경매로 일괄 취득한 쟁점토지의 취득가액을 쟁점토지 기준시가에 대한 일괄 취득한 토지 기준시가 비율을 곱하여 산정한 처분의 당부

청구인은 2007.11.02. ○○북도 ○○군 ○○리 산 128-01, 산 128-02, 산 128-03, 산 128-04, 산 128-05, 산 128-06, 산 128-07번지, 총 7개 필지(142,057㎡, 이하 “경매취득토지”라 한다)를 65,000,000원에 경매로 일괄 취득하였으며 이 중 ○○북도 ○○군 ○○리 산 128-01, 산 128-02, 산 128-03, 산 128-04번지 총 4개 필지(20,553㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.12.02. 공익사업을 위한 수용을 원인으로 ○○군청에 33,338,400원에 양도하였다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 보상가액 33,338,400원으로 하고 취득가액은 양도가액을 취득당시 기준시가로 환산계산한 31,560,110원으로 하여 2009.03.09. 양도소득세 예정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 취득가액을 경매취득토지의 취득가액 65,000,000원에 취득당시의 경매취득토지의 기준시가에 대한 쟁점토지의 기준시가의 비율을 곱하여 산정한 8,656,558원으로 경정하여 2010.01.04. 2008년 과세연도 양도소득세 10,585,410원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.09. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1997.01.29. 쟁점토지를 포함한 7개 필지의 전소유자 청구외 윤○○에게 150,000,000원을 대여하고 청구외 윤○○ 소유토지에 근저당을 설정하였으며, 청구외 윤○○의 채무불이행으로 청구인은 채권보전을 위해 근저당권자로서 쟁점토지의 토지보상금을 ○○군청으로부터 수령하고자 하였다. 그러나 진안군청은 쟁점토지의 보상금을 청구인이 토지소유자가 아니라는 사유로 청구인에게 보상금 지급을 거부하였고 청구인은 ○○군청에서 지급하는 보상금을 채권의 일부로 수령하기 위해 법원판결을 받아 2006.11.24. 경매 신청 후 쟁점토지를 포함한 7개 필지를 65,000,000원에 낙찰받았다. 따라서 청구인은 쟁점토지가 수용된 것을 알고 보상가액을 지급받기 위해 쟁점토지를 경매로 취득한 것이기 때문에 쟁점토지의 취득가액은 보상가액 33,338,400원으로 봄이 타당하다. 쟁점토지를 제외한 다른 필지는 경제적 가치가 없는 불모지에 불과하여 청구인은 쟁점토지가 수용되어 보상금이 지급되지 않았더라면 경매에 참가하지 않았을 것이며, 청구인은 청구외 윤○○에게 대여한 채권액 150,000,000원의 일부를 수령하기 위해 부득이 쟁점토지를 경매로 취득한 것에 불과한데도 처분청이 청구인이 취득한 쟁점토지를 청구인이 낙찰 받은 금액을 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 부과함은 부당하다.

소득세법 제97조제1항제1호 에 의하면, 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고, 법원의 경매를 통하여 일괄 취득한 부동산의 취득가액은 각 자산별 취득가액이 불분명하여 안분계산하는 경우 소득세법 시행령 제166조제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서에 따라 안분계산하는 것이므로(재산세과-4374, 2008.12.24.) 쟁점토지의 취득가액을 일괄 낙찰받은 금액을 기준으로 취득당시의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 경매취득토지가액에 취득당시 경매취득토지 기준시가에 대한 쟁점토지 기준시가 비율을 곱하여 산정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. <개정 1998.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2008.2.29 부칙>

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 3) 소득세법 제166조 【양도차익의 산정】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. <개정 2005.2.19 부칙, 2007.2.28 부칙> 4) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지 등의 등기부등본에 의하면 청구인은 경매취득토지를 공동담보목록으로 1997.2.1. 채권최고액 삼억원으로 근저당설정하였으며 2007.11.2. 임의경매로 취득한 후 2008.12.2. 공익사업을 위한 수용으로 00군청에 양도하였음이 확인된다.

2. 쟁점토지00지방법원 2006타경 29056호의 임의경매 진행과정을 경매전문 사이트에서 확인한바, 경매취득토지는 최초감정가액이 92,153,264원이며 2회 유찰되어 최저가가 감정가액의 64%인 58,978,000원으로 감액되었으며 청구인은 2007.8.6. 65,000,000원에 낙찰받았음이 확인된다.

3. 00군청에서 발급한 용지보상금 정산조서에 의하면 쟁점토지는 00댐고립지도로개설 사업을 위해 수용되었으며 청구인은 2009년 2월 경 쟁점토지 수용보상금 33,338,400원을 직접 수령하였음이 확인된다.

4. 쟁점토지의 양도가액이 33,338,400원임은 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 토지보상금 33,338,400원에 취득당시 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 비율을 곱하여 산정한 31,560,110원 으로 신고하였으며 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 경매취득토지가액 65,000,000원 에 취득당시의 경매취득토지의 기준시가에 대한 쟁점토지의 기준시가 비율을 곱하여 산정한 8,656,558원으로 결정하였다.

5. 청구인은 이 건 심리자료로 1997.2.3. 청구외 ○○○와 청구인 간에 작성한 차용증서를 제시하였으며, 차용증서의 채무금액은 150,000,000원으로 기재되어 있다.

• 라. 판단 청구인은 경락받은 쟁점토지에 대하여 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 윤○○에게 150,000,000원을 대여하고 경매취득토지를 근저당설정하였으며 청구외 윤○○의 채무불이행으로 쟁점토지의 토지보상금을 청구인이 채권의 일부로 수령하기 위해 경매취득토지를 부동산임의경매 개시신청하여 65,000,000원에 일괄 낙찰받았으므로 쟁점토지의 취득가액은 33,338,400원으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 사유가 토지수용보상금을 수령하기 위해서라고 하더라도 청구인은 쟁점토지의 소유자로서 쟁점토지의 수용보상금을 진안군청에서 수령한 것일 뿐, 청구외 윤○○의 채권자로서 쟁점토지의 수용보상금을 수령한 것이 아니다. 따라서 청구외 윤○○와 청구인간의 채권채무관계와 청구외 윤○○가 채무를 불이행한 사실은 청구인이 쟁점토지를 취득한 원인행위에 불과할 뿐, 쟁점토지의 취득가액에는 영향을 미치지 아니하는 것이다. 소득세법 제97조제1항제1호 는 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고, 청구인이 쟁점토지를 포함한 7개 필지를 취득하는데 실지로 소요된 비용이 법원의 경매로 낙찰받은 65,000,000원임이 확인되므로 쟁점토지의 취득가액을 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가의 비율로 환산계산한 금액으로 산정할 수 없는 것이다. 이 사건에서와 같이 법원의 경매를 통하여 부동산을 일괄 취득하여 각 자산별 취득가액이 불분명한 경우 소득세법 시행령 제166조제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서에 따라 취득당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 경매취득토지가액 65,000,000원 에 취득당시의 경매취득토지의 기준시가에 대한 쟁점토지의 기준시가 비율을 곱하여 산정한 8,656,558원으로 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.