유치권포기대가와 추가공사비를 필요경비로 인정하지 않은 처분의 당부

청구인은 2000.3.8. ○○○○시 ○○구 ○○동 000-00번지 다가구주택 (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 211,220,000원에 경매로 취득하여 2007.4.23. 정○○ 외 1인에게 양도한 후 양도가액을 620,000,000원으로 하고, 취득가액을 경매로 낙찰받은 금액에 유치권포기대가와 추가공사비용을 더한 658,170,000원으로 하여 2007.6.30. 양도소득세 자진신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 경매낙찰가인 211,220,000원으로 하여 2007년 과세연도 양도소득세 120,588,610원을 2010.1.14. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 청구인은 쟁점부동산이 1998년부터 경매 개시되었으나 건설업자 원○○의 쟁점부동산 공사비 채권에 대한 유치권 행사로 쟁점부동산의 경매가 2년간 유찰된 사실을 알고 유치권자인 원○○과 사전 협의하여 쟁점부동산 낙찰 후 유치권포기대가로 334,000,000원을 변제하기로 하고 쟁점부동산을 2000.3.8. 낙찰 받았다.

2. 청구인은 쟁점부동산 취득 후 유치권자인 원○○에게 유치권포기대가 외에 별도로 쟁점부동산의 추가공사를 의뢰하고 공사비 112,950,000원을 지급하기로 하였다.

3. 유치권자 원○○은 청구인을 대리하여 임차인들과 임대차계약을 체결하였고, 임대보증금을 임차인으로부터 직접 수령하였으며 이러한 사실은 인근부동산중개업소인 ★★부동산과 ☆☆부동산이 작성한 확인서에 의해 확인된다.

4. 청구인은 유치권포기에 대한 대가와 추가공사비를 쟁점부동산 임대보증금으로 지급하기로 하였으나 부동산 경기침체로 임대보증금만으로 유치권포기대가와 추가공사비를 지급하기 어려워 유치권자인 원○○과 쟁점부동산을 양도하여 비용을 정산하기로 합의하였다.

5. 청구인은 2007.4.3. 쟁점부동산 양도 후 수령한 양도대금으로 유치권포기 대가 234,000,000원을 원○○에게 지급하였고 쟁점부동산 전소유자이며 점유자인 김○○에게 100,000,000원을 지급한 사실은 청구인, 점유권자 김○○, 유치권자인 원○○이 2007.4.20. 작성한 공증서에 의해 확인된다.

6. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산 취득 후 유치권포기대가와 추가공사비로 447,000,000원을 지급하였는데도 처분청은 원○○이 쟁점부동산의 유치권자라는 법적인 근거가 없다는 이유로 유치권포기대가와 추가공사비 447,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 않음은 부당하다.

1. 유치권이 성립되려면 물건의 점유자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가질 것을 요건으로 하는바 청구인이 주장하는 유치권자인 원○○이 쟁점부동산의 채권자라는 근거가 없고, 경매개시 당시 원○○이 쟁점부동산을 점유하고 유치권을 행사한 사실을 확인할 수 있는 법원판결이나 관련서류가 전혀 없다.

2. 청구외 원○○이 유치권자임을 주장하기 위해 청구인이 제출한 부동산중개업자가 작성한 확인서와 청구인과 원○○, 김○○간에 작성한 공증서는 쟁점부동산을 양도한 이후에 작성한 서류로 쟁점부동산을 취득할 당시 유치권이 존재하였다는 증거서류는 되지 못한다. 3) 청구외 원○○에게 추가공사비 112,950,000원을 지급한 근거서류로 공사비명세만 A4용지 한장에 기재하여 제출하였을 뿐 공사비가 지출되었다는 다른 증빙은 제시하지 못한다.

4. 위와 같이 청구인은 유치권포기대가와 추가공사비로 447,000,000원을 지급하였다고 주장만 할 뿐 이에 대한 근거서류나 지급증빙을 제시하지 못하므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 취득 시 쟁점부동산에 유치권이 존재하였는지 여부 및 추가공사비용을 지출하였는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2010.2.18 부칙>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2010.2.18 부칙>

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2006.9.22 부칙, 2008.2.29 부칙, 2010.2.18 부칙>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29 부칙>

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.2.19 부칙, 2007.2.28 부칙, 2008.2.29 부칙, 2009.2.4 부칙, 2010.2.18 부칙> 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비․노무비 ․운임 ․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세와 등록세를 포함한다)․설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자사외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세․등록세 기타 부대비요을 가산한 금액 4) 민법 제320조 【유치권의 내용】

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 5) 민법 제322조 【경매, 간이변제충당】

① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. 6) 민법 제324조 【유치권자의 선관의무】

① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 7) 민법 제328조 【점유상실과 유치권소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 전소유자 김○○은 ○○시 ○○구 ○○동 000-00번지 토지와 건물을 1993.8.23. 취득 한 후 1997.4.17. 구건물을 멸 실하고 건물(3층, 건물면적 429㎡)을 신축하여 소유권 보존등기하였고, 1997.7.10. 쟁점부동산 위에 채무자를 □□□□주식회사로 하고 채권최고액은 500,000,000원으 로 하여 주식회사○○은행에서 근저당설정등기 하였음이 확인된다.

2. 1)항에 이어 쟁점부동산은 1998.11.18. 채권자 주식회사○○은행에서 임의경매신청하였으며 경매진행 도중 주식회사○○은행은 쟁점부동산 근저당채권을 1999.11.24. 성업공사에 양도하였으며 2000.3.8. 쟁점부동산을 청구인이 낙찰받았음이 등기부등본에 의해 확인된다. 3) 청구인이 이건 심리자료로 제출한 전소유자 김○○의 자술서에는 전소유자 김○○은 건축공사비 340,000,000원을 원○○에게 지급하지 못하던 중 원○○의 제의로 1997년 7월 원○○의 친구가 운영하는 □□□□주식회사를 채무자로 하여 ○○은행 광주경안지점에서 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 원○○에게 건 축비의 일부인 160,000,000을 지급하였다고 작성되어 있으며 동 자술서는 2000.9.28. 법무법인 시민종합법률사무서에서 공증을 받았다.(등부 2000년 제6905호) 4) 청구인이 이건 심리자료로 제출한 합의각서는 청구인을 갑으로 원○○과 김○○을 을로 하여 작성되었으며 갑은 유치권포기대가로 총 공사비 334,000,000원 중 234,000,000원을 원○○에게 지급하고, 전소유자 김○○에게 100,000,000을 점유권에 대한 대가로 지급한다고 기재되어 있으며 2007.4.3. 법무법인 샘으로부터 공증을 받았다.(등부 2007년 제70호)

5. 청구인이 이건 심리자료로 제출한 ★★부동산(상호만 기재되고 인적사항 없음)과 ☆☆부동산 박○○이 작성한 확인서에는 쟁점부동산 소유자는 청구인이나, 건축물을 시공한 사람은 원○○이며 공사대금조로 전세보증금 및 매매대금 일부를 원○○이 직접 수령하였다고 2007.12.24. 기재되어 있다.

6. 청구인이 이건 심리자료로 제출한 쟁점부동산의 임대차현황에는 2000년부터 2003년 경까지 임차인 9세대의 임대보증금 명세가 기재되어 있으며 임대보증금 총합계는 377,000,000원이다.

7. 청구인은 원○○이 쟁점부동산의 유치권자라는 근거자료로 청구인이 2006.9.8. 쟁점부동산 임차인 조○○에게 임대보증금을 반환하겠다고 기재한(원○○이 연대보증인으로 서명날인) 지불각서와 원○○이 2005.5.13. 조○○에게 5,000,000원을 송금한 무통장입금증 사본을 제출하였다.

8. 국세통합전산망에 수록된 원○○의 사업이력은 아래표와 같고 쟁점부동산 건설업에 대한 사업자등록은 신청한 바 없다. 사 업 자 등록번호 상호 업태 종목 사업장소재지 개업일 폐업일 -- 삼○ 서비스 사업경영

○○ ○○ 000-00 인현빌딩 3층 1997.11.1. 1999.8.15. -- 로또○○점

• -

○○ ○○ 000-00 상가 1층 1988.9.5 1990.4.10 -- (주)◇◇◇◇◇ 건설 대지조성

○○ ○동 000-00 메이슨빌딩 2001.10.19. 계속사업

9. 쟁점부동산의 일반건축물대장에는 공사시공자가 쟁점부동산의 전소유자 김○○으로 기재되어 있으며 국세통합전산망에 의하면 전소유자 김○○과 청구인 모두 쟁점부동산과 관련한 사업자등록은 신청한 바 없다. 10) 이 건 심리과정에서 청구인에게 유선전화로 쟁점부동산 양도대금에서 원○○에게 임차보증금을 제외하고 지급한 금액이 얼마인지 질문하였으나 청구인은 기억하지 못한다고 답변하였고 원○○과 유선전화로 같은 내용을 질문한 결과 청구인에게서 받은 돈이 얼마인지 기억하지 못한다고 답변하였다. 11) 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 첨부한 서류는 아래표와 같다 구분 적요 금액 첨부서류 양도가액 620,000,000 매매계약서 취득가액 경락대금 211,220,000

• 공사비 334,000,000 2007.6.25. 작성한 원○○ 확인서 추가공사 112,950,000 수기로 작성한 공사비명세 1장 취득가액 계 658,170,000 필요경비 취․등록세 12,724,910 2007.6.11.지방세납세증명서 중개수수료 5,000,000 2007.4.23.영수증 법무사수수료 4,204,300 2000.3.-.간이영수증 공사비 18,500 2000.4.20. 간이영수증 전기공사비 452,100 2000.5.31.한국전력공사영수증 전기공사비 400,000 2007.5.15 간이영수증 정화조비 66,700 2000.5.8. 영수증 공사비 250,000 2000.5.17.대우전자서비스영수증 공사비 6,133,790 2000.2.10.강남도시가스 지로영수증 공사비 81,500 2000.5.17 가스보일러 영수증 공사비 80,000 2000.11.1.대우보일러 영수증 필요경비 계 29,411,800

• 라. 판단 청구인은 청구외 원○○이 쟁점부동산 시공 후 전소유자 김○○으로부터 공사비를 수령하지 못해 쟁점부동산에 유치권을 행사하였고 청구인은 쟁점부동산을 경매취득 후 청구외 원○○에게 유치권포기대가와 추가공사비용으로 447,000,000원을 지급하였으므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 민법 제320조 에서는 유치권이 성립되려면 물건의 점유자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가질 것을 요건으로 하는바 쟁점부동산 건축물관리대장에 공사시공자가 쟁점부동산 전소유자 김○○으로 기재되어 있으며 국세통합전산망에서 확인하여도 청구외 원○○은 쟁점부동산 건설업에 대해 사업자등록을 하거나 종합소득세를 신고한 사실이 없어 청구외 원○○이 쟁점부동산에 대한 채권자임이 확인되지 않는다. 또한 유치권은 물건의 채권자가 그 물건을 점유함으로써 성립되며 점유의 상실로 소멸하는 것인바 행정안전부 주민등록정보를 보면 전소유자 김○○은 쟁점부동산에서 1993.7.10.부터 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후인 2007.6.18.까지 거주하였음이 확인되고 청구인과 김○○, 원○○이 2007.4.20. 작성한 공증서에도 점유자가 김○○으로 기재되어 있어 청구외 원○○이 쟁점부동산을 점유하지 않는 것으로 판단된다. 위와 같이 청구외 원○○이 쟁점부동산의 유치권자인지를 관련공부, 국세통합전산망, 행정안전부 주민등록정보와 연계하여 판단하여도 확인되지 않고 청구인도 경매법원의 현황조사서나 감정서류 등 쟁점부동산에 유치권이 존재한다는 근거서류를 전혀 제시하지 못하고 있다. 설령 청구외 원○○이 쟁점부동산을 점유하였다가 청구인과 합의하에 낙찰 이후 해제하였다고 하더라도 청구인과 원○○간에 유치권포기대가에 대한 합의서가 점유해제 시점에 작성되지 않고 쟁점부동산을 양도한 이후에 작성되었으며 유치권포기에 대한 대가를 지급한 증빙이 전혀 없는 것으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 취득 시 유치권이 존재하였다고 판단되지 않는다. 한편 청구인은 쟁점부동산을 경매취득 후 추가공사비로 112,950,000원을 청구외 원○○에게 지급하였다고 주장하나, 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제한 소액공사비는 2000년도에 수취한 영수증을 청구인이 보관하여 제출한 반면, 취득가액에 포함하여 신고한 추가공사비 112,950,000원은 A4용지 한 장에 공사비내역만 수기로 작성하여 제출하였을 뿐, 추가공사 관련 증빙 또는 대금지급 내역을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 추가공사비는 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 경매낙찰가액인 211,220,000원으로 하여 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 120,588,610원을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.