청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것인지 아니면 쟁점토지 양도와 관련하여 컨설팅 용역을 제공한 것인지

청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 350번지 답 1,091㎡, 같은 곳 350-1번지 답 1,332㎡, 같은 곳 350-2번지 답 1,231㎡, 같은 곳 350-3번지 답 1,177㎡, 같은 곳 350-4번지 답 200㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.12.23. 양도하고, 양도가액 254,160천원, 취득가액 13,583천원으로 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지의 양도가 조세특례제한법 제69조 의 자경농지의 양도소득세감면에 해당되는 것으로 보아 양도소득세 감면신청을 하였으나, 처분청은 김○○의 감면신청을 거부하고, 2009.5.14. 김○○에게 2008년 귀속 양도소득세 48,025,220원을 결정·고지하였다. 이후 처분청은 김○○이 청구인과 쟁점토지를 121백만원에 청구인이 양도하기로 한 컨설팅계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결한 점, 청구인이 쟁점토지 양수인들로부터 토지 매매대금을 수령한 점, 김○○은 청구인으로부터 쟁점토지 매매대금 중 121백만원만을 수령한 사실을 확인하고, 김○○이 수령한 쟁점토지 매매대금 121백만원과 쟁점토지 양수인들이 지급한 가액 254,160천원의 차액을 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하는 과정에서 발생한 양도차익으로 보고 2010.1.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 133,549,780원을 결정·고지하였다 (※ 양도가액 254,160,000원, 취득가액 121,000,000원, 필요경비 0원). 이건 처분과 관련된 청구인의 이의신청과정에서 처분청은 쟁점토지 양도가액을 194,980천원, 필요경비 9,369,500원으로 확인하여, 당초 고지한 2008년 귀속 양도소득세 중 68,128,419원을 차감 결정하였다 (※ 이의신청 결정일 2010.2.26., 수령일 2010.3.3.). 청구인은 이에 불복하여 2010.5.28. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 부동산컨설팅 사업자로서 김○○과 청구인의 사무실에서 컨설팅계약을 체결하고 계약 내용대로 쟁점토지 매매에 참여한 것으로 컨설팅 계약 내용 중 2008.12.23.까지 청구인이 쟁점토지를 매매하지 못할 경우 쟁점토지의 소유권을 청구인에게로 이전하기로 하는 내용이 있으나, 청구인은 계약기간 내에 쟁점토지를 매매하여 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 이전되지 않았다. 결국 컨설팅 계약서상의 잔금과 소유권 이전 관련 내용은 계약 이행에 관한 것이지 청구인이 쟁점토지를 매수하겠다는 의사를 달리 표시한 것은 아니다.
• 나. 청구인은 김○○으로부터 위임장과 인감증명서를 받고 쟁점토지 매매계약 당시에 이를 제시하여 양수인들에게 청구인이 대리인임을 밝혔으며, 김○○이 잔금 지불시에도 참석하여, 청구인이 김○○에게 쟁점토지 매매금액을 알려준 바 있다. 이건 관련 이의신청결정문을 보면 김○○은 쟁점토지 잔금 지불시 참석하지 않았다고 진술하였으나, 양수인들은 김○○의 참석하에 잔금을 지불하였다고 진술한 내용이 있는바, 김○○의 진술은 사실과 다른 것이다.
• 다. 이와 같이 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하니, 이를 취소하여 주기 바란다.

• 가. 청구인과 김○○이 작성한 컨설팅 계약서는 거래금액, 잔금시기, 잔금일까지의 소유권 이전 의무가 확정되어 있으며, 또 통상의 컨설팅 계약이라면 김○○이 청구인에게 수수료를 지급하여야 하나 청구인이 김○○에게 계약금을 지급하였으며, 계약서상 잔금일까지 소유권이전과 대금의 지급을 약정한 사실을 볼 때 쟁점계약은 형식은 컨설팅 계약이나 실질은 양도계약이다. 나. 청구인은 이건 관련 차익이 양도소득이 아닌 사업소득이라고 주장하면서도 관련 소득에 대해서는 신고한.바 없으며, 김○○과 매수인 조○○외 2인이 제출한 확인서에 의하면 김○○은 인감을 첨부하여 청구인에게 쟁점토지 처분에 대한 일체의 권한을 위임하였으며 쟁점토지 매매계약시 청구외 원윤화의 입회하에 청구인의 컨설팅 사무실에서 매매계약을 체결하였다. 또 청구인은 ‘김○○이 쟁점토지 매매계약시 참석하지 않았다’는 김○○과 매수인의 진술이 사실과 다르다고 하나, 이에 대한 청구인이 제출한 확인서는 등기이전을 위해 등기상 소유주인 김○○과 매수인들이 위임한 소유권이전등기를 완료하였다고만 확인하고 있다.
• 다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 본 이건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것인지 아니면, 쟁점토지 매매관련 컨설팅용역을 제공한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.5.31, 2006.12.30, 2007.7.19>

2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2008.6.5.～2010.3.2. “○○벌”(이하 “쟁점사업장” 이라 한다)이라는 상호로 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 982-7번지 1층에서 부동산컨설팅업을 영위하였다.

2. 쟁점사업장에 대한 청구인의 부가가치세 신고 내역은 다음과 같다. (원) 매출과표 매입과표 납부세액 2008년 1기 0 0 0 2008년 2기 32,200,000 6,420,000 2,578,000 2009년 1기 1,363,637 781,818 58,181 2009년 2기 13,500,000 3,840,000 966,000 합 계 47,063,637 11,041,818 3,602,181

3. 청구인과 김○○이 작성한 쟁점부동산 관련 컨설팅계약서의 내용은 다음과 같다(계약일 2008.10.31.).

• 가) 계약내용 “부동산(토지)에 대한 분석 및 조사, 개발, 관리, 처분 등과 관련된 조언, 제안, 매매 계약체결 완수까지의 행위에 관한 서비스”로 기재되어 있다.
• 나) 대금은 총금액은 121백만원이며, 계약금은 2천만원으로 계약시 지불하고 잔금 일억일백만원은 2008.12.23. 지불하는 것으로 작성되어 있다(1조).
• 다) 컨설팅료는 청구인이 토지금액을 높게 매매하여 그 수입을 사용 지급받는 것이며 이에 대해 청구인은 이의가 없어야 한다고 기재되어 있다(3조).
• 라) 김○○은 쟁점토지 제반 권리를 청구인에게 포괄 위임하고 청구인의 명의 또는 제3자의 명의로 소유권을 이전할 수 있도록 등기절차에 소요되는 제반서류는 청구인에게 제공한다고 기재되어 있다(5조).
• 마) 김○○은 경작확인서를 받아 청구인에게 제공하고, 청구인이 잔금일까지 매매를 못할 경우 잔금납부와 소유권을 이전한다고 기재되어 있다(특약사항).
• 바) 소유자는 김○○, 수임자는 청구인으로 기재되어 있고 김○○과 청구인의 도장이 날인되어 있다.

4. 쟁점토지 매매계약과 관련하여 확인되는 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 처분청, 청구인 제출 심리 자료에서 확인되는 쟁점토지 양수자, 거래가액, 계약일자 등은 다음과 같다. 【 쟁점토지 매매 내역】 소재지 양수자 거래가액(천원) 계약일자

○○ 도

○○ 시

○ 면

○○ 리 350 조○○ 42,900 2008.11.10. 〃 350-1 지분 2분의 1 문

○○, 2분의 1 최

○○ 50,000 계약서 없음 〃 350-2 이

○○ 55,800 2008.11.5. 〃 350-3 고

○○ 46,280 2008.11.20. 〃 350-4 고

○○ 합 계 194,980

• 나) 심사청구과정에서 청구인이 제출한 청구외 조○○, 이○○, 고○○과 작성된 쟁점토지 매매계약서를 보면 대금 영수자는 모두 청구인이며, 매도인 난에 매도인은 “김○○”, 대리인은 “청구인”으로 기재되어 있고, 김○○의 도장이 아닌 청구인의 도장이 날인되어 있다.
• 다) 쟁점토지 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서는 5매로 매도인은 모두 김○○으로 기재되어 있다.

5. 이건 심사청구시 청구인은 쟁점토지 양수자 중 청구외 조○○, 최○○․문○○(이하 각각 “조○○”, “최○○”, “문○○”라 한다)가 “쟁점토지를 취득할 당시 염○○의 소개로 김○○의 인감과 위임장을 확인하고 김○○의 대리인 청구인과 2008.11.20. 글○○컨설팅 사무실에서 김○○의 참석하에 매매잔금을 청구인에게 지급하였다”는 내용으로 작성한 확인서를 제출하였다.

• 가) 이중 최○○(쟁점토지 중 지번 350-1 문은미와 공동 양수자)과 2010.7.8. 통화한바, 당초 처분청에는 쟁점토지 매매계약시 김○○을 본적이 없다고 진술한 적이 있었으나, 쟁점토지 중 해당지분의 공동매수인이었던 문○○로부터 청구인의 쟁점사업장 다른 방에 있었던 남자가 김○○이었던 것 같다는 이야기를 들었었고, 김○○을 주민등록증을 통해 확인한 것도 아니였던바, 문○○와 박○○의 진술을 믿고 청구인에게 확인서를 작성한 것이라고 답변하였다.
• 나) 조○○(쟁점토지 중 지번 350 양수자)와는 통화가 되지 않았다.

6. 이건 관련 이의신청 심리 당시 제시된 쟁점토지 양수자 중 청구외 이○○과 고○○(이하 각각 “이○○”, “고○○”이라 한다)의 확인서 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점토지 중 지번 350-2 양수자 이○○은 매매계약시 김○○은 보지 못하였고 청구인이 토지 처분에 대한 위임장과 인감증명을 제시하여 청구인을 대리인으로 알고 계약하였고, 매매대금도 청구인에게 지급하였으며, 잔금지급일에 여러 명이 인사하는 자리에서 청구인이 그중 한사람을 김○○이라고 소개하여 인사를 나눈 적이 있다고 답변하였다.
• 나) 쟁점토지 중 지번 350-3,4 양수자 고○○은 쟁점토지 인근에서 농사를 지으면서 김○○으로부터 쟁점토지 중 일부를 매입하려 한 적이 있으나, 그동안은 김○○이 팔지 않았으나, 마침 쟁점토지에 대해 측량을 하는 것을 보고 쟁점토지를 매도하려 하는 것을 알게 되어 쟁점토지 중 일부 필지를 취득하였으며, 김○○은 동네 후배로 잘 아는 사이이나 쟁점토지 계약과 관련하여서는 김○○과 직접 계약한 사실은 없고 청구인을 대리인으로 알고 계약하였으며 매매대금도 청구인에게 지급하였다고 답변하였다.

7. 당초 김○○의 쟁점토지 관련 양도소득세 신고와 관련하여 자경농지의 양도소득세 감면을 신청하였으나, 처분청에서 이를 배제하여 양도소득세 48,025,220원이 김○○에게 고지하였고 김○○이 이에 대해 이의신청을 하였으나 이의신청도 받아들여지지 아니하자, 청구인과 컨설팅 계약을 작성하여 쟁점토지를 매도한 것으로 김○○이 실질적으로 수령한 매매대금은 121백만원이라고 주장하며 다음의 확인서, 계좌내역을 제출하였다.

• 가) 김○○이 제출한 확인서 내용 “ 본인(김○○)은 2008.10.31. 개인사정으로 급하게 돈이 필요하여 쟁점토지를 양도하기 위해 춘천시 동내면 거두리 982-7 소재

○○ 벌부동산컨설팅 사무실(대표자 청구인)에 방문하여 부동산 양도를 의뢰하였으며, 청구인은 상기 부동산 물건은 121백만원에 2008.12.23.까지 책임지고 매매할 것을 약정하고 컨설팅 계약서를 작성하였습니다. 본인은 10.31.계약금 400만원을 수령하였으며, 농협근저당채무액과 잔금 90,786천원 등 부동산 매매대금 총액 121백만원을 2008.12.23. 수령하였습니다. 상기 부동산 물건의 양도소득세 신고는 청구인이 대행하여 신고하였으며, 쟁점부동산이 254,160천원으로 신고된 사실은 처분청으로부터 과세예고통지서를 수령하고 나서 알게 되었습니다. 본인은 청구인이 세금에 대한 신고 납부를 이행해준다는 구두의 약속만을 믿고 2008.12.23. 본인의 인감도장을 날인하였을 뿐 양도소득세 신고서에 첨부된 양도대금 254,160천원을 수령한 사실이 없으며 당초 컨설팅 계약서 매매대금 121백만원만을 수령한 사실을 확인합니다.“

• 나) 김○○이 처분청에 제출한 계좌내역에 의하면 청구인의 농협 301037-56-038869계좌에 청구인으로부터 2008.10.31. 4백만원, 2008.12.23. 77백만원과 13,786천원이 입금된 사실이 확인된다(합계 94,786천원). 8) 청구인은 이의신청 과정에서 쟁점토지 매매와 관련하여 다음의 비용을 지출하였다고 주장하였으며, 이중 청구외 염○○에게 지급한 1백만원, 측량비 1,369,500원, 청구외 염○○에게 지급한 5백만원 등 총 9,369,500원에 대해서는 쟁점토지 관련 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되었다.(표 생략)
• 가) 청구외 염○○는 이건 이의신청과정에서 청구인이 쟁점토지 소유자로부터 위임받아 분할하여 팔 예정으로 주변에 살 사람이 있으면 소개시켜달라고 부탁하여 평소 알고 지내던 조○○를 소개하고 사례비 명목으로 청구인으로부터 1,000,000원을 받았다고 확인하였고, 2008.11.14. 청구인의 농협계좌에서 염윤화의 계좌로 1,000,000원이 이체되었다.
• 나) 청구외 김○○는 이건 이의신청 과정에서 김○○의 동네 선배로 청구인이 “쟁점토지를 보러오는 사람이 있으면 마당에 차량을 주차할 수 있게 하여주고 좋은 말을 해달라”고 하였으며 매매가 성사된 후 사례비 명목으로 5,000,000원을 받은 사실이 있음을 확인하였고, 2008.12.23. 청구인의 농협계좌에서 김영규의 계좌로 5,000,000원이 이체되었다(이의신청과정에서 청구인이 김○○에게 지출한 비용은 주차장 사용대가로 소득세법 시행령 제163조 제5항 에 규정된 비용이 아닌 것으로 보아 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하지 않았다).
• 다) 청구외 염○○는 이건 이의신청 과정에서 공인중개사사무소를 운영하면서 쟁점토지 중 이○○ 취득분에 대해 중개하였고 쟁점토지가 시내로부터 멀리 떨어져 있고 토지매매를 위한 행정절차와 관련하여 용역비로 5백만원을 받았다고 확인하였고, 2008.12.24. 청구인의 농협계좌에서 염○○의 계좌로 15백만원이 이체되었다.

9. 이건 심사청구 심리과정에서 청구인은 법무사 사무실 직원인 청구외 안○○의 “법무사 사무실에 근무하면서 쟁점토지에 대하여 당사자 간에 등장하여 등기내용과 같이 틀림없이 위임받아 이상없이 소유권 이전 등기를 완료하였음”이라는 내용으로 작성된 확인서를 제출하였다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점계약은 부동산 컨설팅계약이므로 쟁점계약을 양도계약으로 보아 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 하여 과세한 이건 처분은 부당하나고 주장하는바, 관련 사실관계와 법령에 비추어 청구주장을 살펴본다. 우선 쟁점토지가 조○○ 등에게 매도되기도 전(2008.11.5.～11.20.)인 쟁점토지 컨설팅 계약일(2008.10.31.)에 청구인이 김○○에게 계약금 2천만원을 먼저 지급하였던 점, 청구인이 제출한 쟁점계약서에 잔금일이 기재되어 있고 잔금일까지 청구인이 매도하지 못할 경우 청구인에게 쟁점토지 소유권이 이전되고 청구인은 잔금을 지불해야한다고 기재되어 있는 점, 또, 청구인이 실제로 잔금일까지 김○○에게 쟁점토지 매매대금 121백만원을 지급한 점을 볼 때 청구인과 김○○이 체결한 컨설팅계약의 실질은 양도계약으로 판단된다. 그리고 청구인이 쟁점토지 양도과정에서 취한 차익은 64,610,500원으로 쟁점토지 양도가액 194,980천원에 비해 컨설팅 용역 수수료로 보기에는 과다하며, 청구인은 쟁점토지 매매과정에서 취한 이득을 사업소득으로도 신고하지 않았다. 또 김○○의 참석하에 쟁점토지 매매계약을 체결하였다는 쟁점토지 양수자 중 조○○, 최○○·문○○의 확인서는, 쟁점토지 매매계약서의 매도인난에 김○○이 아니라 대리인인 청구인의 도장만이 날인된 점, 쟁점토지 양수자들이 쟁점토지 매매대금을 김○○이 아닌 청구인에게 지급하였다고 진술한 점을 볼 때 신빙성이 낮으며, 청구인이 이의신청과정에서도 쟁점토지 매매와 관련하여 본인의 자금으로 쟁점토지 매매관련 비용 19백만원을 지출하였다고 주장하였고 이중 9,369,500원에 대해서는 청구인의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정된 점을 볼 때 결국 쟁점토지 매매의 모든 과정은 청구인의 계산과 책임 하에 주도한 것으로 보인다. 따라서 김○○과 매수인간의 쟁점토지 양도거래는 실질적으로는 청구인이 쟁점토지를 김○○으로부터 매수하였다가, 이를 다시 쟁점토지 매수인들에게 양도한 것으로 청구인의 쟁점토지 미등기전매에 따른 소득에 대해 양도소득세를 부과한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.