교환계약에 의하여 쟁점부동산 취득시 당사자 간 합의에 의한 거래금액을 실거래가액으로 인정할 것인지 여부

청구인은 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)가 보유하던 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 1-1 공장용지 8,333㎡ 중 4,667㎡와 같은 주소 산14 임야 6,408㎡ 중 1,943㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인이 보유하던 # # # 3 676외 3필지 대지 2,081㎡와 건물 1,364.49㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 2004.4.3. 교환하여 취득하였다. 2008.10.30. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.(양도가액: 1,400백만원, 취득가액: 1,540백만원) 처분청은 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액인 770,364,105원으로 하여 2009.12.30. 청구인에게 양도소득세 209,082,602원을 경정․고지하였다. 이에 청구인은 2010.3.30. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산은 교환물건에 설정되어 있는 부채를 인수하는 조건의 교환계약으로 교환계약서상 평가가액은 실지거래가액으로 인정되어야한다. 청구인은 청구인 소유였던 교환부동산을 28억원으로 평가한 후 교환부동산에 설정되어 있는 ●●대출금 11억원 및 임대보증금 5억원을 차감한 12억원을 실지 교환가액으로 하고, 쟁점부동산은 15억4천만원으로 평가한 후 쟁점부동산에 설정되어 있는 ●● 대출금 3억원 및 임대보증금 4천만원을 차감한 12억원을 실지 교환가액으로 하여 교환계약을 체결하였다. 결국 청구인은 쟁점부동산에 설정된 3억4천만원에 이르는 부채를 인수하고, 16억원에 달하는 부채를 인계하여 12억6천만원의 차액 정산이 이루어진 것이므로 쟁점부동산 교환계약서상 평가가액을 실지거래가액으로 인정하여야한다.
• 나. 청구인이 2009.11.19. 취득 당시인 2004.5.18.을 기준으로 소급하여 쟁점부동산을 감정평가한 결과 1,273백만원으로 통상 감정가액이 시가의 70 ～80%를 반영하고 있는 것을 볼 때 교환계약서상의 교환가액이 적정하다.
• 다. 이와 같이 청구인은 쟁점부동산과 교환부동산에 설정된 부채를 인수하는 과정에서 차액을 정산을 거친바, 단순한 교환으로 볼 수 없으므로 당초 신고한 대로 교환계약서상의 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 이건 양도소득세 부과처분은 취소하여 주기 바란다.

청구인은 쟁점부동산을 교환으로 취득시 감정평가 등을 통한 차액에 대한 정산절차를 거치지 않은바, 교환계약서에 기재된 쟁점부동산에 대한 가액 평가는 임의 평가에 해당되므로 소득세법 제114조 제7항 및 소득세법 기본통칙 97-1, 대법원판례에 의해 쟁점부동산의 가액을 기준시가 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환계약에 의하여 쟁점부동산 취득시 당사자 간 합의에 의한 거래금액을 실거래가액으로 인정할 것인지 여부이다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 양도가액에 대해서는 청구인과 처분청의 다툼이 없다.

2. 청구인의 쟁점부동산양도에 대한 처분청의 조사내용을 보면부동산 교환 계약서 및 별지 평가 내역서 등을 검토한 결과 감정 평가 등에 의해 정산절차 없이 임의 평가하여 단순 교환한 사실이 확인되므로 당초 신고한 취득가액을 부인하고 취득가액 환산하여 결정함으로 기재되어 있다.

3. 청구인은 교환으로 쟁점부동산 취득시 (2004.4.3.) 작성한 교환계약서를 제출하였는바 그 내용은 다음과 같다.

• 가) ‘갑’물건(교환부동산) 설명: ○○○ 모텔 융자금 11억원(●●), 보증금 5억원, /월 임대료 1,200만원(임대차기간 2004.9.4.), 현재 모텔에 시설물 및 집기 일체
• 나) ‘을’물건(쟁점부동산) 설명: 산14번지 임야 약200평과 1-1번지 공장지 1,800평과 진입로 폭 4m 도로 포함(별도), 공장지 1-1번지 창고 약 150평과 보증금 4천만원/월200만원(임대기간 2006.7.24.까지), 융자금 3억원(●●)
• 다) 특약사항:

• 갑과 을은 2004.4.9. 이내로 각각 소유부동산을 이전서류(등기서류)를 교환한다.

• 갑과 을은 이전서류 교환시부터 융자금을 승계받고 이자를 각자 부담한다.

• 갑의 임대차 조건을 을이 승계받는다(월세수령).

• 을의 부동산 분할조건을 첨부서류(평면도에 명시하여)에 기재한다.

• 계약금은 어음 발행한다(공증키로 함).

• 라) 중개업자란에 중개입회인 청구외 윤○○의 지장이 찍혀있다.
• 마) 부동산 교환계약서 상에 쟁점부동산과 교환부동산의 평가가액은 기재되어 있지 않다.
• 바) 심사청구시 청구인이 교환계약서와 함께 제출한 첨부서류에 “갑 소유 물건(교환부동산)”은 28억원(대출금 11억원, 임대보증금 5억원)으로 평가하고 “을 소유 물건(쟁점부동산)”은 15억4천만원(대출금 3억원, 임대보증금 4천만원)으로 평가하여 평가액에 따른 차액에 대한 추가지급은 하지 않으며, 각 소유 부동산의 소유권 이전과 동시에 채무일체를 승계한다고 기재한 부분이 확인된다.

4. 청구인은 제출한 쟁점부동산이 포함된 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5에 대해 2009.11.24. 작성된 2004.5.18. 기준 토지 감정평가표에 의하면, 청구인의 지분을 고려한 쟁점부동산 합계 감정가액은 1,451,218,016원인 점이 확인된다.

5. 2004년 청구인과 이○○의 부동산 교환시, 청구인의 교환부동산 양도와 관련하여 양도가액과 취득가액은 기준시가로 각각 637,482,050원, 602,432,720원으로 하여 양도소득세는 5,790,539원으로 결정되었고, 이○○의 쟁점부동산 양도와 관련하여서도 양도가액과 취득가액이 기준시가로 각각 421,586,426원, 60,818,654원, 양도소득세는 103,607,638원으로 결정된 사실이 국세통합전산망에서 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 교환부동산과 쟁점부동산에 각각 설정된 대출금과 임대보증금 양도․양수자간에 승계하는 조건으로, 청구인 소유였던 교환부동산을 이○○에게 양도하고 청구인은 이○○ 소유였던 쟁점부동산을 취득한바, 이는 대출금과 임대보증금의 정산과정에서 차액정산이 이루어진 교환계약이므로 교환계약서상의 쟁점부동산 취득가액을 실지거래가액으로 인정해줄 것을 주장하고 있다. 실지거래가액이라 함은 거래당시 당해 자산을 양도하거나 취득하면서 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하며, 사후에 양도당시로 소급하여 한 감정가액은 이에 해당하지 않는다. 또한, 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이고 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이다(같은 뜻 대법원 2004두5072,2005.1.14., 서울고등법원 94구20091, 1998.11.28. 등). 이건의 경우 청구인은 부채의 정산과정을 근거로 이건 교환거래가 차액의 정산이 있는 거래라고 하나, 쟁점부동산 교환계약서에 첨부된 서류에 기재된 쟁점부동산 평가금액 15억4천만원은 시가감정을 한 것이 아니어서 이건 가액을 객관적으로 인식되는 가액으로 보기 어려우며, 부채 정산만으로는 이를 실지 거래 가액으로 볼 수 없다고 판단된다. 그리고 청구인은 2004.5.18. 쟁점부동산 교환거래에 대해 2009.11.24. 소급 감정한 쟁점부동산 감정 평가내역을 제출하였으나, 쟁점부동산 매매당시의 이용가치와 주변 환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 소급 감정평가가액 역시 쟁점부동산 취득 당시의 객관적인 시가가 반영된 합리적인 감정평가가액으로 보기는 어려워 보인다. 따라서 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정․고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.