양도차익에서 공제하는 필요경비에 해당하는지 여부

○ △△△ 세무서장이 2009. 8. 1. 청구인에게 결정고지한 2007년 과세연도 양도소득세 81,823,000원은

1. 이 건 양도자산의 필요경비를 5,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은

○○ 시

○○ 구

○○ 동 1**-*번지 소재 대지 296.6㎡, 건물 164.628㎡ (이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1977. 7. 29. 취득하였다가 2007. 6. 28. 청구외 서○○에게 양도한 후 양도가액을 513,840,000원, 취득가액 150,000,000원, 기타 필요경비 266,095,400원으로 하여 계산한 양도소득세 16,748,418원을 기한 후 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고함에 있어서 기타필요경비로 산입한 금액 중 262,788,566원을 부인하여 2009. 8. 1. 2007년 과세연도 양도소득세 81,823,000원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009. 11. 18. 이의신청을 거쳐 2010. 3. 11. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점건물 취득 후 20여년이 경과함에 따라 장마 등 태풍으로 인하여 건물이 노후되고 침수되어 도저히 건물로서 사용할 수 없어서 1995년 건축과에 대수선 신고를 하고 건물 기둥뼈대만 두고 내부 및 구조를 변경 하는 대수선 공사를 하였고, 부실공사의 우려와 비용절감을 위하여 남편인 이☆☆과 시동생이 주도하여 공사를 하였으며, 그 당시에 현금으로 지급하다보니 금융 거래증빙으로는 입증할 방법이 없으나, 영수증을 지금까지 보관하여 왔기에 이를 제출하니 첨부된 영수증 금액 93,009,000원을 대수선 공사비용으로 인정하여 달라고 주장하고 있다.

청구인은 쟁점건물의 최소한의 수리비라며 제시한 93,009,000원을 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하여 달라고 주장하고 있으나, 영수증, 입금표, 청구서 외에 같은 금액이 각 공급업자에게 실지 지급된 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어려우므로 당초 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 증빙제시한 93,009,000원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 계산할 것인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 (2001.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006.12.30. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996.12.30. 신설) 2) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998.12.31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도소득의 필요경비계산】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006.9.22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발 부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정 경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양도소득세 신고를 기한 후인 2008. 12. 16.에 하였고, 필요경비로서 자산가치 증가 등 수선비에 해당하는 자본적 지출액 261,095,400원과 양도시 중개수수료 5,000,000원을 합한 266,095,400원을 공제하여 양도차익을 계산하였으며, 이에 따라 산출된 양도소득세 16,748,410원을 자진납부하였음이 양도소득과세표준 신고서 및 국세 통합전산망에 의하여 확인되고 있다. 2) 처분청의 양도소득세 결의서에 의하면 처분청은 청구인이 공제하여 신고한 필요경비 266,095,400원 중 3,306,834원을 제외한 262,788,566원을 불공제 하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였음이 확인되고, 이 건 심사청구 심리 진행 중에 처분청의 부과담당자로부터 유선으로 확인한 바에 의하면 청구인이 신고한 필요경비 중 양도시 중개수수료 5,000,000원은 필요경비로 인정하여야 하나 처분청은 3,306,834원만 필요경비로 공제하여 1,693,166원을 부족하게 공제하여 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

3. 청구인은 이 건 심사청구시 영수증 사본 및 간이세금계산서 사본 등을 제출하면서 쟁점건물의 수리비로 확인되는 99,009,000원을 필요경비로 공제 하여 달라고 주장하고 있으며, 그 내역은 아래와 같다. <청구인이 제출한 수리비 증빙 내역> (천원) 일자 내 역 지급처 주민번호 사업자번호 증빙양식 수취인 금액 96.6.16 식대 없음 없음 영수증

• 80 96.6.16 벽지,장판 ★★종합장식 13-0-7**** 간이세금계산서

• 1,389 96.6.21 철근외 이

○○ 없음 영수증

• 3,000 96.7.4 전기공사

○○전업사 없음 영수증 이사장님 3,000 96.7.5 전기공사

○○전업사 없음 영수증 이☆☆ 3,000 96.7.5 목수노임 염◇식 없음 영수증 이사장님 13,000 96.7.7 콘크리트 이▽희 없음 영수증

• 2,000 96.7.23 보일러공사

□□설비 없음 영수증 이사장님 3,000 96.8.16 석공사계약금 (주)○○종합석건 139-8*-2**** 입금표 이사장님 7,000 96.8.20 전기공사

○○전업사 없음 영수증

• 1,000 96.9.5 석공사대금 (주)○○종합석건 139-8-2** 입금표 이사장님 15,000 96.9.16 설비공사 삼◇설비 122-2-5** 영수증 이☆☆ 6,000 96.9.24 전기공사

○○전업사 없음 영수증 이사장님 2,000 96.9.24 철근 외 이▽희 없음 영수증

• 3,040 96.9.25 없음 이△재 없음 영수증

• 2,000 96.10.4 스텐샷시외 ▲▲공업사 없음 청구서 이☆☆ 11,000 96.10.14 석공사대금 (주)○○종합석건 139-8-2** 입금표 이사장님 5,000 01.10.30 보일러공사외 확인불가 없음 영수증 이☆☆ 8,000 05.11.6 방수,페인트외 ▷▷종합건축 130-3-3** 영수증 이사장님 4,500 합 계 93,009

4. 청구인이 제출한 영수증 등의 증빙 중 사업자등록번호가 기재된 6건에 대하여 국세통합시스템에 의하여 지급처를 조회한 바 그 내용은 아래와 같다.

○ (주)○○종합석건(사업자등록번호 139-8*-2****)은 1995. 7. 24. ○○○○시

○○ 구

○○ 동 3**-*번지에서 개업하여 통신공사 등의 건설업을 영위한 업체로

1997. 6. 30.자로 직권 폐업되었음

○ ★★ 종합장식(사업자등록번호 13-0-7****)은 1993. 10. 10.

○○○○ 시

○ 구

○○ 동 2**-*번지에서 개업하여 벽지 소매업을 영위한 업체로 1995. 9. 30. 자로 사업부진으로 직권 폐업되었음

○ 삼◇설비(사업자등록번호 122-2*-5****)는 1996. 3. 2.

○○○○ 시

○○ 구

○○ 동 3***

○○ 연립 B-1**호에서 개업하여 서비스 기타도급업을 영위한 업체로 1996. 12. 30.자로 직권 폐업되었음

○ ▷▷ 종합건축(사업자등록번호 130-3*-3****)은 2004. 4. 8.

○○ 도

○○ 시

○○

○○ 동 5**-*번지에서 개업하여 서비스 집수리업을 영위한 업체로 2006. 11. 15.자로 폐업하였음 5) 쟁점건물의 건축물대장을 살펴보면 쟁점건물은 1976. 7. 30. 신축된 연와조의 2층 근린 및 주택건물로 신축 이후 증․개축 현황은 확인되지 않으며, 이 건 심사청구 심리 중에 쟁점건물과 관련한 대수선 신고 사실을 확인할 수 있는 서류제출을 청구인에게 요청하였으나 제출하지 못하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 영수증 등의 증빙을 제출하면서 이에 상당하는 금액은 쟁점건물의 자본적 지출에 해당 하므로 필요경비로서 양도가액에서 공제하여 줄 것을 주장 하고 있어 이를 살펴보면, 청구인이 제출한 증빙들은 영수증 또는 입금표로서 대금을 지급받은 자의 주민등록번호나 사업자등록번호 등을 기재하지 않고 상호나 성명 만을 기재하여 인적사항이 불분명할 뿐만 아니라, 증빙 수취인도 구체적으로 기재되지 않아 불분명하며, 일부 사업자등록번호를 기재한 경우에도 이미 폐업하여 대금의 실제 지급여부를 확인할 수 없는 점 등으로 청구인이 제출한 증빙에 대하여 신뢰하기 어렵고, 설령 그 지출이 사실이라 하더라도 쟁점건물과 직접 관련되어 지출된 금원 인지 여부가 불분명하고, 또한 그 지출이 단순히 원상을 회복시키거나 능률 유지 등 현상유지를 위한 것이 아닌 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장시키는 등의 자본적 지출에 해당하는지 여부를 알 수 없으며, 청구인의 주장과 달리 쟁점건물에 대한 증․개축 현황이나 대수선 신고 등의 사실이 확인되지 않는 점 등을 미루어 볼 때, 청구인이 제출한 증빙에 상당하는 금액의 필요경비를 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다만, 양도시 중개수수료 5,000,000원에 대하여는 처분청이 이를 필요경비로 인정하면서도 3,306,834원만을 공제하여 1,693,166원을 과소하게 공제한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.