발코니면적의 전용면적해당 여부

청구인은 2003.6.13.

○○

○○ 구

○○ 동 318-AA

○○○○ 빌 주상복합아파트 A동 BBBB호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 605,248,000원에 취득한 후 2006.7.5. 1,400,000,000원에 양도하고 2006.9.25. 양도소득세 111,653,000원을 납부한 후 2010.2.22. 쟁점아파트의 전용면적이 164.13㎡로서 고급주택에 해당하지 않으므로 조세특례제한법 제99조 의 3에 규정한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면대상이라며 경정청구를 하였으나 처분청이 2010.3.24. 이를 거부하자 2010. 6.22. 심사청구를 하였다.

법원에서 아파트발코니는 전용면적에 포함되지 않는다고 판결하고 있으므로 청구인의 경정청구는 받아들여져야 한다

1. 쟁점 아파트를 2002.6.7. 계약금을, 2003.6.13. 잔금을 납부하여 취득한 후 2006.7.5. 1,400,000,000원에 양도하고 2006.9.25. 양도소득세 신고시 양도소득세 111,653,000원을 납부한 바 있다. 2) 쟁점아파트는 전용면적이 164.13㎡로 조세특례제한법 제99조 의 3에 규정한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면대상이라는 판례가 있는 바 처분청이 2010.3.24. 청구인의 경정청구를 거부한 것은 부당하니 취소되어야 한다.

커튼월공법으로 시공한 쟁점아파트의 발코니는 주거전용으로 사용할 수 있는 공간으로서 전용면적에 포함하는 것이 정당하다. 건물 외벽에 설치된 일반 아파트의 발코니와 달리 커튼월공법으로 시공된 주상복합아파트인 쟁점아파트는 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간 에 해당하므로 쟁점아파트의 발코니 25.53㎡를 전용면적에 포함한 것은 정당하며 따라서 쟁점아파트의 전용면적은 189.66㎡으로서 2002.6.7. 쟁점아파트 매매계약당시 고급주택기준(전용면적 기준 165㎡이상)에 해당하므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주상복합아파트의 발코니면적을 전용면적에 포함하여야 하는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 구 조세특례제한법 제99조 의 3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) (2001.12.29. 법률 제6538호로 개정된 법)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택 취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택 취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 삭제 <2001.8.14 부칙>

② 법 제99조의3제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

○ 조세특례제한법시행령제99조 의2 【신축주택의 취득을 위한 주택양도에 대한 양도소득세 특례】

① 법 제99조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 건물이 정착된 면적에 소득세법시행령 제154조제7항 의 각호의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다.

② 법 제99조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 신축주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 신축주택을 말한다.

1. 완공후 입주된 사실이 있는 주택

2. 분양권을 양수하여 취득한 주택

3. 2000년 8월 31일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.

○ 조세특례제한법 부칙 제29조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치) (2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법)

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

○ 구 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】(2002.12.31.개정전) 법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적·가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. <개정 1995.12.30 부칙, 1996.12.31 부칙, 1998.12.31 부칙, 1999.9.18 부칙, 2000.12.29 부칙>

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

3. 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개이상의 시설이 설치된 주택

○ 구 건축법시행령 제119조 (면적ㆍ높이 등의 산정방법) (2005.12.2. 개정전)

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

○ 건축법시행령 제2조 (정의)

① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15. "발코니"라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망ㆍ휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다.

○ 건축법시행령 제119조 (면적ㆍ높이 등의 산정방법)

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

○ 주택건설촉진법시행령 제32조(사업계획의 승인대상 등)

① 법 제33조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지"라 함은 1만제곱미터 이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.

1. 주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준 이하인 경우

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우

○ 주택건설촉진법시행규칙 제17조(주택의 단위규모, 산정방법 등)

① 영 제30조 제1항에 규정된 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 전용면적을 뜻한다.

② 영 제30조 제4항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 다음에 의한다.

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하되, 다음 각목의 1에 해당하는 공용부분의 면적을 제외한다. 이 경우 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

• 가. 복도ㆍ계단ㆍ옥탑ㆍ전기 및 기계실ㆍ보일러실ㆍ지하실ㆍ관리사무실ㆍ경비실ㆍ세대간 경계벽 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분
• 나. 파이프턱트ㆍ환기덕트 등 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분 (2002.12.5. 삭제

○ 2008구합1376 [수원지법] 일반아파트의 경우도 커튼월공법을 사용할 수 있고 시스템창호와 비교할 경우 커튼월이나 시스템창호의 모두 알루미늄, 유리, 스틸 등의 재료나 앵커를 사용하여 슬라브와 결합된다는 점에서 동일하다, 따라서 주상복합건축물의 경우 일반아파트와는 달리 발코니의 면적을 전용면적에 포함시켜야 한다는 이부분 피고의 주장은 이유 없다.

○ 2008누36564 [서울고법] 이 법원이 이 사건에 대하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 이유(3.결론부분 제외)란 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인 바, 제1심 판결은 이와 같이 하여 정당하고 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

○ 국심2004서258, [2006.02.08.] 쟁점 아파트 건축심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점 아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되고, 국세청에서도 쟁점 아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석하고 있으므로 처분청이 쟁점 아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다.

○ 서면5팀-324, 2006.10.02 “귀 질의의 주상복합건물 공동주택의 경우조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호)제99조의 3 제1항 단서 및 같은법 부칙 제29조 제1항 후단 규정에 따른 "감면대상 주택에서 제외되는 고급주택"을 판정함에 있어 주택의 전용면적 산정은 "외벽"을 구획으로 하여 건축법 시행령제119조 제1항 제3호의 방법을 적용하는 것임”

• 다. 사실관계 1) 2002.12.11. 법률 제6852호로 개정되기 전 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(고급주택 제외)을 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세를 전액 감면하는 것으로 규정하였고, 2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 조세특례제한법 부칙 제29조 제1항은 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 종전의 규정을 적용하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것으로 규정하고 있는바, 쟁점 아파트 매매계약체결일 당시 소득세법시행령 제156조 는 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택으로 규정하고 있음이 확인된다.,

2. 쟁점 아파트의 경우 양도당시 실거래가가 6억원을 초과하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

3. 쟁점 아파트의 도면상 면적구분

○ 전용면적은 164.13㎡,

○ 쟁점 서비스 면적(노대, 일명 “발코니”)이 25.53㎡

○ 공용면적이 40.02㎡,

○ 주차장면적 85.14㎡로서 총계약면적이 289.29㎡이다

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 쟁점 아파트 건축심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점 아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당된다고 보이므로 처분청이 쟁점 아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다.
• 마. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.