김◇남과 ★★부동산에서 계약을 체결하였으며 영수증 1,2,3,4는 ★★부동산에서 작성하고 본인(안◇◇)이 날인한 것이나, 영수증3의 9,800만원에는 주택담보대출금 3,000만원이 포함된 금액이며, 영수증에 기재된 금액으로 보아 128백만원이 쟁점주택의 양도가액이었을 수도 있으나 본인이 산 금액과 판 금액에서 차익은 5백만원 정도이다.
• 나) 쟁점계약서2와 영수증1은 사망한 이◇석이 작성하였으며(필체가 같음) 영수증2와 영수증3은(필체가 같음) ★★부동산에서 일하던 김◇순이 작성하였으나, 청구인이 제시한 쟁점계약서1의 필체는 이◇석 또는 김◇순의 필체가 아닌 제3자의 필체로 허위계약서이다.(쟁점계약서1과 쟁점계약서2의 필체가 전혀 다름)

8. 한◇◇은 감정평가기관으로부터 쟁점주택 거래 당시의 시가를 평가하여 제출하였으며 그 내용은 아래와 같다. 감정평가기관 감정평가내용 가격시점 조사기간 작성일자 평가금액 (주)♥♥감정평가법인 2003.5.18. 2010.8.11. 2010.8.12. 118,000,000

9. 한◇◇이 쟁점주택 전세금반환을 위해 주택담보대출을 위해 ☆☆은행에서 작성한 한◇◇ 담보물건 시가추정표의 내용은 아래표와 같다. 가격 가격조사처1 가격조사처2 시가추정액 103,500,000 매매상한가 담보기준가액 103,500,000 매매하한가 115,000,000 115,000,000 정규담보가액 62,100,000 거래시세 상호 ★★부동산 ♥♥♥공인중개사

10. 김◇남과 이건 심리과정에서 통화한바 본인은 조카에게 쟁점주택 투자를 권유한 적이 없으며 조카(청구인)의 부탁에 의해 쟁점주택을 대신 계약해주었으며 쟁점주택 매매대금은 ★★부동산에서 안◇◇에게 돈을 전달하고 영수증1,2,3,4을 받아 조카(청구인)에게 전달하였다며 아래와 같이 답변하였다.

• 가) 영수증3의 9,800만원은 현금과 수표를 건네주고 받은 것이며 쟁점주택의 대출금 3,000만원은 포함되지 않는 금액이다.(김◇남은 쟁점주택 대출금이 얼마인지도 잘 모르고 있었음)
• 나) ★★부동산 이◇석씨가 계약 후 청구인의 인감증명서와 인감도장을 요구해 2003.5.21. ★★부동산에 건네준 것이며 본인은 158백만원 계약서 외에 110백만원의 계약서가 작성되었는지는 알지 못한다.

11. 쟁점주택을 중개했던 ★★부동산에 근무하고 있는 김◇순과 통화한바 당시 공인중개사 이◇석은 사망하여 쟁점주택 계약서를 보관하고 있지 않아 쟁점주택 거래가액이 정확하게 얼마인지 기억나지 않으나 이◇석씨와 본인필체의 영수증과 부동산중개수수료가 60만원인 것으로 보아 1억 2,800만원이 거래가액일 것으로 판단되며 영수증3에 대출금이 포함되었다는 것을 굳이 영수증에 기재할 필요는 없었다고 답변하던 중 갑자기 다른 사람(남편으로 판단됨)에게 전화를 바꾸고 바뀐 통화자는 다시는 전화하지 말라고 화를 내서 통화가 중단되었다.

12. 국세통합전산망에 의하면 청구인은 쟁점주택외 ○○시 ○○구 ○○동 1057-12번지 203호(이하 "쟁점외주택“이라 한다)를 2003.6.25. 취득하고 2007.8.10.에 양도하였으며 그 주택의 거래내역은 표5와 같다. 표5 쟁점외주택 양도소득세 신고내역 호수 소유자 대지면적 취득일자 취득가액 양도일자 양도가액 비고 지하102호 이◇석 23.13 2002.2.18 기준시가 2003.3.13

• ★★부동산대표 지하102호 정◇정 23.13 2003.13 85,000,000 2006.11.2 100,000,000 청구인동생 지하102호 박◇녀 23.13 2006.11.2 100,000,000 2007.2.28 104,000,000 2층203호 김◇석 23.14 1991.3.4 기준시가 2003.5.25

• 2층102호 청구인 23.14 2003.6.25 92,000,000 2007.8.10 97,000,000

• 라. 판단 청구인은 쟁점주택을 158백만원에 취득하였다고 주장하며 그에 대한 증빙으로 쟁점주택 거래대금을 대리인 김◇남의 계좌로 송금한 청구인 통장사본,쟁점주택 거래대금이 입금된 후 출금된 김◇남계좌 사본, 쟁점계약서1, 영수증1,2,3,4를 제출하였다. 쟁점주택 매도자 한◇◇을 대리하여 쟁점주택을 양도하였던 매도인의 어머니 안◇◇은 쟁점계약서1은 허위계약서라고 주장하는 반면, 영수증1,2,3을 쟁점주택 매매대금을 수령한 후 부동산 중개인이 작성하였고 본인이 날인하였다고 진술하여 영수증1,2,3은 신빙성이 있는 증빙으로 판단된다. 한편, 청구인과 매도인 한◇◇은 영수증1,2의 기재내용에는 다툼이 없으나, 2003.5.22. 매도인 한◇◇이 9,800만원을 수령하였다고 작성된 영수증3은 청구인은 쟁점주택담보대출금 3,000만원이 포함되지 않고 현금 9,800만원을 지급하였다고 주장하고, 쟁점주택 매도인 한◇◇은 9,800만원에 쟁점주택담보대출금 3,000만원이 포함되었다고 주장한다. 이에 영수증3에 기재된 9,800만원에 쟁점주택담보대출금 3,000만원이 포함되어 있는지 여부를 살펴보면, 청구인이 김◇남의 계좌에 2003.5.21. 송금한 금액이 8,800만원, 김◇남의 계좌에서 2003.5.22. 출금된 금액이 8,400만원인 점과 영수증3이 쟁점주택담보대출금 승계일 2003.6.4. 보다 먼저 작성된 점으로 보아 영수증3에 쟁점주택 담보대출금 3,000만원은 포함되지 않은 것으로 판단된다. 또한 영수증1,2,3의 대금 수령일자와 금액이(2003.3.26. 500만원, 2003.4.9. 2,000만원, 2003.5.22. 9,800만원) 청구인이 쟁점주택 거래대금을 대리인 김◇남 계좌에 송금하고, 동 금액이 김◇남 계좌에서 출금된 일자 및 금액(2003.3.21.500만원, 2003.3.26. 500만원, 2003.4.9. 2,000만원, 2003.5.22. 8,400만원)과 거의 일치한 점으로 보아 청구인은 쟁점주택을 158백원에 취득하였다고 판단된다. 따라서 매도인 한◇◇의 쟁점주택 양도가액 등을 재조사하여 양도소득세를 경정하는 것은 별론으로 하고 청구인의 쟁점주택 취득가액을 158백만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.