양도차익 산정시 건물감가상각비를 취득가액에서 차감하여야 하는지

○○ 세무서장이 2010.1.4. 청구인에게 경정고지한 2008 년 과세연도 양도 소득세 16,831,200원은 이를 취소합니다.

청구인은 청구인 소유의 ×××시 ××구 ××동 ××-×번지 소재 부동산(토지 373.2㎡, 건물 1,076.04㎡, 이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 2008.9.1. 양 도하고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 양도차익을 산출한 후 이에 대한 양도소득세 515,815천원을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2006～2008년 귀속 부동산소득 발생시 필요경비로 계상한 감가상각비 55,000천원(2006년 20,000천원, 2007년 20,000천원, 2008년 15,000천원, 이하󰡒쟁점감가상각비󰡓라 한다)가 있음을 확인하고 환산 취득가액에서 차감하여 양도차익을 산정하고 2010.1.4. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 16,831천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액이 실지거래가액인 경우에만 자본적지출 및 취득세, 등록세, 양도비 등을 공제하고 부동산 임대소득 또는 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입한 감가상각비는 공제한 것으로 규정되어 있으며 취득가액을 실지거래가액을 알 수 없어 기준시가로 환산한 경우에는 소득세법 제97조 제3항 제2호 에서 토지 및 건물의 기준시가의 3/100 을 필요경비로 공제하는 것으로 규정하고 있다.
• 나. 처분청이 취득가액 환산한 금액으로 양도소득세 과세표준을 신고 납부한 청구인에게 감가상각비를 취득가액에서 차감한 것은 부당하며 국세청 예규 에서도 취득가액을 환산한 경우에는 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 않는 것으로 되어 있으므로 이건 부과처분은 마땅히 취소되어야 한다.

• 가. 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액 을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는󰡒매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액󰡓으로 인정하도록 규정하고 있으므로 환산가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하며
• 나. 소득세법 제97조 제2항 에서󰡒양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다󰡓라고 규정하고 있으므로 당초처분은 정당하다. 4. 심리 및 판단
• 가. 쟁점 부동산의 양도차익 계산시 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 부동산소득에서 발생한 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 아니함이 타당한 지
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

2. 재일 46014-1639(1994.6.21) 부동산 양도에 따른 양도소득세를 기준시가에 의하여 계산하는 경우에는 당해 양도 부동산에 대한 감가상각비를 공제하지 않은 기준시가에 의한 취득가액 등을 필요경비로 계산하는 것임.

3. 재산세과-1264(2009.6.24) [제 목] 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 감가상각비를 환산가액에서 공제하는지 여부 부동산을 양도하고 당해 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정하는 경우 필요경비 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의한 취득가액에 같은법 시행령 제163조 제6항에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 감가상각비 내역과 장부상 가액은 소득세 신고시 제출한 제무제표에 의하여 다음과 같이 확인된다.

• 가) 감가상각비 내역 단위: 천원 2005년 2006년 2007년 2008년 계 0 20,000 20,000 15,000 55,000 나) 장부상 가액 토지 건물 합계 850,896 340,000 1,190,896 단위: 천원
• 라. 판단 1) 부동산을 양도하고 당해 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정하는 경우 기타 필요경비를 개산공제하고 있는 점에 비추어 감가상각비를 공제하지 아니한 가액을 취득가액으로 함이 타당하다 하겠다(재산세과-1246, 2009.6.24. 같은뜻임). 2) 따라서 처분청이 쟁점감가상가비를 공제한 금액을 취득가액으로 산정하여부과한 이건 양도소득세는 청구인이 부동산소득 계산시 자산으로 계상한 쟁점부동산의 장부상 가액이 실거래가액인지 여부는 별론으로 하더라도 이를 취소함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.