실거래가액 인정 여부

청구인은 1998.1.30. 충청남도 보령시 청라면 00리 199 대지 724㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 청구외 a(이하 “a”라 한다)로부터 취득하여 2007.12.10. 청구외 갑에게 35백만원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실거래가액인 35백만원으로, 취득가액은 기준시가로 환산한 5,678,518원으로 하여, 2009.12.10. 이건 2007년 과세연도 양도소득세 23,866,760원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.8. 이의신청을 거쳐 2010.6.7. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지 양도가액은 35백만원이며, 취득가액은 a에게 설비공사를 해주고 받지 못한 공사대금 30백만원과 현금으로 지급한 6백만원 합계 36백만원이다. 이는 a의 인감증명이 첨부된 확인서로 확인되고 있다. 따라서, 양도차익이 발생하지 아니한 쟁점토지의 양도에 대해 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.

청구인이 증빙으로 제시한 a의 확인서는 사인 간에 작성되어 신빙성이 없고, 쟁점토지 취득 당시의 기준시가가 2,577천원임에도 14배 정도인 36백만원에 취득하였다는 것 또한 사회통념에 맞지 아니한다. 따라서, 실거래가액이 확인되는 양도가액은 실거래가액으로, 실거래가액이 확인되지 아니하는 취득가액은 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 쟁점토지의 취득가액이 36백만원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식 등을 제외한 다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인이 쟁점토지를 a로부터 취득하여 1998.1.30. 소유권이전등기한 사실과 2007.12.10. 청구외 갑에게 35백만원에 양도한 사실에 대하여는 청구 인과 처분청간 다툼이 없다. 2) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점토지 취득당시 기준시가는 2,577천원이며, 양도당시 기준시가는 6배 정도 상승한 15,638천원으로 나타난다. 3) 청구인은 쟁점토지를 대물변제에 의해 취득하였다고 주장하며 인감증명이 첨부된 다음과 같은 내용의 2009.11.25.자 a의 확인서를 제출하였다. “상기 확인자 a는 1998년 1월 25일 충청남도 보령시 청라면 00리 199번지 소재 대지 724㎡를 인천시 부평구 00동 산35 청구인에게 안산시 00동 및 시흥시 00동 464 등 주택공사 설비 등의 보수공사 미지급금 삼천만원과 현금 육백만원, 합 삼천육백만원에 매도하였음을 확인합니다.”

4. 국세통합전산망에 의하면, a가 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 신고한 1997년 과세연도 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. 양도일자 1997.12.20. 취득일자 1997.9.1. 실거래 양도가액 6,300,000원 실거래 취득가액 5,160,000원 실거래 필요경비 113,520원 산출세액 0

5. 국세통합전산망에 의하면, 청구인의 개인별 총사업내역은 다음과 같이 나타난다. 사업자번호 상호 유형 종목 개업일자 폐업일자 -- 00종합설비 과특 기타가사서비스업 1992.01.25. 1994.10.01. -- 00종합설비 과특 기타가사서비스업 1992.01.25. 1996.12.31. -- 00설비 간이 보일러수리 등 1998.01.08. 2007.06.30.

• 다. 판 단 쟁점토지의 양도가액이 35백만원이라는 점에 대하여는 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점토지를 36백만원에 취득하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 36백만원에 취득하였다며 그 증거로 제시한 a의 확인서는, 미수금과 관련된 공사내역 및 제세 신고내용 등이 없고 현금 6백만원 수수와 관련된 금융증빙 등이 없는 등, a의 확인 내용을 뒷받침할 객관적 증거가 없어 이를 인정할 수는 없다고 판단된다. 또한, a가 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 신고한 1997년 과세연도 양도소득세 신고내역을 보면 실거래 양도가액(청구인의 취득가액)이 6,300천원 으로 나타나고 있어 청구인이 주장하는 취득가액 36백만원과는 큰 차이가 있고, 양도당시 공시지가가 취득당시보다 6배정도 상승하였는데도 취득가액과 비슷한 금액으로 양도하였다는 것은 사회통념에도 맞지 않을뿐더러 일반적인 상거래 관행에도 맞지 아니하므로, 청구인이 주장하는 취득가액을 인정할 수는 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 것으로 보아, 그 취득가액을 환산가액으로 하여 양도세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.