청구인이 실거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

청구인은 2002.5.30. 청구외 우(청구인의 오빠, 이하 “○○우”라 한다), 청구외 ○○순(청구인의 동생, 이하 “○○순”이라 한다), 청구외 정○○(청구인의 올케, 이하 “정○○”이라 한다)으로부터(이하 ○○우, ○○순, 정○○을 모두를 “양도인들”이라 한다), 도 시 **면 관리 산134 목장용지 4,834.5㎡ 및 같은 주소 산149-1 목장용지 10,190.25㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지분 각각 4분의 1씩을 취득하여 보유하다가 2009.1.9. 한국토지공사에 양도하고 쟁점토지 양도가액은 869,823,000원, 취득가액은 681,750,000원으로 하여 2009.3.16. 양도소득세 27,859,390원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대해 2009.10.5.～2009.10.23. 양도소득세 실지조사를 실시하여, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지 취득가액을 기준시가에 따라 181,690천원으로 환산하여 결정하고, 청구인에게 양도소득세 120,217천원을 2009.12.15. 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.12. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지 조사시 양도인들 중 ○○순과 정○○은 쟁점토지를 평당 150백만원(양도인별 양도가액은 227,250천원임)에 양도하였다고 확인하였음에도 ○○우가 청구인으로부터 양도대금을 받은 사실이 없다고 확인서를 작성하여 쟁점토지 취득가액이 불분명하다고 판단하였다. 그러나 ○○우는 청구인과 금전문제로 사이가 좋지 않아 당초 실지거래가액 회보서에는 쟁점토지 양도가액이 2억원이라고 하였다가 이후 양도금액을 수수한 사실이 없다고 확인한 것으로 조사당시 ○○우가 작성한 확인서 내용은 개인적인 이유에 의한 사실과 다른 확인 내용으로 추측된다.
• 나. 청구인이 쟁점토지를 취득한 지 7년이나 지나 조사가 실시되어 대금흐름을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출할 수는 없으나, 청구인이 양도인들에게 2003.3.26. 7천만원(영수증 사본), 2003.4.16. 2억8천만원(영수증 사본), 2009.3.17. 1억3천만원(무통장 입금증 사본)의 합계 4억8천만원을 지급한 증빙이 확인되어 관련 증빙을 제출한다. 이에 따르면 쟁점토지 취득가액의 70% 이상의 증빙이 제출된 것으로, 취득과 관련된 입증책임 전부를 청구인에게 부담하게 하는 것은 너무나도 가혹하다.
• 다. 결국 쟁점토지의 취득가액은 부동산매매계약서 및 영수증 사본, 무통장 입금증 사본에 의해 명백히 확인되는바 이를 불분명하다고 판단하여 환산취득가액으로 결정함은 부당하며, 설사 당초 신고가액이 사실과 부합하지 않더라도 양도인들이 당초 실지거래가액 회보서에 기재한 6억원(양도인들 각각 2억원)은 ○○우도 인정하는 양도가액이므로 이를 취득가액으로 하여 이건 양도소득세를 재경정하여 주기 바란다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 ○○우, ○○순, 정○○으로부터 각각 227,250,000원에 취득하였다고 주장하며 ○○우를 제외한 ○○순, 정○○의 확인서를 제출하였으나, 사이가 좋지 않은 ○○우를 제외한 양도인들로부터 확인서를 징취하여 제시하는 것은 사회통념상 신빙성이 없다.
• 나. 처분청은 청구인에게 청구인의 쟁점토지 취득계약서의 특약사항에 기재된 채권․채무관계의 진위여부를 확인하고자 양도인들에게 공문으로 채권․채무관계 관련서류의 제출을 2회에 걸쳐 공문을 통해 통보하였으나, 관련 증빙자료를 제출하지 아니하였다.
• 다. 청구인은 실질거래가액 회보서를 근거로 쟁점토지 취득가액을 6억원으로라도 인정해달라고 주장하나, 청구인의 부동산매매계약서 내용과 ○○순, ○○우의 실질거래가액회보서의 내용의 계약금 지급여부, 잔금 지급일자에 차이가 있으며, 부동산매매계약서에는 “잔금 중 일부는 매수인에게 차용해간 금원으로 상계처리하고…”로 기재되어 있으나, 실지거래가액 회보서에는 매매대금을 받았다고 진술하고 있는 점을 볼 때 부동산매매계약서와 실지거래가액회보서도 서로 일치하지 않아 회보서에 기재된 내용도 실지거래가액으로 판단할 수 없다. 그리고 조사관이 ○○우의 자택을 방문하여 받은 확인서에는 쟁점토지 양도관련 계약서를 작성한 사실이나 양도대금을 받은 사실이 없다고 진술한바 ○○우의 주장에 일관성이 없어 회보서에 기재된 내용 등을 역시 신뢰할 수 없다.
• 라. 이와 같이 청구인의 쟁점토지 취득당시 실거래가액을 인정 또는 확인할 수 없으므로 취득가액을 환산하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점토지의 양도가액에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

2. 청구인의 쟁점토지 양도관련 양도소득세 조사보고서에 기재된 내용은 다음과 같다.

• 가) 취득가액은 681백만원으로 신고하였으나 취득계약서상 특약사항에 대한 내용을 확인하기 위해 쟁점토지 양도자들에게 실지거래가액 조회서 및 부동산관련 채권․채무관계 관련서류 제출 요구 공문을 2회에 걸쳐 통보하였으나, 관련 증빙자료를 제출하지 않았다.

(1) 청구인에게 취득 당시 계약서에 적힌 특약사항과 관련하여 관련 증빙자료를 요구하였으나 현재는 관련 자료가 없어 제출할 수 없다는 확인서와 한국**은행 영통지점에서 2003.4.15.～17. 청구인의 배우자 박○○의 계좌에서 560백만원이 수표로 지출된 내역을 제출하였다.

(2) 청구인의 배우자 계좌에서 출금된 수표에 대한 거래내역 검토 결과 수표 보관기간이 5년이 지나 추적이 불가하여 쟁점토지 양도대금인지 여부가 불분명하며, 2003.4. 청구인은 수원시 팔달구 지동 418-3 계약 진행 중이었다.

(3) 양도인 중 ○○우는 상기 수표를 받거나 씨티은행 영통지점에 계좌를 가진 적이 없다고 진술하였다.

• 다) ○○우에게 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서를 보여주면서 계약사실을 물어본바, 전혀 작성한 사실이 없다고 하였다.
• 라) 청구인이 **시에 제출한 계약서와 양도소득세 신고시 제출한 계약서가 서로 다르다.
• 마) (조사자 의견) 취득관련 증빙서류 미제출 및 ○○우가 양도대금을 받은 사실이 없고, 양도계약서를 작성한 사실이 없는 등으로 보아 소득세법시행령 제176조의2 제1항 제1호 추계경정사유 등에 해당되어 취득가액을 환산하여 결정한다.

3. 청구인의 쟁점토지 양도 관련 조사시 조사관서에서 양도인들로부터 받은 실지거래가액 회보서의 내용은 다음과 같다.

○○순(2009.10.21.작성)

○○우(2009.10.22. 작성) 정○○ 거래금액 합계 2억원

• 미제출 계약금 2002.4.25. 이천만원 2002.4.25. 중도금

• - 잔 금 2002.5.2. 1억8천만원 2002.5.2. 비 고 청구인에게 빌린 돈을 상계하고 나머지 돈을 받았음 총거래금액이 6억원이며 본인 지분율 3분의 1로 2억원을 받았습니다.

4. 양도소득세 실지 조사 당시 ○○우가 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인에게 빌린 돈 1억3천만원을 대가로 쟁점토지를 양도하였으며 쟁점토지와 관련하여 2002년 4월 25일 이후 양도대금을 수수한 사실은 없다, 쟁점토지를 양도하면서 양도계약서를 작성한 사실이 없다는 내용으로 확인서를 작성한 사실이 심리자료를 통해 확인된다.(2009.10.23. 작성)

5. 처분청이 제출한 자료에 의하면 청구인이 양도인들로부터 쟁점토지 각 지분 1/4씩을 26백만원(총 78백만원)에 취득한 것으로 하여 검인계약서를 작성하여 이천시에 제출한 사실이 확인된다. 6) 청구인은 양도소득세 신고시에는 정○○, ○○순, ○○우로부터 각각 227,250천원(총 68,1750천원)에 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있는 계약서 3부를 첨부하여 신고하였다. 계약서에서 확인되는 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 계약형태는 중개업자 없는 당사자 거래이다.
• 나) 계약서상의 계약일자는 모두 2002.4.25.이며, 대금 227,250천원은 일시불로 2002.5.2. 지급하는 것으로 기재되어 있다.
• 다) 특약사항에는 잔금 중 일부는 그동안 매수인에게 차용해간 돈으로 상계처리하고 일부는 매수인 사정상 추후 처리하기로 하고 명의이전을 하기로 한다라고 기재되어 있다.

7. 청구인은 이건 심사청구시 다음의 증빙자료를 제출하였다.

• 가) (영수증 사본 5매) 작성일자가 2003.3.26.인 영수증 사본 3매(총 7천만원)과 2003.4.16.인 영수증 사본 2매(총 2억8천만원)를 제출하였다. 나) (무통장 입금증 2매) 2009.3.17. 청구인이 ○○우의 신한은행 -- 계좌로 1억원을 무통장 입금한 입금증 사본과 2009.3.17. 청구인이 ○○순의 우리은행 **--*계좌로 3천만원을 입금한 입금증 사본을 제출하였다.
• 다) (○○순과 정○○의 확인서) ○○순 정○○은 쟁점토지의 20,033㎡의 1/4를 각각 이전하면서 거래 당시 시세인 평당 150천원에 이전하기로 하고 거래대금은 각각 227,250천원으로 당초 양수인인 청구인으로부터 차입하였던 금액을 상계하고 잔액을 전액 실제로 수령하였음에도 필요할 때마다 차입하다보니 금융증빙은 보관하지 못하였다는 내용으로 작성되어 있다.
• 라. 판단 이상의 사실관계와 법령에 비추어 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액을 인정할 수 있는지를 살펴본다. 먼저 청구인이 제출한 대금 증빙을 보면, 청구인의 쟁점토지 취득일은 2002.5.30.이나, 쟁점토지 취득대금에 대한 증빙으로 청구인이 제출한 무통장 입금증의 작성일은 2009.3.17.로 쟁점토지 취득과 관련하여 지급한 것으로 보기 어려우며, 역시 쟁점토지 취득대금 증빙으로 제출한 영수증은 사인 간에 작성한 것일 뿐 아니라 역시 청구인의 쟁점토지 취득과의 직접적인 관련이 있다고 보기도 어려워 보인다. 그리고 처분청에서 양도소득세 실지 조사시 양도인들로부터 받은 실지 거래가액회보서의 내용이 서로 일치하지 않는 점, ○○우가 당초 처분청에 제출한 실지거래가액 회보서(2009.10.22. 작성)에는 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인으로부터 2억원을 수령하였다고 답변하였으나, 이후에 작성한 확인서에는 청구인으로부터 빌린 돈 1억3천만원과 상계하고 이후에 쟁점토지 양도대금와 관련하여서는 대금을 받은 적이 없다고 진술한 점을 볼 때 양도인들의 쟁점토지 양도가액에 대한 진술에 일관성이 없어 신빙성이 낮아 보인다. 뿐만 아니라 쟁점토지의 양도와 관련하여 ○○우가 계약서를 작성한 사실이 없다고 답변하였으며, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 취득계약서는 청구인이 이천시에 제출한 검인계약서와의 내용이 다르고, 양도인들의 실지거래가액회보서와도 일치하지 않음을 볼 때 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점 토지 취득계약서 내용은 신빙성이 낮다고 판단된다. 따라서 이건의 경우 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로 소득세법 제176조의2 에 제2항2호에 따라 취득가액을 기준시가 환산가액으로 적용하여 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.