쟁점주택의 공사계약서에 ‘준공검사의 목적으로 신축’하고, ‘자재는 최소화’, ‘어떤 자재든 비용을 절감하며 마감’ 등의 특약사항이 있고 이에 따라 중고컨테이너BOX로 건축한 점 등으로 보아 쟁점주택을 거주목적이 아닌 준공목적으로 신축한 것으로 보이고, 견적서에 쟁점주택의 준공에 필요한 모든 부분을 포함하고 있으므로 쟁점주택 신축비용을 70백만원으로 보아야 함
쟁점주택의 공사계약서에 ‘준공검사의 목적으로 신축’하고, ‘자재는 최소화’, ‘어떤 자재든 비용을 절감하며 마감’ 등의 특약사항이 있고 이에 따라 중고컨테이너BOX로 건축한 점 등으로 보아 쟁점주택을 거주목적이 아닌 준공목적으로 신축한 것으로 보이고, 견적서에 쟁점주택의 준공에 필요한 모든 부분을 포함하고 있으므로 쟁점주택 신축비용을 70백만원으로 보아야 함
청구인은 2004.8.3. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 00-1번지 임야 3,230㎡ 등 3,592㎡를 취득하였으며, 위 임야는 수차례의 합병․등록전환․분할․지목변경 등을 거쳐 2008.5.13. 같은 곳 460-9 대지 3,303㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 곳 460-10번지 도로 143㎡로 변경되었다. 청구인은 쟁점토지 지상에 단독주택 470.6㎡(다가구주택 2동 2008.4.24. 사용승인, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 쟁점토지․도로․쟁점주택(이하 이를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2009.3.20. 청구외 최○○(이하 “최○○”이라 한다)에게 940백만원에 양도하는 계약을 체결하고 2009.5.1. 쟁점토지와 도로만 소유권이전등기를 하고 쟁점주택은 2009.6.1. 멸실하였다. 청구인은 2009.5.20. 쟁점부동산에 대한 양도차익 예정신고를 하면서 양도가액을 940,000,000원으로, 취득가액을 949,182,438원으로, 양도차손을 9,182,438원으로 신고하였는바, 이는 부동산거래계약신고필증상 도로 39백만원, 쟁점토지 901백만원인데 쟁점토지 901백만원을 쟁점토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 쟁점토지 732,938,532원, 쟁점주택 168,061,468원으로 구분하였으며, 쟁점주택 취득가액은 신축비용이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하였다. 처분청은 쟁점주택의 신축비용이 77,778,040원(건축비 70,000,000원, 설계비 등 7,778,040원)이라고 보아 청구인이 신고한 환산취득가액(388,069,630원)을 부인하고 2009.11.9. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 88,470,850원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.5. 이의신청을 거쳐 2010.6.4. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점주택 신축비용을 77,778,040원으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다. 1) 일반적인 건축업자의 주택 신축비용은 대략 평당 300만원(㎡당 907,500원)으로, 이를 적용하면 쟁점주택(470.6㎡)의 경우 약 4억원 이상의 건축비가 소요되는바, 청구인이 양도소득세 예정신고 시 적용한 취득가액(환산가액) 388,060,630원은 실질적인 신축비용에 근접한다. 2) 처분청이 쟁 점주택 신축비용으로 결정한 72백만원은 건설교통부에서 고시한 개별주택가격 확인서의 건물기준가격(산정된 금액의 80%만 적용하여 공시된 금액으로 재산세․종합부동산세 등의 과세기준가격으로 활용) 164,600천원에도 미치지 못하는 금액인바, 처분청은 국가가 고시한 가액조차 인정하지 않고 있다. 3) 처분청이 결정한 쟁점주택 취득가액 72백만원은 쟁점주택 신축금액 중 일부인 벽면공사비만 적용한 것으로, 처분청은 주택의 기본공사인 전기공사, 통신공사, 설비공사, 내장공사도 없이 쟁점주택이 신축된 것으로 보는 오류를 범하고 있는바, 청구인은 쟁점주택을 신축할 당시 외벽공사는 최소한의 비용으로 마감하고 마감된 외부에 목재를 사용하여 전원주택을 신축하였다. 4) 청구인은 쟁점부동산 매수자인 최○○이 쟁점토지 지상에 병원을 신축할 예정이라고 하여 쟁점주택을 철거하는 조건으로 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 하였는바, 위와 같이 쟁점주택 전체공사 중 일부인 외벽공사만을 쟁점주택 신축비용으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다.
쟁점주택 신축비용을 77,778,040원으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다. 1) 청구인의 양도소득세 예정신고서에 첨부된 증빙을 보면, 쟁점주택 신축과 관련된 공사계약서, 잡자재비, 건축허가 설계비 등 증빙이 첨부되어 있으므로 이를 쟁점주택 신축비용으로 보아야 한다. 2) 쟁 점주택 공사계약서 및 상세견적내용을 보면 쟁점주택은 중고컨테이너박스를 주재료로 신축하였으며, 계약내용에 전기(배선설비, 전등)․마감 실내(거실)․천정․벽체․도배․장판(합지)․정화조 등이 포함되어 있으며, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 31회에 걸쳐 지출한 자본적지출에 대한 지출증빙을 모두 보관하고 있다가 이 건 예정신고 시 제출한 사실, 제출된 지출증빙에 4,400원의 소액지출 분까지 포함되어 있는 사실 등을 종합하여 보면 쟁점주택 공사비용은 공사계약서 금액인 70백만원으로 보아야 하고, 청구인은 추가적인 증빙을 제출하지 않았으므로 위 공사비 및 설계비 등 77,778,040원을 쟁점주택 신축비용으로 보아야 한다. 3) 쟁점주택은 2008.4.24. 준공된 후 1년 1개월여 만인 2009.6.1. 멸실 신고가 되었고, 청구인이 소유권 보존등기 및 소유권 이전등기를 하지 않은 사실, 중고컨테이너를 이용하여 건축한 사실 등으로 보아도 쟁점주택은 최소한의 가격으로 신축되었음을 알 수 있으므로 공사계약서의 금액을 신축비용으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29 부칙>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액
④ (생략)
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ (생략)
⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (각호 생략)
② (생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. ～ 3의3. (생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ ～ ⑪ (생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행규칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. (단서 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ (생략)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑤ (생략)
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
① (생략)
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. (생략)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(괄호 생략) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(이하 생략)
(1) 기존 등기부상 채무관계는 매수인이 인수
(2) 2009.5.11.까지 가변차선․도로점용 및 산지전용변경허가를 득하여 주기로 하되 만약 허가를 득하지 못하면 본 계약은 무효 2) 2009.4.28. ○○시장이 교부한 부동산거래계약 신고필증의 기재내용은 다음과 같다.
(1) 계약금: 2,000,000원(2007.5.29. 영수)
(2) 중도금: 48,000,000원
(3) 잔 금: 20,000,000원(준공검사와 동시에 2007.7.30.까지 지급)
(1) 기초(컨테이너 없는 부분)
(2) 발코니(시멘트), 지붕(조립식 50T 골판)
(3) 후면 창고식 늘림(일반 중고 판넬) 50T, 지붕 50T
(4) 전기(배선설비, 전등)
(5) 정화조, 화장실(1칸)
(6) 주차장(임시)
(7) 마감실내(거실) 천정, 벽체, 도배, 장판(합지)
(8) 지붕A트러스 골판 50T
(9) 외부(도색마감)
(10) 난방 없음
(11) 지하수 1구(허가)
(1) 2007.6.14. 20백만원(쟁점주택 1차분, 당일 2회 농협통장 입금)
(2) 2007.8.23. 28백만원(쟁점주택 2차분, 당일 3회 농협통장 입금)
(1) 2008.4.15. 5백만원(쟁점주택 공사대금 완불)
(2) 2008.5.29. 70백만원(쟁점주택 공사대금 인수) 6) 쟁점주택은 2008.4.24. 신축(미등기)되었다가 2009.6.1. 신고에 의하여 2009.6.3. 말소되었음이 건축물대장에 의하여 확인된다. 7) 쟁점주택의 2008년 기준 개별주택가격은 510,000,000원임이 2009.7.3. 청구외 박○○이 신청하고 ○○시장이 발급한 개별주택가격 확인서에 의하여 확인된다.(“위 금액은 산정가의 80%가 공시된 금액임”으로 수기되어 있음) 8) 2010.6.23. 청구인의 정보공개요청에 의하여 ○○시장이 공개한 쟁점주택 감리보고서에 기재된 내용은 다음과 같다.
(1) 공사감리기간: 2007.8.14. ～ 2008.4.14
(2) 공사완료일자: 2008.2.25. 9) 청구외 류○○가 2009년 12월 작성한 확인서에는 ‘쟁점주택 관리 및 생활 거주하고 있었음을 확인한다’고 기재되어 있다. 10) 청구외 계○○이 작성한 진정서에는 ‘본인은 쟁점주택 신축 시 관리인으로 현장에 참여하고 쟁점주택에 거주하였던 사람인바, 현장에서 일을 하면서 들은 바로는 쟁점주택 신축비용으로 약 2억5천만원이 소요되었다고 들은 것으로 기억하고, 1차 공사 후 준공처리가 되지 않아 2차, 3차 보완공사를 한 것으로 기억된다’고 기재되어 있다. 11) 청구외 길○○가 작성한 확인서에는 ‘본인은 2008년 6월부터 2009년 5월까지 쟁점주택에 거주하였는바, 쟁점주택은 일반적인 주택으로 거주에 불편함이 없이 건강하게 생활하였다. 쟁점주택 신축비용이 7천7백만원이라는 처분청의 주장은 사실과 너무 현격하게 차이가 나고, 상식적으로 도저히 이해가 되지 않는다’고 기재되어 있으며, 2009.7.3. ○○시 ○○동장이 발급한 주민등록초본에는 청구외 길○○가 2008.6.2. ○○동 000-6번지에서 쟁점주택에 전입한 후 2009.5.18. ○○동 000-6번지로 전출한 것으로 기재되어 있다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.