신고취득가액이 실지거래가액인지 여부 및 매매사례가액 적용 여부

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 34-3번지, 동소 34-4번지, 동소 34-5번지 소재 임야 총면적 9,494㎡(이하 "이건 토지"라 한다) 중 소유 공유자 지분(1/3) 3,146.67㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 정◆◆(이하 “정◆◆”이라 한다)에게 양도한 후, 2009.5.15. 양도가액과 취득가액을 각각 실지거래가액 264,666,666원과 166,666,666원으로 하고, 98,000,000원을 양도차익으로 하여 양도소득세 25,169,558원을 기한후 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 청구인은 2002.8.1. 청구외 장◇◇ 및 김▣▣(이하 “장◇◇ 등”이라 한다)과 함께 청구외 공●●(이하 “공●●”라 한다)로부터 이건 토지를 총 500,000,000 원에 취득하였다고 하여 본인 지분 1/3 해당 쟁점토지의 취득가액을 166,666,666원으 로 신고하였으나, 처분청은 실지 거래가액이 확인되지 않는다고 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 환산한 88,222,222원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2010.2.9. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 28,983,150원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.4. 이의신청을 거쳐 2010.4.13. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 夫 청구외 김♣♣과 청구외 오★★(공동소유자인 장◇◇의 夫, 이하 “오★★”이라 한다) 및 공동소유자 김▣▣은 청구외 ▣▣가스(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)에서 함께 근무하던 회사 동료로서 3인이 공동으로 ○○ 소재 부동산에 투자하기로 하고 2002.6월경 이건 토지를 총 500백만원에 취득하였는바, 당시 청구인 및 夫 김♣♣은 ○○에 거주하였기에 부동산의 취득과 양도에 관한 모든 일은 당시 청구외법인의 ○○기지장으로 근무하던 오★★이 처리하였으므로, 청구인은 아래 대금지급내역과 같이 쟁점토지의 취득자금(이하 “쟁점취득대금”이라 한다)을 현금 및 계좌이체로 오★★에게 지급하였다. <3인 공동의 취득계약서 내용 및 청구인의 대금지급 내역> 일 자 구 분 금 액 청구인지분 대금지급 내역 2002.06.07. 계약금 50,000 16,666 현금 2002.06.28. 중도금 150,000 50,000 2002.06.24. 50,000 계좌이체 2002.07.30. 잔 금 300,000 100,000 2002.07.19. 48,000 계좌이체 2002.07.23. 3,000 계좌이체 2002.09.27. 50,000 계좌이체 계 500,000 166,666 164,666 (단위:천원)
• 나. 한편 공●●는 이건 토지(

○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산19-4번지에서 분할로 2002.8.1. 동소 산19-7번지로 등록전환 되었고, 다시 분할로 2006.1.12. 현재 지번으로 등록전환됨) 외에도 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산19-4번지 소재 토지 중 잔여 토지를 2002.8.1. 청구외 정◇◇․정★★(등록전환 후 동소 38-2번지 소재 약 3,804평)와 청구외 정○○(등록전환 후 동소 38-3번지 소재 약 1,953 평)(이하 “정◇◇ 등”이라 한다)에게 각 양도하였는바, 당시 정◇◇ 등의 신고 취득가액은 평당 약 157천원이다. 한편 지적도에 나타난 바와 같이 이건 토지는 정◇◇ 등의 취득 토지(이하 “쟁점외토지”라 한다)보다 접근성이 더 좋은 도로 쪽 인접 토지이다.

• 다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 취득가 액을 기준시가로 환산하여 청구인에게 양도소득세를 부과하는 것은 부당하므로, 주위적으로 청구인이 당초 취득시 실지거래가액으로 신고한 166,666,666원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 하며, 주위적 청구가 받아들여지지 않을 경우에 대비하여 예 비적으로는 동일성․유사성이 있는 쟁점외토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 취득가액을 결정하여야 한다.

• 가. 주위적 청구 청구인이 쟁점취득대금의 지급을 입증하기 위하여 제출한 증빙자료는 청구인의 夫 김♣♣이 오★★ 에게 송금한 내역이 기재된 통장사본(이하 “쟁점통장사본”이라 한다) 등으로서 이것만으로는 청구주장의 쟁점 취득대금이 공●● 에게 실제 지급되었는지 여부가 확인되지 않을 뿐만 아니라, 잔금청산일(2002.7.30.)로부터 상당기간이 경과한 2002.9.27.에 오★★에게 50백만원을 송금한 것으로 나타나는 등 쟁점통장 사본상의 송금일자 및 송금액과 매매계약서상의 대금지급약정일 및 지급약정액이 상호 일치하지 아니하여 일반적인 거래관행에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 증빙자료에 의해서는 쟁점취득대금의 지급을 인정하기 어려우므로, 처분청이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 결정한 당초 처분은 정당하다.
• 나. 예비적 청구 청구인이 제출한 취득계약서상 계약일은 2002.6.7., 매매대금은 총 500백만원으로 m 2 당 52,826원(평당 174,326원)원이며, 경정된 환산가액은 m 2 당 28,877원임에 비해, 정◇◇ 등 3인의 쟁점외토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서에 의하면 계약일은 2002.6.11., 매매대금은 m 2 당 46,969원(평당 155,000원)으로 거래된 것으로 나타나는바, 쟁점외토지의 취득가액을 매매사례가액으로 인정하기 위해서는 쟁점외토지가 쟁점토지와 유사성 또는 동일성이 있는 자산인지 여부 등 제반사항에 대한 사실조사가 필요하다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부 및 (예비적으로) 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

3. 구 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 (2006.12.30. 개정되기 전의 것)

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

5. 구 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2008.2.22. 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부◇◇ 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────────── 3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정 또는 동항 제2호의 감정가액 에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양 도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지의 부동산등기부등본, 청구인의 양도소득세신고서 및 처분청의 경정결의서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 각 나타난다.
• 가) 청구인과 장◇◇ 등 3인은 공동으로 이건 토지를 2002.7.30. 공●●로부터 취득하여 2006.5.4. 정◆◆에게 794,000,000원에 양도하였다.
• 나) 이건 토지 9,494㎡ 중 청구인의 공유자 지분은 3분의 1이다.
• 다) 청구인은 양도소득세 신고시 청구인 등 3인과 공●●간에 체결된 것으로 되어 있는 매매가액 500,000,000원의 부동산매매계약서를 증빙으로 제출하면서 이를 근거로 쟁점토지의 취득가액을 166,666,666원으로 신고하였으나, 처분청은 취득당시의 실지 거래가액이 확인되지 않는다고 하여 동 신고취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 환산한 88,222,222원을 취득가액으로 경정하여 이 건 양도소득세 과세처분을 하였다.

2. 청구인이 당초 신고한 취득가액이 정당하다고 주장하면서 제출한 증빙에 의하면 다음과 같은 사실이 각 나타난다.

• 가) 청구인이 제시한 청구인 등 3인과 공●● 간에 체결된 2002.6.7.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, 쟁점토지에 대한 총매매금액은 500,000,000원으로 계약일인 2002.6.7. 50,000,000원, 2002.6.28. 중도금으로 150,000,000원, 2002.7.30. 잔금 300,000,000원을 각 지급하기로 기재되어 있다.
• 나) 한편 위 부동산매매계약서 사본에 의하면, 매매대상 부동산은 ‘○○리 19-7 임야 9,465㎡’로 표시되어 있고, 특약사항란에는 “○○리 산 19-4에서 분할 후 계약임”으로 명시되어 있음에 반해, 부동산등기부등본에 의하면, 이건 토지는 2002.8.1. ‘

○○리 산 19-4번지’에서 ‘

○○리 산 19-7번지’로 이기된 것으로 나타나므로, 동 계약서는 소급하여 작성된 것임이 확인된다. 다) 주민등록등본에 의하면, 김♣♣은 청구인의 배우자인 사실이 나타나며, 청구인이 제시한 김♣♣ 명의의 통장사본에 의하면, 다음과 같은 금융거래내역이 나타난다. 일 자 거래구분 금 액(원) 지급 상대방 계 148,000,000 오★★ 2002.06.24. 전자금융이체 50,000,000 오★★ 2002.07.19. 전자금융이체 45,000,000 오★★ 2002.07.23. 전자금융이체 3,000,000 오★★ 2002.09.27. 전자금융이체 50,000,000 오★★

3. 국세통합전산망 조회에 의하면, 이건 토지의 공동소유자인 장◇◇ 및 김▣▣의 각 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. 구 분 신고일자 양도가액(원) 취득가액(원) 양도차익(원) 장◇◇ 2009.5.13. 264,666,666 166,666,666 98,000,000 김▣▣ 2009.5.14. 264,666,666 166,666,666 98,000,000 4) 국세통합전산망 조회에 의하면, 이건 토지의 인접 토지인 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 38-2번지 소재 토지에 대한 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. 취득일자 양도일자 성명 양도면적 양도가액 취득가액 취득단가 2002.7.31. 2005.10.11. 정◇◇ 6,276.5 618,625,715 298,696,757 47,589 2002.7.31. 2005.10.11. 정★★ 6,276.5 618,625,715 298,696,757 47,589 (단위:㎡, 원)

• 라. 판 단 【주위적 청구】 위 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액에 의하여야 할 것이고, 이를 확인할 수 없는 경우에는 취득일 전후 각 3개월 이내에 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 토지의 매매사례가액, 취득일 전후 각 3월 이내 쟁점토지에 대한 감정가액, 기준시가에 의하여 환산한 취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여야 할 것인바, 청구인이 주장하는 실지취득가액의 인정여부에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 매매당시에 작성된 것이 아니고 매매일로부터 상당기간이 경과한 후에 소급 작성된 것으로 보이므로 그 내용을 신뢰하기 어려우며, 청구인이 제출한 취득자금의 지급증빙자료는 오★★ 에게 송금한 내역이 기재된 배우자 김♣♣ 명의의 통장사본으로서 이것만으로는 계 약금액인 현금 16,666,666원 및 오★★에게 송금한 금액이 실제 양도자인 공●● 에게 지급되었는지 여부가 확인되지 않을 뿐만 아니라, 통장사본의 송금일 자가 취득물건의 대금지급일과 상호 일치하지 아니하 고, 대금청산일인 2002.7.30. 로부터 상당기간이 경과한 2002.9.27에 오★★에게 송금한 점 등을 고려하면 청구인의 주장을 받아들이기 어려우므로, 쟁점토지의 실지취득가액을 인정하기 어렵다고 할 것이다. 【예비적 청구】 한편 청구인은 주위적 청구가 기각될 경우에 대비하여 예비적으로 매매사례가액의 적용을 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 위 관련 법령에 의하면, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 이건의 경우 처분청은 쟁점외토지의 취득가액을 매매사례가액으로 인정하기 위해서는 쟁점외토지가 쟁점토지와 유사성 또는 동일성이 있는 자산인지 여부 등 제반사항에 대한 사실조사가 필요하다는 의견인바, 이건 심리자료만으로는 청구인이 제시하는 매매사례가 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례인지 여부를 명확하게 확인하기 어렵다. 따라서 매매사례가액의 적용여부와 관련하여 쟁점외토지가 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산인지 여부 등 제반사항을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.