매매계약서상 나타난 쟁점토지의 실지 취득가액을 보면 필지 구분 없이 평당 135,600원을 적용하여 총 800,000천원에 취득한 것으로 되어있으므로 쟁점양도토지의 평당 단가를 135,600천원으로 보아 취득가액을 산정함이 타당함
매매계약서상 나타난 쟁점토지의 실지 취득가액을 보면 필지 구분 없이 평당 135,600원을 적용하여 총 800,000천원에 취득한 것으로 되어있으므로 쟁점양도토지의 평당 단가를 135,600천원으로 보아 취득가액을 산정함이 타당함
□□세무서장이 2009.12.1. 청구인에게 경정․고지한 양도소득세 48,491,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.
1. 청구인은 2002.8.8. 쟁점토지를 평당 135,600원에 계약하였다. 계약당시 3필지의 지적공부상의 지목은 잡종지와 임야로 되어 있었으나, 실질적인 이용현황은 3필지 전부 잡종지 상태였다. 3필지는 서로 연접해 있었으며 필지별 경계가 확인되지 않을 정도로 이용현황이 완전 동일하였다.
2. 전소유자와 청구인은 매매대금 협의 시 필지별로 가격을 산정하지 아니하고 그 당시 주변 토지의 시세를 감안하여 3필지 전체의 평당 단가를 결정하였다. 그리고 평당 단가를 전체 면적에 일률적으로 곱하여 3필지 전체의 매매가액을 산정하였다. 3필지의 상태와 이용현황이 완전 동일하였으므로 어느 누구도 아무런 이의없이 계약이 성사되었다.
3. 그 당시의 상황에 대해 전소유자인 이□□으로부터 확인서를 받으려고 하였으나 현재 사망한 상태라고 하여 직접 확인서를 받지 못하였으며, 그 당 시 계약의 시작부터 마무리까지 전 단계에 깊이 관여하였던 중개인 곽
○○ 으로 부터 당시의 토지현황과 평당 가액 및 전체가액의 산정과정까지 구체적인 사 항에 대해 확인서를 받았다.
4. 만약, 필지별로 이용현황이 달랐다면 필지별로 적용하는 평당 가액에 차이 가 있었을 것이다. 첨부한 당시의 부동산매매계약서를 살펴보면 매매대금산정시 평당 가액을 얼마로 책정해 놓았는지 명확히 기재되어 있다.
5. 쟁점양도토지의 양도당시 현황도 취득당시의 현황과 동일한 상태였다. 취득자인 송□□의 확인서에 나타나는 바와 같이 양도당시에도 3필지가 전부 잡종지 상태로서 실제 이용현황이 완전동일하며, 가격산정도 전체를 하나의 필지로 보아 평당 가액부터 산정해 놓고 그 평당 가액에다 전체 면적을 곱하여 총 매매가액을 산정하였다.
6. 그 당시 실제 현황은 첨부된 사진1에 잘 나타나 있다. 사진1의 현재 번지는 당시의 모 번지에서 각각 분할되어 □□리 산13-1, 산13-2, 산13-3, 205-1, 205-2 로 되어 있으나 토지의 현황은 그 당시와 거의 동일하다. 청구인 이 형광펜으로 표시한 부분이 경계이며 경계 내에서는 잡종지와 임야의 구분 이 없다. 가운데 땅 중에서 형광펜으로 표시한 중간지점이 공부상 지목인 잡종 지와 임야의 경계이다. 가운데 형광펜으로 표시한 윗부분이 공부상 지목이 잡종지(타인소유인 실제임야의 언덕 바로 아래까지)이며 그 아래 부분이 공부상 지목이 임야이다.
7. 사진1에서 나타나는 바와 같이 청구인이 취득할 당시 3필지는 실제 현황 이 완전 동일한 토지였다. 그리하여 잡종지와 임야의 구분 없이 모두 동일하 게 일률적으로 평당 단가를 책정하였고, 그 단가에 3필지 전체면적을 곱하여 전 체 매매대금을 산정하였던 것이다. 첨부 사진2는 이번에 양도한 쟁점양도토지
□□리 205 번지, □□리 208번지, □□리 산13번지이다. 사진으로 보이는 평평 한 땅 전체가 쟁점양도토지 3필지이며 여기에는 공부상 지목이 잡종지인 □□리 205번지, 동소 208번지 및 공부상 지목이 임야인 □□리 산13번지가 모두 경계가 어디인지 모를 정도로 완전 동일한 땅이다. 청구인이 취득할 당시 에는 이 땅도 사진1과 같은 현황이었으나 2007.10.5. 청구인에게서 취득한 현재 소유자(송□□)가 흙을 덮는 작업 등을 통해 사진2의 상태로 만들었던 것이다. 8) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 각 필지별 면적에 공시지가를 곱한 가액 을 기준으로 각 필지별로 안분 계산하였으나, 소득세법 제100조 제2항 에 규정된 안분계산 방법은 취득가액이 불분명한 경우에 적용되어야 하는 것이다. 9) 청구인의 경우 취득 당시 취득가액이 평당 135,600원이었음이 당시의 부동 산 매매계약서 및 확인서 등에 의거 명확히 확인되므로 안분계산대상이 되는 취득가액이 불분명한 경우에 해당되지 아니한다. 따라서 이 건의 경우 취득가액을 쟁점양도토지 3필지 전체의 면적에 평당 단가 135,600원을 적용하여 계산하여야 한다. 나. 실제 이용현황이 동일하므로 면적기준으로 안분하여야 한다. 1) 본 건의 경우 매매계약서에 취득가액이 명확히 명시되어 있으므로 당연히 안분계산의 대상이 아니다. 또한, 만약 안분계산의 대상이 된다하더라도 필지별 가액 구분 없이 일률적으로 전체면적에 평당 단가를 적용하여 취득하였 으므로 각종 예규에서 나타나는 바와 같이 취득당시 각 필지별 면적을 기준으로 안분 계산하는 것이 가장 합리적인 방법일 것이다. 2) 쟁점양도토지의 취득당시 실제 이용현황은 전부 동일하였다. 토지의 용도 현황이 동일하다는 것은 동일한 가치를 보유하고 있다는 것이다. 개별공시지가 가 높다고 해서 실제 거래에 있어서도 항상 높은 가액으로 거래되는 것은 아 니다. 즉, 계약당사자간에 거래대상이 되는 토지의 가치를 어떻게 판단하느냐에 따라 실제거래가액이 결정되는 것이다. 3) 동일한 가치의 토지를 단지 필지가 다르다는 이유만으로 실제로 결정되는 거래금액과는 아무런 인과관계도 없는 개별공시지가를 기준으로 안분 계산한 다는 것은 매우 불합리하다. 필지별로 실제 이용현황 등이 상이하다면 공시지가 를 기준으로 안분 계산하는 것이 합리적일 수도 있겠지만 이 건의 경우처럼 실제 이용현황이 동일하다면 면적을 기준으로 안분 계산하는 것이 더욱 합리적 일 것이다. 거래당사자 쌍방이 전체 필지를 동일체로 즉, 동일한 가치로 보아 판단하였다면 안분 계산함에 있어서 그 기준은 면적이 되어야 가장 합리적인 방법이 될 것이다. 4) 처분청의 판단처럼 안분 계산의 경우 그 기준이 항상 획일적으로 기준 시가가 되어야 한다면, 불분명한 가액의 안분 계산 시 국세청의 예규 및 모든 판례도 항상 획일적으로 기준시가이어야 할 것이다. 하지만 국세청예규 및 각 종 심판례에서도 면적기준으로 안분하여야 한다는 답변이 많이 있다. 즉, 안분 계산 의 대상이 된다 하더라도 각각의 상황에 따라 최대한 가장 합리적인 방 법을 도출해내야 하는 것이다. 그냥 단순하게 획일적으로 판단할 사항이 아닌 것이다. 5) 국세청의 최근 예규에 의하면 연접한 2필지 이상의 토지를 함께 취득하여 공유물분할 후 그 중 일부를 양도하는 경우 당해 토지의 취득가액은 전체취득 가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체 토지의 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것이라는 예규(국세청재산-1173, 2009.6.15)와, 지목이 다른 3필지의 토지를 필지별 가액의 구분 없이 공동으로 취득하여 면적을 기준으로 각자의 지분별로 분할하여 등기한 후 양도하는 경우 각자의 실지취득가액은 전체 취득가액에 그 양도하는 토지의 면적이 전체토지의 면적 에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다는 예규(국세청서면4팀-1805, 2004.11.8)가 있으며, 또한 이와 유사한 예규(국세청서면4팀-3215, 2007.11.7, 국세청재일46014-1874,1998.9.26, 조심2008중1557, 2008.9.25 등)도 다수 있다. 다. □□지방국세청의 이 건 이의신청 결정에 대한 의견 1) □□지방국세청의 이 건 이의신청 결정서에 의하면 쟁점부동산의 지목이 서로 상이하고, 개별공시지가도 서로 달라서 각 필지별 가액이 불분명하다고 보아, 취득 시 기준시가 비율로 안분 계산하여 과세한 처분이 정당하다고 판단하였으나, 이는 쟁점토지의 실제 현황을 정확히 파악하지 않고 내린 결론이다. 처분청에서는 쟁점토지의 취득당시 지목이 상이하다고 주장하고 있지만 그것은 공부상의 지목으로 판단한 것이고, 쟁점토지의 실제 현황은 완전 동일하였다. 세법 적용 시 공부상지목이 아니라 실제현황에 의한 지목으로 적용되어야 하는 것으로 알고 있다. 2) 만약 실제 지목이 서로 달랐다면 매매당사자간에 각 필지별로 평당 가액 을 따로 산정해서 전체 매매가액을 결정하였을 것이다. 부동산을 매매하게 되면 먼저 평당 가액부터 산정하고 그에 기초하여 전체가액을 산출하는 것이 일반적이다. 쟁점토지의 경우 그 당시의 매매계약서에 평당 가액이 명확히 기 재되어 있다. 3) 만약, 처음부터 전체가액으로 산정하였다면 매매계약서상에 평당 가액을 기재할 필요가 전혀 없었다. 그 당시에는 양도소득세 계산 시 기준시가로 계산 하는 것이 원칙이었으므로, 처분청의 주장대로 전체가액 산정이 먼저였다면 굳이 평당 가액을 매매계약서에 기재할 이유가 없었다. 매매계약서에 평당 가액 을 명확히 기재하였던 것은 쟁점부동산 거래 시 평당 가액부터 산정하였으며 평당 가액이 거래당사자 쌍방 간에 중요한 의미가 있었기 때문이다. 4) 처분청은 이러한 과정을 무시한 결과 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보았지만, 실제로는 필지별 취득가액이 평당 135,600원으로서 분명 하였던 것이다. 따라서 본건의 경우 취득가액의 안분계산 대상이 아니다. 위와 같은 사유로 처분청이 고지한 양도소득세 48,491,000원는 취소되어야 할 것이다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되 는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액 도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취 득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 3) 소득세법 시행령 제166 조【양도차익의 산정등】 (2007.10.15.대통령령 제20323호로 개정되기 전의 것)
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 4) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 (2007.10.15.대통령령 제20323호로 개정되기 전의 것)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정 평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다.
1. 청구인의 부동산 취득 및 양도내역은 다음 <표>와 같다. <표 1> 쟁점토지 취득내역 (원) 소재지 지목 면적(㎡) 취득일자 취득가액 취득시 공시지가
□□ □□ □□ 205 잡종지 7,233 ‘03.01.15 800,000,000 40,100
□□ □□ □□ 208 잡종지 463 17,800
□□ □□ □□ 산13 임야 11,802 14,400 계 19,498 <표 2> 쟁점토지 분할내역 (원) 분할 전 분할 후 분할일자 소재지 지목 면적 (㎡) 소재지 지목 면적 (㎡)
□□리 205 잡종지 7,233
□□리 205 잡종지 2,810
□□리 205-1 잡종지 364
□□리 205-2 잡종지 4,059
□□리 208 잡종지 463
□□리 208 잡종지 463
□□리 산13 임야 11,802
□□리 산13 임야 8,034
□□리 산13-1 임야 2,413
□□리 산13-2 임야 1,355 계 19,498 계 19,498 <표 3> 쟁점양도토지 양도내역 (단위: 원) 소재지 지목 면적(㎡) 양도일자 양도가액 비 고
□□ □□ □□ 205 잡종지 2,810 ‘07.10.05 650,000,000
□□ □□ □□ 208 잡종지 463
□□ □□ □□ 산13 임야 8,034 계 11,307 2) 청구인은 2003.1.15. 쟁점토지를 800,000천원에 취득하여 2007.10.5. 쟁점토지 중 쟁점양도토지를 650,000천원에 양도한 후 쟁점양도토지의 취득가액을 쟁점토지 취득 시의 매매계약서상 평당 취득단가 135,600원을 적용한 464,000천원으로 계산하여 양도소득세를 신고․납부하였음이 쟁점양도토지의 양도소득 세 신고서에 의하여 확인된다. 3) 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득 시 매매계약서 등을 보면, 3개 필지가 연접하여 있으며, 매매대금 총액이 800,000천원으로 필지별 거래가액을 구분하지 아니하고 평당 135,600원으로 작성되었다. 4) 쟁점양도토지의 토지이용계획 확인서를 보면, 지정․지구 등 지정내용은 다음 <표 4>와 같다. <표 4> 지역․지구 등 지정내용 소재지 지목 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역․지구등 다른 법령 등에 따른 지역․지구등
□□ □□ □□ 205 잡종지 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역 성장관리권역, 배출시설설치제한지역
□□ □□ □□ 208 잡종지 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역 성장관리권역, 배출시설설치제한지역
□□ □□ □□ 산13 임야 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역 준보전산지, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 5) 청구인은 쟁점토지의 토지이용계획확인서와 임야도와 현장사진을 제시하였는데 3필지 모두 연접하여 있는 것으로 확인되나, 사진에 나타난 것만으로는 잡종지와 임야의 구분이 명확하지 않아 어느 부분이 어느 필지에 해당되는 토지인지는 판단하기가 어렵다. 6) 쟁점토지의 취득 당시 및 양도 당시의 ㎡당 공시지가는 다음 <표 5>와 같다. <표 5> (원) 소재지 지목 2003.1월 2007.10월
□□ □□ □□ 205 잡종지 40,100 88,200
□□ □□ □□ 208 잡종지 17,800 80,500
□□ □□ □□ 산13 임야 14,400 30,900 라. 판 단 1). 청구인이 2003.1.15. 쟁점토지인 잡종지 2필지와 임야 1필지 합계 3필지 19,498㎡를 구분하지 않고 총 800,000천원에 취득하여 2007.10.5. 이 중 일부인 쟁점양도토지 11,307㎡를 650,000천원에 양도한 후 동 토지의 취득가액을 쟁 점토지 매매계약서 상의 평당 단가 135,600원을 적용한 464,000천원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 필지별 실지 취득가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 안분계산하여 쟁점양도 토지의 취득가액을 404,000천원으로 산정 하여 이 건 부과처분을 하였는바, 쟁점 토지의 필지별 실지취득가액이 확인되는 지 아니면 그 구분이 불분명한지를 살펴본다. 2) 청구인이 제시한 사진과 토지이용계획확인서에서 확인되는 바와 같이
토지는 서로 연접 해 있거나, 잡종지 안에 임야가 있는 것으로 나타나는 바, 공부상 토지의 지목이 잡종 지와 임야로 다르 다고 하더라도 실질적으로는 서로 연결된 같은 필지의 토지로 봄이 타당하다 할 것이다.
3. 그리고 매매계약서상 나타난 쟁점토지의 실지 취득가액을 보면 필지 구분 없이 평당 135,600원을 적용하여 총 800,000천원에 취득한 것으로 되어 있 으므로 청구인이 쟁점양도 토지의 평당 취득단가 135,600원에 양도면적 11,307㎡(약 3,421평)을 곱한 464,000천원을 쟁점양도토지의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 신고한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.