취득대금에 대한 현금영수증이 정당한 것인지 여부

• 가. 청구인은 ○○도

○○시 ○○구 ○○동 1492-4번지 A-202호 대지 66㎡와 건물 75.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.1.14. 청구외 이@@으로부터 취득하여 2007.1.29. 청구외 ○○교회에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.

• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 무신고에 대하여 등기부에 기재된 양도 실지거래가액 9천만원과 취득가액은 확인되지 아니하여 환산 취득가액인 63,121천원으로 하여 2009.12.1. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 19,195천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 취득가액이 98백만원이라며 2010.1.21. 이의신청을 제기한 결과 처분청으로부터 취득가액 8천만원으로 인정받고 2010.5.14. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산의 취득 경위

1. 본인은 농사꾼으로서 부동산 권리관계에 익숙하지 않아 쟁점부동산 취득 시 비교적 신뢰했던 분양아줌마의 안내에 따라 계약을 체결하였고 매매계약서에 기재된 대로 계약금을 매도자 이@@의 동생이라는 이○○의 통장으로 입금하였고 잔금 중 일부는 이○○의 통장으로 입금하고 나머지 차액은 현금지급 하라는 매도자의 요구에 따라 그리 하였다.

2. 이러한 계약이행과정에 대하여 마치 부동산 거래의 관행인양 진행하였기에 본인은 의심이 들기도 하였지만 부동산 매매계약을 98백만원에 작성한 진실된 계약서가 있었고 대금지급에 대하여도 이@@의 동생이라는 이○○의 통장으로 지급하고 이○○과 같이 사업하는 최○○에게 받은 영수증을 꼭 챙겨 놓았기 때문에 문제 없을 거라 판단하였다.

3. 취득대금 지급 관련증빙은 무통장입금표와 최○○의 영수증을 이의신청 과정에서 원본을 제출하였다.

• 나. 쟁점부동산 매매계약서는 진실된 계약서이다.

1. 실사업자인 이○○이 매매가액을 높여주는 일명 ‘업계약서’를 작성 하였다고 진술하고 있지만, 이는 일반적으로 업계약서를 작성하면 명의사업자인 이@@의 사업소득이 늘어날 수도 있는데 무턱대고 업계약서를 작성해 주지 않았을 것이다.

2. 또한 매도자 입장에서 8천만원이 정상적인 매매금액이라면 8천만원 매매계약서가 있어야 하는데 동 계약서는 없는 반면 98백만원의 계약서만 있는 것은 매도자 진술이 맞지 않는 것을 반증하는 것으로 청구인이 제출한 98백만원의 매매계약서가 진실된 계약서이다.

• 다. 현금지급 영수증의 내용도 진실하다.

1. 매도자측에서 잔금에 대하여 현금지급을 관례처럼 요구하였고 비교적 신뢰했던 분양아줌마가 함께 실사업자라고 하는 최○○에게 현금을 지급하라고 하여 현금을 지급하고 영수증을 수령한 것이다.

2. 매도자측 주장대로 청구인의 요구에 따라 영수증을 작성해 주었다고 한다면 이@@이나 이○○ 명의의 영수증을 요구하지 최○○이 발행한 영수증을 받을 이유가 없다. 잔금을 현금지급하면서 매도자측에서 발행한 영수증을 수령하였을 뿐이다.

3. 처분청은 이의신청 과정에서 청구인이 제시한 매매계약서 및 영수증을 신뢰하지 아니하고 오직 무통장입금액만 취득가액으로 인정하고 매도자측의 진술내용을 인정하며 취득가액 98백만원을 부인한 것은 부당하다.

• 라. 결론적으로 청구인이 제출한 98백만원의 취득계약서와 잔금지급 현금영수증은 당사자간에 계약한 대로 주고받은 매매계약서이고 영수증으로써 진실된 것이므로 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 98백만원으로 인정하여 이건 양도소득세를 경정결정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점부동산의 양도자인 이@@(주택신축판매업의 명의사업자)의 종합소득세 신고서 상 쟁점부동산 매출(양도가액)이 80백만원으로 신고되어 있다.
• 나. 이@@이 영위하던 주택신축판매업의 실제 사업자인 동생 이○○이 쟁점부동산의 양도가액이 80백만이며 미분양이 발생하여 최초 분양가에서 할인된 분양가로 매매하게 되어 매매계약서 상의 거래가액과 실제 분양가액의 차이가 발생하고 있다고 진술하였다.
• 다. 이@@의 동업사업자인 최○○이 잔금수령을 부인하고 있으며 청구인 또한 잔금 17백만원의 수령자가 누구인지 확인 없이 잔금을 지급하였다고 진술한 점 등으로 보아 쟁점부동산의 취득가액은 금융증빙에 의하여 확인되는 80백만원이 타당하므로 이를 근거로 경정한 이건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 취득대금 잔금으로 지급하고 수령한 영수증이 실제 잔금과 관련된 것인지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지 거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도 소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령 이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제 취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산된 가액 양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가 3항 제1호의 매매사례가액 X ―――――――――――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 2005.1.14. 청구외 이@@로부터 취득하여 2007.1.29. 청구외 ○○교회에게 양도하고 양도소득세를 무신고하자 처분청은 등기부등본에 확인된 9천만원의 양도가액과 확인되지 아니한 취득가액을 환산하여 2009.12월 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 19,195천원을 경정고지하였고 이에 청구인은 2010.1월 취득가액이 98백만원이라며 이의신청을 제기하자 처분청은 송금이 확인된 80백만원을 취득가액으로 인정한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 98백만원으로 이는 매매계약서 및 금융증빙에 의해 확인됨에도 80백만원만 인정하는 것은 부당하다며 아래와 같이 주장하고 있다.

• 가) 청구인이 제출한 취득계약서에는 매도인 란에 “이@@”이 기재되어 있고 계약일은 2004.12.14.이며 매매대금은 98,000천원(계약금이 10,000천원, 잔금은 2004.12.20. 88,000천원)으로 나타나고, 특약사항란에 “계약금 1천만원은 이○○ 계좌로 대체 입금한다”라고 기재되어 있으며, 중개인란은 비어있는 쌍방계약으로 확인된다.
• 나) 청구인은 취득 대금 원천과 지급증빙으로 금융거래명세조회내역, 무통장입금표, 현금지급 영수증 등으로 제시하고 있다.

(1) 취득대금 원천 (단위: 천원) 일 자 원 천 청구인 @@교회 차입 비 고 합 계 2,000 96,000 2004.12.14 80,000 금융거래명세표(출금) 2004.12.14 16,000 금융거래명세표(출금) 2004.12.20 2,000 현 금

(2) 취득대금 지급내역 (단위: 천원) 일 자 수령자 이○○ 최○○ 분양아줌마 비 고 합 계 80,000 17,000 1,000 2004.12.14 10,000 계약금(무통장입금) 2004.12.20 70,000 잔 금(무통장입금) 2005.01.03 17,000 잔금(현금지급,영수증) 2005.01.03 1,000 분양대행 수수료충당

(3) 무통장입금증 사본에는 @@교회에서 이○○에게 입금한 것으로 되어 있고 현금영수증 발행인은 최○○, 지급자는 정○○(@@교회 목사)으로 표시되어 있다.

(4) 청구인은 @@교회 차입에 대한 증빙으로 차용증을 제출하였고, 차용증 에 의하면 차용액은 90,000천원, 차용일은 2004.12.14. 채권자는 @@교회 로 나타나며, 차용금의 변제기는 2006.12.31.로 채권자의 지정은행계좌로 현금 입금하는 것으로 되어 있다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 취득대금을 이○○ 계좌로 80,000천원 입금한 사유에 대해 취득당시 계약서상 이○○ 계좌로 입금하기로 약정되어 있었고, 잔금 중 일부인 17,000천원을 최○○에게 지급한 사유에 대해서는 분양주선자(떳다방)의 안내로 매매대금 일부는 통장 입금하고, 나머지는 본 건 부동산 빌라전체를 시행하는 투자자(동업자)인 최○○에게 현금지급을 요구하여 현금 지급한 것으로 위와 같은 행태는 대부도 다세대빌라를 분양받은 다른 수분양자들에게도 동일하게 이루어지고 있으며, 매매대금 중 나머지 1,000천원은 잔금 지급시 분양주선자(떳다방)에게 수수료라 하여 지급한 것이라고 진술하고 있다.

3. 이건 이의신청 결정과정에서 거래당사자들에게 문의하여 확인한 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 쟁점부동산의 양도자인 이@@은 주택신축판매업의 명의상사업자로 실제 사업자인 동생 이○○이 관련내용을 잘 알고 있다 하여 심리자가 이○○에게 연락한 바, 이○○은 “본인이 쟁점부동산이 포함된 대부도 주택신축판매의 실사업자인 사실 및 청구외 최○○이 사실상 동업자(다세대주택 신축시 토지제공자로 이에 대해선 토지대장에 의해 확인됨)임은 확인하였으나, 쟁점부동산의 양도가액(분양가액)이 청구인이 주장하는 98,000천원이 아닌 80,000천원”이라고 진술하였다. 나) 실사업자 이○○은 매매계약서상 거래가액과 실제분양가액의 차이가 발생하는 사유에 대해 “대부도 다세대주택을 신축분양 하였으나 미분양이 발생하여 부득이 최초분양가에 할인된 분양가로 매매하게 되었으며, 이로 인한 최초분양자들의 항의로 인해 대외적으로 실제거래금액보다 업계약서를 작성하게 되었고, 잔금영수증 또한 형식적으로 작성하여 준 것”이라고 진술하였다.(실계약서를 따로 작성하지는 않았다고 부연 진술)
• 다) 사실상 동업자인 최○○은 대부도 주택신축시 토지를 제공한 사실이 있으나, 인감도장 및 인감증명서 등을 전부 이○○에게 위임하여 관련사실에 대해 아는 바가 없다고 진술하면서, 직접 분양자들에게 매매가액을 수령한 적은 없고 이○○으로부터 대금을 수령한 적은 있다고 진술하였다. 이에 대하여 심리자가 청구인에게 잔금 17,000천원(최○○ 수령영수증) 지급시 신분확인 등의 정황에 대해 추가 문의한 바, 잔금지급시 청구인과 @@교회 목사 정○○, 분양주선자가 동행한 상태에서 매도자측 1인에게 잔금을 지급하였으나, 분양주선자를 믿고 수령자에 대한 신분확인 없이 잔금을 지급하였다고 진술하였다.(최초계약시부터 매도자인 이@@을 만난 적이 없이 거래가 이루어져 특별한 의심 없이 거래를 하였다고 부연설명함) 라) 심리자가 청구인에게 @@교회 차용금액 상환내역 및 관련증빙을 요청한 바, 청구인은 쟁점부동산 매매대금 중 2006.7.27. 50,000천원을 수령하여 @@교회에 상환하였으나 @@교회에서 바로 통장에 입금하지 않고 노○○에게 대여한 후 2006.8.17. 상환받아 @@교회 통장에 입금하였으며, 나머지 잔금은 2006.12.28. 40,000천원을 @@교회에 상환하였다고 진술하며 @@교회통장 사본을 제출하였다. (통장사본에 의하면 2006.8.17. 노○○ 명의로 50,000천원이 입금되었고, 2006.12.28. 40,000천원이 입금된 것이 확인됨)

4. 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 98백만원이 정당한 것인지 여부가 관건으로, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 98백만원이라며 매매계약서 와 업자에게 송금한 금융자료 및 지주로부터 교부받은 현금영수증을 제시하고 있는바, 이는 매매대금의 자금원천과 자금흐름이 투명하고 객관적으로 확인되므로 신빙성 있는 주장인 반면 매도인측의 “분양형편상 업계약서를 작성해 주었고 형식적인 현금영수증을 발행해 주었다”라는 진술내용은 통상 부동산 매매와 관련하여 있을 수 없는 일로 매도인측 진술이 신뢰성이 떨어지고 있고 또한 쟁점부동산을 포함한 대부도 지역 다세대주택 분양 당시 지주, 업자, 중개인 등이 매매에 참여했던 사실 등을 고려할 때 청구인이 주장하는 취득가액 98백만원이 쟁점부동산의 거래가액으로 타당해 보이므로 매도인측의 쟁점부동산 가액 신고누락액에 대하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 98백만원을 적용하여 이건 처분청의 당초 부과처분은 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.