신축주택을 임대업에 사용하다 양도한 경우 양도주택의 소득구분

• 가. 청구인은 2003년도에 신축한 00시 00구 00동 220-142, 동소 220-145 번지에 소재한 다세 대주택 4채 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 임대하다가 2009년도에 청구외 윤** 외 3인에게 각각 양도한 후, 양도소득세 127,594,850원을 신고․납부하였으나 쟁점주택의 양도로 발생한 소득은 주택신축판매업으로써 사업소득에 해당하므로 사업소득세 33,298,300원을 제외한 나머지 기납부한 양도소득세 잔액 94,296,550원을 환급해 줄 것을 경정청구하였다. ※ 청구인은 2003년도 다세대주택 13채를 신축, 2003년도에 5채 분양, 1채는 자신의 사업장으로 사용, 나머지 7채를 임대하다가 그중 2009년도에 4채(쟁점주택)를 양도
• 나. 처분청은 쟁점주택의 경우 당초 신축 당시부터 주택임대사업에 공하였고, 청구인의 배우자 김**의 2006년 종합부동산세 합산배제 신고시 쟁점주택을 5년이상 장기임대주택용으로 신고한 사실 등으로 보아 양도소득에 해당한다고 판단하여 2010.3.18. 경정청구를 거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.12. 이의신청을 거쳐 2010.6.18. 심사청구를 제기하였다.

2009년도에 양도한 쟁점주택의 경우, 2003년도에 판매할 목적으로 신축되었으며, 신축전에 임대한 것은 건축비를 조달할 목적이었으며, 따라서 쟁점주택의 양도행위가 수익을 목적으로 계속성과 반복성이 있으므로 사업소득으로 과세되어야 하며, 또한, 청구인의 배우자가 2006년 종합부동산세 신고시 합산배제 신고한 사실이 당초 판매목적에서 임대목적으로 변경된 것이 아니며, 따라서 당해 양도행위는 사실상 주택신축판매업에 해당하여 사업소득으로 과세하여야 하므로 청구인이 환급하여 줄 것을 경정청구한 양도소득세를 환급결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

쟁점주택이 2003년에 판매할 목적으로 신축되었고, 동 주택의 양도행위가 계속성과 반복성이 있으므로 사업소득으로 과세되어야 한다는 주장에 대하여 살펴보면,

• 가. 청구인의 사업내역을 확인한 바, 신축주택 총 13채외 타 주택을 신축판매한 내역이 없어 장기 임대 후 매도한 쟁점주택의 양도행위는 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로 보기는 어려우며, 쟁점주택을 준공 이전, 또는 준공 시점부터 임대차계약을 맺고 장기간 계속하여 주택임대사업을 영위하여 왔고, 주택신축판매목적일 경우 통상적으로 사전 분양을 하다가 자금압박으로 인해 일시적 주택임대를 하는 반면, 청구인의 경우는 일반 분양계약보다 주택임대차계약이 먼저 이루어진 것으로 보아 쟁점주택을 당초부터 임대목적으로 신축한(즉, 신축당시부터 일부는 임대 및 일부는 판매목적으로 구분하여 신축함)것으로 판단되며,
• 나. 또한, 쟁점주택을 임대주택으로 관할 구청장에게 등록한 점, 2006년 배우자 김**의 종합부동산세 신고시 쟁점주택을 5년 이상 장기임대조건으로 합산배제 신청한 점, 당초 쟁점주택 양도 시 사업소득이 아닌 양도소득으로 신고한 점으로 보아 청구인 역시 쟁점주택을 재고자산이 아닌 임대용 자산으로 간주해온 것을 방증하는 것이다.
• 다. 따라서 쟁점주택의 양도행위를 주택신축판매업의 사업소득이 아닌 임대주택의 양도소득으로 판단하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 다세대주택의 양도에 따른 소득이 양도소득인지, 사업소득인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 농업(작물재배업은 제외한다. 이하 같다)·임업 및 어업에서 발생하는 소득

4. 전기, 가스, 증기 및 수도사업에서 발생하는 소득

5. 하수·폐기물처리, 원료재생 및 환경복원업에서 발생하는 소득

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하같다)에서 발생하는 소득

7. (이하생략) 2) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조제1항제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 삭제 <1995.12.30 부칙>

② (이하생략) 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. (이하생략) 4) 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

5. 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

② 법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사 업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.

1. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자

2. 주택법 제10조제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 건축법 제11조 에 따라 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

5. 제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등 6) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말함)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다)중 대통령이 정하는 주된 주택소유자가 납세의무자가 된다. 7) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자” 라 한 다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록” 이라 한다)을 한 자가 과세 기준일 현재 임대 하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

1. 임대 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우 에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. (이하생략) 8) 대법원92누8439, 1992.9.14. 연립주택 24세대를 준공후 8세대 분양하고 나머지 16세대는 분양되지 않아 원고 몫의 1주택을 등기이전한 후 오랫동안 임대하여 오던 중 양도 시 주택신축판매업이 아닌 양도소득세 과세대상임.
• 다. 사실관계 1) 쟁점주택을 포함하여 청구인이 신축하여 분양 및 임대한 주택에 대한 내용이 부동산등기부등본 및 부동산매매(임대차)계약서에 의하면 아래와 같다. <표1> 분양 및 임대주택 현황 소재지 호수 임 대 개시일 양도일 소유주 분양 임대 비고 (㎡) 00 220-142 지하1호

• - 김00

• 76.04 동 소 101호 2003.03.01

• 김00 임대 중 57.26 동 소 201호 2003.04.30 2009.07.28 윤 쟁점주택 68.75 동 소 301호 2003.03.02 2009.09.28 안 쟁점주택 68.75 동 소 401호 2003.02.17

• 김00 임대 중 57.20 00 220-145 101호

• 2003.10.07 권**외 1 당초 분양 67.08 동 소 102호

• 2003.10.07 한** 당초 분양 63.33 동 소 201호

• 2003.09.25 김**외 1 당초 분양 67.08 동 소 202호

• 2003.10.07 문 당초 분양 63.33 동 소 301호 2003.09.01 2009.02.03 구 쟁점주택 67.08 동 소 302호

• 2003.03.07 이 당초 분양 63.33 동 소 401호 2003.06.08 2009.08.28 박 쟁점주택 67.08 동 소 402호 2003.05.19

• 김00 임대 중 63.33 (주1) 비고란은 건물면적이며, 다만 대지권의 토지면적은 381 ㎡임. (주2) 소유권보존등기일: 2003.3.7. 2) 국세통합전산망에 의한 청구인의 사업이력을 살펴보면, 2002.10.2. 00 시 00구 00동 220-142, 동소 220-145번지를 사업장(08-90-8**)으로 하여 “00주택”이란 상호로 사업자등록(업종/주택신축판매업)하였다가 2004.5.6. 주택임대업을 추가하였으며, 아울러 2003.3.10. 동일 장소(08-45-6)에서 “00산업”이란 상호로 제조업(문구)을 영위하고 있는 계속사업자로 확인된다. 3) 청구인은 2004.5.4. 000청장에게 00시 00구 00동 220-142번지에 101호, 201호, 301호, 401호 및 동소 220-145번지에 301호, 401호, 402호, 총 7채에 대하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한다는 “임대사업자등록증 (등록번호:11590-000*) ”을 발급받았음이 확인된다. 4) 청구인은 2009년 쟁점주택을 양도하고 2차례(2009.9.16 및 2009.11.20.) 양도소득세 예정신고시 127,594천원을 자진신고ㆍ납부하였음이 양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다. 5) 청구인은 2010.2.9. 쟁점주택 양도에 대하여 사업소득으로 신고납부해야 함에도 양도소득세로 착오 신고납부하였으므로 기 납부한 양도소득세를 환급 하여 달라는 내용으로 2010.2.10. 경정청구 하였으나, 경정청구에 대한 검토결과 다세주택을 당초 신축당시부터 주택임대사업에 공하였고 또한, 배우자 김의 2006년 종합부동산세 합산배제 신고시 쟁점주택을 5년 장기임대용 주택을 신고한 사실로 보건데 쟁점주택의 양도는 양도소득에 해당하는 것이란 내용으로 2010.3.18.자에 회신하였음이 확인된다. 6) 청구인은 쟁점주택 양도분에 대한 사업소득에 대하여 2009년 귀속 종합소득세를 아래와 같이 추계(단순율)로 계산하여 2010.1.24. 신고하였음이 과세표준확정신고 및 자진납부확인서에 의하여 확인된다. <표2> 사업소득 신고현황 신고유형 수입금액 필요경비 소득금액 산출세액 단순경비율 858,800 719,862 138,138 33,298 (단위: 천원) 7) 2010.5.10. 결정된 이의신청결정문상 판단부분의 기각사유는 다음과 같다. 청구인은 2003년 3월 주택 신축 후 쟁점주택을 5년 이상 임대용으로 사용한 점, 2004년 5월 사업자등록 업종추가(부동산/주택임대) 및 임대주택법상 임대사업자로 관할관청에 등록한 점, 청구인은 2003년 이후 주택신축판매 내역이 없으므로 쟁점주택의 양도행위는 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로 보기 어려운 점, 또한 쟁점주택을 양도한 후 스스로 양도소득세 과세대상임을 전제로 양도소득세 자진신고납부를 한 점 등으로 보아 쟁점주택의 양도행위는 부동산임대사업용 고정자산을 양도한 것으로 판단되므로 처분청의 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단됨. 8) 상기 내용을 일자별로 정리하면 다음과 같다. 일자별 구체적인 사건 내용 2002.10.02 사업자등록(업종/주택신축판매업) 2003.03.07 다세대주택 13채 준공 2003년도 中 5채(판매), 7채(임대), 1채(청구인 사업장 사용) 2004.05.04. 00구청에 임대주택법에 의한 임대사업자 등록함 2004.05.06 사업자등록증에 주택임대업을 추가 등록함 2009년도 中 4채 양도: 양도소득세 신고납부하였음 2010.02.10. 경정청구서 제출(양도소득→사업소득) 2010.03.18. 처분청이 경정청구 거부통지 2010.06.18. 이의신청을 거쳐 심사청구 제기 <표3> 연도별 사건내용 9) 청구인 의 배우자 김의 2006년 종합부동산세 임대주택 합산배제 신청서에 의하면 7채에 대한 청구인의 소유분인 미분양 임대주택을 합산배제 신청하였음이 종 합부동산세 신고시 신청한 “임대주택 합산배제(변동)신청서(갑)”에 의하여 확인된다.

○ 과세기준: 2006.6.1.

○ 임대개시일: 2004.5.4.

○ 임차인: 이00, 박00, 이00, 김00, 김00, 한00

○ 임대보증금(월세없음): 85백만원～120백만원

○ 임대주택 호수(7채)

• 00동 220-142(101호, 201호, 301호,401호)

• 00동 220-145(301호, 401호, 402호) 10) 국세청 전산망에 수록된 납세자의 2006년 귀속 주택임대사업자 수입금액 검토표상 7채의 임대기간, 보증금, 임차인등에 대한 내역은 아래와 같이 확인된다. <표4> 임대주택 현황 소재지 보증금 임대기간 임차인 최초 임대기간 00 220-142, 101호 85,000 2006.1.1.～12.31. 이00 04.07.07～06.07.07 00 220-142, 201호 115,000 상동 박00 03.04.30～05.04.30 00 220-142, 301호 120,000 상동 이00 03.03.02～05.04.01 00 220-142, 401호 110,000 상동 김00 03.02.17～05.02.17 00 220-145, 301호 115,000 상동 김00 04.06.29～06.06.28 00 220-142, 401호 120,000 상동 한00 03.06.08～05.06.07 00 220-142, 402호 110,000 상동 한00 03.05.19～05.05.18 (주) 실제 임대차계약서와 최초 임대기간 등의 차이가 있음 11) 청구인이 00시 00구 00동 220-142,145호에 사업장을 가지고 건설업 (주택신축판매업)을 영위하고 있다는 면세사업자 사업자등록증(08-90-8**)과 임대사업을 영위하였다는 000청장으로부터 2004.5.4. 발급받은 임대사업자등록증(등록번호:11590-000)을 심리자료로 제출하고 있음이 확인된다. 12) 청구인이 제출한 국세환급금충당청구서에 의하면 아래와 같이 충당해줄것을 신청하면서 잔액을 환급해 줄 것을 청구하였음이 확인된다.

• 가) 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세: 127,594,850원
• 나) 쟁점주택을 사업소득으로 보아 계산한 산출세액: 33,298,300원
• 다) 경정청구 대상세액: 가)-나) = 94,296,550원
• 라. 판단 청구인은 쟁점주택이 2003년도에 판매할 목적으로 신축되었으며, 준공 전․후에 임대한 것은 건축비를 조달할 목적이었으며, 또한 쟁점주택의 양도행위가 계속성과 반복성이 있으므로 사업소득으로 과세되어야 한다고 주장하나, 첫째 청구인은 2003년 3월에 13채의 다세대 주택을 신축․준공 후 5채는 당해연도에 분양 완료하였으며 나머지 7채도 동시에 임대를 개시하였으며, 지하층 1채는 청구인의 사업장으로 사용하고 있는 바, 이와 같이 임대주택 7채중 쟁점주택인 4채를 2009년중에 양도하였으나 양도 직전까지 계속하여 임대주택으로 사용한 점, 둘째 그리고 청구인이 직접 2004.5.6.자에 사업자등록증상에 기존의 건설업(주택신축판매업)외에 주택임대업을 추가하여 등록함과 동시에 2004.5.4. 관할구청에 7채에 대하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 점, 셋째 특히, 국세통합전산망에 의한 청구인의 사업이력을 보면 2003년 이후에는 건설업(주택신축판매)에 관련된 사업내역이 없고 다만, 제조업(문구)을 00구 00동 220-142번지에서 영위하고 있는 것만이 확인되므로 청구인의 주장처럼 쟁점주택의 양도행위를 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로 보기 어려운 점, 넷째 더구나 청구인은 2009.9.16.과 2009.11.20. 2차례에 걸쳐 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 과세대상임을 스스로 양도소득과세표준 및 자진신고 납부계산서에 의하여 예정신고․납부를 한 점, 다섯째 청구인의 배우자 김**은 청구인의 소유인 쟁점주택을 포함하여 임대주택 7채를 종합부동산세 신고시 임대주택 합산배제 신청하였음이 확인되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁 점주택의 경우 사업소득이 아닌 임대주택의 양도에 따른 양도소득으로 판단하여 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 사건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.