실지취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 고지 결정함은 정당함

• 가. 청구인은 서울시 ○○구 ○○동 000-0번지 대지 259㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 1991.7.31. 취득하여 보유하다가 2005.8.31. 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점1부동산에 대한 양도가액을 취득자 김☆☆이 󰁲󰁲구청에 신고한 취득세․등록세 과세표준인 360,000천원으로, 취득가액을 기준시가로 환산한 가액인 139,124천원으로 하여, 2009.12.1. 2005년 과세연도 양도소득세 24,181,126원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 000번지 대지 657㎡, 건물 935㎡ ◎◎◎(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)을 1997.2.19. 취득하여 보유하다가 2007.1.23. 경매로 양도되었으나 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점2부동산의 양도가액을 경락가액인 681,210천원으로, 취득가액을 기준시가로 환산한 가액인 435,475천원으로 하여, 2009.12.1. 2007년 과세연도 양도소득세 80,698,394원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.8. 이의신청을 거쳐 2010.5.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점1부동산은 취득당시 2층 주택이었는데, 청구인이 대표이사로 재직하던 ⃟⃟(주)의 직원기숙사로 사용하기 위하여 구입했던 것으로 직원 5가족이 살고 있었다. 이후 직원들이 증가하여 공간이 협소하게 됨에 따라 이를 철거하고 다가구주택으로 증축하던 중 공정률 90% 상태에서 개인적 사정으로 인천시 󰁲󰁲구 󰁲󰁲동 000-0번지 □□□(이하 “교환모텔”이라 한다)과 교환하게 되었으며 기존주택 철거비, 신축공사비 등 총 발생비용만 6억원 이상 투입되는 등 양도차손이 발생하였으므로 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 쟁점2부동산은 1997년에 교환부동산으로 취득하여 2007년에 사업의 부도와 함께 경매로 처분이 되었는데, 처분청은 기준시가로 환산한 435백만원을 취득가액으로 보아 양도소득세 80,698천원을 과세하였으나, 쟁점2부동산의 실지취득가액은 경락가액보다 훨씬 많은 10억5천만원으로 양도차손이 발생하였으므로 이 건 부과처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점1부동산에 대한 취득계약서 미제출 사유에 대해 분실을 이유로 제출하지 못하고 있고, 청구인이 제출한 철거계약서 및 공사계약서를 보면 거래상대방의 주민등록번호가 없는 등 인적사항이 불분명한 ⃟⃟⃟으로 기재되어 있으며, 철거계약서 및 공사계약서의 진정성을 입증할 대금지급과 관련된 어떠한 금융증빙도 제출하지 않고 있어, 실제 공사여부가 불분명하므로 이 건 취득가액을 환산가액에 의하여 산정한 것은 정당하다.
• 나. 청구인이 제출한 쟁점2부동산 취득계약서를 보면, 공인중개사 없는 계약서이고 대금지급을 입증할 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 취득가액에 사용되었다고 주장하는 대출금은, 취득 전에 상환되었음이 확인되어 취득가액과의 상관관계를 확인할 수 없고 이의신청 결정에 따른 재조사 시 추가 증빙서류 제출을 요구하였으나 관련증빙의 제시가 없어 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액에 의하여 결정함이 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점1부동산의 실지취득가액 증빙으로 제출한 신축공사비 및 철거비 등의 증빙이 불분명하다 하여 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부.

2. 쟁점2부동산의 실지취득가액 증빙으로 제출한 교환계약서 및 영수증 등의 증빙이 불분명하다 하여 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부.

• 나. 관련법령 등

1. 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득의 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득. (이하생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (이하 생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것.

3. (삭제. 2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것. (이하 생략)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 산입된 것을 제외한 금액.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대금액․사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액.

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직적 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액.

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용.

4. 제1호 내지 제2호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것. (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하야야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (이하 생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우.

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우.

② 법 제115조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 94조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액. 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 쟁점1부동산에 대한 사실관계

• 가) 쟁점1부동산의 토지 등기부등본에 청구인은 1991.7.31. 매매로 취득하여, 2005.8.31. 청구외 ☆☆☆(이하 “☆☆☆”이라 한다)에게 소유권 이전된 사실이 기록되어 있다.
• 나) 처분청은 쟁점1부동산에 대하여 청구인과 매수인인 ○○○에게 매매계약서를 요구하였으나 모두 분실을 이유로 제출하지 못하여 ○○○이 신고한 취득세․등록세 과세표준금액인 3억6천만원을 양도가액으로 하여 부과처분한 사실을 처분청의 조사복명서 의해 확인할 수 있고 양도가액에 대하여는 당사자 간 다툼이 없다.
• 다) 청구인이 제출한 건축허가신청서를 보면, 청구인(건축주)이 1996.7.23. 서울시 ◎◎구 ◎◎동 000-00번지 위 지상에 다가구용 단독주택 488.46㎡(6가구)에 대하여 주택신축을 신청한 사실이 확인된다.
• 라) 청구인은 쟁점1부동산을 “공정률 90% 상태에서 교환모텔과 교환하였다”라는 내용이 “△△△ 외1명에 대한 사기 등 사건”과 관련하여 청구인이 2006.2.24. 서울중앙◎◎◎◎에서 진술한 고소인 진술내용에 기록되어 있으며 “현재 공정률 90%”를 입증할 서류 및 시가감정한 서류의 제출은 없다.
• 마) 쟁점1부동산의 건축물관리대장을 보면, 건축허가일자는 1996.7.26, 착공일자는 1997.10.27. 사용승인일자는 2007.1.26.로 기재되어 있고, 2007.1.26. ○○○이 소유권보존등기자로 등재되어 있다.
• 바) 청구인이 주장하는 공사비 지급액 중 1997.5.20. 쟁점1부동산의 신축과 관련하여 ⃟⃟⃟과 공사계약을 체결한 공사금액 235백만원 계약서, 1996.6.30. 작성된, 기존주택에 대한 철거와 관련하여 ◎◎◎과 체결한 37,500천원 계약서는 제출되었으나 공사금액에 대한 금융증빙이 없고, 공사 수급자인 ⃟⃟⃟의 주민등록번호 등 인적사항이 기재되어 있지 않다.
• 사) 청구인이 제출한 영수증에는 1997.6.5. 3천만원, 1997.9.28. 1억원, 1997.6.29. 5천만원, 1997.11.2. 3천만원(건축주 ○○○로부터 차용 형식으로 수령) 등 총 2억1천만원을 ◎◎◎이 수령한 것으로 기재되어 있으나 금융증빙 등은 제출된바 없다.

2. 쟁점2부동산에 대한 사실관계를 살펴보면

• 가) 청구인은 쟁점2부동산은 전 소유자인 ∎∎∎으로부터 1997.2.19. 취득하여 보유하다 2007.1.23. 경매로 681,210천원에 경락되었음이 부동산등기부등본에 의해 확인된다.
• 나) 청구인이 제출한 취득시 부동산교환계약서의 내용은 다음과 같다.

• 교환인(갑): ∎∎∎, 교환인(을):○○○

• 부동산소재지: 경기도 ◈◈시 ◈◈읍 ◈◈리 000 번지 외(⃟모텔)

• 지목 및 지적: 대지 657㎡, 건물 935㎡

• 계약일자: 1996.10.31. - 잔금일자: 1996.11.30

• 취득가액: 10억5천만원

• 대금결재 방법 ․ 청구인 소유의 ☆☆리조트 20평형 콘도미니엄(2억원으로 평가) ․ 현금 850백만원 (1억원은 계약시, 잔금 7억5천만원은 1996.11.30. 까지 지급)

• 다) 청구인이 ○○○으로부터 취득(교환취득)한 쟁점2부동산의 취득가액 (교환가액)10억5천만원은 당사자간 임의평가액으로, 평가와 관련한 서류의 제출은 없다.
• 라) 청구인은 취득가액 증빙으로 제출한 영수증 내용은 다음 표1과 같으며 이에 대한 금융증빙은 제출하지 않고 있다. (단위: 천원) 영수일자 발행인 수취인 영수금액 비고 1996.10.31

○○○ ◈◈◈ 100,000 계약금 1996.11.30

○○○ ◈◈◈ 88,000 중도금 1996.12.09

○○○ ◈◈◈ 252,000 잔금 중 일부 1996.12.20

○○○ ◈◈◈ 400,000 잔 금 계 840,000

• 마) 청구인이 제출한 △△△신용금고 대출금 상환 관련자료 2억8백만원은 예금주가 ◈◈◈으로 쟁점2부동산의 취득과 관련되었는지 여부에 대해서는 확인되지 않는다.
• 라. 판단

1. 쟁점1,2부동산의 거래와 관련한 교환가액의 적정성에 대하여 살펴본다. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(대법원 98두19841, 1999.11.26. 같은 뜻) 이 건의 경우 교환부동산의 시가감정 없이 평가금액을 임의로 산정하였고, 교환대가로 지급한 금액에 대한 금융증빙도 확인할 수 없어 실지거래가액을 인정할 수 없다고 판단된다.

2. 쟁점1부동산에 대한 기존주택 철거비, 신축공사비 등 실지취득가액이 6억원 이상이라는 청구주장에 대하여 살펴본다. 사인간의 계약서라도 거래상대방의 인적사항 특히, 주민등록번호 및 전화번호 등은 기재하는 것이 일반적인 계약서작성 관행으로 볼 때, 쟁점1부동산의 실지취득가액이 6억원 이상이라고 주장하는 청구인이 거래의 증빙서류로 제출한 공사계약서 및 영수증을 입증할 금융증빙을 제출하지 않아 실지취득가액을 확인할 수 없고, 또한 쟁점1부동산의 “공정률이 90%”라는 청구주장에 대해 이를 입증할 증빙서류의 제출이 없고 건축비용을 입증할 금융증빙의 제출이 없어 실지취득가액을 인정할 수 없는 것으로 판단된다.

3. 쟁점2부동산의 실지취득가액이 경락가액보다 많아 양도차손이 발생하였다는 청구주장에 대하여 살펴본다. 청구인이 전 소유자 ○○○으로부터 취득한 쟁점2부동산의 취득가액(교환가액) 10억5천만원은 당사자 간 임의평가한 평가가액으로 평가 관련 서류를 확인할 수 없고 현금 지급액 8억5천만원에 대해서도 대금지급과 관련한 금융증빙 서류를 확인할 수 없으므로 실지취득가액이 10억5천만원이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.