실지취득가액 인정 여부

청구인은 청구외 a(이하 “a”이라 한다) 소유의 수원시 00구 00동 248-16 대지 154㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.11.16. 취득하고 쟁점토지 위에 건물 254.21㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2007.3.16. 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래 가액에 의해 양도소득세를 신고하였다 [양도가액 330,000천원(토지 151,469천원, 건물 178,531천원), 취득가액 318,521천원(토지 183,000천원, 건물신축가액 135,521천원)]. 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 수원시 00구 00동 248-14 대지 172㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 청구인 소유의 @@ @@시 00면 00리 55외 1 필지의 토지(대지 235㎡, 전 14,188㎡, 이하 “교환토지”라 한다)와 교환으로 a로 부터 취득하였음을 확인하고, 교환거래로 취득한 쟁점토지의 실지취득가액 및 쟁점건물 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 그 취득가액을 환산취득가 액인 291,298천원(토지 132,246천원, 건물 159,052천원)으로 경정하여, 2009.11.2. 이건 2007년 과세연도 양도소득세 19,051,930원을 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.26. 이의신청을 거쳐 2010.3.5. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지 및 쟁점외토지의 실지 소유자는 a가 아닌 청구외 b(이하 “ b”라 한다)으로서, 청구인은 당해 부동산을 450백만원(교환토지 + 보증금 및 대출금 승계 + 현금 지급액 75백만원)에 b으로부터 취득하였는바, 쟁점 토지는 183백만원에 취득하였다. 이는 부동산매매계약서(교환계약서) 및 현금 지급액 75백만원에 대한 영수증, 중개인 c, d의 사실확인서 등에 의해 확인된다. 그러함에도 처분청은 쟁점토지를 a과의 교환계약에 의해 취득한 것으로 판단하여 그 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액에 의해 산정하여 이건 양도소득세를 과세하였으므로, 이는 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.

청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지의 가액을 450백만원으로 평가하여 교환계 약이 성립하였다고 주장하나 그 평가금액이 객관적이지 않고, 청구인이 제출한 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 매매계약서는 청구인이 임의로 작성한 계약서로 확인되어 신뢰하기 어려우며, 청구인이 쟁점부동산의 취득당시 지급한 매매대금 437백만원은 중개인 c 및 d의 사실확인서에서 진술한 당초의 교환가액 450백만원과 일관되지 않아 이건 부동산 교환가액은 임의적으로 평가한 것임을 알 수가 있다. 따라서, 쟁점토지의 실지취득가액은 불분명한 것으로 보아야 할 것이므로, 그 취득가액을 환산가액에 의해 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 쟁점토지가 교환으로 취득한 것으로서 취득가액이 불분명한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득가액에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부 동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ─────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득과 관련된 계약서는 다음과 같다.

○ 2004.7.30. 교환계약서(이하 “쟁점1계약서”라 한다)

• 교환물건: 쟁점토지 및 쟁점외토지 등, 교환토지

• 계약 당사자: a 代 b(갑), 청구인(을)

• 계약내용: 대출금 69백만원 및 전세보증금 150백만원 승계, 교환차액 75백만원 현금지불

• 기타: 교환대상 부동산가액 표시가 없고, 중개인 없이 쌍방합의 계약임

○ 2004.10.15. 부동산매매계약서(이하 “쟁점2계약서”라 한다)

• 양도물건: 쟁점토지

• 양 도 인: a

• 양 수 인: 청구인

• 계약내용: 양도가액 183백만원, 대출금 52백만원 양수인승계

• 기 타: 쌍방합의 계약

○ 2004.10.15. (검인)부동산매매계약서(이하 “쟁점3계약서”라 한다)

• 양도물건: 쟁점토지, 건물 32㎡

• 양 도 인: a

• 양 수 인: 청구인

• 계약내용: 양도가액 88백만원

• 기타: 2004.12.14.자 a 및 청구인의 거래사실확인서가 첨부되어 있음

2. 청구인은 쟁점1계약서상의 교환차액 75백만원 지급 근거로 b이 발 행한 계약금 20백만원 및 중도금 30백만원의 영수증과 중개인 c가 발행한 잔금 25백만원의 영수증을 제출하였으나 대금수수와 관련된 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시는 없다.

3. 청구인이 청구인 측 중개인이라고 주장하는 c와 b 측 중개인이 라고 주장하는 d은, ‘쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매대금을 450백만원으로 하고 청구인이 당해 부동산에 대한 보증금 및 대출금을 승계하고 청구인 소유의 교환토지와의 교환차액을 75백만원으로 하여 청구인과 b이 교환계약을 체결하였는바, 부동산교환계약서에 총매매대금은 기재가 되지 않았으나 청구 인과 b이 서로 쟁점토지 및 쟁점외토지의 매매대금을 450백만원으로 인정하여 교환계약을 체결하였으며, 교환차액 75백만원을 청구인으로부터 수령하여 b에게 전달하였다’는 내용의 사실확인서를 제시하였다.

4. 국세통합전산망 자료에 의하면, 청구인은 a(b)과 교환하였다는 안동의 교환토지를 2006.6.28. 청구외 최○○에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

• 라. 판 단 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환 으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠 지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(국심 2001서1278, 2001.12.1, 대법 2003두14123, 2004.3.26. 외 다수 같은 뜻). 이건의 경우, 쟁점토지의 평가가액은 객관적인 감정가액이 없는 등 임의적으로 평가된 것으로 보이며, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지의 실소유자가 b라고 주장만 할 뿐 그에 대한 객관적인 증거의 제시가 없어 쟁점외토지의 실소유자를 b로 볼 수밖에 없다는 점, 쟁점1․2․3계약서의 내용이 각각 상이하고, 청구인과 a(b) 모두 중개 인을 통하여 거래하였다면서 쌍방합의로 작성된 계약서를 제시한 점, 청구인과 a는 쟁점토지를 88백만원에 거래하였다고 확인한 사실이 있음에도 이건 불복시에는 183백만원에 거래하였다고 주장하고 있는 점, 청구인은 교환차액 75백만원을 지급한 근거로 영수증을 제시하였으나 그 대금수수 사실을 입증할 수 있는 객관적 증거 자료인 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 a(b)와 교환하였다는 안동의 교환토지를 2006.6.28. 청구외 갑에게 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 신고한 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 제시한 교환계약서, 쟁점토지의 실소유자가 b이며 그 거래가액이 183백만원이라는 청구주장, 중개인 c 및 b가 작성한 확인서 등은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점토지의 실지취득가액은 불분명한 것으로 보아야 할 것이므로, 그 취득가액을 환산가액에 의해 산정하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.