장기간 공가상태의 주택을 주택수에 포함하여 1세대1주택 여부 판단

청구인은 ○○○○시 ○○구 ○○동 10-* ○○마을 ○○아파트 4동 1***호 (전용면적 102.48㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002. 1. 8. 취득하여 2009. 2. 13. 양도하고, 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 2009년 과세연도 양도소득세를 비과세로 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트 양도시 청구인이

○○ 도

○○ 시

○○ 읍

○○○ 리 2**-1*번지 소재 지상 3층의 근린생활시설 및 단독주택(토지 920㎡, 근린생활시설 734.47㎡, 주택 157.51㎡, 이하 “청구외부동산”이라 하며, 주택부분에 대하여는 “청구외주택”이라 한다)을 1/3 지분으로 소유하고 있음을 확인하고, 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택에 해당하지 않는 것으로 보아 비과세 부인하여 2010. 3. 2. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 30,651,680원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010. 4. 12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구외부동산은 취득당시 목욕탕으로 시설이 노후화되어 사무실 용도로 리모델링 공사를 진행하던 중 공사가 중단되었으며, 청구외주택은 공부상으로 주택 으로 되어 있으나 실질적으로는 폐가상태로 방치되어 있었고, 2007. 4월부터 단수,

2007. 7월부터 단전되어 사실상 주거용으로 사용할 수 없는 상태이었다. 따라서 청구외주택은 주택으로서의 기능을 상실하여 사실상 주택이 아니므로 다른 주택을 보유하지 않은 청구인이 양도한 쟁점아파트는 1세대1주택에 해당 하고, 이에 따라 양도소득세를 비과세함이 타당하다.

청구인은 청구외주택이 공부상 주택일 뿐이고 실질적으로 주택이 아니라고 주장 하나 양도일까지 근린생활시설 용도변경을 하지 아니하였고, 주택분 재산세가 부과 되는 등 현재 공가일지라도 장기간 주거생활로 사용할 수 있는 구조로 된 건축물 로서 향후에도 주거용으로 사용될 수 있다고 판단되므로 주택수에 포함시켜야 한다. 따라서 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 고지한 이 건 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁 점 1세대 1주택 여부를 판단함에 있어서 장기간 공가 상태인 쟁점외주택을 주택수에 포함할 것인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각호 생략)

③ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 1) 건축물대장 및 등기부등본에 의하면 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○○리 2**-1* 번지에 소재하는 청구외부동산의 현황은 아래와 같고, 청구인은 청구외부동산을 2006.10.18. 청구외 이○○ 등과 함께 3명이 공동(지분 1/3)으로 취득하였다가 2009.10.19. 양도하였으며, 쟁점아파트 양도일인 2009.2.13. 현재 그 외 다른 주택을 소유하고 있지 않았음이 심리자료에 의하여 확인되고 있다.

○ 지층 113.22㎡(용도): 보일러실

○ 1층 255.16㎡: 근린생활시설(목욕탕)

○ 2층 255.16㎡: 근린생활시설(목욕탕)

○ 3층 157.51㎡: 주택 ⇨ 청구외주택

2. 청구인은 청구외주택이 장기간 공가상태여서 주택의 기능을 상실하였으므로 주택으로 볼 수 없다고 주장하면서 한국전력 등으로부터 제출받은 전기 및 수도요금 관련자료를 제출하고 있으며, 이에 의하면 청구외주택에 대한 전기요금은 청구인 등이 청구외부동산을 취득하기 전까지는 매월 4 ～ 6만원이 부과되었으나 2006. 10월 ～ 2007. 8월에는 일부 월을 제외하고 1,000원 미만의 금액이 부과되다가 2007.9월부터는 전기사용량 및 전기요금 부과금액이 전혀 없음이 확인되고 있으며, 청구인이 제출한 수용가별 수납내역서상 2007. 7월 ～ 2009. 9월 기간 동안 수도요금 부과내역이 전혀 없는 것으로 나타난다. 3) 청구인이 제출한 변경공사하도급계약서(07.4.20.작성)의 내용은 아래와 같다.

○ 공사명:

○○ 도

○○ 시

○○ 읍

○○○ 리 내부수선리모델링

○ 공사범위: 지하1층, 1층, 2층(공사불포함: 3층 주택부분)

○ 공사장소:

○○ 도

○○ 시

○○ 읍

○○○ 리 2**-1*

○ 변경공사기간: 착공일 2007. 3. 5. 완공일 2007. 4. 20.

○ 변경계약금액: 공급가액 218,000,000원(부가가치세 별도)

○ 기타: 매매계약 진행중이므로 공사는 4월 20일까지만 진행하고 본공사는 중단한다.

○ 도급인:

○○ 도

○○ 시

○○ 읍

○○○ 리 2**-1* 김□□

○ 수급인:

○○ ○○ 구

○○ 동 3-1 비16 (주)☆☆인터내셔날 4) 국세통합시스템을 조회하여 본 바, 청구외부동산의 소재지를 사업장소재지로 하여 사업자등록된 내역은 아래 표와 같다. <사업자등록 내역> 상 호 업 종 개업일자 폐업일자 △△ (청구외 2명) 부동산 / 임대

2006. 9. 8

2009. 10. 20

○○○소금목욕탕 서비스 / 목욕탕

1998. 12. 1

2000. 7. 25 소금(대중목욕탕내) 서비스 / 이용업

2003. 1. 1

2005. 5. 6

5. 처분청이 과세전적부심사 심리과정에서 행정정보공유센터를 이용하여 청구인의 지방세 세목별과세(납세)증명서를 조회한 바에 의하면 청구외주택에 부과된 재산세 내역은 아래 표와 같다. <사업자등록 내역> (단위: 천원) 세 목 과세연도 세 액 상 태 재산세(주택분) 2007년 51 완납 재산세(주택분) 2008년 52 완납 재산세(주택분) 2009년 46 완납 6) 청구인은 청구외부동산의 외관과 청구외부동산의 3층에 위치한 청구외주택의 내부를 촬영한 사진 8매의 사본을 과세전적부심사에서 제출하였으며, 이에 의하면 청구외주택은 가재도구 등이 전혀 없는 빈공간으로 거실 및 방으로 구분된 주거용의 형태를 갖추고 있으나 벽지, 타일의 일부, 장판 등이 제거되어 있는 것으로 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 청구외주택이 비록 공부상 주택으로 등재되어 있으나 장기간 공가 상태로 방치되어 주택기능을 상실한 폐가이므로 이를 주택으로 볼 수 없고, 이에 따라 청구인은 쟁점아파트의 양도 당시 청구외주택을 제외한 다른 주택을 보유한 바가 없으므로 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택으로 비과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 소득세법을 적용함에 있어 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이고(재산세과-1598, 2009.7.31. 같은 뜻임), 설령 주택이 아닌 다른 목적으로 사용하였거나 공가상태였다 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것인 바(조심2008서0245, 2008.3.13. 같은 뜻임), 위 사실관계에 의하면 비록 청구외주택이 단전․단수 상태로 장기간 주거용으로 사용되지 않은 것으로 보이나 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 것으로 판단되고, 달리 원래의 용도인 주거용도로의 사용이 불가능하다고 볼 여지가 없어 보이므로 처분청이 청구외주택을 주택으로 보아 주택수에 포함하고 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 부인한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.