비사업용토지인지

청구인은 2004.6.4. 충남 당진군 00면 00리 841-4 토지 430㎡ 및 같은 곳 841-5 토지 592㎡, 같은 곳 844-11 토지 254㎡(이하 3필지 합계 1,276㎡의 토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2008.3.14. 양도하고, 쟁점토지가 법 령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지라 하여 양도소득세 일반세율 36%를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점토지가 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당되지 않는다 하여 이를 비사업용토지로 보아 양도소득세 중과세율 60%를 적용하여 2010.2.1. 이건 2008년 과세연도 양도소득세 58,055,820원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.9. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 “주택신축 판매업자”로서 쟁점토지 외에 8필지의 토지(7,715㎡) 등 합계 8,991㎡의 토지를 다세대주택 신축용 토지로 취득하여 6,485㎡에는 다세대주택 2개동(16세대) 및 다가구주택 1개동을 신축하여 분양하고(다가구주택은 미분양) 274㎡는 도로를 개설하여 당진군에 기부하는 등 사업용으로 사용하였으나, 쟁점토지는 주택법 시행령 제15조 의 규정에 따라 더 이상 주택을 신축할 수가 없어 2007.6.3. 주택신축 판매업을 폐업하고 2008.3.14. 양도하였다. 따라서, 주택법 시행령 제15조 의 규정에 따라 더 이상 주택을 신축할 수가 없는 쟁점토지는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되어 토지 본래의 용도에 따른 이용이 불가능한 토지’에 해당하므로, 쟁점토지의 양도는 양도소득세 중과 세율 적용대상이 아닌 일반세율 적용대상이다.

‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’라 함은 토지를 취득한 후 법 령에 의하여 사용이 금지 또는 제한이 있었는지를 판단해야 할 것인데, 이건의 경우는 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전부터 ‘20세대 이상의 공동주택 등을 시행하고자 하는 자는 일정요건을 갖추어야 한다’는 관련 법령이 이미 공포되어 시행되고 있었으므로, 쟁점토지는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’가 아니다. 따라서, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.지방세법또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나.지방세법제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

• 다. 토지의 이용상황ㆍ관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제168조 의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 주택법 시행령 제15조 【사업계획의 승인】

① 법 제16조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 건설업 면허가 없는 주택신축 판매업자임이 국세통합전산망 자료 등에 의해 확인된다.

2. 청구인이 주택신축 판매업용으로 8,991㎡의 토지를 취득하여 다세대주택 2개동(16세대) 및 다가구주택 1개동을 신축하여 분양하는 등 사업용으로 사용하였으나 쟁점토지는 나지 상태로 양도하였음이 청구인의 양도 소득세 신고서 및 토지 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

• 라. 판 단 청구인은, 관련 법령에 따라 더 이상 주택을 신축할 수가 없는 쟁점토지는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되어 토지 본래의 용도에 따른 이용이 불 가능한 토지’에 해당하여, 쟁점토지의 양도는 양도소득세 중과세율 적용대상이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 시행령 제168조 의 14 제1항 1호를 보면, ‘부득이한 사유가 있어 비 사업용 토지로 보지 아니하는 토지’를 판정함에 있어 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’를 그 기준의 하나로 규정하고 있다. 그러하다면, 토지 취득 전에 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하지 않는 것으로 해석함이 상당하다 하겠다. 이건의 경우, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 이전부터 ‘20세대 이상의 공동주택 등을 시행하고자 하는 자는 일정요건을 갖추어야 한다’는 관련 법령이 시행되고 있었고, 청구인은 20세대 이상의 주택건설사업을 시행할 수 있는 일정 요건을 갖춘 자가 아니므로, 쟁점토지는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당되지 않는다 하겠다. 더욱이, 청구인은 17세대(공동주택 16세대 및 1주택으로 보는 다가구주택 1개동)의 주택을 건설하여 2개의 주택을 더 건설할 수 있었음에도 쟁점토지를 나지의 상태로 양도하였다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 쟁점토지의 양도에 대해 양도소득세 중과세율 60%를 적용하여 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.