1년이내의 단기거래로 보아 실거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 2001.7.13. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 912-8번지 대지 1,524㎡(이하 “쟁점 토지1”이라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 912-9번지 답 807㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고, 2개를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2002.6.28. 양도하였다며 2002.6.26. 기준시가로 양도차익을 산정하여 산출세액 27,631,440원으로 양도소득세를 신고하고, 2002.11.20. 이를 납부하였다.
• 나. 처분청은 2009.9.8.～2009.9.16. 청구인의 양도소득세 과소신고혐의에 대해실지조사를 실시하여, 청구인은 쟁점토지를 1년 미만 보유 후 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2009.11.1. 2002년 과세연도 양도소득세 102,417,610원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.1. 이의신청(결정일 2010.3.16.)을 거쳐 2010.6.18. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지의 금전내역은 당시 중개인 이◇◇가 관리하였다.
• 나. ○○동 900-37번지 매매대금으로 쟁점토지를 구입하였으며, 토지 분할과 합병, 매매후 등기에 대금은 완불되었으나 등기가 늦게 된 것이고, 매매대금은 2002.4월경으로 완불된 것으로 알고 있다.
• 다. 쟁점토지를 705평으로 하기 위하여 쟁점토지2(2001.7.10. 분할되었으며, 분할 이전 면적은 3,140㎡임)가 분할되기 이전인 2002.5월 3,140㎡를 나△△과 같이 구입하면서 2002.5.30. 쟁점토지2 대금을 완불하고, 쟁점토지2를 인도받기로 하였으며, 2002.5.17. 김◎◎에게 구입자금을 송금하였다.
• 라. 당시 매매인 이◇◇가 모든 것을 알고 있으며, 쟁점토지2의 매매대금을 김◎◎에게 송금한 일자 등으로 보아 실소유 1년이상이므로 기준시가로 신고납부하는 것이 타당하다. * 청구서에는 2002년으로 기재되어 있으나, 2001년을 잘못 기재한 것으로 보임

• 가. 양도부동산은 매매계약서 및 거래상대방의 예금계좌, 등기부등본의 근저당권설정 말소 등기 등에 의해 보유기간이 1년 미만으로 확인되므로 실지거래가액으로 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.
• 나. 취득일자에 대한 검토내역

1. 쟁점토지1의 전소유자 나◈◈가 쟁점부동산 양도 후 2002.1.19. ◉◉◉세무서에 제출한 양도 소득세 과세표준 및 자진납부계산서에 의하면 양도일은 2001.7.13.이다.

2. 세무조사시 제출한 쟁점토지1의 매매계약서에는 계약일은 2001.6.10., 잔금 청산일은 2001.7.15.로 기재되어 있고, “완불금은 대출금으로 한다”라고 기재되어 있으며, 신고서에도 취득일자를 2001.7.13.로 기재되어있다.

3. 등기부등본의 등기접수일은 2001.7.13.이고, 청구인을 채무자로 하고, ○○○○을 채권자로 하는 근저당권 설정일은 2001.7.13.이며, 2001.7.14. ○○○○으로부터 대출금 350,000천원이 청구인의 계좌 로 입금되었음이 확인된다.

• 다. 양도일자에 대한 검토내역 1) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서에 양도 일이 2002.6.26.로 기재되어 있고, 후 소유자 장□□가 쟁점부동산을 양도한 후 2005.11.29. ♧♧♧세무서에 제출한 양도소득세 신고서에도 취득일자는 2002.6.28.이다. 2) 등기부등본에 의하면, 청구인의 양도 등기접수일은 2002.6.26., 채무자 황▣▣의 근저당권설정말소등기일자는 2002.5.27., 후 소유자 장□□ 외 2인을 채무자로 하는 근저당권 설정일자는 2002.5.25.이다. 3) 쟁점토지의 후 소유자 장□□는 양도소득세 조사당시 문답과정에서 (주)▷▷▷▷신용금고로부터 2002.5.27. 1,400,000천원을 대출받아 2002.5.29. 청구인에게 잔금을 지급하였다고 답변하면서 요구불거래기록 조회서를 제출하였으며 조회서 내용에 2002.5.29. 322,130천원의 인출 내역이 기록되어 있다.
• 라. 따라서, 청구인의 쟁점토지 취득일자는 2001.7.13., 양도일자는 2002.6.26.로 확인되므로 보유기간 1년 미만의 단기양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도를 1년 이내의 단기거래로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도 소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용 수익일 중 빠른 날 4) 소득세법 기본통칙 98-1【 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 】

① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액에 대해 처분청과 청구인간의 다툼이 없으므로 이 부분은 생략한다. 2) 청구인이 처분청에 제출한 “양도소득세 과세표준 예정신고 및 자진납부계산서”에 의하면, 쟁점토지의 취득일은 2001.7.13., 양도일은 2002.6.26.로 기재되어 있고, 기준시가로 신고하는 것으로 되어 있으며, 1년 미만 보유로 보아 세율 36%를 적용하였다.

3. 쟁점토지1과 관련하여 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 등기부등본에 의하면, 나◈◈로부터 2001.5.30. 매매를 등기원인으로 하여, 2001.7.16. 소유권이전 등기(취득)하였고, 김∇복외 2인에게 2002.6.19. 매매를 원인으로 하여 2002.6.28. 소유권이전 등기(양도)하였으며, 근저당권자는 ○○○○, 채무자는 청구인, 채권최고액은 490백만원, 쟁점토지2를 공동담보로 하여 근저당권이 2001.7.13. 설정되어 있다.
• 나) 매매계약서에 의하면, 계약일은 2001.6.10., 매매대금은 405,680천원, 잔금일자는 2001.7.15., 잔금은 205,680천원이며, 특약사항에 “완불금은 대출금으로 한다.”라고 기재되어 있다.
• 다) 쟁점토지의 양도자인 나◈◈가 제출한 양도 소득세 신고서에 의하면, 쟁점 토지의 양도일은 2001.7.13.로 기재되어 있다.
• 라) 조사청의 조사종결복명서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 취득시 전소유자인 나◈◈에게 2001.6.10. 계약금 40,000천원, 2001.6.24. 중도금 160,000천원, 2001.7.15. 잔금 205,680천원을 현금 및 수표로 지급한 사실이 확인된다고 기재되어 있다.

3. 쟁점토지2와 관련하여 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 등기부등본에 의하면, 당초에는 3,140㎡이었으나, 2001.7.10. 분할로 인하여 2,333㎡는 같은 동 912-57번지로 변경되었다.
• 나) 김◎◎으로부터 2001.5.25. 매매를 등기원인으로 하여, 2001.7.13. 소유권이전 등기(취득)하였고, 김◎◎외 2인에게 2002.6.19. 매매를 원인으로 하여 2002.6.28. 소유권이전 등기(양도)하였으며, 근저당권 내용은 쟁점토지1과 같다.
• 다) 세무조사시 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 토지면적은 949평이고, 계약일은 2001.4.25., 매매대금은 1,233,700천원(평당 1,300천원), 잔금일자는 2001.6.28., 잔금은 740,700천원이며, 특약사항에 대출금은 매수인이 승계하는 것으로 기재되어 있다.
• 라) 매도자 김◎◎의 실지거래확인서에 의하면, 2001.5.25. 나△△외 1인으로 계약하였고, 잔금은 2001.7.25. 190백만원을 수령한 것으로 되어 있으며, 잔금처리와 동시에 나△△ 705평, 황▣▣ 244평로 분할한 것으로 기재되어 있고, 김◎◎의 자유저축예탁금 통장에 의하면, 2001.7.25. 청구인은 190백만원을 입금한 것으로 확인된다.

4. 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 양도시기와 관련하여 양수자 장□□는 2002.3.25. 계약금 100,000천원은 공동취득자 3인이 각 지분에 해당하는 금액을 지급하였고, 중도금없이 잔금 922,250천원은 2002.5.6. 지급하기로 하였으나, 금융기관의 대출지연으로 2002.5.29. (주)▷▷▷▷저축은행에서 1,400,000천원을 대출받아 잔금을 은행 매장에서 수표로 지급하였다고 진술하나, 영수증 등 관련 증빙을 제시하지 못한 것으로 기재되어 있다.

5. 처분청의 이의신청 결정문에서 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 실지조사시 작성한 문답서에서 청구인은

토지 양도시 작성한 부동산매매계약서를 보관하고 있지 않고, 토지취득대금의 지급내역 및 자금 출처 등을 정확하게 기억하지 못하고 있다. 나) 청구인은 쟁점토지 잔금청산에 은행대출금 외에 ○○시 ○○구 ○○동 900-37번지 1,837㎡ 부동산 양도대금(기준시가 440,880천원)을 사용하였다고 하나, 부동산매매계약서 등 관련서류를 보관하고 있지 않고 양도대금과 대금수령 내역도 정확하게 기억 하지 못하며 등기부등본 상 양도 일(등기 접수일)은 2001.8.4.(등기원인일: 2001.7.5)로 쟁점토지 취득일 이후이다.

• 다) 쟁점토지 취득과 관련 부동산매매계약서 작성 시 입회한 ◇◇공인 중개사 이◇◇로부터 당시 쟁점토지 매매 상황에 대한 사실관계를 확인한바, 쟁점토지의 등기접수일은 2001.7.13.이나 취득대금은 2001.6월 초경에 전액 지급한 것으로 기억하고 있고, 그를 입증할 수 있는 증빙서류는 없으며, 쟁점토지의 등기가 잔금청산일보다 늦어지게 된 이유는 쟁점토지 취득 시 함께 취득한 쟁점토지2를 공동취득하고 분할 하는 과정에서 서류구비가 지연되어 등기가 지연되었다.
• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점토지2를 취득하면서 김◎◎에게 2001.5.17. 매매대금을 송금한 점으로 보아 쟁점토지1의 대금도 미리 지급하였을 것이므로 1년 이상을 보유하였다며 양도소득세를 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이나,

2. 청구인은 이러한 주장만 할 뿐, 쟁점토지의 잔금지급일자와 지급내역을 입증할 수 있는 관련 서류를 제시하지 못하고 있고, 이 건 세무조사 시 청구인이 제시한 계약서 등에 의하면 쟁점토지의 잔금약정일은 각각 2001.7.15.과 2001.6.28.로 기재되어 있으며, 등기부등본의 근저당권 설정일자는 2001.7.13.이고, 실제 대출이 발생된 일자는 2001.7.14.이며, 청구인은 쟁점토지2의 양도자인 김◎◎에게 2001.7.25. 190백만원을 입금한 사실 등이 있는바, 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 잔금을 청산한 시점은 명확히 확인되지는 않으나 최소한 등기접수일인 2001.7.13.이후인 것은 분명한 것으로 보인다.

3. 또한, 쟁점토지의 양도와 관련하여서도 청구인의 잔금수령일을 확인할 수 있는 증빙서류가 없어, 쟁점토지의 양도일과 취득일은 등기접수일인 2002.6.26.과 2001.7.13로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

4. 따라서, 청구인은 쟁점토지를 1년미만 단기보유하다 양도한 경우에 해당하므로 처분청에서 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.