청구인이 쟁점부동산 취득과 관련하여 중개인 3인에게 중개수수료를 지급한 사실이 불분명하므로 필요경비로 공제할 수 없음

청구인은 2004.8.5. 취득한 ○○시 ○○면 ○○리 산 50-2 임야 7,729㎡ (이 하 “쟁점토지①” 이라 한다)와 2005.5.6. 취득한

○○ 시

○○ 면

○○ 리 산 50-1 임야 330㎡(이 하 “쟁점토지②” 이라 하고, 쟁점토지①․②를 통틀어 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.10.30. 청구외 강

○○ 에게 양도하고, 2007.12.4. 양도가액을 317,000천원, 취득가액을 303,000천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 2009.6.8.～2009.6.30.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사결과, 쟁점토지①의 취득가액이 200,000천원임에도 300,000천원으로 과다하게 신고한 사실을 확인하여 2009.9.10. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 57,689천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2010.3.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지①을 취득하는 과정에서 부동산중개업자인 청구외 박◉◉ (2008년 사망), 박

○○, 김

○○ 에게 중개수수료로 1인당 20,000천원씩, 총 60,000천원을 지급하였음에도 처분청이 이를 투자자금의 반환으로 보아 필요경비공제를 부인하고, 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다. 청구인은 박◉◉에게 중개수수료 20,000천원을 현금으로 지급하였는데, 그가 2008년에 사망한데다 취득 당시 동석했던 사람들을 수소문해서 찾았으나, 청구인을 회피하는 상황이라 이를 입증하기가 어려운 실정이다. 중개인 박○○의 경우 청구인의 배우자 김☆☆이 경기도 안산시 단원구 대 부동 1061-1에 공동투자한 투자금 18,330천원을 착복하였을 뿐만 아니라 별도로 현금 10,000천원을 수수료로 지급받았다. 박○○가 작성한 2006.2.15.자 이행각서상의 내용 중 원금반환이라는 표현도 박○○가 수수료라는 문구를 고의로 쓰지 않고 그렇게 작성한 것인데도 처분청에서는 이러한 사실에 대한 실지확인이 없었다. 박○○는 쟁점부동산 취득 및 양도를 총괄적으로 진행해 온 사람으로서 그의 친구 김○○을 통하여 쟁점부동산의 최초 투자금도 모두 조달하였으며, 청구인과 김○○ 사이에서 외관으로 드러나지 않는 이익을 상당히 착복하였다. 일반적으로 부동산 거래시 중개수수료가 발생하는 것이 사회통념상 당연한 것이며, 청구인의 경우도 위와 같이 중개수수료가 발생하였으나, 처분청은 청구인의 주장에 대한 사실관계의 확인 없이 중개수수료를 필요경비로 인정하지 않은 것은 부당하다.

청구인이 취득 당시 중개수수료로 지급했다는 20,000천원에 대한 증빙자료 를 제출하지 아니하였고, 매매계약서상 중개인이 명시되어 있지 않을 뿐더러 인적사항도 전혀 확인되지 않아 동 금액을 필요경비로 인정할 수 없다. 박○○에게 지급했다는 20,000천원에 대해 살펴보면, 청구인은 중개수수료 명목으로 20,000천원을 박○○에게 지급하는 대신

○○ 도

○○ 시 □□동 1061-1 소재 토지 133평에 대하여 청구인의 배우자인 김☆☆이 가지는 권리를 포기했다고 하면서 2006.2.15. 작성된 이행각서를 입증서류로 제출하였으나, 당해 필지의 소유권은 2004.10.4.자로 박○○에게 이전되었으므로 김☆☆이 권리를 행사할 수 없는 상태임에도 불구하고 권리행사와 관련한 서류는 전혀 제시하지 않은 채 중개수수료 대신 당해 필지에 대한 권리를 포기했다고 주장함은 이치에 맞지 않으며, 설령 주장 내용이 사실이라 하더라도 각서 내용에 토지대금의 반환임을 명시하고 있어 중개수수료 명목으로 권리를 포기한 것인지도 불분명하다. 김○○에게 중개수수료로 20,000천원을 지급했다는 근거로 2005.12.22. 청구인 계좌에서 박○○에게 20,000천원을 이체한 금융거래 내역과 2006.2.15.자로 작성된 김○○의 인수증을 제출하였으나, 청구인과 김○○(김○○의 배우자 김󰁮󰁮)과의 자금거래가 상당한 상태에서 인수증상의 금액이 중개수수료 명목으로 지급되었는지 여부가 불분명하고, 쟁점토지①의 취득일자가 2004.8.24.인데 1년 이상 경과한 시점에서 정산하였다는 것은 일반적인 거래관행에서 벗어난 것으로 보인다. 또한, 쟁점부동산의 취득자금 출처가 김○○이라는 사실에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 취득자금을 차용한 후 이를 반환한 것으로 보이고, 이행각서에 “1억원에 대한 이자는 박○○가 책임지기로 한다.”라고 기재된 것은 쟁점부동산의 취득자금을 반환하면서 청구인이 부담해오던 이자를 원금 반환 후에는 박○○가 부담한다는 의미로 판단되는바, 60,000천원을 중개수수료 명목으로 지급했다 하여 필요경비에 산입해 달라는 청구 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 중개수수료로 60,000천원을 지급한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지 거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도 자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2007.12.4. ◇◇세무서에 제출한 양도소득세신고서에 의하면,쟁점부동산의 양도가액을 317,000천원, 취득가액을 303,000천원, 필요경비를 1,949천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였는데, 신고서에 첨부된 쟁점토지①의 매매계약서에는 계약일 2004.6.22., 매매대금은 3억원이고, 중개업자 란에는 ‘쌍방합의’라고 기재되어 있으며, 쟁점토지②의 매매계약서에는 계약일 2005.5.6., 매매대금은 3백만원으로 기재되어 있고, 중개업자란은 공란으로 되어 있다.

2. 처분청의 양도소득세조사 당시 청구인은 다음과 같은 요지의 정○○의 양도가액, 취득자금 및 필요경비 소명서를 제출하였다. 본인은 쟁점부동산의 취득시 매입자금과 관련하여 다음과 같이 소명하는 바임 쟁점토지①의 매도자인 박◉◉는 그의 중개인에게 본 물건의 양도와 관련한 모든 사항을 위임하였고, 청구인은 중개인을 통해 2억원을 지급하고 매입하였음. 취득자금 2억은 공동중개인 중 김○○의 배우자인 김󰁮󰁮으로부터 조달하였고, 김󰁮󰁮은 공동중개인 박○○의 통장으로 송금하고, 박○○는 인출 또는 동 금액을 청구인의 통장으로 송금하여 거래대금을 현금 또는 수표로 중개인에게 전달하였으며, 거래대금 2억원 중 통장거래로 밝혀지는 금액은 약 1억원 정도이며, 나머지는 김󰁮󰁮이 직접 박○○에게 현금 또는 수표로 전달하였음. 당시 중개인에게 중개수수료로 2천만원을 현금으로 지급하였으나 중개인이 사망하여 관련 서류를 제출할 수 없는 상태임. 공동중개인인 김○○은 쟁점토지①에 2억원의 근저당권을 설정하여 추후 당해 물건이 양도될 때 투자금액을 회수하기로 하고 2007.11.7. 양도 잔금지급일에 2억원을 회수해 감. 쟁점토지①의 중개수수료는 김○○과 박○○에게 각각 2천만원씩 지급하였는데, 2005.12.22. 박○○에게 2천만원을 송금하고 박○○는 이를 김○○에게 전달하였으며 (이체내역 및 인수증 첨부), 박○○는 중개수수료 2천만원에 대한 대가로

○○ 도

○○ 시

□□동 1061-1번지 김☆☆(청구인의 배우자)의 지분(113/678)을 본인의 지분으로 승계 받았는바, 동 물건은 청구인의 배우자인 김☆☆과 박○○가 공동 투자했던 물건으로 박○○에게 중개수수료에 대한 대가로 지불한 것임.(이행각서 제출) 쟁점토지②의 매도자 조◎◎는 청구인의 배우자 김☆☆과 토지대가 및 묘지 이장비용으로 4천만원에 매매계약을 체결함 3) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 쟁점토지①을 청구외 박△△로부터 취득하는 과정에서 취득자금 2억원을 김○○으로부터 차용하였음이 2004.11.18. 김○○이 쟁점토지①에 채권최고금액 2억원의 근저당권을 설정한 것에 의하여 확인되고, 청구인 또한 쟁점토지①을 2억원에 취득하였다고 주장하면서도 이에 대한 계약서는 제출하지 못하였으며, 전 소유자 박△△ 역시 쟁점토지①에 대한 양도소득세를 기준시가로 신고하여 조사 당시 정확한 거래금액을 기억하지 못하였으나, 처분청은 쟁점토지① 취득시 청구인이 취득대금 200,000천원을 김○○으로부터 차용한 사실이 확인되고, 쟁점토지②는 전 소유자로부터 40,000천원에 취득한 사실이 매매계약서와 잔금지급 영수증에 의해 확인되어 쟁점부동산의 총 취득가액을 240,000천원으로 하여 양도소득세를 경정하였음이 나타난다. 〈 양도소득세 신고․경정 내역 〉 (단위: 천원, m 2) 부동산 표시 지목 면적 양도일 신고 양도가액 경정 양도가액 취득일 신고 취득가액 경정 취득가액 쟁점토지② 임야 7,729 2007.10.30 308,646 308,646 2004.08.05 300,000 200,000 쟁점토지① 임야 330 2007.10.30 8,354 8,354 2005.05.06 3,000 40,000 4) 쟁점토지①의 등기부등본에 의하면, 2004.11.22. 김○○이 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 200,000천원의 근저당권을 설정하였다가 2005.5.11.자로 해지하였음이 확인된다. 5) 처분청의 양도소득세 조사과정에서 청구인과 청구인의 배우자 김☆☆이 2009.6.30. 조사공무원에게 진술한 문답서의 주요내용은 아래와 같다. 문) 쟁점부동산을 매매하면서 남편(김☆☆)이 전적으로 관여하였는데, 쟁점토지①은 박△△로부터 2억원에 취득하고, 쟁점토지②는 조◎◎로부터 4천만원에 취득하였는데 맞습니까? 답) 네 맞습니다. 중개인이자 친구인 박◉◉, 공동중개인 김○○, 박○○를 통해 부동산을 취득했습니다. 문) 쟁점부동산의 취득과정을 분석해 보면 공동투자의 성격이 있는데 인정하는지? 답) 공동투자는 아니고, 중개인으로부터 2억원을 차용하였음. 문) 양도가액인 317,000천원이고 취득가액이 241,949천원으로 양도차익이 75,050천원인데 중개수수료로 얼마를 지급했나요? 답) 이익금이 창출되어 중개인들 3명에게 2천만원씩 지급하였으며 이에 대한 증빙서류도 제출하였음. 문) 중개수수료 합계가 6천만원인데 법정 중개수수료보다 너무 많아 이익금을 분배한 것으로 간주되는데 인정합니까? 답) 인정하지만 실제로 중개수수료조로 지급하였음. 문) 중개수수료가 취득과정에서 발생한 것이 아니고 양도 후 이익금의 분배성격이며, 취득 자금 차용에 대한 고마움의 대가도 내포되어 있는 것이 맞는지? 답) 맞습니다. 이익 창출이 되어 나눠 가진 것으로 보면 됩니다. 6) 그러나 청구인이 쟁점토지①에 대한 취득시 매매계약서를 제출하지 아니하여 실제로 박◉◉, 김○○, 박○○가 쟁점토지①의 거래를 중개하였는지 및 얼마를 중개수수료로 지급하기로 약정하였는지 확인되지 않을 뿐만 아니라 박◉◉의 경우 주민등록번호 등 인적사항조차 알 수 없으며, 김○○과 박○○ 역시 부동산중개업소를 운영한 사실이 없음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 8) 청구인은 쟁점부동산의 최초 투자금을 모두 박○○를 통하여 박○○의 친구인 김○○으로부터 조달하였다고 주장하고 있는데, 실제로 아래와 같이 김○○의 남편 김󰁮󰁮이 박○○ 계좌로 자금을 입금하고, 박○○는 그 중 일부를 청구인 에게 이체하였으며, 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득한 이후인 2005.5.9.～ 2005.6.30. 기간 중에도 김󰁮󰁮과 김○○이 4번에 걸쳐 284,000천원을 박○○ 계좌로 입금하였음이 박○○ 명의의

○○ 농협 자립예탁 계좌 (207081- ××-×××××)의 거래명세표에 의하여 확인되는 점에 비추어 김○○과 박○○ 간에 쟁점부동산 취득조달과 무관한 자금거래가 수시로 있었던 것으로 보인다. (단위: 천원) 김○○(김󰁮󰁮)이 박○○에게 입금 박○○가 청구인에게 송금(이체) 일 자 입금인 금 액 일 자 수령인 금 액 2004.05.25 김󰁮󰁮 21,000 2004.05.25 청구인 10,000 2004.05.26 5,000 2004.07.12 김󰁮󰁮 (김○○의 배우자) 20,000 2004.07.12 10,000 2004.07.13 4,000 2004.08.13 2,000 2004.08.16 3,000 2004.08.20 2,000 2004.08.23 36,000 2004.09.13 1,000 2004.10.05 4,333 2004.10.15 1,000 2004.11.02 30,000 2004.11.05 9,000 2004.11.15 11,000 2004.11.29 1,000 2004.12.13 10,000 2005.01.14 7,000 2005.02.15 1,400 2005.03.17 750 2005.04.08 250 2005.04.15 20,000 2005.04.18 30,000 2005.05.07 5,000 2005.05.09 100,000 2005.05.10 35,000 2005.06.29 123,000 2005.06.30 김○○ 26,000 2005.10.21 1,586 계 438,150 계 92,169

9. 또한, 박○○ 명의의 위

○○ 농협 자립예탁 거래명세표에 의하면, 앞에서 본 입출금 내역 외에도 아래와 같이 청구인이 박○○ 계좌로 입금을 하면 거의 동일한 금액이 바로 김○○ 또는 김󰁮󰁮(김○○의 배우자)에게 송금되었음이 확인되는바, 이는 청구인이 김○○으로부터 차용한 쟁점토지①의 취득자금을 박○○를 통하여 김○○에게 변제한 것으로 추정된다. (단위: 천원) 청구인이 박○○에게 입금 박○○가 김○○(김󰁮󰁮)에게 송금 일 자 입금인 금 액 일 자 수령인 금 액 2004.10.21 청구인 20,000 2004.10.21 김○○ 20,000 2004.12.10 청구인 10,000 2004.12.10 김󰁮󰁮 10,050 2005.03.16 청구인 19,500 2005.03.17 김○○ 22,200 2005.03.30 청구인 40,000 2005.03.31 청구인 76,170 2005.03.31 김󰁮󰁮 100,001 2005.05.23 청구인 60,000 2005.05.23 김󰁮󰁮 60,000 계 225,670 계 212,201

10. 박○○가 2004.11.12. 청구인의 배우자 김☆☆에게 발행한 영수증에 의하면, 박○○가 2004.11.12.

○○ 도

○○ 시 □□동 1061-1 전 339평에 대한 공동투자(김☆☆, 정

○○, 박○○) 대금으로 18,330천원을 김☆☆으로부터 영수하였다고 기재되어 있으나, 청구인은 위 토지에 대한 공동투자계약서나 매매계약서 등은 제출하지 아니하였다.

11. 청구인의 배우자 김☆☆이 2006.2.15. 김○○ 및 박○○에게 작성해 준 이행각서의 내용은 아래와 같으며, 상기 본인은 매매계약을 체결한

○○ 시

○○ 면

○○ 리 산 50-2번지에 대한 토지대금 반환금으로 지불하기로 약속한 2억2천만원 중 미지불한 금액 2천만원을

○○도

○○시 대□□동 1061-1번지 전 678평 중 본인 지분 113평을 귀하에게 소유권 이전 및 매매에 관한 모든 권리를 위임하고 권리를 포기하기로 하며 귀하에게 지불하기로 한 토지대금 2천만원과 상계 처리한 것으로 인정 하였기에 각서로 확약함. 김○○, 박○○ 귀하 위 이행각서 하단에는 ‘금일부로 이자 1억에 대한 이자는 박○○가 책임지기로 한다’는 내용이 수기로 기재되어 있고, 김☆☆과 박○○가 각자의 이름 옆에 사인하였다.

12. 박○○는 2004.10.4.

○○ 도

○○ 시 □□동 1061-1 전 2,241㎡를 단독 명의로 취득하여 2006.12.22. 청구외 임

○○ 에게 226,000천원에 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

13. 청구인이 제시한 박○○ 명의의

○○ 농협 자립예탁 거래명세표 및 2006.2.15.자 김○○의 인수증에 의하면, 청구인이 2005.12.22. 박○○에게 20,000천원 을 송금하였고, 김○○은 청구인이 김○○에게 지급하기로 한 20,000천원 을 2006.2.15. 박○○로부터 인수하였다고 청구인과 김☆☆ 앞으로 인수증을 교부하였음이 나타난다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점토지①의 취득시 박◉◉, 박○○, 김○○에게 1인당 20,000천원씩 총 60,000천원을 중개수수료로 지급하였다고 주장하나, 청구인이 취득시 매매계약서 및 중개수수료 영수증 등 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 실제로 위 3인이 쟁점토지①의 거래를 중개하였는지 불분명한 점, 쟁점토지의 취득가액인 200,000천원에 비하여 중개수수료가 지나치게 고액인 점, 박○○와 김○○이 부동산중개업자로 사업자등록을 한 사실이 없고 박◉◉의 경우 인적사항조차 확인되지 않는 점, 일반적으로 중개수수료는 잔금일에 지급하는데도 청구인은 쟁점토지①의 취득일(2004.8.24)로부터 1년 6개월이 경과한 2006.2.15. 지급하였다고 주장한 점 등을 감안해 볼 때, 청구인의 주장은 설득력이 부족해 보인다.

2. 청구인은 박○○에게 중개수수료로 20,000천원을 지급하였다는 근거로 청구인의 배우자 김☆☆이 작성한 2006.2.15.자 이행각서를 제시하고 있으나, 동 이행각서상의

○○ 도

○○ 시 □□동 1061-1 전 2,241㎡는 2004.10.4. 박○○ 단독 명의로 소유권이전등기된 것으로 보아 2006.2.15. 당시 청구인이 동 토지의 지분을 보유한 것으로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 이행각서에 토지대금 2천만원을 상계처리하는 조건으로 청구인의 지분 113평에 대한 권리를 포기한다고 명시되어 있는 점에 비추어 보아도 이를 중개수수료를 지급한 것으로 받아들이기 어렵다.

3. 또한, 청구인은 김○○에게 중개수수료 20,000천원을 지급하였다면서 2006.2.15.자 김○○의 인수증을 제시하고 있으나, 동 인수증에는 “상기 금액(2천만원)을 청구인이 영수인에게 지불하기로 한 금액을 박○○로부터 인수하였기 정히 영수함”으로 기재되어 있는바, 20,000천원이 쟁점토지① 취득자금을 대여하였다가 반환받는 것인지, 대여금에 대한 이자인지, 또는 중개수수료인지 등 대금의 성격이 불분명하므로 역시 청구주장을 인정하기 어렵다 할 것이다.

4. 한편, 청구인과 청구인의 배우자 김☆☆은 2009.6.30. 처분청의 조사공무원과 문답시 조사공무원이 “중개수수료가 취득과정에서 발생한 것이 아니고 양도 후 이익금의 분배성격이며 취득자금 차용에 대한 고마움의 대가도 내포되어 있는 것이 맞는지?”라고 묻자, “맞습니다. 이익 창출이 되어 나눠 가진 것으로 보면 됩니다”라고 답변한 점으로 보아도 청구인의 주장은 일관성이 없어 보인다.

5. 따라서 처분청이 청구인이 주장하는 부동산중개수수료 60,000천원을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.