청구주장의 진위여부를 확인하기 위한 사실조사가 미흡하므로, 청구인이 제시한 양수자의 각서내용 등 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 재산정하는 것이 타당함
청구주장의 진위여부를 확인하기 위한 사실조사가 미흡하므로, 청구인이 제시한 양수자의 각서내용 등 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 재산정하는 것이 타당함
청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 산16번지 임야 2,777㎡ 중 공유자 지분 합계 8,331분의 5,652(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.4.28. 청구외 이◆◆ 및 이◈◈(이하 “청구인 등”이라 한다)과 함께 상속을 원인으로 취득하여(각자 취득 공유자 지분 8,331분의 1,884) 2004.12.30. 청구외 안◉◉(이하 “안◉◉”이라 한다)에게 매도한 것으로 하여 2009.1.28. 쟁점토지 중 청구인 보유 공유자 지분 8,331분의 1,884(이하 “쟁점공유지분”이라 한다)의 양도에 대하여 취득가액 27,632천원, 양도가액 25,000천원, 양도소득금액 -3,460천원으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 위 신고내용과 달리 쟁점토지가 2008.7.31. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 안◉◉에게 200,050천원에 양도된 것을 확인하고, 쟁점공유지분의 양도에 대한 양도소득금액이 27,335천원(취득가액 27,632천원, 양도가액 66,683천원)임에도 청구인이 소득금액을 과소신고한 것으로 보아 2010.2.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 4,157,800원 을 경정․고지(이하 “이건 처분”이라 한다)하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.15. 이건 심사청구를 제기하였다.
청구인 등은 2004년 안◉◉(계약서상 명의자는 안◉◉의 배우자 청구외 김◉◉임)에게 쟁점토지를 75,000천원에 양도하고 매매대금을 전액 수령(이하 “쟁점매매”라 한다)하였으나, 쟁점매매에 대한 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기가 지연됨에 따라 실질과 달리 형식상 2억원의 채무자가 되어 안◉◉에게 쟁점토지에 대한 근저당권을 설정하여 주고 임의경매를 통하여 안◉◉이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하게 된 것인바(안◉◉ 작성의 각서 참조), 쟁점토지에 대한 실제 매매대금은 75,000천원이고, 청구인 등은 그 외 매매대금을 수령한 사실이 없으므로, 실질과세의 원칙에 따라 청구주장의 사실여부를 가려 그 실질내용에 따라 결정해야 한다.
청구인은 2004년 청구인 등이 쟁점토지를 75,000천원에 양도하였으나, 토지거래허가를 받지 못하여 소유권을 이전하지 못하자, 쟁점토지에 2억원의 피담보채무에 대한 근저당권을 설정하고 임의경매를 통하여 소유권을 이전하였다고 주장하나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토이용법”이라 한다)상 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이어서(대법원 98두5811, 2000.6.13.), 이 경우에는 당해토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것인바(재경부 재산46014-2198, 1998.1.20.), 청구인 등이 청구외 김◉◉(이하 “김◉◉”라 한다)와의 사이에 2004.10.16. 작성한 부동산매매계약서는 사실이라 할지라도 그 효력이 무효이고, 실제 매매대금이 75,000천원이라는 사실 및 동 대금수령내역을 입증할 만한 객관적인 증빙서류도 없으며, 토지거래허가를 받지 못하자 임의경매를 통한 소유권이전을 위하여 근저당권을 설정하였다고 하나 청구인 등이 당초 계약금액인 75,000천원이 아닌 200,000천원의 차용금증서를 작성하여 줄 합리적인 이유가 없다. 따라서 쟁점토지는 담보권실행을 위한 경매절차를 통하여 부동산이 매각된 경우로서 그 경락대금 완납일인 2008년이 양도시기이며, 채권채무액과 관계없이 양도가액은 경락가액인 200,500천원이므로 당초 처분은 정당하다.
2. 구 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2010.2.18. 개정되기 전의 것)
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 4) 소득세법 기본통칙 98-5【경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기】 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. 5) 국세기본법 제14조 【실질과세】
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 6) 국토의계획및이용에관한법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권･지상권(소유권･지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 도는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하토지거래계약이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장･군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.
1. 국세통합전산망 조회 및 2009.1.29.자 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’(이하 “양도소득세 신고서”라 한다) 사본에 의하면, 청구인은 쟁점토지 중 628㎡(쟁점공유지분 상당 면적임)를 1996.4.28. 27,632천원에 취득하여 2004.12.30. 25,000천원에 양도한 것으로 하여 양도소득금액 -3,460천원을 산정하여 양도소득세 신고를 한 것으로 나타난다.
2. 양도소득세 신고서에 첨부된 쟁점토지에 대한 2004.10.16.자 부동산매매계약서 사본에 의하면, ① 구조 및 용도: 대지ㆍ임야, ② 매매대금: 75,000천원, ③ 계약금: 10,000천원을 계약당시(2004.10.16.) 지불, ④ 잔금: 65,000천원은 2004.12.30. 지불, ⑤ 특약사항: “묘지문제는 매수인이 책임질 것을 약속함”,
⑥ 매도인: 이◆◆(청구인 등 중 1인), 매수자: 김◉◉(안◉◉의 배우자), 중개인: 청구외 이◇◇으로 각 기재되어 있는 것으로 나타난다. 한편 국세통합전산망 조회에 의하면, 위 이◇◇은 부동산중개업을 영위한 이력이 없으며, 2005.12.26. 사망한 것으로 나타난다.
3. 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본에 의하면, 청구인 등은 1999.2.25. 상속을 원인으로 쟁점토지를 취득하였고, 2006.2.13. 근저당권자 안◉◉이 청구인 등을 채무자로 하여 쟁점토지에 근저당권(채권최고액 2억원)을 설정하였으며, 채권자 안◉◉은 2008.1.24. ○○지방법원 ○○지원의 임의경매개시결정(2008타경1370)에 의하여 2008.7.31. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 쟁점토지에 대한 소유권을 취득한 것으로 나타난다.
4. 쟁점토지에 대한 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지는 토지거래허가구역내 토지인 사실이 나타난다.
5. 한국법원경매정보 사이트의 경매물건정보 조회에 의하면, 쟁점토지는 감정가액이 133,764천원으로 나타나고, 2008.5.13. 200,050천원에 안◉◉에게 낙찰된 것으로 나타난다. 등기부상 양도내역 사실상 양도내역 비 고 양도일자
2008. 7. 31.
2004. 12. 30. 양도원인 임의경매로 인한 매각 일반 매매 매도금액 200,000,000원 75,000,000원 3인 전체금액 6) 청구인은 이건 양도소득세신고시 양도소득세 신고서에 “보충설명” 서면을 첨부한바, 동 보충설명 사본에 의하면, 다음과 같이 등기부상 양도내역과 사실상 양도내역이 상이한 이유에 대하여 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. “양도인(3인)은 상기 물건을 1998.4.28. 공동으로 상속받아 2004.10월 안◉◉에게 매도하기로 계약한 후(매매계약서상 매수인은 안◉◉의 배우자인 김◉◉ 명의로 되어 있음) 매도금액을 2004.12.30. 잔금까지 전액 수령하였으나, 부동산 등기이전이 행정적인 제약으로 인하여 명의를 변경할 수 없어 이를 해소하기 위하여 부득이 가공의 차용증(이하 “이건 차용증”이라 한다)을 작성하여 안◉◉으로 하여금 임의경매를 통한 경락을 받을 수 있도록 하였을 뿐이므로 사실상 매도일은 2004.12월이며 매도금액은 매매계약서상 금액인 전체 75백만원입니다.” 7) 양도소득세 신고서에 첨부된 안◉◉ 작성의 2007.3.19.자 각서 사본에 의하면, 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ‘본 각서인은 200 년 월 일 1) 작성한 금200,000,000원에 대한 차용금증서(채무자: 청구인 등)에 대하여 쟁점토지를 안◉◉에게 매매를 하였으나 부득이한 사정에 의하여 소유권이전등기를 할 수 없어 상기 부동산에 대하여 부동산임의경매를 신청함에 있어 작성된 것으로서 차후 차용금증서에 대하여 상기 채무자들에게 민형사상 이의를 제기하지 않을 것을 각서합니다.’
8. 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 쟁점토지가 경락을 원인으로 2008.7.31. 안◉◉에게 200,050천원(쟁점공유지분에 상당하는 경락가액은 66,683천원임)에 소유권이전된 것임을 확인하고, 과소신고 소득금액에 대하여 양도소득세 4,157,800원 을 경정고지한 것으로 나타난다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 연월일이 명기되어 있지 아니함
결정 내용은 붙임과 같습니다.